新津站，作为新津与成都轨道集团共同打造的成都市14个TOD示范站点之一，对标日本东京最理想的居住地二子玉川站，着力打造TOD公园城市完美典范。在刚刚出炉的“中国城轨TOD指数”看来，新津站TOD综合开发如果能够依据规划推进实现，未来新津站的TOD综合指数排名将实现跨越式提升，超过77%以现状评估的轨交站点，其发展活力和幸福体验指数的提升幅度更高，真正体现人城境业和谐发展。
·新津站 “TOD+5G”公园城市示范社区
中国城轨TOD指数简介
中国城轨TOD指数，由中国城市轨道交通协会、西南交通大学TOD研究中心/西南交通大学公共管理与政法学院、中指研究院三方共四家单位合作研发编制，汇聚协会、业主、高校、研究和咨询机构的专业力量，全面梳理城轨数据和互联网数据，并借鉴地产指数研究方法和经验，由十几位专家和博士参与编写，旨在通过对土地、物业、交通、人口、产业、公共空间等关键要素之间互动关系的深入分析，评估TOD对城市发展和交通生活的影响，进而切实加强城市轨道沿线地区的规划引导，促进城市功能与交通功能的一体化发展，倡导崭新TOD生产和生活方式，实现高质量与可持续的人、城、境、业融合发展。
中国城轨TOD指数，是基于实际应用需求和理论与政策研究，创新采用大数据手段，借助定量分析与定性评价方法，构建的站点-线路-城市多层次指数体系，可用于TOD系统分析与研究。
新津站TOD背景情况
新津TOD工作推进情况
新津幅员面积330km²，总人口42万，全域位于成都“南拓”范围。地处长江经济带上游、成渝地区双城经济圈，全域纳入成都高质量发展示范区建设，承担着打造数字经济带、绿色经济带和公园城市“三生融合”可持续发展的重要角色。
在成都市新一轮的城市总体规划中，成都赋予新津“南部区域中心城市、高端产业创新城市、城南门户枢纽城市、现代滨江公园城市”四项重要的城市职能，新津政府创新提出了“成南新中心、创新公园城”的发展定位，擘划公园城市发展机遇蓝图。
TOD模式是轨道交通时代城市发展的一场思想解放运动，成都将TOD综合开发列为提升城市未来竞争能级的重大路径。新津作为首个开工建设地铁的县（已撤县设区），认真贯彻落实市委、市政府大力实施TOD综合开发的重大战略部署，将TOD模式作为全面落实公园城市理念的重要途径，坚持建轨道就是建城市、运营轨道就是运营城市的理念，全面对标美国“精明增长”城市典范波特兰，确立了“公园新城建设型”TOD综合开发模式。
· “TOD+5G”公园城市示范社区效果图
新津站TOD概况、新津站TOD一体化城市设计情况
新津站作为新津与成都轨道集团共同打造的成都市14个TOD示范站点之一，成贵高铁、地铁10号线、S8号线三轨交汇，区位优势显著；位于多条国际化精品旅游线路的黄金交汇点，交通优势明显，距双流机场18公里，15分钟可达，距成都市中心24公里，30分钟可达。
新津站具有生态、教育、医疗和产业四大资源禀赋。
▶ 新津站背靠牧马山、毗邻杨柳河，具有得天独厚的生态资源；
▶ 拥有成都艺术职业大学、四川职业技术学院、墨尔文国际学校、石笋街小学等优质教育资源；
▶ 在医疗方面规划特色专科医院；
▶ 产业资源丰富，毗邻天府智能制造产业园、天府农博园、梨花溪文化旅游区、天府国际生物城。
新津站TOD对标日本东京最理想的居住地二子玉川站，着力打造TOD公园城市完美典范，邀请各领域最顶尖团队开展全面系统深入的前期研究：
▶ 由日本TOD规划设计知名专家渡边莊太郎谋划概念方案，西南交大TOD研究中心主任朱晓兵作为总顾问和全流程指导顾问；
▶ 聘请仲量联行开展新津TOD战略研究和项目策划、招引日建设计二子玉川TOD项目主创设计团队开展新津站TOD一体化城市设计；
▶ 同济大学匡晓明教授担任新津城市规划总顾问，并亲自操刀天府牧马山国际商旅区花源中心片区“PIC公园城市智能社区”城市设计。
· “TOD+5G”公园城市示范社区效果图
新津站TOD项目推进情况
2020年3月23日
范锐平书记参加新津站“TOD+5G”公园城市示范项目一期开工仪式。该项目采用“物理+数字”双开发模式，旨在打造集产业孵化、场景展示、品质住区为一体的“TOD+5G”公园城市示范社区。项目一期占地104亩，总投资约23亿元，打造集5G场景展示、产业孵化、智慧社区为一体的产城单元。
2020年6月10日
由中南置地与新津城投所成立的合资公司打造的示范项目一期“智在云辰”开盘，销售火爆，成为成都最早实现销售的TOD网红盘。首开去化率达98%，购房主力客群以初次置业的年轻人为主，占比超80%，且94%的客户为非新津本地客户，成功实现了郊区TOD最重要的吸引年轻外来人口之目标。
项目二期占地356亩，总投资约60亿元，建筑面积约55万平米，将高铁站、地铁10号线新津站、S8号线站点以及公交场站通过地下、地上连廊无缝衔接，垂直空间叠建商业商务和产业载体，打造集交通枢纽、科创空间、品质住区为一体的公园城市社区。
2020年12月4日
项目二期转让6宗土地项目公司66%的股权，于12月4日由旭辉集团通过公开竞争获得，再次实现以股权转让模式推动TOD片区综合开发，新津“成南新中心、智在公园城”价值潜力持续释放。
接下来，新津政府将加快推进核心区2、3号地块的商业与公建配套项目，以TOD+SOD促进新城的人口和产业快速落地。
新津站TOD指数解读与发展预测
新津站现状TOD指数解读
新津站属于典型郊区型TOD站点，被定位为片区级站点列入成都首批TOD示范项目。已建成有成绵乐城际铁路新津站，站点周边生态资源环境良好。由于地铁10号线开通才将近一年，新津站TOD 综合开发正在起步，现阶段，新津站综合TOD指数在全国的轨交站点中相对靠后。
新津政府提出主动拥抱地铁时代，高度重视TOD，围绕打造“完美TOD”开展策划和规划，已经取得初步成效。6月10日，该一期示范项目“智在云辰”开盘销售，首开去化率超98%、销售价格远超预期，成为成都TOD网红盘。
从TOD指数角度分析，新津站的交通效率指数较高，且站点周边有大量未开发土地，发展潜力指数也较高，该区域的发展前景可期，非常值得投资。从智在云辰项目的客户调查情况看，占比前三的购房动机分别是智慧社区29%，地铁交通24%，TOD发展潜力18%，也印证了这一点。
更值得一提的是，年轻购房客户占比超80%，且94%都是非新津本地客户，说明新津站TOD对于外来活力客群吸引力巨大，这也是新津站TOD未来长期发展的基础。
新津站未来TOD指数发展预测
2020年12月4日，新津站核心区6宗土地股转高价成交，商业和住宅项目会快速落地，核心区的纯商业和公建配套项目也即将启动。我们基于新津站TOD规划和城市设计等参数、从TOD指数的四个维度对新津站TOD的规划表现进行了预测，以期能够更为直观地“看见”新津站TOD未来。
预测是在现有新津站TOD一体化城市设计及规划的成果基础上，通过对全国3200多个站点周边土地近10年的人口变化情况，结合站点一体化设计中土地利用的规模，进行未来人口、轨交客流、周边服务设施情况、工作岗位及物业规模的预测，并结合近期规划轨道交通网络及道路网络进行的可达性预测。
预测结果显示，如果新津站TOD能够依据规划推进实现，在区域内规划项目落地后，新津站的TOD综合指数排名将实现跨越式提升，超过77%以现状评估的轨交站点（因为暂未对全国站点进行预测，无法得知在未来所有轨交站点中的位置）。尤为亮眼的是，因新津站以“TOD+5G公园城市”理念进行高品质规划设计，发展活力和幸福体验指数的提升幅度更高，真正体现人城境业和谐发展。
新津站进行TOD开发前，站点附近住宅售价不到9000元/㎡，智在云辰销售火爆，目前均价已达14000~15000元。新津站TOD的开发价值得到市场验证，物业价值指数已由4.34提升至4.85。
从全国其它发展成熟的轨交站点TOD指数来看，四个维度最终将趋于相对均衡，因此新津站TOD在交通效率、发展活力及幸福体验指数都相对较高的情况下，物业价值指数也将达到较高水准。目前预测的物业价值指数为11.96（预测未考虑物业价格变化情况），我们认为还是保守估计。换言之，在一体化城市设计得到良好落实的前提下，新津站物业极具增值空间。
中国城轨TOD指数应用展望
TOD指数对于TOD模式下的城市开发具有重要的指导意义，通过TOD指数横向及纵向的分析比较，可为政府的TOD发展战略、城市竞争力提升、基础设施建设计划、城市规划及更新、公共交通可持续发展等诸多领域提供决策支持，欢迎对TOD有经验有情怀的合作伙伴共同参与，共同打造世界领先的完美TOD！
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