黄埔 | 科学城广场

到一天得到欢呼喧哗 心照一刻拥抱一下

1.黄埔在新房曝光的刺激下，二手房带看提量，但一二手倒挂问题仍有，撑不住的泛香雪板块在割肉离场，不为别的，就为学位置换；

2.新广热门板块天河东，在业主经历长时间横盘后已开始出现较大幅度的回调，从上半年的政策底到目前，继续回调了接近10%，这一轮对抗中，即便是好货，买家也占优，目前天河东三大标杆的上车门槛回调到：天朗明居400w，中海康城410w，盈彩美居430w，符合横盘期第二阶段的特征，天河东以及黄埔有望相比其他板块提前进入横盘期第三阶段。

3.知识城大部分业主在18年以前进场，因此利润垫丰厚，他们现阶段的割肉离场没有任何压力，在L21的帮助下也在加速离场，毕竟能黄埔不增城，但这一轮进去的，要出来可能得等等了，毕竟泛香雪的万科金梦南向三房，已经无耻的卷到250w。

主城区的选筹逻辑为产业+配套，产业负责把人带过来，配套负责把人留下来，留下来的人夯实房价的同时，形成增长预期。

非主城区的选筹逻辑，不管是近郊还是远郊，在你有限的需要城市资源的日子里，不要相信什么自成一城，这里可以直接报白云湖身份证，地铁+次新（新）+不碰板块总价约束是最硬的逻辑。

这是知识城万科幸福誉以及广州绿地城跑出来的原因，连绿地城都跑出来了，你想这逻辑有多硬。

4.近郊的流动性明显不如主城区，万科欧泊带看成交比堪忧，明显不如天朗和盈彩。底层的原因是在投资客进场后，万博在番禺内部的置换圈里不具性价比，在主城区客群处于高不成低不就的位置，步行至地铁站的距离在横盘阶段成了阿喀琉斯之踵，如无意外，还会有小幅度回调，期间会带动雅居乐、华碧也小幅度回调。

5.华景小学在预警的背景下，带看成交比显示，这批冲刺进场的，明显是在搏24年的入学，甚至25年入学的家长也已经进场，24年入学的家长，不要在年后扎堆。

6. 板块内有新增，是利好或者利空，依旧取决于稀缺性。

如果新增楼盘的地段+产品在半径5公里或者驾车30分钟通勤圈内不稀缺，稀缺的首要条件是被需要，其次才是拥有，如果一个产品，没有让你感觉必须，现在或者将来一定想要，那么它就不稀缺，且不说把侨鑫汇悦台放到南沙，就算是放到南浦，他也不会被需要。

这类楼盘数不胜数，比如天河越秀和，星河湾萝峰，合景臻颐府，保利罗兰第四期，如果星河湾无法成为泛香雪的价值之矛，无法与区府交相呼应，将L6萝岗站-L6香雪站锚定在5w的单价，受伤害的还有香雪站以东的所有楼盘，当然也包括超高佣的时代天境。

如果大家不为保利罗兰第四期买单，那么在现阶段也不会为二期买单。

如果大家对富姨交付存疑，或者说它不值得赌，富姨没有持续冲高，没有带头形成板块的预期，那么受伤的还有金碧世纪，无论你门口是否会建成地标，在这个阶段都被忽略了。

总结：

宏观分析固然重要，但是影响宏观经济的因素实在是太多太复杂了，常人难以掌握。

相比之下，寻找价值被低估的好产品要容易得多，要比看不透明的招股说明书容易，这一点，资深股民应该深有体会，房产选筹的魅力便在于一座城市的估值体系是不会变的，或者说是有规律可循的，其次是现有的一次分化行情帮你验证了估值的逻辑与方法论，只要你关注好数据，关注板块规划的兑现力度，那就谁也锤不了你。

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