关键词：盘活闲置低效
涉及领域：政务服务
服务对象：企业
取得成效：通过采取直接收储、股权转让、土地置换、腾笼
换鸟等方式，对11家企业进行清退，收回或盘
活3000余亩低效闲置土地，为区域经济发展提
供了用地保障
近年来，泰安高新区大力推动低效闲置用地再开发再利用工作，主动研究对策办法，积极探索创新低效闲置用地盘活模式，充分激活存量资源，赋予低效闲置土地资源更高效益的“二次生命”，提高节约集约利用水平，全面推进低效用地企业提质增效。
一、主动作为，精准排查摸清底数
产业要发展，用地是支撑，而摸清家底才能精准施策。高新区通过建立健全定期清理和查处制度，组织人员对全区破产倒闭、停产企业的闲置厂房、场地以及建筑结构和交通等情况进行全面摸底；同时，结合土地面积、投资情况、年产值等要素，建立详细工作台账，摸清企业用地效率等情况，建立矢量数据库，为存量土地贴上“身份标签”，全面掌握闲置低效用地的基本底数。坚持“以用为先、依法处置、分类处理、集约利用”的原则，会同区产业和招商部门针对疑似闲置土地采取“一地一策，一企一议”的方法，进行分类处置盘活，并实行台账化动态管理，为招商引资、城市建设等提供数据支撑，做到一张图、一盘账，为合理统筹土地利用和提升土地产出效益创造条件。
二、因地施策，腾出产业发展优质空间
根据城市功能定位和产业布局，结合地块实际情况，高新区坚持“以盘活为导向”的原则,采取“先经济、后行政、再法律”的方式，逐步推进闲置低效用地盘活处置工作。近两三年，高新区工业用地供地面积4078.77亩，其中，盘活存量土地1634.15亩，占比超过40%。内部挖潜减少了新增建设用地指标，有效地保证了一批重点产业项目的用地需求，有力促进了投资强度和亩均效益的提升。
1、加大土地收购储备力度。原中国重汽产业园500亩工业用地，其中320亩闲置。通过多次登门拜访，双方达成了一致意见，依法收回了闲置的320亩土地，并全部出让给山东泰开箱变有限公司。目前，该公司项目已建成投产，完成固定资产投资12亿元，实现年销售收入16亿元，年税收2亿元，安排就业900余人，实现政府和企业互利共赢。
2、支持优势企业兼并重组。鼓励区内优势企业兼并重组列入重点低效闲置工业用地范围的企业。原明天光彩工业园因规划定位、债务纠纷等因素，一直处于低效运行状态。管委会组成专班，持续跟踪，先后多次赴企业总部（北京）进行洽谈，最终达成以股权转让方式，由山东华夏康宁新能源科技有限公司接盘，投资6亿元对园区重新规划建设，打造高端制造产业园，目前正在进行规划建设。
3、加快淘汰落后产能。根据省、市关于淘汰落后产能相关要求，对重点低效闲置工业用地改造提升范围内，属落后产能的企业及项目，通过多种手段方式加大淘汰力度。现代（山东）重工机械有限公司因产品定位经营不善停产，区储备中心与企业多次对接，最终管委会促成所属泰山控股公司收回土地427.03亩。收回后的土地已重新安置四个新项目。包括总投资5亿元的中翔重工，总投资3.5亿元的兴合环保科技，总投资1亿元顺诺机器人。其中安置上市公司圣阳锂科新能源公司投资建设的年产4GWh圆柱锂电池项目，是国家鼓励发展的新能源产业，是市区推动的建链补链强链延链重点产业项目，该项目从事4GWh圆柱锂电池研发、制造，总投资约 16 亿元，新建、改建锂电池自动化生产车间，总建筑面积约 44000 平方米。项目全部建成达产后，预计年销售收入约 30 亿元以上，税收1亿元以上，解决就业人口约500人。
4、鼓励企业加大技改投资力度。鼓励列入全区重点低效闲置工业用地的企业加大技改投资和“机器换人”力度。大力支持原土地业主根据高新区总体规划和产业布局，开展技术创新、工艺改进，“零土地”技改，提高产出水平，提高土地利用率。对能给带来可靠税收预期且能迅速落地的项目，经审查同意，重新签订投资协议。中国重汽希尔博公司因产品定位、市场等方面原因进入破产清算程序，公司名下160亩工业用地及近万平米厂房拟公开拍卖处置。高新区自然资源和规划分局得知消息后，及时向管委会汇报，管委会分管领导带队到中国重汽总部进行沟通协调，让企业全面了解市区的综合优势，提供最优的服务和政策支持，让企业坚定了在泰发展的信心。最终，中国重汽集团将五岳重汽消防车扩能技改等项目调整到该厂区，实现了土地再利用，达到了“腾笼换鸟”的功效。
5、借巢引凤。对企业闲置厂区，在收回存在一定困难的情况下，管委会主动牵线搭桥引进新项目租赁厂房进行生产经营，既实现了土地不闲置、企业有收益，又保证了新项目轻资产落地，快速投产见效。如恒邦发动机项目占地100亩，办公楼、厂房约4万平方米。厂区建成后，因多种因素，未能正常生产。管委会根据该企业实际情况，引入山东一泰液压科技有限公司租赁恒邦发动机厂区，项目主要从事超耐磨超高压胶管的科研与生产，计划总投资约5亿元，现项目已正式投产。
6、协调债权债务关系，助企纾困。泰山名饮通过法拍在高新区取得用地206亩，因地上附属物纠纷无法进场，多次协调无果。为盘活该宗土地，高新区自然资源和规划分局多次与用地单位及债权人洽谈，理顺当事人的债权债务关系，晓之以理、动之以情，最终跟用地单位达成协议，将该宗地纳入收储，并成功引进3GW太阳能光伏项目落户，项目总投资11亿元，建成后预计年销售收入50亿元以上，投产后5年内累计缴纳税收5亿元以上，吸纳就业800余人。目前，项目车间主体已完成，正准备机电设备安装。
7、积极参与竞拍，拿回被司法处置的土地。原中旭国泰公司芳纶项目，因多重债务纠纷，拿地后迟迟未开工，经与法院和债权人多次沟通，管委会安排所属平台公司竞得该宗372亩的土地使用权。现该宗土地已成功引进了皇氏 10 吉瓦光伏电池制造项目，计划总投资约 55 亿元。项目达产后，可实现产值 120 亿元以上。对某企业多占少用、占而不用，无法落实投资计划，管委会成立专班，通过多种渠道和手段，最终利用司法途径收回该宗闲置土地378亩，现正在进行相关债权、权属等手续办理。该宗土地引入晶优 10GW 高效光伏电池项目，计划总投资约50亿元，达产后，可实现年产值100亿元以上。以上两个新能源产业项目，投资规模大、技术含量高、附加值高，拉动带动能力强，具有良好的经济和社会效益。
8、强化依法行政手段。高新区自然资源和规划分局以闲置土地调查为突破口，通过约谈、下发土地调查书等方式，解决闲置土地处置的难点问题，确保闲置土地处置工作提速增效并实现重点突破。原双驰汽车489亩工业用地多年闲置。对此，高新区自然资源和规划分局多次到现场调查收集材料，并向企业发出闲置土地调查通知书，形成以“压”促谈的局面，最终依法收回了闲置土地，并全部出让给山东土地集团，用于泰山智能科技园项目建设。目前，该项目已全面开工建设，一批好项目已入驻生产经营，固定资产投资17.5亿元，达产后预计实现年销售收入16亿元，税收2亿元，带动就业900余人。
三、健全制度，建立预防闲置低效用地的长效机制
认真分析和把握高新区发展进程等实际情况需要，改进土地调控方式方法，改进工业用地出让方式，由以批地为主逐步向批地、供地并重的管理模式转变，形成“批前早介入、供前严把关、供后重监督”的全程监管机制，严把项目入口关，提高新增建设用地项目投入产出综合效益，提高项目质量，从源头上防止新的闲置低效用地产生。
1、加强组织领导，明确工作责任。组织成立了以管委主要领导为组长的土地、矿产、房屋清查和开发利用工作领导小组，建立“周调度、月通报”机制。专班下设综合协调组、履约监管及土地开发利用组、国有资产清理盘活组四个工作组，各司其职，密切协同配合。从相关责任部门抽调业务骨干集中办公，专责统筹协调、组织调度和工作通报等工作，切实提高工作效率。
2、严格项目准入。按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的要求，结合全市国土空间规划，进一步明确全区的用地规模、开发边界，促进产业串联式、组团式集聚发展,实现产业发展与建设空间的有效协同。招商部门要加强对新引进项目投资强度、亩均税收源头控制，强化工业用地准入综合评估，对拟落地工业项目的资金保障、产业类型、投资规模、用地效益、环境安全等方面进行综合效益评估，达到控制标准的方可签订进区合同。
3、合同双向约束。项目进区合同要按照权责对等的原则，既要在国家法律和政策允许范围内给予投资方相关优惠和扶持政策，也要严格约束投资方严格履行合同条款，落实项目投资和建设义务，兑现各项经济指标和时序进度计划承诺，接受并遵守本办法中相关规定，约定相关违约责任和项目退出条款。已经签订的进区合同，要进行合法性审查，凡是与现有法律和本办法不相符的，要予以调整、废除或签订补充合同。
4、创新供地机制。依据产业类型、产业生命周期、投资状况等因素，适应用地改革需求，推行弹性年期出让、先租后让、长期租赁等土地供应方式。
5、提高土地利用效率。要提高土地集约高效利用水平，充分利用“地上、地下”两个空间，鼓励企业优化设计，提高厂房建设标准，建设多层车间、入地下沉式厂房、地下停车场、人防设施等构筑物。鼓励各类市场主体或管委会所属平台公司可根据产业发展、项目需要建设多层标准厂房、科技企业孵化器，引导无特殊工艺要求的中小科技企业通过租赁或购买标准厂房、孵化器房屋的方式进行生产、研发；对购买多层标准厂房、孵化器房屋的企业，可按规定要求分割转让对应的房产、国有建设用地使用权。依据实际情况，最大限度提高工业项目的建设用地容积率的下限指标，新建工业项目的容积率不得低于1.0。在符合详细规划、不改变土地用途的前提下，园区企业在自有工业用地上新建、扩建生产性用房或利用地下空间而提高容积率的，不再增收土地价款，同时享受高新区车间补贴和固定资产投资的奖励政策。
6、加强产业用地登记管理。产业用地取得土地使用权后，其项目已建面积占规划建设面积不足三分之一或已投资额不足承诺投资额50%的，拿地未开工构成土地闲置的，一律不得进行土地抵押、分割、变更登记。宗地一经确定，不得随意分割。已经享受优惠或者扶持政策的项目产业用地办理抵押登记时，在建项目须由区项目推进办公室审核。产业用地需转让的，优先由管委会依法收回土地使用权，项目相关实际投入经相关部门审核后给予合理补偿，由相关部门根据规定追缴享受的扶持资金。
7、强化产业用地用途管制。产业用地一经办理供地手续不得随意变更用地用途；对产业用地未经批准擅自改变规划审批用途，或者已经建成并投入使用的建筑物、构筑物擅自改变使用用途的，由综合行政执法部门依法予以严肃查处。因公共利益、城市规划等原因确需调整改变用地用途的，由土地储备中心收回土地使用权后重新组织供地。
8、建立项目退出机制。建立企业综合评价制度，对不履行进区合同和土地出让合同、不按时开工、慢建久拖、产出效益低和违反国家法律法规的招商引资项目，均实施项目退出管理。对违诺失信行为均记入企业高新区诚信档案。同时建立失信修复机制，失信行政相对人按照规定程序完成信用修复的，停止失信公示，移出联合惩戒目录。
在市政府正确领导，市自然资源和规划局等部门的大力支持帮助下，泰安高新区闲置低效土地处置工作取得一定成果，但离上级的要求还有不少差距。今后，高新区管委会将认真学习先进地区的好经验好做法，高标准严要求，扎实抓好这项工作。目前，高新区自然资源和规划部门会同相关部门正进一步优化逾期未开工及闲置土地处置工作流程、标准、职责和措施，深化预防、发现、查处机制，以土地出让合同监管信息平台系统运作成果为基础，进一步加强对批而未供、供而未用、用而未尽土地及闲置土地处置力度，强化管理职责，建立“定时巡查、及时跟踪、定向服务、源头管理”工作机制，切实维护良好的土地市场秩序，为高新区持续快速健康发展，实现高质量发展提供有力保障。
