出品｜公司研究室地产组

文｜曲奇

2.1亿收购安徽诚和物业100%股权后，2021年以来，碧桂园服务对外大大小小的收购已花费了192.53亿。而按照碧桂园服务的野心来看，即2025年公司要实现千亿营收的目标，碧桂园服务对外收购的步伐似乎远未到停止的时候。

年内花190亿用于横向并购

根据公司研究室不完全统计，年初至今，碧桂园服务有7笔收购，可分为3大4小。对富力物业、蓝光嘉宝、彩生活的收购额分别为100亿、48.47亿、33亿，对中梁百悦智佳、长城物业、康桥悦生活、安徽诚和的收购额均在10亿以下。

碧桂园服务在收购彩生活的公告中表示，收购事项将是对公司业务的补充，进一步扩大业务的规模和覆盖范围，促进小区增值服务及其他服务的发展，尤其是促进商业物业管理的发展，稳固公司在行业的龙头地位。

扩大物业管理规模进而稳固龙头地位，一直是碧桂园服务追求的目标。目前，物业管理行业仍然高度分散，前100强管理规模的市占率才30%左右。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江认为，行业远未到高度集中的阶段，对有志于做大做强的公司都有很大机会。

上半年收购蓝光嘉宝后，碧桂园服务的在管面积得到大幅扩充。2021年6月末，碧桂园服务在管面积6.44亿平方米，较2020年末增加了2.67亿平方米。其中，不含蓝光嘉宝的在管面积由上年末的3.77亿增长至4.29亿，净增0.52亿平方米；新增在管面积来自蓝光嘉宝的部分为1.30亿平方米；“三供一业”业务新增在管面积0.85亿平方米。

2020年末，保利物业在管规模为3.80亿平方米，略高于碧桂园服务的3.77亿平方米。但通过收购蓝光嘉宝，碧桂园服务成功超过保利物业，成为国内在管规模第一大的上市物业公司。2021年6月末，碧桂园服务6.44亿平方米的在管面积，相当于1.5个保利物业的规模。

随着收购富力物业，2021年末碧桂园服务的在管规模将至少再增加0.86亿平方米。同时，彩生活旗下的邻里乐及财信发展的安徽诚和也将进一步扩大碧桂园服务的规模。若保利物业等头部物业公司没有大规模并购举动的话，碧桂园服务坐稳上市物业公司中“第一大规模”的宝座难度不大。

3年募资290亿港元

碧桂园服务对富力物业的百亿收购，成为物业史上“最贵”的收购案。而上一个记录同样来自碧桂园服务，便是2021年2月对蓝光嘉宝的48亿收购案。支撑碧桂园服务不断对外并购的底气在于雄厚的资金实力。

2021年6月末，碧桂园服务现金及现金等价物为217.68亿元人民币。有分析师认为，碧桂园服务通过配股融入大量资金，因而用于收购的现金十分充裕。

2021年5月，碧桂园服务公告称，拟通过配售的方式募资104.88亿港元，同时，还计划发行可转债募资50.38亿港元，本轮募资总额155.26亿港元，成为物管行业史上规模最大的一次融资。

碧桂园服务称，所募的155亿港元资金将主要用于未来潜在收并购项目、商业管理服务、资产管理服务、生活服务类新业务的业务拓展、营运资金及企业一般用途。

2018年上市以来，碧桂园服务已完成3次募资。2019年1月，配售1.69亿股募资19.39亿港元；2020年4月，发行可转债募资38.75亿港元；2020年12月，以配股的方式募资77.5亿港元。上市3年，碧桂园服务从资本市场累计募集了290.9亿港元。

碧桂园服务手里资金充裕，但2021年房地产行业生存环境的变化让部分房企只能忍痛割爱，选择性放弃物业这一优质板块。关于富力物业的收购，李长江说，“可能4月份之前，对方（富力物业）没有这个想法，4月份之后，大的房地产形势发生变化，股东的需求跟过去不一样了，所以就开始谈。”

除碧桂园服务外，jìn年来头部物业企业均在大举并购，整个行业呈现“大鱼吃小鱼”的趋势。李长江认为，“现在的物业行业相当于09年或者10年的房地产行业，那个时候房地产行业处于群雄逐鹿的趋势。”随着行业不断整合，未来头部公司所占的市场份额会逐步提升。

千亿目标下并购后整合能力待考验

碧桂园服务2020年业绩会上，公司管理层称，力求在2021年到2025年五年内实现“千亿营收”目标，到2025年合约面积将超过18亿平方米。千亿营收的结构大致包括500亿元的物业收入，300亿元的增值服务收入，200亿元的城市服务收入。

2020年，碧桂园服务营收156亿，若要在2025年实现千亿营收，年复合增长率至少要保持在45%以上。

2021年上半年，碧桂园服务收入115.6亿，同比增长84.3%，高增长的部分原因来自蓝光嘉宝。2020年，蓝光嘉宝收入27.34亿，若按2020年上半年的11.7亿收入推算，蓝光嘉宝也至少为碧桂园服务增加了10亿以上的收入，占上半年收入的10%以上。

根据广发证券研报，预计2021年富力物业将为碧桂园服务提供0.86亿平米在管面积，1.27亿平米合约面积，全年为碧桂园服务贡献42亿收入，占碧桂园服务2020年收入的27%。

李长江称，收购富力物业，可以与碧桂园服务在项目的分布上形成互补，特别是在一线城市的业务。除收购蓝光嘉宝服务外，碧桂园服务过往的规模并购主要是一二线城市标的。2020年末，碧桂园服务40%的在管面积位于一二线城市，规模达到1.5亿平米。通过收购富力物业，碧桂园服务将新增0.54亿平一二线在管面积，使得碧桂园服务一二线在管面积突破2亿平米关口。

不过，对比碧桂园服务与蓝光嘉宝及富力物业的毛利率来看，富力物业的毛利率长期偏低，将富力物业并表之后，可能会略微拉低碧桂园服务的毛利率。

而物业费提价难是所有物管公司面临的共同问题，碧桂园服务能否通过品牌溢价、运营能力、管理能力等方式，提高物业费，进而带动富力物业毛利率有所提升，是碧桂园服务面临的考验。