记者 方卓然

编辑 彭朋

2024年新年伊始，上海召开全市城市更新推进大会。自此，“城市更新”也被赋予了更深的意义。

2024年1月22日，上海市十六届人大二次会议开幕前夕，上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖提交了一份《关于上海进一步优化城市更新工作的建议》。

她呼吁，上海应研究现有的政策法规条例之间的关联度，避免实施过程中各法规、规定、条例之间的差异性。“城市更新没有单一的解决方案，上海的城市更新要根据城市发展的总体目标，进一步开拓思路、创新方法，领跑全国。”

2023年11月17日，上海最新发布了《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》和《关于促进城市功能融合发展创新规划土地弹性管理的实施意见 (试行）》，为上海进一步实施城市更新行动，加快推动高质量发展提供了行动指引。

2023年4月，上海市政府发布了2023年—2025年的城市更新行动方案，计划安排启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个。截至到2023年底，上海“城中村”改造项目启动10个，全年计划已全部完成。

“在推进城市更新的实践中，普遍存在资金投入大、回报周期长、融资成本高等情况。”王颖举例说道，改造项目常常涉及动迁安置、风貌保护、市政配套及公益性项目建设、经营性项目开发，自持物业经营等诸多方面，项目复杂程度高，操盘难度大。

王颖表示，尽管上海在关于城市更新的政策法规也在不断地更新和完善，但实践的过程中，不少政策、法规、规定、条例之间还存在较多不完全统一。因此，上海迫切需要完善优化已有的政策法规，激发市场主体和社会资本参与的积极性。

她建议，上海解决风貌地块中《建筑工程规划许可证》与《房屋拆除（卸解）专家评审会》及后续房屋《拆除工程开工核准单》的关系矛盾。对于白色建筑（非历史保护建筑）可以直接拆除，无需再等待取得《建筑工程规划许可证》后才能进行论证及申请拆除，以保证后期建设的顺利开展。

“上海应重点优化涉及风貌保护项目的审批流程。”王颖表示，通过相关审批部门提前介入，上海可以前置审批、并联审批，合理压缩流转征询及公示时间等手段，尽可能减少市场主体投资后需要“通关”的审批环节和审批时间，帮助市场主体降低资金沉淀成本，激发市场主体参与城市更新的积极性。

在国家“2030碳达峰、2060碳中和”目标的引领下，上海市对新建建筑的绿色节能及低碳建设上提出了具体要求，包括对新建民用建筑的绿色建筑等级、装配式实施范围及比例、可再生能源综合利用量、屋顶安装太阳能光伏的面积比例等。

“但在风貌保护类项目的城市更新过程中，风貌保护类建筑的形制风格多样。”王颖举例说，比如，原有立面色彩材质和体量构件多有不同，在执行上述要求的过程中受到现实客观条件的制约，存在很大的困难。

在此方面，她建议，城市更新的过程中应寻求绿色低碳发展要求与风貌保护延续之间的平衡点，对风貌保护类项目的建设要求（主要包括绿建等级、装配式比例、可再生能源应用比例等）进行客观的评估论证，避免一刀切，允许适当程度的放宽或豁免。

此外，城市更新尤其是城中村项目改造时，地块的边界通常犬牙交错。

“上海可以突破城市更新（城中村）项目认定范围线的框框，将规划板块中城中村内外各空间和功能串联成为一个有机统一的整体。”王颖说，比如将周边道路、绿地、水系及公建配套项目与改造项目以同等的建设标准整体打造。同时提前规划布局，配以完善的交通、教育、医疗等设施，实现整片区域品质的提升和城市面貌的改变，带动区域高质量发展。

针对多功能复合发展、风貌保护等复杂的城市更新（城中村）项目的具体政策及实施管理办法，她建议，应坚持从项目定位立项阶段就公平公开遴选优质实施主体，并严格按照项目全生命周期“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的指导方针进行建设运营，确保项目的成功与完美呈现。同时，一视同仁地对待国有企业和民营企业，鼓励和支持社会资本参与城中村改造。

在大力推进城中村改造过程中，保证相关政策的稳定性与连贯性，确保项目的顺利实施，切实保护城中村改造项目合作各方的合法权益和社会资本参与的积极性，营造及呵护上海城市良好的营商环境。

“面向未来，上海新时期的城市更新可以借鉴国际成功案例，开拓新思路、尝试新办法、创建新范式。”王颖说。比如，上海可以借鉴曼哈顿下城——高密度且功能复合的活力社区的案例，该区域通过混合功能的改造，将办公空间改造为住宅、酒店。这让曼哈顿下城从单一的金融中心发展成为高密度且功能复合的全时全日活力社区。

王颖认为，复合功能活力社区的打造可以让城市中心的土地资源得到更加有效的利用，充分释放中心城区能量，实现“向更新要效益”，激发城市活力。