近日，中国建设报记者赴广州、深圳等地开展了为期一周的调研活动，实地走访了恒大、万科、金地、越秀、雅居乐等多家品牌房地产企业。其间，围绕企业运营、市场形势、政策建议等主题，与相关企业负责人展开了对话。参与调研的企业普遍认为，房地产业平稳健康发展是大势所趋，也是行业的一致诉求，企业坚决拥护中央和城市政府的调控政策，不断提升企业运营管理能力和业务水平，才能创造更多社会价值。
平稳健康发展是一致诉求
近年来，围绕“房住不炒”的定位，从中央到地方房地产调控有效推进。2018年房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期发生积极变化，住房成交面积增速放缓，住房成交价格总体平稳，住房市场预期逐渐趋于理性。2019年以来，住房和城乡建设部继续贯彻落实党中央国务院的决策部署，稳妥实施房地产平稳健康发展长效机制工作方案，通过预警提示等方式督促城市政府落实主体责任。
在此次调研期间，参与调研的企业均表示，房地产市场平稳健康发展是行业的一致诉求。过去房地产市场的超常规发展不仅积累了诸多风险，而且造成市场的无序竞争，对于行业企业品牌创建和消费者权益保护均无益处。“只有实现平稳健康发展，企业才能获得稳定的发展环境，通过不断提高经营管理能力为社会和投资者创造价值，细水长流是房地产业最好的状态。”一位房企高管说道。
房地产平稳健康发展的一个重要背景是行业集中度正快速提升，充分的市场竞争格局已经形成。克尔瑞机构数据显示，2018年行业前十强市场占有率达到26.9%，同比上升2.7个百分点。各梯队集中度均呈上升趋势，其中TOP100房企集中度升幅最大，同比提升11.3个百分点，达到66.7%。未来，头部房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升。
中国指数研究院在一份研报中表示，2019年以来，调控政策转向“稳字当头，一城一策”，房地产保持稳定预期。伴随资本市场的波动以及监管层监管持续规范，资本市场对房地产行业投资价值评估和投资标的选择，将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，龙头、裂变式发展、城市红利型和产城运营型的企业更易获得投资者的青睐。
智库和研究机构的数据也印证了房地产市场正在回归平稳健康发展。近日，中国社会科学院城市发展与环境研究所等机构发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16(2019)》（以下简称《蓝皮书》），认为2019年房地产政策仍坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，虽然受到行业内外部需求因素的影响，但预期房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。
《蓝皮书》认为，未来在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率。当前市场信贷层面的表现与降低企业杠杆率、稳定居民家庭杠杆率的结构性去杠杆目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年年末逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。
《蓝皮书》认为，中央政策进一步明确了城市政府在房地产市场调控中的主体责任，意味着地方政府相应的自主权力进一步扩大。不同城市房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府应根据实际情况制定政策，承担调控主体责任。除限制市场需求的行政性措施和市场管理权限之外，作为地方税种的房地产税也可能将是落实城市主体责任的一个重要手段。
中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，房地产行业转型的关键在于调控政策由应对房价变化向构建房地产调控长效机制转化，以更多更好地发挥市场“无形之手”的作用，需要进行包括土地制度、住房制度、税收和财政制度、金融信贷政策、城市化政策、产业政策等在内的系统化顶层设计。
仍有市场机制待完善
在此次调研中，相关负责人除了介绍企业当前的经营情况，还反映了企业在经营过程中遇到的各类问题，以及对长租公寓、养老服务、BIM技术等产业环节和相关业态发展的政策和市场建议。例如，有企业认为，当前我国BIM技术底层系统大多是国外厂商提供，出于国家安全考虑，应由国家层面加强底层生态系统研发。
发展住房租赁市场是解决新型城镇化过程中新市民住房问题的重要途径。2019年的政府工作报告指出，要促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。同时提出要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系。根据2018年年底召开的全国住房和城乡建设工作会议，“以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”是2019年的重点工作之一。
有企业反映，在推进长租业务时，如何平衡利润、使持有型租赁住房具有内生动力仍是今后要解决的问题。经济学博士、贝壳研究院名誉顾问杨现领认为，改善租赁市场的出路在于市场化、机构化和增加有效供应。“未来租赁市场发展有两个大的方向，一是集体建设用地开发，二是老旧小区和闲置住宅租赁的使用和盘活。在机构化方面，美国和德国都是REITs（房地产信托投资基金），日本则是房屋托管机构。”他认为，租赁有效供给的核心是增加对2亿流动人口的供应。
作为全国首批开展住房租赁试点和利用集体建设用地建租赁住房的“双试点”城市，广州在租赁有效供给方面进行了有效探索。例如，广州明确2017~2021年供应租赁住房用地825公顷，占住宅用地供地量25.8%，在供地时还设置了全自持、竞自持租赁住房用地等措施。推进集体建设用地建设租赁住房，加快越秀集团等国企利用自有存量土地建设租赁住房试点工作。在盘活存量方面，广州市开展了国企“商改住”试点。
北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春认为，要做好规划，按照时序、需求开发建设，满足市场需求。可以鼓励有条件的企业和单位自建职工住房，增加多主体供给。在加大保障性租赁住房建设的同时，要进一步完善租赁市场管理措施，强化规则引导，规范中介租赁行为，给予适当政策优惠，促进房屋租赁市场发展。此外，可以在城市内部进行分区租金测算，划定基准租金水平，增加房屋租赁市场透明度，强化市场监管。
养老服务是当前和今后的重点工作之一。近日，国务院办公厅印发的《关于推进养老服务发展的意见》指出，党中央、国务院高度重视养老服务。按照2019年政府工作报告对养老服务工作的部署，为打通“堵点”，消除“痛点”，破除发展障碍，健全市场机制，持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，这份文件对发展养老服务提出了一系列具体措施。
在调研中，有企业认为，养老政策急需具体落地方案，特别是涉及到规划、消防等问题。另外，企业建议社区养老院应像学校、幼儿园一样，单独规划建设管理，不能夹杂在所谓的物业配套之中。中国宏观经济研究院社会发展研究所副研究员关博认为，社区养老服务将是未来较长时期养老服务体系建设的主战场。要通过完善相关服务设施配套政策，进一步夯实居家社区养老服务供给能力。
“养老、家政等行业管理风险责任大，投资回报周期长，行业平均利润水平低，行业经营难度要高于一般服务性行业。完善相关税收优惠政策，既能够减轻目前经营者生产成本压力，促进相关服务高质量稳定提供。同时，也起到政策风向标作用，鼓励更多社会资本投入，持续扩大市场供给水平和供给能力。”关博认为，要不断提升居家社区“养老＋”的业态内容和质量层次，使越来越多的老年人可以就近便捷享受高质量养老服务。
多元化发展各取所长
关注企业的综合成长和多元化发展是此次调研的重点内容之一。企业的综合成长与企业品牌创建和综合竞争力息息相关，其中履行社会责任是企业综合竞争力的重要体现。此外，房地产企业的多元化发展也是提升综合竞争力的重要途径。在当前的市场环境下，房地产企业要认清房地产业的链接载体本质，发展成为实体经济与资金、人才、产业、税收等要素的有效连接，在城市发展中寻找新机遇。
恒大集团是履行社会责任的代表企业之一。2015年年底，恒大正式确定帮扶贵州省毕节市大方县。在结对帮扶大方县过程中，恒大改变以往社会扶贫主要只是捐款捐物的“输血式扶贫”方式，不仅出资金，更重要的是出人才、出技术、出管理、出思路，实现“造血”与“输血”并举，确保各项精准扶贫措施落地生根。
恒大帮扶的核心在于产业扶贫，特别是通过建设肉牛养殖基地、蔬菜育苗中心、中药材和经果林基地等现代农业基础设施，并引进43家上下游龙头企业，形成“龙头企业+合作社+贫困户+基地”的产业帮扶模式，实现了供产销一体化经营，确保贫困户持续增收、稳定脱贫。三年多来，恒大帮扶大方的30亿元扶贫资金全部捐赠到位，产业扶贫、搬迁扶贫、就业扶贫、教育扶贫和特困保障扶贫等一揽子综合措施成效显著。
万科和金地则在产城融合方面发挥优势。在鹏城深圳，留仙洞总部基地是深圳市六大总部基地之一，定位为战略性新兴产业总部基地，与深圳湾高新区、后海总部基地共同形成深圳市的纵向科技创新轴，未来将形成南山区北部的区域中心。万科云城项目位于留仙洞总部基地最核心的区域，包含地标写字楼、总部研发大楼、星级酒店、时尚购物广场、商务公寓等业态，总投资200亿元以上。
不同于传统产业园区，万科云城以产业激活城市，以城市支撑产业，二者相互促进，以健康发展的产城融合模式，突破传统科技园模式，创造高效开放的新型科技园。万科云城在产业方面还包括一个由万科自持的设计类产业园——设计公社，利用万科在建筑行业的经验、平台资源和影响力，通过建筑产业上下游的要素汇集，形成融合、协作的新生产集聚方式。这将帮助入驻企业解决上下游交圈问题，帮助企业理解产业发展和研发方向。
金地集团旗下的金地商置，成立了专注于产业园区开发建设及运营管理的子公司金地威新，聚焦高科技、新能源、大健康、新文创等领域。金地威新的标杆性产业地产项目，便是位于深圳南山区的金地威新软件科技园。金地威新软件科技园涵盖企业总部、研发办公、商务公寓及特色商业等。开园至今，吸引了大量科技尖端企业入驻。目前，园区有企业55家，服务对象包含6家世界500强企业（英特尔、亚马逊、西部数据、亿磐等），以及大疆创新、歌尔声学等代表未来科技发展方向的高精尖企业。
作为老牌粤系房企，越秀地产近年来不仅加速北上扩张，还积极探索多元化业务投放，为公司在大湾区乃至全国谋求更多发展空间。越秀地产称，2019年继续打造通过多种方式获取优质土地资源的独特优势，形成“招拍挂+集团孵化+国企合作+轨道交通+城市更新+收并购+产业联动”多渠道模式，亮出多重组合拳，加速布局多元化。例如，近期正式与广州地铁“联姻”，意味着其“轨道交通+物业”战略正式启动，越秀地产将持续获取优质轨道交通地产项目。未来，双方将共同深耕大湾区轨道交通沿线综合开发。
作为房地产界的“华南五虎”之一，雅居乐集团多年来“以地产为主，多元业务并行”作为1+N发展模式中的重要一环，雅居乐地产板块始终聚焦城市美好人居需求的内核，依托母集团多年来发展形成的地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局网络优势，通过打造软硬环境，多维度丰富城市人居生活的想象，以全产业链服务提升生活品质感。
