话说，你们的针哥最近又被批评了：
你瞧瞧同行们，人家都是天天写文章，天天发视频，你呢？三天打鱼，两天晒网，懒就行了，文章也不好好写，视频也不好好更，再这么下去，你就不是针哥了，你是真鸽……
好吧。就现在这个楼市行情之下，我到底该写点啥呢？
青岛主城区的房价一如我去年的预判，开始了“跌跌不休”的模式。9月的森林公园和中车四方只是开了个头而已。新都心小绿，开盘价格号称3w3，现在推出了均价2.5w的“团购房”，而隔壁重庆路小新家的央和府，开发商开盘造势号称精装修房子要卖到3万多，结果市场反馈很不理想，现在顺势也推出了2.5w上下的毛坯房，至于胜利桥的小海，相比去年的价格更是基本上“打七折”了。
降到底了吗？肯定没有。黑龙江路以西的老四方、老沧口，环湾路……楼市下行压力依然是现在整个青岛最大的区域，没有之一。我去年同样预判的青岛主城“沿1号线出现房价塌陷区”，已经一语成谶。现在这段时间开发商们释放出来的一些优惠，开胃菜的级别而已，正餐还在后面。
所以我当然不能敦促粉丝们买房，不仅不能敦促，反而要劝大家HOLD住，等一等，明年、后年……未来机会多多。
那么郊区就可以抄底了吗？很不幸，答案目前来看也是否定的。有个笑话是：青岛楼市目前的主要矛盾是房子的无限供应与购房者数量日益减少之间的冲突。虽然看起来的新房的价格可能没什么降的空间了，但没有流动性，买了卖不出去却是常态。
也就是说，二手房市场如何表现，还真不好说。
除非急着自住，否则郊区的购房者们也可以再等等，面对后面可能出现的二手房踩踏浪潮，也许会有更多更好的机会。
市区应该hold住，郊区也要hold住——那就应该买城乡结合部喽，慢着，这恐怕是下下策，还不如刚才的两个选择呢……
这段时间，青岛楼市，不对，是整个青岛有两件大事，其中一件是“白瞎湾”的卓越蔚蓝群岛五期泷樾，放出了起价6999的“荷（核）包（爆）蛋（弹）”，正式宣告白沙湾片区房价回归万元线之内。而隔壁的万科、青特都在第一时间宣布跟进。反正是各种措施都用上了。
一时间，青岛所有的媒体人都恨不得第一时间报道这个消息。生怕错过了就会损失好几个小目标似的。
问题是，白沙湾的楼市都这个样子了，和它只有一桥之隔的李沧北怎么可能不“风起云涌”？
这就是第二件事了：前几年用接近2万，甚至2万+的单价在十梅庵附近购买了城建青岛印象滟的业主们，眼瞅着隔壁白沙湾的“回千房”，真是心情大好，于是就在这个金色的秋天，与开发商们展开了一轮又一轮亲切友好地交流。
对于这件事情的是是非非，这里不做评论，只希望事情能尽快得到一个完美的解决。但是有个小小的插曲：青岛某著名楼市砖家，竟然在公众号的评论区里和印象滟的业主们互相口吐芬芳。真是惊为天人啊。
架不住业主们欢欣鼓舞地把内部留言公开放到了网上，如此劲爆的消息，看得众人那是高呼过瘾——原来平日里高高在上的砖家，也有如此接地气儿的一面啊。
本想曝光开发商，没想到却曝光了老砖家。
马扎都备好了，准备看大戏的各路吃瓜群众们却突然发现：诶，去年跟砖家大战了三百回合的那个举着小镰刀的可爱的济南小帅哥，怎么现在居然销声匿迹了呢？
再仔细寻思一下，他似乎已经不讲青岛楼市好久了……
有些人就奇怪了，站在自媒体流量的角度来看，济南小帅哥来咱们青岛讲楼市，无疑是非常成功的。
先是通过一场辩论，把号称“青岛楼市首席砖家”的某楼市大神拉下了马，又通过在项目面前挥着小镰刀各种怒怼开发商，赚足了青岛市民们的眼球。当时他制作的视频，在网络上平台上动辄点赞数千乃至上万，这流量，恐怕郝开心大哥看了都得说句“昂扬来”。
至少，他的打法，给当时还争着扮演专家人设，坐在办公室里侃侃而谈的很多青岛楼市自媒体人，结结实实地上了一课：敢情视频还可以这么拍啊！
有道是：在当下自媒体，网红泛滥的时代，流量是一切生意的本质。
如此好的流量，按理说，济南小帅哥来青岛讲房产，用新颖的视频制作方式，将青岛本土的地产人打了一个措手不及，把青岛市民的关注都吸引到了自己这里，而他又有在济南卖房变现的经验和背后的销售团队支持……
一通逻辑之下得出推论：他来青岛做视频讲房，收入应该相当可观才对。
但是过了一年，大家却发现，事实并不是这样。
当初被怼得灰头土脸的青岛楼市老砖家，还在坚持讲楼市，在公众号的回复区里，依然与青岛印象滟的业主们进行着礼尚往来的友好交流。反观济南小帅哥自己，看似大获全胜，却在讲了一段时间青岛楼市之后销声匿迹。
这事情似乎不太对。按理说，盈利的买卖，没有突然关门大吉的道理。
你们的风水师，作为好事者，近期找到小帅哥当年的合作方聊了一下，不经意间得到一个结论：他当时制作的一系列的视频，尽管流量很好，落到最后的变现步骤，却不是很理想。再考虑团队建设成本、付费流量的投放成本，可能最后是不赚钱的。
这里给大家兜个底儿：
你们楼市老砖家口中滴一根针，其实写这些楼市文章很大程度是满足兴趣爱好，并非单纯的变现，运营成本非常之低，但是同期吸引粉丝卖掉的房子的数量，居然是济南小帅哥的3-4倍之间。如果按销售额计算，也就是考虑套均价，那就更夸张了。
而问题是，指南针的账号，虽然影响力还可以，但偏重于片区板块研究以及青岛的城市发展变迁、山海格局分析，卖房变现能力在各大楼市同行里只能居于中游。
为什么不争上游？道理很简单：态度过分鲜明，不去迎合别人的想法，自然容易引起反弹。
虽然事实已经证明我说的很多东西是对的，如果去年就听劝不买市区的朋友，购房可能节省几百万。但架不住有些老青岛，三瓶一厂青啤下肚以后红瓦绿树综合征上头，他们听不得任何人说老城区的不是啊……
有些人不爱听不重要，有些能够理性分析、“读得进去”几千字的文章，能看明白数据列表的朋友，也自然能认同我的逻辑分析并成为铁粉。而这部分客户有个共性是条理性很强，他们的预算往往都比较高，甚至很多都是大平层、别墅的客户群体。
反观维多利亚湾这种偏刚需的楼盘的购房者，来征求我意见的粉丝就比较少。
其实济南小帅哥的问题，恰恰就出在这里：拿着小镰刀在楼盘面前慷慨激昂地说了一大顿缺点，再说它要降价，到底是在迎合谁？
短视频，本身就是快餐文化。在短视频里慷慨激昂地讲开发商的各种不是，能吸引的购房群体，恰恰是另一个极端——也就是强调直觉，偏感性为主的购房者。
而这类购房者的预算，往往偏低。
这里强调一句，每个阶层都有它自己的生存道理，作为视频创作者，服务好自己的粉丝群体即可，没有高下之分。
那么，如果我是济南小帅哥为了争取这类偏感性、低预算购房者，我的选择肯定是拿着小镰刀跑到崂山豪宅、浮山后F4面前大讲特讲：
你看看在崂山买房的那群人，绝对是人傻钱多，花个几千万，只能买个容积率3点几的三室一厅，连视野、采光都满足不了……
你再看看浮山后买单价三万多的“浮山后F4”那些楼盘的学生家长，这批人绝对是脑子没转过弯来！到我们济南来吧，房价只有一半，您孩子能读的学校的升学率比什么二实验、65中好太多了……
还有在黄岛花一千多万买中联和府、名嘉荷府的业主，你们脑子怎么想的？有这个钱去隔壁灵山湾买大别野，足足两亩地院子……
什么？你们买这种房子就是为了孩子上珠江路小学、太行山小学？在灵山湾买有一亩地大院子的小别野，再跑到珠江路小学隔壁买个老破小不就解决问题了？我还能替您老省几百万……
然后，针对低预算购房者的需求，维多利亚湾、兰东路、白沙湾、李沧北、高新区等诸刚需楼盘的优点反而要大说特说。即使这些楼盘降价，也是“针对购房者的利好和重要的购房机会”、“一定要抓紧”。
“现在开发商降价了，您要是还不买房，等涨价了再买啊？”
这么讲房对吗？站在山东头村民、浮山后F4业主的角度，很明显不客观。
但是，作为达人，完全没必要，也没有可能把高中低端的客户“一网打尽”，服务好自己的粉丝即可。至少以去年的地产大环境来看，想要博刚需的欢心，就应该这么做。
但是很可惜，济南小帅哥他“反其道而行之”，很少去讲崂山豪宅、浮山后F4，反而是真正价廉物美、吸引刚需的小户型、低价楼盘，比如说兰东路、胶南、活力区、高新区、李沧北、未来之城的楼盘，被他挥着小镰刀说了一个遍。每个楼盘挨个儿说缺点。
得，自己把自己的蛋糕做小，自己把自己的客户给劝退了……
也就是说，拿着小镰刀站在青岛一些刚需盘面前去怼开发商，确实能得到流量，但是吸引到的，纯粹是不买房，把房地产当成夜壶和出气筒的看客。
站在自媒体运营角度，这属于无效流量。
但是说到这里，很多人就有疑问了：人家小帅哥可是济南楼市的头部账号之一，如果运营逻辑上就有如此严重的问题，那为什么这一套打法在省城济南能行得通呢？？
这个事情好解释，说白了就是济南和青岛这两个的城市底层逻辑，是完全不一样的。拿着济南的经验往青岛生搬硬套，是“水土不服”，要出问题的。
最简单的一个例子就是根据“七普”数据，济南的人口增长区域，集中在槐荫、市中、天桥、历下这些传统市区，外围郊区人口增长很少，或者出现流失。而青岛的人口增长区域，集中在黄岛、城阳、李沧、即墨这些外围，市中心，也就是市南、市北人口增长乏力、甚至出现流失。
再看一下济南和青岛的上市公司数据，和人口增长数据是完全对得上号的。济南的上市公司，以高新、历城、历下为主，而在青岛——崂山、黄岛、城阳占了绝对的大头。
再看看青岛的专精特新“小巨人”中小企业，依然是崂山、黄岛、胶州这些外围“唱主角”。
也就是说，济南的工作机会，主要在历城、历下、高新区，槐荫和市中作为睡城能分一杯羹。外围基本是白茫茫一片真干净。
但青岛的工作机会，主要在崂山、黄岛、城阳，反观传统的市南、市北，空心化非常严重，不考虑旅游的话，除了体制内、教师、医生、律师这些职业，能找到的工作也就是中小货代、卖菜、送餐、快递……
那么站在卖房子的角度，我们可以得出一个很明确的结论：济南的城市资源是向市中心集中的，但青岛不是。
那么回到楼市，很简单的一个道理，在济南郊区买房的购房者，大部分就是单纯的预算不足，拿时间换空间，一旦有机会，他们一定会卖掉外围的房子，向市中心迁移。
但是在青岛郊区买房的购房者，他们可能工作就是在这个地方，就是需要一套郊区的房子，根本没有向五四广场“迁徙”的理由。甚至原本住在五四广场附近的“老青岛”，也会随着企业的不断外迁，而向外购房——不管是SGS这样的外企，还是国家海洋局一所、中石化安全工程研究院，甚至海尔、海信、双星、青岛港……你们懂的。
从不完整的楼市数据来看，2021年，济南历下、历城、高新、市中四区的新建商品房占全市销量53%以上。妥妥的大头。若追加槐荫、天桥两区的数据，只会更高。
但是青岛呢？2020年数据是市南、市北、崂山、李沧四区新建商品房销售数据只占全市12.6%。
这已经不能说是天壤之别了，必须用截然相反来形容。
这个楼市数据，与人口、企业分布的数据，几乎是可以完美匹配的。
这个楼市数据，与人口、企业分布的数据，几乎是可以完美匹配的。
这个楼市数据，与人口、企业分布的数据，几乎是可以完美匹配的。
重要的事情，得说三遍。
所以，在济南讲楼市，拿着小镰刀在郊区楼盘前面讲各种缺点，可能确实是一个比较好的套路。作为一个楼市人，应该告诉在济南买房子的刚需，即使你预算低，也尽量买主城，因为只有这里才有你需要的机会，只有这里才有你上升的空间。
但是在青岛，同样的套路，除了逞口舌之快以外没有任何意义。
虽然在行政上，黄岛是青岛的一个区，但是从城市发展、住宅选购的角度，黄岛和青岛直接就是两个不同的城市，那12.6%的主城改善业主，你几乎不可能把他们劝到黄岛。同样道理，每年6万多位在黄岛买房的购房者，“买不起市区才来开发区”的。也仅仅是很小的一部分。
正确的逻辑是这样的：济南是一颗洋葱，而青岛是一头大蒜。
济南的城市资源，向市中心集中，而青岛的城市资源，向每个独立板块的分中心集中。
济南楼市的安全区，是市中心，越向市中心，越安全。而青岛楼市的安全区，是大板块的分中心以及这些分中心周边依山傍海、风景秀丽“出则繁华入则宁静”的低密度建筑区。
目前来看，青岛的大板块有三个：崂山的金家岭、西海岸的唐岛湾、城阳的正阳中路。
相比于其它二者，崂山的金家岭是最成熟的，房价也是最高的，但后两者的发展速度、对年轻人的吸引力，要比前者要高一些。
是不是隐隐给人一种“三足鼎立”之势？或者说，前几年经常被提到的青岛“三湾三城”的大规划，尽管现在很少被提到，但实际上却真正成型了呢？
从西海岸的情况来看，唐岛湾明显已经成为核心区，中联和府、名嘉荷府作为毛坯房，实际上单价已经超过了精装修的浮山后F4。由于户型大，上车门槛实际上更高。而距离青岛主城更近的薛家岛却出现了踩踏，房子去化周期接近4年。甚至可以说，灵山湾、隐珠乃至活力区的楼市，都比薛家岛要安全。
从城阳的情况来看，小寨子、正阳中路附近的博观一品、和达棠颂，白云山的滨湖国际，也已经“奔3而去”，反观与李沧一路之隔的白沙湾却已经出现了“回千房”，开发商们战成一团。
现在可以更进一步：沧口、甚至四方的楼市都已经或者即将出现踩踏了，可唐岛湾、正阳中路周边依然稳如老狗。
道理浅显：因为前者虽然属于传统市区，但其实是板块的外围。后者虽然在很多老青岛人眼里还是郊区，但其实是板块的核心。
所以，之前以青岛楼市老砖家带头，很多青岛楼市人说“主城才是安全区”的说法，是非常不正确的。
但同样，我之前说“青岛买房选郊区”的说法，也是不严谨的。
正确的说法是：青岛买房的安全区，是能够汇聚资源、集聚人口、形成商圈的大板块的核心区。
就这个话题，我跟济南小帅哥当时有过一次简单的交流，跟他说过这个问题，但是很可惜，他根本没有听。
但是看了看聊天记录，这个时间都已经是3月多，也许这时候他已经在做退出青岛市场的准备了。谁又知道呢？
作为去年年底、今年年初的时间节点，站在一个楼市人直观感受的角度来说，济南和青岛的楼市，看起来都是传统市区更保值。但实际上本质是完全不同的。
除了刚才说的以外，其实站在客户分类角度，济南和青岛的楼市还有一个重要的区别：
济南的楼市有两条腿：本地改善和外来刚需。
而青岛的楼市有三条腿：本地改善、外来刚需和投资度假。
毕竟“四面灰尘三面土，一街不畅半城堵”的济南，也许可以在总部经济、教育医疗这些角度超过青岛，但居住舒适度上，是注定不可能与“红瓦绿树、碧海蓝天”的青岛相比拟的。
济南的市区保值，是因为济南的产业、人口都集中在市中心及周边，荟聚了大量城市资源。而青岛的市区保值，仅仅是因为前几年房子盖得少。
济南的郊区不保值，是因为这些地方除了房子便宜一无是处。但青岛的郊区如古镇口、蓝谷出现下跌，是因为外地以旅游度假为目的——的购房者因为戴了口罩，没法来买房，“第三条腿”暂时一脚蹬空。区别是非常大的。
很多内地人都有一个海滨度假的梦。后疫情时代，随着文旅产业的恢复，外地有投资度假性质的购房者回归，其实这些板块的楼市，都会出现强反弹。
说到这里，看到老砖家又忍不住在酸了：
刚才说了，西海岸站在城市发展和购房逻辑角度可以视为一个独立的城市，按照这个城市每年人口增加5-7万的速度，在2030年前后，它的总人口就将追上或接近现有的市内四区之和。
而隔海相望的地理环境和高达40km左右的通勤距离，意味着在市区上班的人不太可能跑到西海岸买房的同时，在西海岸工作、生活的年轻人也不太可能对崂山产生多少共鸣和向往。
因此西海岸必须在唐岛湾金融科创中心周边，孕育一个属于自己的“富人区”，而这个任务，几乎只可能由灵山湾承担。
其实，作为楼市人，为什么讲房大V们到了今天，依然在重注灵山湾，在考虑为自己购置房产的时候，仍然义无反顾地在这里落子，而不是什么浮山后、新都心这类板块，就是因为我们在研究青岛楼市的时候，必须得懂得青岛城市的发展轨迹、楼市的运营逻辑，更需要知道山海资源的价值和吸引力。
后疫情时代，走着瞧。
只不过，依然在评论区里面对印象滟业主的态度如此和蔼可亲的楼市老砖家，会迎来下一个收拾他的小帅哥吗？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
如果你喜欢我的内容，不如转给更多需要的朋友。
关注我，持续输出青岛房产优质内容。欢迎大家关注。