老城区是一个城市生长的印记，带着城市最初的历史和文化，在岁月长河洗礼中日渐沧桑。衰败的环境带来的混乱生活秩序与低质量生活水平、年轻人口外流、老龄化严重等问题日趋严重。于是如何激活老城区活力，提升区域生活幸福感成为城市更新的重要课题。
由成都政府主导、万科执行的成都猛追湾项目的成功出圈，让我们看到了老城区改造的新模式。拆解其有机更新的模式，不仅能够揭示出国内旧城改造过程所面对的挑战和应对策略，同时也为城市滨水区域更新提供重要参考价值。
项目区位
猛追湾位于成都市成华区锦江沿岸，距离春熙路商圈仅600米，毗邻成都太古里和第一熊猫电视塔，曾是成都50、60年代盛极一时的工业区。2000年以后，随着传统工业的衰落，城区也渐渐变得老旧破败，沦为一条夹于繁华商圈与城市地标之间的老旧街区。
2018年，成华区政府启动了猛追湾片区的城市升级改造工程，计划从城市形象，产业转型，人文环境，经济复苏等各方面全面提档。2019年初 “公园城市建设和城市更新局”改革机构成立，猛追湾启动区在几方推动作用下开始走向了复兴。
改造范围
一期改造工程是猛追湾片区更新改造中最主要的工程，历时9个月，范围包含天祥滨河路望平滨河路两段共1公里长的滨河路，滨河路与天祥、望平两条街道之间的几条小巷，以及望平街南端的一个旧院落（望平坊）的综合改造。望平坊包含原纸箱厂纺织厂旧址、原国税局及家属楼等。
具体包括外立面整治面积约14.8万平方米，街区整治长度约1.8公里，人行道铺装整治面积约1.2万平方米，街区绿化整治面积约1.2万平方米。
▲ 总体规划鸟瞰图
▲ 平面图
问题梳理
一、改造前猛追湾以旧式厂房、居民楼为主要建筑体，整体陈旧，局部院落衰败。
二、滨水交通要道主体被双向市政机动车道占据，首层建筑地面与人行道界面用作停车位，其余地方人车混行。
三、周边配套和商业设施不合时宜，水边步行道局促，景观单调，水岸欠缺休闲与展示功能，周边居民与河流关系比较单调而疏离。
四、改造前商业业态多为理发店、菜摊、小吃店等生活必须业态，并且商业没有外摆空间，业态低端且比较单一，整体毫无商业氛围可言。
▲ 猛追湾改造前环境
改造模式
秉持“政府主导、市场主体、商业化逻辑”原则，一期改造工程由政府出资，成华区政府和成华区猛追湾街道办事处主导，万科公司为建设主体及片区后续运营主体。一期工程完成后，逐步向外延伸改造区域，开展二期工程及东街改造等一系列工程。
猛追湾城市更新是成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目，由政府出资及指导考核；核心片区由万科作为总承包方，统一进行策划、设计、施工；另外，锦城华创（政府平台）协助收储各类物业面积约4.2万平方米，并交由万科进行综合运营。
在该模式下，政府能减少对接主体，提高政府行政效率，更好发挥引导作用；统一项目各全生命周期的实施主体，能形成管理闭环，有利提高管理效率，从而保证投资质量。
改造策略
在规划设计过程中，坚持“修旧如旧、产业活化、有机更新”的原则，通过对猛追湾文化内核的重新梳理，万科以“绣花功夫”代替“大改大建”，借助创新的设计语言，现代科技互动技术，成功实现了片区“一街一坊三巷”的焕新升级。
片区一系列的改造工程，以建筑外立面翻修、道路绿化改造、灯光改造等局部工程为主，最大限度减少拆除与新建工程，在保留了街区原有特色、尊重居民生活方式的基础上，最大化提升居民对环境品质提高的感受。
1、空间梳理。
一街——滨河路段为了扩大人行空间，降低整个区域的流通速度，为人的停留及商业活力带来更多机会，设计将路幅7米的机动车道变成4米宽自行车道，整个500米长的滨河沿线，经过整合之后有了约10个功能各异的休闲平台，形成了一个内容丰富形式多元的生活空间带。重新梳理后，滨河步道与临街商业之间有了更多的流通感，桌椅等休闲设施也变得丰富多样。
▲ 滨河路段改造前后对比
一坊望平坊——为了更好的打开内部院落空间，将原国税局底层入口完全打开，通过极具视觉冲击力的场景处理，形成一条宽阔斑斓的主入口通道，让游客在惊喜中进入到院落内部。原有的南北两侧狭窄入口通道也通过景观场景的构建，植入了场所的历史记忆，丰富了通行体验。
▲ 望平坊改造后
住景分离——除了新的商业植入，猛追湾对于大量原有社区的居民楼进行了更新和修缮，像天祥路干道东侧的居民楼，临河底商为轻餐饮、生活方式门店，设计对门头标牌做标准化隔离，约束凌乱，二楼以上保持原始外立面别有风情。
▲ 首层建筑门头做标准化处理
对香香巷的门牌楼保护，是依托其自有的历史构筑和文化内涵，经过二次提升包装，呈现出老成都、蜀都味的烟火味。
▲香香巷门牌楼提升
另一个改造重点是聚焦景观建筑，一是适度腾挪出原始空间来增加文化和展示设施，如互动投屏机器、市集摊位廊道、出入口和转折处的成华区历史符号等；二利用树荫和过道空间增加大量超长座椅，在临河步道增加木质座椅和地板。
2、景观设计。
为重新激活滨水地带，通过水体连接吸引年轻人回流，同时吸引外来的零售、餐饮、文娱等新商户进驻，并提升当地居民的整体生活质素。设计将整个河畔区开放予公众，沿岸在不同的切入点设计一系列亲水设施，让人们重拾与滨水环境互动的乐趣。锦江更提供了河道交通的可能性，让人们乘船畅游，来往沿岸不同区域。特别加入了视觉通廊，改善通风及通透感。
滨河路段对绿化带进行了仔细的梳理，保留长势旺盛的大乔木，取消原有的绿化围拦，分段落拆除部分灌木及地被，一部分还原成可以进入的林下休闲平台，一部分种植成品质丰富色彩多姿的林下花境。
整个项目大量运用地刻铺装、光影装置、互动装置等景观设计手法，力图呈现成华区的工业光阴长河，让市民在这里找寻到场所曾经的记忆。
3、文化切入。
项目紧扣“工业文明与现代时尚交相辉映，美食产业与文创产业共生共融”的定位，打响猛追湾“烟火人间三千年，成都上下猛追湾”的城市占位，以猛追湾的历史发展大事记为时间轴线，创造有主题的公共空间和定位标记。
滨河商业街——长约1000米，以时间为线索，记录1953年至1998年，成华工业发展史10个“第一”，把工业文明的光阴镌刻进现代时尚的商业街区，并以光影装置和互动装置呈现。
望平坊——以原区建筑为基底，融合工业与现代，引进文化体验品牌，植入文创新零售，非遗传承等多元业态，构造起集文、旅、商、产、居，于一体的复合文化综合体。
三巷——香香巷、香香二巷、香香三巷，巷内植入川剧、皮影等蜀地元素，放大成都市井生活和舌尖上的酸甜苦辣，成为成都最有影响力的市井烟火体验地。
4、业态选择。
从业态呈现来看，整个猛追湾主要依托于主干道路东侧首层建筑底商的界面进行业态创造，包括文脉地标、滨河轻餐饮、香香美食街和综合社区服务等业态板块。
项目坚持“一提二引”方针：
一提是老牌底商的保留并对其进行硬软件针对性提升，包括沿河剃头铺子BARBER和古戏园等；
二引是招募年轻化品牌入驻，以特色小店、网红首店来孵化片区网红属性，以小红书、大众点评热搜，突出新派成都精品小商业魅力，改善本地年轻人消费环境也满足游客探奇的心理，像望平街上的厘途LITTLE TRAVEL咖啡店，是成都本地音乐人经常聚集的小秘室。
这样更新下来，从天祥段头到望平段尾，串联起一幅“移步异景、新老同框“的社区商业长卷，且一公里长的距离内，调性不从众，内容不重复，达成了限量版的街区商业配备。
而猛追湾的三巷—— 香香巷，成华区传统苍蝇馆子聚集地，过道不足十米巷子长不过百米，改造后整条街充满着国潮时尚感的门店标签，定义一场街头档口的视觉盛宴。
各路花样地方美食和玲珑且饱满的就餐环境，将原本仅限本地人聚集的街巷转变为深度吸引川味饕客的“深夜食堂”。继而衍生出的香香二巷、三巷可谓“限量版”效应的特色体现。
猛追湾的一坊——望平坊，以原纸箱厂纺织厂旧址、原国税局及家属楼为基础，也被改造成为猛追湾故事馆、几何书店、梅花剧场、创客共享办公空间等多种业态的复合文化综合体，对全龄段客群展开在地文艺座谈、零售、小型演出等。
▲左：梅花剧院 右：猛追湾故事馆
同时坊间配备产业孵化空间和国际青年社区，空间通过各类通道与整个街区连通融合，为老社区注入新人口活力，带来新就业，演变出新城市共享空间，全成都仅限定独此一家。
通过政府、企业、居民等多方共同参与, 通过万科对街区整体管理以及核心点位的招商运营后，租户看到街区人气、人流聚集，周边30余家留存商家主动转业态提品质，拉动片区商铺租金上涨60%-70%，带动了整个片区的焕生。
5、运营管理。
在运营阶段，突破原有治理格局，形成街区共建共治新机制。万科联合猛追湾街道党工委成立“Dream One”街区综合党委、成立猛追湾街区联盟，发布联盟公约，以市民休闲区为聚合点，共同推进党建引领下的特色街区建设和运营。
机构是猛追湾商家与居民的连接载体，不仅体现于前期的意见访问，更包括后续的活动参与、社区共建等相关措施。如此前猛追湾厕所少的问题是“老大难”，在地商家的经营者便主动出资建设了公共厕所。
此外，开街后的猛追湾通过多种艺术资源打造全新消费场景，如常态化音乐演出、大型节点的公益活动、艺术展览、市集活动等，吸引市民和游客纷至沓来，引发人与艺术的碰撞与交流。
成都猛追湾的成功经验，给我们的启示是：老城区的更新仅靠对街巷简单的外貌改造是行不通的，更需要关心居住在这里的人需要什么，把居民幸福感构建起来，自然就能吸引到更多人来这里发展，区域的活力也就被重塑，新的价值自然而然就呈现出来。
