田园东方的十年实践，也折射出国家从城乡统筹到城乡一体化，再到城乡融合发展的乡村振兴路线的十年。
当田园东方提出田园综合体的概念时，这家公司已经意识到乡村振兴是未来的发展方向。作为田园综合体首创者与城乡融合发展实践者，2021年，是田园东方深耕乡村发展的第十年，也恰逢国家提出全面推进乡村振兴。
伴随着外部的国际社会产业分工、国际贸易发展，和国内的对外改革开放、城乡二元化制度实行，在过去40年里，中国通过成为世界制造业工厂，快速进入工业化、城镇化发展，如今已成为世界第二大经济体。这期间，乡村付出了大量的劳动力、土地和生态环境资源，城乡之间的物质和精神文明都形成了巨大的差距。
这家公司如何总结十年来的经验，在整个大的乡村振兴、城乡融合背景下，如何看自己所面临的挑战、机遇，以及在城乡经济发展中发挥的作用，他们给出了自己的答案。
从田园项目开发运营实践中理解“乡村振兴”
2011年，建筑师出身的张诚由商业地产职业经理人转型为创业者。他将目光投向乡村，提出“田园综合体”模式，开展首个田园综合体实践，创建了田园东方事业平台，主张以文旅运营与产业促进，带动城乡融合的新型城镇化发展。
在探索城乡发展实践的过程中，田园东方开始深入认识到一些待解决的城乡问题：农村经济落后、生态环境恶化，而城市规划在一些大城市中都存在规划粗糙的问题，导致资源不堪重负；在科学和产业快速迭代中，很多原来的城市产业梯次依旧落后；在快速城镇化的过程中，不同人口结构从事的行业等级高低差距明显；大城市产业和劳动力外溢的时候，中小城市尚不具备可以承接的能力。
对此，田园东方CEO张诚认为，乡村产业携动着人口是需要慢慢调整的；大中小城市需要梯次承接不同的产业和人口，而乡村在城镇化的过程中也需要得到呵护以长久孵育城镇化发展；大中小城市需要城乡协同发展，以形成大中小城市、乡镇、乡村资源和社会活动的均衡分布，以及群落式协同的发展格局，这些才可能是科学的“城镇化图谱”。
事实上，像日本和英国都是在城市化率达到60%至70%以后才开始复育乡村。在中国，长三角、珠三角等地城镇化率超过70%，这些地方的乡村负担较轻，小城镇比较发达，这架起了城乡之间的桥梁，像特色小镇和特色田园乡村可以得到满足周边城市消费的乡村旅游发展的支撑，在这些区域的某种“乡村振兴”是可行的。
因此，在中国寻找可以率先乡村振兴的地方，需要着眼于发达大城市郊区和发达地区的城市连绵带。
除此之外，张诚认为，做“乡村振兴”需要充分知晓，乡村经济要发展起来至少有几个层面要形成共识：首先，乡村地区需要做规划、做基础设施投资，然后才能开始招商做项目；其次，乡村地区的基础设施，包括三个方面，即市政基础设施、公共配套设施、产业配套设施；再次，乡村地区的产业类型不多，笼统意义上可发展的只有农业、旅游业以及手工业、文化产业等其他产业，某些发达地区近郊或城中村地区乡村可以发展工业和高端服务业。从盈利效率看，只有旅游业是比农业增长带动力强、可以广泛开展的产业，因此乡村振兴在产业振兴这一端，往往都会谈及乡村旅游发展。
最后，包含乡村旅游在内的乡村产业，由于受制于生态原因、市场原因、乡村旅游业（及其他产业）自身薄弱性原因，往往离不开土地资源的赋予，以及土地价值兑现的强烈需求。因此，在当下国民经济结构中各行业状态环境下，当乡村总体投资需要循环的时候，就离不开土地的利用。针对这一点，可以着眼结合国土空间综合整治，向土地利用方面要效益。
作为国家策略，乡村振兴呼应着“全面发展”和“共同富裕”。乡村振兴战略的思想背景，是国家在经济、政治、文化、社会、生态五位一体的思想下，实现坚强稳定地发展。并且，乡村振兴的目标，对国家而言是国泰民安，对百姓而言是安居乐业，对社会而言是共同富裕，对经济而言是实现生态文明与可持续。
“乡村振兴需要城市反哺乡村，这是在以城镇化为主流发展的过程中，穿插就地城镇化（包含“在地村镇化”）和利用部分逆城镇化回溯力量的一种过程安排。”张诚说。
“在地村镇化”
在地村镇化的概念，田园东方同样经历了十年的探索。一开始，田园东方提出“田园综合体”的视角是“新型城镇化视角”，后来则具体描述成“在地村镇化”。
在过去几年中，曾经出现过特色小镇的概念，特色小镇建设在全国如火如荼地开展。这样快速的建设和复制，因为缺少对本地产业生态的思考，使得许多小镇的发展没有后续。
国家层面对特色小镇存在的问题已有察觉，并出台了相关的政策。比如，2018年国家发改委对已公布的特色小镇进行优胜劣汰测评，2020年国家发改委通报了特色小镇建设的典型经验和警示案例，《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》也提到“促进特色小镇规范健康发展，要以各省份为单元全面建立特色小镇清单，开展动态调整、优胜劣汰”。
对此，张诚认为，“从产业重构的角度分析，需要重新理解国家几年前提出的特色小镇概念，它是产业重新凝聚组合形成的表现形态，但后来在执行中出现错位，‘特色小镇’似乎成了一个有些贬义的词汇。从人口的角度看，在科技进步、产业重构以后，会有很多人口‘无处安放’，一种是从事传统行业的人，他们可能已过壮年，要学会新技能、拥抱人工智能科技时代；一种是在农村生长的人，随着生活的富裕，他们需要从乡镇、小城市，一级一级往上进发。而这两个过程，都不容易。”
田园东方提出“在地村镇化”的概念，正是基于对产业和人口重构的底层问题的思考，希望通过这样一种兼顾生态文明与和谐发展需求的、产城乡融合发展的模式，阶段性推进城乡融合新型城镇化发展的主要指导思想。
“在地村镇化本质上是以时间换空间，让乡村作为一个文明发达的‘社会体’，让对应的在城市一样能够‘安居乐业’。从业者需要思考当下和未来的人口、产业这两大因素的变迁，思考这两个因素在空间和生态两个维度上的重构、凝结，从而形成未来可持续的村镇，并推动村和镇一样的文明、美好。”张诚说。
田园东方田园综合体理念
什么是田园综合体？田园东方对此的定义是，它是新型城镇化、乡村振兴时代背景下，城乡结合发展领域，跨产业规划、多业态运营的方法论。主要以“文旅运营+产业促进+社区营造”，引导城乡之间要素的双向流动，推动乡村振兴、城乡融合、新型城镇化，探索和创造城乡中国新业态、新形态、新文化、新生活。
这一理念的形成，在十年中也经历了数次革新。
早期，田园东方将“田园综合体”描述为“农业＋文旅＋社区”。具体来说就是：农业要做三件事，现代农业生产型产业园、休闲农业和CSA（社区支持农业）；文旅产业则要打造符合自然生态型的旅游产品与度假产品的组合，组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；社区建设方面，无论是改建还是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是说，即使是开发，那也是开发一个“本来”的村子，并且更重要的是要附着管理和服务，营造新社区。
在这个过程中，他们发现城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则（简称“三统一、一分散”），在田园综合体中同样适用。
但是这些在实践中又面临挑战，它们显得有点大包大揽，不像是企业能撑起的范畴。
因此，在理念的不断进化中，田园东方将“田园综合体”逐渐聚焦，细化描述为“文旅运营、产业促进、社区营造”。这种描述，更符合田园东方实际开展“可持续运营策划”时的顺序。
之所以选择通过“文旅运营”来切入，是因为文旅是一个很好的抓手。在当代乡村现代化的启动期，在平衡好农业和社区发展的情况下，可以以文旅为抓手，带来吸引力，促进农业的增值和带来社区的价值。即使站在产业的角度来说，在农村地区，基础的产业无非是农业、旅游、手工业，而在这其中，农业和手工业，也都需要通过文旅的方式加以激发，例如以文创的方式激发手工业，以文旅的方式助力农产品的品牌与市场发展。
但田园东方并不认为文旅作为抓手就意味着它是唯一的主业和目的，除非是特殊的旅游地区。“文旅是抓手，可以当作‘核心竞争力业务’。因为文旅是‘花’，是在设施基础、产业基础、人居基础之上的‘装饰性’事物，它本身并不能决定‘在地村镇化’，也非常容易被‘风吹草动’。”张诚说。
田园东方在实践综合体项目的时候，对综合体的思考既基于外部的情况，也聚焦于综合体的内部因素营造。其具体手法可描述为“综合体思维”。“综合体思维”除了讲求将实现多种目标的要素放在一起，还侧重这些要素之间“共存、互生、相托”的关系，使得“综合体”成为一个由“要素及其连接”形成的“系统”。
这也与国家近年提出的供给侧改革政策步伐一致。2015年11月10日，在中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平首次提出“着力加强供给侧结构性改革”的理念。而在中共中央政治局第三十次集体学习时，习近平再次强调：“重点是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，增强供给结构对需求变化的适应性和灵活性，推动我国社会生产力水平实现整体跃升。”
六年来，从整体的产业结构调整中可以看到，农业的现代化和绿色产业（包括旅游业）等产业也的确受到重视，迎来了发展的机遇。2017年，中央一号文件发布，“田园综合体”被写入其中。在培育宜居宜业特色村镇条目下，文件提出，支持有条件的乡村建设田园综合体，这也被认为是乡村发展新型产业的亮点。
从田园东方的角度来看，张诚认为，供给侧改革首先需要企业化承接农业。企业承接农业，可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，企业可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业。
其次，规划打造新兴驱动性产业—综合旅游业，也可称之为文旅产业，促进社会经济产生大的发展。然后在基础产业和新兴驱动性产业起来后，开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、小镇，形成社区群落。所以也可以这样描述，通过供给侧改革，田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。
田园东方业务架构：“操作系统与App”
过去几年里，为满足业务快速拓展的需求，田园东方组建了研究院、运营公司和几项关键的农文旅“业态”公司。这些具备垂直“内容”能力的业态联合田园东方规划运营方法论，形成了一个“闭环”的公司业务架构，田园东方将其称作“操作系统与App”。
从田园东方十年的田园综合体实践中可以发现，田园东方田园综合体在乡村环境中的项目表现，是“田园文旅小镇”和“特色田园乡村”。其中，开发运营类企业从事的四类主要业务是基础设施、土地整理、产业运营和物业开发，核心是产业运营。
产业运营需要围绕核心业态产品，进行设计研发、开发建设和项目运营，以综合体思维的原理为基础，以启动点加群运营带动生长性为核心，去构架企业的业务架构—“田园东方产品运营体系”
通过“体系图”构建出了一个“操作系统”，搭载着不同产品和业务模块，这些具有自增长能力的模块可被视为相对独立的“App”，在田园综合体这个“操作系统”中发挥各不相同的作用。
在乡村现代化发展中，田园东方也面临模式的可复制性带来的挑战。
这是因为，在乡村现代化发展的过程中，开发类业务其实是受限的，这个领域的理论、政策、市场、行业都还处于不成熟阶段，单一的试点可能很快会被淹没，很难取得成果。
最初，田园东方曾提出在乡村振兴领域，是否可能来一场“乡村振兴863计划”。在“863计划”实施过程中，会出现一大批政策改革方案、政府主导的社会分工、利益分配新原则；会出现新的技术进步安排；会出现文化和意识形态的新局面。正如当年科学界的863计划，“乡村振兴863计划”不仅仅限于理论科学的研究，而是更多地要在“应用科学”上，布置完成一大批重大任务，其中包括制定管理制度和运行机制。
在这个“863计划”中，会伴随出现一大批实践案例、成果案例，这些案例成果是有理论、有政策、有市场、有模式的。
2021年，田园东方调整主营业务类型为田园项目开发、田园客厅EPC两类，其中田园项目开发要以运营辅助呈现价值，而田园客厅EPC迎合了全面乡村振兴时代乡村建设的全面性、一体化、可持续建设新要求。
要开展这两项主营业务，需要五项深专的垂直专长业务。这五项专长业务在田园东方内部被称为“五项修炼”，这五项业务能力也是田园东方以专业能力为优势，在不断变化的主营业务环境里做项目，形成企业商业模式的“内核”。
为突出“内核”业务，田园东方的业务链被称为“五个深专与两个结合”，内部也叫“5+2”，即两个主营业务：田园项目开发、田园客厅EPC；五个专长业务：策划规划、度假运营、亲子研学、农园管理、园区服务。
田园东方田园客厅计划
一种可行的可复制模式正在形成。
2021年4月，随着形势的号召，田园东方提出了田园客厅计划。
在应用场景方面，田园客厅是乡村建设、城乡更新、农业产业园区、田园文旅项目的“先导区”“示范区”“样板间”。
在目标人群方面，田园客厅以田园综合体为方法论开展规划和运营，满足多种人群的场景需要。田园客厅是各地党委政府参观考察与行业展示交流的“接待厅”；是农创经营者、田园旅居者、休闲度假客等“新居民”的“社交圈”；是原住民参与共创共享的“生活场”；是周边都市人群旅游度假的“打卡地”。而对田园文旅项目而言，田园客厅是能够率先呈现示范效应的“生活方式展演场”。
在社会效益方面，田园客厅其实可以起到一个连接城与乡的“站点”的作用。由此，田园客厅又是城乡融合的连接器、乡村产业的孵化器、乡村人才的服务器、乡村发展的驱动器、乡村振兴的扬声器。
田园客厅，是从“美丽乡村”时代走向全面乡村振兴时代的乡村建设模块化示范型项目，是“三生融合的展示、交互与体验中心”，以规划、建设、运营一体化思维，实现乡村物业资产活化、高效、可持续运营。
最终，田园东方希望田园客厅模式对推动全面乡村振兴能够起到“切入”“抓手”“引领”作用。
田园东方事业思想和方法体系结构图
十年来，田园东方模式体系在不断地细化和完善，在结构化拼装后，呈现出一个结构化、有层次、有脉络的模式体系。这个体系包括了企业发展的价值观、方法论、商业模式、项目属性、产品模型、业务方向，以及田园东方组织管理思想。这个体系，也是田园东方从田园综合体到乡村振兴的实践思考和系统化总结。
2018年，田园东方发表了一本名为《新田园主义概论与田园综合体实践》的专著。其中不但提出了“新田园主义”的理念，还编订了“新田园主义十大主张”。这十大主张包括了产业驱动和可复制、对接三农、城乡互动、教育和文化、乡朴美学、开放与共建、与时俱进、可持续发展、营造新社区、实践等十个方面。
为什么从事田园综合体事业，还要提出“新田园主义”？
张诚的考虑是，田园综合体的目的如果是“城乡融合”“三生融合”“可持续发展”，那就要秉承着强大的价值观、文化主张、行事原则，否则在意识形态纷争、商业社会利益把持中很容易“异化”。
因此，新田园主义不仅仅是一种主张、对自我要求的准则，更是田园东方提倡的价值观，是为了形成一个实现田园综合体目的的“环境”构想的，超越企业、市场、商业的一个更长期的、全局的自我指导的方向。
“新田园主义在田园综合体模式之外，还对城乡关系、乡村规划、农业、教育、建筑、社区文化提出主张，而所有的主张，都基于关心人自身、关心人与人的关系、关心人与环境的关系、鼓励人们勇于实践可持续的经济、促进社会全面发展。在新田园主义社区，人们之所以能够积极快乐地生活在一起，是因为他们参与了共建一种价值观，这个价值观正是这个人本主义思想复兴的时代人们的共同追求。它将人与自己、人与他人、人与自然、人与未来的关系，表现为‘发现自己、分享快乐、触摸自然、播种未来’的图景，在这幅画卷上，充满着阳光的色彩。”张诚表示。
事实上，这家公司一直以来都是在实践中探索。之所以坚持田园综合体是乡村振兴最好的实践方法，实际也是在不断激励自身勇敢探索、大胆求证。尽管成立之初，并没有“乡村振兴”的号令，企业还只是在城乡未来形态的预见中，寻求得以从业的方法路径。但在乡村振兴已连续几年被中央一号文件提出的国家策略提及，田园东方也感觉到了自己的使命。
这一点从企业slogan的变化也可以看出。2012年，田园东方的slogan是“建设美丽中国，创造美好生活！”，到了2021年，这个slogan有了新的定义：“让人们在城乡之间幸福美好地生活！”
“我们的头脑中一直有一幅画卷，期待中国乡村是一幅丰饶、恬静、美丽的田园风景，就像欧美和日本的乡村小镇。并且，它触手可及地就在我们身边，围绕着我们，是我们的生活家园。”这是张诚对未来中国城乡的憧憬。
