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乡村振兴的未来价值就是乡村土地应用的再创造， 土地将会成为乡村振兴的发力点，为此如何定格土地、定准土地、定向土地、定位土地，值得我们每一位专家学者和实践者思考探索。本文章借鉴笔者专家在广东部分地区做政府智库服务过程中的经验总结提炼，为乡村振兴做一些土地应用方面的借鉴。

1、广州市南沙区“理论先行、实践在后”。11月16日，广州南沙区城市更新土地整备中心发布了一则对外招标公告，内容涉及到南沙区功能性国企参与城市更新项目实施路径研究项目服务。具体来看，南沙区招标文件工作主要有两点方向，功能性国企参与城市更新项目实施路径研究和技术指引编织。细化工作包括：梳理区属国企参与城市更新项目的现状做法和存在问题，借鉴其他区、其他城市的实施路径的实践经验，找到适合南沙区实施的路径；在上述基础上，针对南沙区旧改项目的现实重点、难点，制定功能性国企参与城市更新项目的操作细则、形成工作流程图。

2、增城区发布了《增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则》提到，鼓励区属国企通过资本运作、前期服务等方式依法参与城市更新，鼓励市、区国企参与旧村改造，充分发挥国企责任担当和引领带动，推动广州市旧村改造工作“全市统筹、市区协同、科学有序、国企支撑”，优势在于有利于全市统筹、有效调控改造节奏、做大做强功能性国企。国企主导，将成为新趋势。这一趋势，将有三大积极影响：1）降低前期风险。减少经济不平衡与拆补方案带来维稳风险降低，其次也利于把控节奏，便于统筹管理。2）降低成本。国企介入，可降低平台公司合作溢价支出，也可降低台底成本，达到还利于民的目的。3）合规性提高。国企介入，不仅能使无序发展的旧改项目与国家政策的大步调保持一致，优先倾向于解决城市发展、民生配套的完善问题，避免过度房地产化。大方向上，调控也是为了城市更新项目能够发展更好且更加有序，经济及民生保障是最大受益者。所以，尽管这轮旧改政策底还没到，但毕竟是好事，久一点也无妨。

3、佛山市禅城区对于村级工业园发展过程中遇到的各种问题进行了一系列改造提升的探索。在这个过程中，政府利用行政手段促进了农村工业用地的优化整合，有效突破了村级工业园改造的第一道瓶颈。在政府的带动下，市场力量主导了村级工业园的改造。社会资本的介入不仅解决了改造的资金问题，而且通过新兴业态的探索，改善了环境、提高了单位产出、增加了村集体收入，政府、市场和产业三股力量相互交织，共同组成了珠三角村级工业园改造的基因密码，持续推动着产业的更新换代。

4、广东省政府参事、省委党校教授陈鸿宇：村级工业园改造升级要以市场为主导找合适发展路径。“村级工业园的改造提升并非越大越好，要根据各自的实际找到一条合适的道路。”在探讨村级工业园的升级路径前，首先要界定清楚何为村级工业园，他认为相对于村级工业园，村办工业区的说法更加确切。陈鸿宇说，村办工业区的大量涌现是珠三角工业化必不可少的发展阶段。如今回过头来看，村办工业区普遍存在布局分散、集聚效应不高、管理不严等问题。“工业园区的大小和发展质量之间并没有必然的联系，小园区也有好企业，大园区的企业质量未必就好，重点不在于园区的大与小，而是要找到适合自己的路径，通过技术改造、机器换人等方式对原来落后的生产方式进行提升，盘活存量。”此外，他认为村办工业区改造后是否需要继续发展工业也是一个值得思考的问题，“随着城镇化的发展，一直地理位置较好的工业区可以考虑向第三产业转型，发展房地产业成为城市的一部分，或者通过发展商业、物流等现代服务业为城市进行配套。”无论是对原有的产业进行技术提升，还是转型发展服务业，陈鸿宇认为村办工业区的转型要以企业作为主体，依靠企业和市场的力量来完成改造，尊重经济发展的客观规律。

5、2021-03-16《经济日报》《发展乡村产业须破解用地难题》。国家支持乡村产业发展，并不意味着要在农村实行大规模非农用地扩张，大量增加新增建设用地指标。政策的目的是推进农业农村现代化，满足富民乡村产业发展的用地需求，而不是把城市的产业用地政策简单移植到农村，不是让所有产业一股脑地去农村争地搞建设。刚刚通过的“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，完善农村用地保障机制，保障设施农业和乡村产业发展合理用地需求。总体看，乡村产业用地既有农业用地，也有非农建设用地，乡村产业用地难主要是非农用地获得难。除了传统的种植养殖以外，很多乡村新产业新业态以及配套服务设施均属于非农建设用地范畴。不少地方通过整治“空心房”和宅基地，腾出了一些建设用地指标，但多用于城镇建设，而少用于农村产业。即便一些地方在乡镇土地利用规划中为农村新产业新业态预留了少量用地指标，但由于缺少细化的村级规划，也难以发挥实效。随着农村一二三产业融合发展，原有的用地类型与土地供给方式已不能适应实际需要。支持乡村产业融合发展，需要给予一定的建设用地保障，这已成为业内共识。一个典型例子是乡村旅游点状供地模式。目前，浙江、四川等地开展乡村旅游项目点状供地模式，有效解决乡村旅游项目用地分散、单幅用地数量不多等问题，改变传统整片供地方式，节省了用地主体的前期资金投入。

6、2021年4月19日广东省自然资源厅《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》（下称《方案》）正式实施。其中明确，村镇工业集聚区的升级改造以产业发展规划为指引，以“工业改工业”为主攻方向；与此同时，探索推进“工业改商业”“工业改住宅”项目反哺“工业改工业”“工业改公共设施”“工业改农业”项目，平衡不同类型项目的收益。

7、自然资源部办公厅《关于进一步做好村庄规划工作的意见》自然资办发〔2020〕57号，明确要求：工业布局要围绕县域经济发展，原则上安排在县、乡镇的产业园区；对利用本地资源、不侵占永久基本农田、不破坏自然环境和历史风貌的乡村旅游、农村电商、农产品分拣、冷链、初加工等农村产业业态可根据实际条件就近布局；严格落实“一户一宅”，引导农村宅基地集中布局；强化县城综合服务能力，把乡镇建成服务农民的区域中心，统筹布局村基础设施、公益事业设施和公共设施，促进设施共建共享，资源利用节约集约水平。按57号文的要求：与乡村资源相关的产业用地，农产品初加工可以放。个人见解：这个后续操作起来，不太容易。要按各省要求，因地制宜，工业企业进入园区是趋势。但为了乡村振兴，各部门意见又不一致，一些工业还是可以放的。

8、农村工业用地的来龙去脉。一个是对土地使用权的限定，一个是对土地所有权的描述，两个不同概念，您可能混淆了。我国的现行政策规定土地所有权与土地使用权可以是分离的。“工业用地”是政府部门批准的土地使用权的用途限制，国有土地是指土地所有权。我国土地所有权分为“国有”和“集体”所有两种，而土地使用权经批准可以是公有单位和个人。因此，工业用地可以是所有权为“国有”、使用权为“工业”用途，也可以是所有权为”集体”、使用权为“工业”用途。集体土地也可以通过征用成为国有土地，办理征地手续后，土地所有权就从集体变成国有了。工业用地，可以以企业厂房为核心，做一些配套工程：如职工宿舍、企业研发楼（写字楼），职工活动场地，或者孵化园等。1）首先是产权的年限问题，工业用地的房子的产权多也就是50年，且用电是属于商业或工业用电的，要比生活用电的费用高很多，一般生活用电一度5毛多，商业或工业的一度要1块多钱，长时间的话不划算。2）再就是你买了工业用地性质的房子，办理房产证也是个问题，毕竟工业用地和商业用地性质的土地都是含有一定的盈利目的的，所以你后期办理房产证的时候缴纳的契税要远远高于住宅用地，商业或工业用地契税至少也得3％－5％，居住用地144平方以下也就是1．5％。3）虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7％的及生活服务设施用地，可以办出用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。4）工业用地有用途：工业用地，可以以企业厂房为核心，做一些配套工程：如职工宿舍、企业研发楼（写字楼），职工活动场地，或者孵化园等。工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如：电子工业，缝纫工业，工艺品制造工业等用地。二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如：食品工业，医药制造工业，纺织工业等用地。三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如：采掘工业，冶金工业，大中型机械制造工业，化学工业，造纸工业，制革工业，建材工业等用地。

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壹方城特色小镇产业联盟顶层设计专业委员会核心委员、壹方城旅游文化联合发起人、旗鉴旅业联合创始人

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壹方城特色小镇产业联盟顶层设计专业委员会执行主席、国家文旅部十四五规划咨询专家、北京创意江山规划设计院院长、中国乡村振兴示范村标准咨询专家

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