在深圳这样一座移民城市，城中村是大多数外来打工人落脚的第一站，低廉的生活成本为深圳提供着源源不断的人力。可深圳究竟有多少个城中村？1600个？1700个？1800个？没有人或是机构能说得清楚。四十一年来，城中村可以说是见证深圳发展的重要证据，也早已长成深圳文化的一部分。

真正让深圳城中村被外人所知的，是一个靠收租和拆迁造富的都市神话，但这绝不能代表真实的城中村！实际上很多城中村在居住功能之外，还探索出了更多商业、产业、娱乐、文旅发展模式，走出了各具特色的“致富之路”。

怀德村 自主规划产业发展

怀德村位于宝安区福永街道的核心区域，面积共4.6平方公里，距离西南侧的深圳宝安国际机场仅2公里，紧邻地铁12号线怀德站，交通十分便利。

怀德村被誉为福永“分红第一村”，更号称深圳第一富村，资产超千亿。主要是因为，为了社区利益最大化，怀德村始终把发展主动权攥在自己的手里，让集体经济实现长远发展。

八十年代，怀德村就用建设深圳机场的征地补偿款建起了4.7万平方米的翠岗第一工业区、后续也将征地补偿款全部用来买地盖厂房。在快速的城市化进程中，怀德村不仅没有卖地，反而通过与其他土地所有者合作等方式取得600多亩土地，相继兴建了3个工业区共38万平方米物业。除此之外，还着手将工厂改造建设为现代化中央商务区和总部经济产业园。

同时，怀德村积极探索多元化经营模式：2009年，成立深圳首个由社区自主开发、控股的房地产开发公司，即怀德地产公司，并开发建设了怀德国际大厦、怀德商务大厦等写字楼。

2010年，怀德自主出资聘请交通、规划、设计等领域专家编制了《怀德整体规划》，提出在空港新城东北部建设一座集航空物流业、商贸服务业、临空先进制造业和生活居住功能于一体的“怀德城”。这也是深圳市第一个由股份合作公司完全自主编制的专项规划项目。

在未来，怀德村也有着明确的规划，将在航空物流园区和高新科技产业园区方向发力，吸引企业进驻。

大冲村 深圳旧改典范

说起深圳城中村的致富经，还是绕不开旧改。大冲村，可以算是深圳最成功的旧改之一。

曾经的大冲村不过是一个平平无奇的城中村，但得天独厚的区位使得这里也被赋予了新的生命。大冲村位于“中国最牛街道”——南山区粤海街道，毗邻高新科技园东区，这里集聚了众多中国高新技术企业，还有腾讯、中兴、大疆等科技巨头的总部。

作为深圳曾经最大的旧改项目，大冲村旧改从1992年被提上议程，到2011年正式动工，改造后的大冲村也摇身一变成为深圳标志性的城市综合体，其中最火的就是全国首座万象天地。

自2018年开业后，万象天地便成了深圳商圈的“顶流”。在这里，不仅吸引了诚品生活（已闭店）、纽约汉堡品牌Shake Shack、华为品牌体验馆、花厨island全国首家概念店等众多首店，还吸引了香奈儿印记图书馆、奥黛丽赫本展厅、大白兔雪糕等快闪店的全国首展、华南首展落子这里。开放式的购物体验让这里成为街拍胜地，在万象天地，你随时都是他人镜头里的风景，并出现在各种打卡、街拍攻略上。

旧改后的大冲村在方方面面都得到了翻天覆地的改变，很多大冲的村民也更看中南山的资产价值，选择了物业补偿。除了住宅和商铺外，写字楼也是村民的回迁物业。据说，在大冲现有的七栋写字楼中有六栋是属于村民的。据安居客APP显示，大冲写字楼的租金为3.09元/㎡/天、商铺的租金为10.13元/㎡/天，均高于深圳平均水平，租金收入也就变成了他们财富累积的主要方式。

南岭村 依靠科技创新发展

南岭村是深圳市龙岗区南湾街道的一个小村，面积只有4.12平方公里，固定资产却高达35亿元，作为最为知名的深圳小村之一，南岭村也曾吸引许多知名人士前来考察。

南岭村最初的发展模式就是房东经济，主要是出租房子赚取租金收入，但这种玩法已难以为继，南岭村开始为产业转型铺路，成立了全省第一家由村集体控股的创业投资股权投资基金管理公司，发展以高科技投资、现代工业、商业、旅游服务业为主导的南岭村社区集体经济。为了走一条依靠科技创新发展的新路，吸引企业前来落户、投资，南岭村开始着手产业园的开发和改造。2015年，南岭村与清华大学共建的启迪科技园落户，该园区是面向中小企业的主题科技园+集聚创新创业资源的众创空间、联合孵化、二次开发的平台；2017年，南岭天安数码城项目启动。

为了发展文创产业，南岭村还将10万平方米的求水山珠宝产业园改造为1983创意小镇。小镇是一个以「人文+科技」为核心，集办公、商业、文化、自然于一体的文创产业集聚区，于2017年4月17日正式开园。镇内吃喝玩乐样样有，目前已成为创新创业的潮流旺地，并吸引了深圳奶茶品牌芭依珊将总部基地坐落于此。

大芬村 “中国油画第一村”

大芬村位于深圳市龙岗区布吉街道大芬社区，曾被誉为“中国油画第一村”，是全国首批、深圳市首个国家级“文化产业示范基地”。

在大芬村0.4平方公里的弹丸之地，密密麻麻地遍布着大小画廊及门店1200余家，知名企业60多家，村内聚集油画从业人员约8000人，加上周边社区从业人员约20000人。据不完全统计，2018年大芬村的油画产业产值为45.5亿元，是全国最大的油画生产、交易基地，目前也是全球重要的油画交易集散地。

2004年-2007年，深圳市政府开始介入推动大芬产业升级，助力修缮街道基础设施建设、开设油画街、扶植油画交易市场…如今，大芬村产业模式越发成熟，各种产业业态不断补充完善，成为上下游产业链条较为完善的文化产业基地, 也为深圳创意产业园模式的城中村复兴提供了借鉴意义。

深圳市《关于促进消费扩容提质创造消费新需求的行动方案（2021—2023年）》提出，将推进大芬油画村等特色文化消费集聚区建设，大芬未来的规划不仅将在空间上向周边地区辐射，而且在业态上也会更加丰富多彩，将引进艺术街区、旅游小镇、艺术酒店和创意设计等，从而助力将其打造成全国油画产业销售中心和知名国际艺术街区。

南头古城 “文化产业新名片”

南头古城，又名新安故城，位于深圳市南山区南头天桥北，占地面积约7万平方米，具有1730余年的悠久历史。

2019年10月，深圳市规划和自然资源局印发的《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》将南头古城列为深圳7个率先尝试有机更新的特色城中村之一。它的更新，更多的是为深圳的文化精神富裕添砖加瓦。

根据规划，南头古城将成为一个包含创意市集、设计公社、创意工厂三个产业片区在内的产业集聚地，同时还将是深圳真正的文化商业名片。

在商业业态上，南头古城引入了轻饮食的店铺、特色零售、文创空间、公共展览等更加复合且多元的业态，既可以看到古香古色的港澳老字号襟江酒家、深圳本土网红饼店邓家传文糕点、伴随着古城25年的九街糖水。又能看到如gaga garden、HAMIC、OOKIDOKI、钟薛高、SHE & FLORA等新兴餐饮店铺。此外，还有诸多颇具格调与审美的文创小店：字在、壹日物仓、木墨等。

古城改造最容易变成商业区，而丧失掉它原本的烟火气，如何让二者融合还具有很大的想象空间。

结语 城中村将面临转型

为了接纳更多的“深圳人”，这些年深圳一直在努力做城市更新，旧房在拆，新房在建，城中村也一个个的消失在拆迁荡起的巨大灰尘里。

但2019年3月，《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》正式出台，文件中前所未有地提出对深圳所有的城中村进行保护——深圳的城中村改造将以治代拆，在未来七年内会严格限制城中村的大拆大建，不再获批新的城中村旧改项目。

这也意味着，靠旧改暴富的时代将落下帷幕。城中村的未来要走向何方?

以上五个例子，或许为城中村的产业转型和消费升级提供了答案。它们起源于“房东经济”，尝试产业转型升级后又能够独当一面。这或许也是城中村的本质，既有众生万象，也有新旧交替。