近年来，东莞不断向外界释放“有空间，进莞来”的强烈信号，以更高质量的土地空间承载项目建设、赋能产业发展，助推城市能级迈上新台阶。
厚街溪头社区的“工改工”项目，是东莞向存量要效益、拓出先进制造业高质量发展的生动案例。因为“身入”，更因为“心至”，他们创下了厚街镇的多个“第一”：第一个社区集体连片自改“工改工”项目、第一个社区集体转为国有建设用地产业项目、第一个招引产业综合运营商开展工作项目……
这些“第一”实现不易。“工改工”普遍存在缺乏动力、质量与效率的问题，溪头社区“零经验”，那还改不改？要是改，又该如何说服3000多股东代表支持改？单方面想改，万一没有企业想来？
每一个“工改工”项目有共性亦有不同，溪头社区党委从实际出发，全方位走访摸查、聚焦难点、选取突破点、不断寻求个性化突破，期间所遇形成了如下调研手记。一起来看看他们如何突破一个个难点？
早在2019年，溪头社区党委就想改掉这个大多建于20世纪90年代初的老旧工业园区，产业跟不上城市发展、分布相对分散，厂房功能结构较单一、存在不少短板，无法带来新收益，还可能随时被淘汰。
怎么办？迫在眉睫！溪头社区不得不向存量要效益！恰逢东莞针对“工改工”项目陆续出台措施，强化为高质量发展拓空间的政策供给，这提振了溪头社区的信心。
社区“两委”班子在老旧园区看了又看，最终决定走出“家门”取经。“之前只是有自己社区园区跟不上节奏的初步概念，但怎么落后，怎么才能不落后，在那之前我们并没带着解决问题的目的出门取经”。
世界这么大，零经验可以去哪里看？先看再说！
2021年至2022年这两年间，溪头社区党委多次带领社区干部、居民代表、股东代表等，到道滘、沙田、寮步、长安、南城、松山湖等镇街走访调研，参观了智慧谷、横坑万荣、宏远·AI、滨海智造港、智谷等“工改工”项目。在多个走访调研的地方中，寮步横坑的“工改工”项目让溪头社区“眼前一亮”。
溪头社区两委干部至寮步横坑村史馆和横坑万荣工改工项目展厅学习参观
零经验的溪头社区这才有了学习方向。为了确定横坑模式是否适合自己学习，溪头社区正式组织到横坑的走访调研就多达5次。
频繁出入横坑，让溪头挖到了“宝藏”。溪头社区认为，在“工改工”项目中，项目合作方式有“社区集体自改”“村企合作”“镇村合作”等。而“横坑模式”在项目改造过程中采用“社区集体+产业运营商”模式，运营时采用“镇属企业+社区集体”合作发展新模式，这与自己原有的“社区集体资产+部分居民股份”模式有一半相似度，就有借鉴意义。
溪头社区开始频繁登门拜访横坑社区居委会、多次到横坑万荣“工改工”项目现场了解运作模式，这些勤到一线的脚力，让溪头社区开始关注此前未曾考虑过的领域——产业综合运营商。
招引产业综合运营商到底可不可行？于是溪头社区又来了一轮走访大论证，到寮步、沙田、道滘等镇街的优秀“工改工”项目再去求证可行性。
多轮走访归来，再经过多番论证、座谈，溪头社区决定走自己的路：“社区集体自改+居民股份+产业综合运营商”模式。
不同于该项目原老工业园区的“社区集体资产+部分居民股份”方式，这次“工改工”项目中，溪头社区定调的“居民股份”，不再是“部分居民股份”，而是涉及全社区3000多个股东的利益。
“租金岂不是要停了”“风险大不大”“能不能顺利推进”“能不能招到好企业”“招引运营商会不会增加项目成本”“为什么不做商住楼”……在干部座谈会、居民代表大会上，社区部分“两委”干部、社区居民代表、股东代表一连问出了“十万个为什么”。
溪头社区很想把自己走访调研所见再次呈现在社区居民面前。这才是最能回答“十万个为什么”的最佳做法。说干就干！
溪头社区马上租赁大巴，多次拉社区居民代表、股东代表外出学习调查，随后又连开了6场项目讲解会，将项目收益账、长远利益账一一讲清，这样的讲解会参加人数达千余人，几乎覆盖每一户家庭。
“摊开每一项调研‘账本’，一项一项地坦诚相告。社区还成立‘工改工’专班，居民还有不解，随时来咨询。”
●为什么要花钱招引运营商？
溪头社区将前期走访调研的直接成果呈现给股东代表。“‘工改工’是一个专业、复杂的项目，如果自己做势必时间更长、资源缺乏，项目入驻和项目进度每慢一个月，集体损失会超百万元，时间是更大的效益。”
●清退原有厂房，集体租金会立马下降怎么办？
溪头社区梳理市镇两方面的奖补政策，政策给予“工改工”的支持，能弥补项目空窗期的租金损失。
面对“十万个为什么”，溪头社区密密麻麻的“调研账本”能让工作人员做到有疑即答，始终保持阳光透明，以集体利益、居民切身利益为首的决策机制，让溪头社区党委赢得了居民和股东的理解。
2022年3月，溪头“工改工”项目已达成“集体意志”，社区股东支持率超过99％，项目改造正式启动。
溪头“工改工”项目启动之前，溪头社区的眼光似乎看得更长远，不仅确定了“工改工＋招商”并进的策略，坚持“筑巢”与“引凤”同步推进，并广泛发布招商信息、走访重点对象。
这一大轮走访调研，让溪头社区再次掌握关键信息：目前园区的“社区集体用地”并不能满足优质大型企业进驻条件。这会大大压缩可以招引的企业类型。
虽然还没招引企业，但转换用地性质这一步不能慢！溪头社区立刻联络市镇有关部门，办理好“社区集体用地”转为国有建设用地产业项目的手续，为项目招商提前做好了准备。
“国有建设用地”的身份，提振了溪头社区招商的信心。这意味着，溪头社区招商的范围更广阔了，不再局限于传统行业，可以招引新能源、新科技等优质大型企业了。
一切准备就绪后，溪头社区便“大刀阔斧”启动“工改工”项目。在拆迁工作上，仅用了一年半时间，已基本完成企业自主清退、旧建筑拆除等工作，这样的速度让不少人惊叹。
能如此顺利，溪头社区又有什么“法宝”？把企业当朋友，多听企业诉求，这样的做法，溪头社区坚持了20多年。
在清退园区企业时，溪头社区也设身处地为企业“着想”，一方面与企业租赁合同签至2022年，提前一年时间通知企业，为企业搬迁预留足够时间；另一方面，组织党员干部为企业“跑腿”寻找安置地，还积极为企业申报各种搬迁补贴。
正是有了“身入”“心至”的服务，在“工改工”项目启动前，园区企业全部支持配合清退，其中有两家园区内规上企业还继续留在了溪头社区。
与企业朋友式相处，也为溪头社区带来招商契机。2021年，广泽集团曾到溪头社区为新厂选址作考察，但当时空置的地块并不符合其需求。溪头社区并没有气馁，而是紧密联系政府有关部门，并与“广泽集团”保持联系。2022年，恰逢广泽集团接到一个将要投产的新能源大订单，正在各地洽谈投资。
签约广泽集团项目效果图
与其密切联系的溪头社区自然快速掌握信息，而又因综合地缘、地块进度等因素，溪头社区一举拿下了这个大企业，签约12万平方米的“定制”厂房，实现招商“开门红”。其创新式的厂房定制模式，更是成为厚街“工改工”项目的一个鲜活“样本”。
零经验到多个“第一”，溪头社区“工改工”项目在研究中发现问题、解决问题，客观摸清社区的实际情况，精准定位发展模式，为社区的发展赢得了“先机”。
更多内容可点击阅读→溪头“工改工” 饮得“头啖汤”
以上为选编的调研手记
“东莞大调研·调研手记”专栏
期待您的投稿
文稿 | 严实莞家 厚街党讯 厚街发布
编辑丨蔡丽莹