一、何为优质的商业地产项目优质的商业地产项目既要“优”又要“质”，要叫好更要叫座。1、政府的好政府需要开发商能够符合城市运营的需要进行项目开发，同时满足区域发展的规划导向需求。伴随区域的发展、跟随城市化进程的步伐是商业地产开发商业所必须把握的大趋势，从而分析得出我们应该如何切合政府需求进行项目开发，参与到政府的城市运营中去，从提升城市形象，满足税源、解决就业及拉动相关产业发展等的角度去思考项目发展，争取获得政府相应的政策扶持。“大家好才是真的好”，把政府当自己的领导和上级，“星星是必须跟着月亮”走的。万达和宝龙地产就是熟稔此道的高手，赢得了成功，是值得我们学习和借鉴的。2、商家的爱好的项目需要各个类型的商家在项目进行经营，研究商家对物业的需要及对消费支撑的需要。多站在商家的角度思考问题，把自己当做一个商家的经营者来思考问题。只有商家愿意在项目经营，爱上这个项目后你才能让项目经营价值不断攀升，才能使得项目品牌价值不断扩大。也就是要把商家当成自己的爱人，是一种合作伙伴关系，是亲密无间的。作为开发商也要有舍得理念，在前期市场培育期也需要给予商家更多的扶持和支撑，“大舍大得，小舍小得，不舍不得”也就是这一道理所在。

3、投资人的利针对销售型商业项目，投资人的利益达成也是优质项目不可或缺的指标之一。也是部分商业项目前期开发资金的来源。满足投资人对项目投资预期和物业增值需求。这一点也是和商家经营及项目运营联系在一起的。4、消费的亲消费者能感觉到这里消费很愉快，消费环境很惬意，一家人的家庭消费都能得50到满足，不同类型的商业项目能成功也都源于其拥有的清晰的消费定位，能从消费行为学和消费心理学的角度来研究消费者并能贴和商家来打动消费者。学会关心消费者，要把消费者当自己的亲人，为什么成都的伊藤洋华堂，消费者愿意来，来了留得住，能消费，愿意传播，带来项目的品牌价值和消费的重复购买率。相信好的东西大家都愿意告诉身边的亲戚朋友，都能来消费。因为懂得去关心消费者，其设置的休息座椅、母婴室、吸烟室、免费包装等的人性化服务这些细节就可窥见一斑，从而赢得了细腻的成都人的青睐。垂直交通的联系性、平面交通的延续性都是一个好的商业项目“质”的体现。在动线规划上能否形成“回路”。商家的展示均好性得到体现，避免出现死铺和视觉死角。面上来讲项目的面简单讲分为两个大的规划的面，一个是展示面、一个是景观面。面都是和点与线相关的，密不可分的。

面也都是由不同的点和线所组成的。项目的展示面加上景观面形成了项目的形象面，展示面需要体现项目的主题和风格，满足商家展示的需求，能吸引消费者来项目进行餐饮、休闲、娱乐、购物的不同需求。景观面也是能体现项目人性化和个性化的一个方面。好的项目逛起来很惬意和舒服，不容易产生疲劳感。而差的项目则总是给人诸多的不适。质的“点线面”商业建筑本身是没有生命的，如何赋予其商业价值、艺术价值和文化内涵是项目成败的关键，而好的质简单地来看又可以从三个方面来进行诠释。二、甄别优质商业地产项目是在做体甄别优质商业地产的项目好比是在给项目做体检，要有不同的“体检项目”和不同的维度。综合得出体检结果后就能初步判断一个项目的好与坏。当然这也不是一蹴而就的，一概而论的。点上面来讲项目规划的主次入口设置，各个主要功能区点位的设计是否能够满足商家的需要和消费者的消费功能需求，我们公司也建立了这样一套数据库来指导我们的规划设计。收效很好商家也非常乐意，我们给其他公司提供咨询的时候开发商也很高兴，减少了不必要的建筑改造成本。选址体检项目的选址是项目是能否成为优质项目和成败的关键，地段、地段还是地段，任何形态的商业地产项目都需要在合适的地段进行选址规划建设。

这是项目成功的基础。比线上来讲项目规划的人流动线、车流动线设计，51如综合体项目的选址和邻里中心的选址就是迥然不同的。也是我们判断的基础条件。品牌差异化都是项目品牌体检的关键。经营模式体检项目运营的成败有时候是项目可持续发展和项目融资平台是否达成的关键，也在考量着项目管理人才的专业能力和对市场敏锐的嗅觉。探索和创造适合项目自身的运营管理经验也是项目增值的基础。定位体检要通过市场研究明确获取项目的地段究竟适合做什么形态的项目，这个是项目成败的基因。一个项目是否是优质项目，需要考察其定位是否清晰，是否能满足区域的发展需要和消费需求，从而才能有效地规划商业资源和明确项目建筑形态，指导规划设计。资本运营体检项目的资本运营贯穿项目开发的始终，从项目开发融资开始，到项目投入运营。而商业地产的开发对资金的需求和对资本运营的要求也会非常高，能灵活地运用金融工具和资本市场之手也将成为项目是否优质的衡量指标之一。针对体验出的问题要及时纠偏，及时调整，不要讳疾忌医。等到商家陆续离场，曲终人散受伤的还是开发商自身。总的说来，优质与非优质都是相对与绝对的概念，也是可能发生转化的，也是需要我们作为商业地产职业经理人以及我们作为有社会责任感的开发商长期探索、总结经验教训的。

(本文作者系蓝光嘉宝集团副总裁、蓝光嘉宝商业公司总经理)规划体检项目的规划是项目成败的关键，一个项目的规划设计不理想也就失去了成为优质项目的根本。要研究商家需求，从商家需求的角度去规划项目的经营空间和物流动线设计。从消费习惯的角度去规划项目的公共空间和消费动线设计。更要预留一定的业态调整和升级调整的空间弹性。品牌体检项目的业态配比和品牌组合也是需要谨慎对待的，以购物中心为列，主力店的选择如何与周边竞争项目形成差异化，自身经营本栏目由中国房地产业协会商业与旅游地产专业委员会协办栏目编辑