中国产业地产与区域开发建设运营，从改革开放深圳特区诞生之初起，就已打下了深刻的政府的烙印。政府主导模式的优点是不言而喻的，庞大的产业资源倾斜、管理层的政策推动、巨额的资金输入，都赋予了开发区可观的经济扶持力量。可当地政府强而有力的指令性调控，导致促进产业发展与实际盈利能力越来越脱节，一定程度上适得其反。而不少这类产业地产，更是由于早期在规划上缺乏远见，其产业扶持的积极性并不高，因此后劲乏力的问题已逐渐暴露出来。

政府主导模式的3大劣势

1、区域开发与实际脱节

近几年，单论中国区域开发的面积与GDP增长能力，只怕世界上无人能出其右。当地政府以整体策划、统一规划、全局统筹、分步实施的建设方式，为区域注入了全新活力。在区域基础设施与产业地产大开发的背景下，许多城市的面貌确实有了重大改善。

该模式下主导的区域开发，虽然客观上取得了不错的成绩，但是规划是与市场严重脱节的，区域开发设施并没能得到完善利用。上海浦东新区人均办公市场数值较高，最大限度发挥出了建筑每平方米的价值。究其原因，还是区域开发始终处在简单追求数量与表面的高大尚，至于建设开发完成之后如何运营，保证自己投入开发的每一块地都能得到高效的利用。

2、商业模式未能打通

当地政府主导的区域开发与GDP息息相关。GDP=消费支出+政府投资额+进出口总额。2010年到2016年，政府固定资产投资额在GDP中占比一直是非常高的，比例已从58.5%大幅增长到80.2%。区域经济增长日益依赖固定资产投资增长，而固定资产投资的增速也几乎与GDP的增速保持着基本一致的走势。

政府的固定资产投资额，主要用于区域开发与产业地产相关建筑设施和住宅投资。可地区有限的财力是无法支撑高强度区域开发的，必然走上通过各种形式负债来填补巨额资金缺口的道路。

如何有效解决区域开发资金链的后遗症成为了当务之急。其中一种方式是圈地卖房。从此角度而言，2018年初各地城市掀起的“抢人大战”与“抢房大战”，就是在变相依靠卖住宅回笼资金。但圈地卖房的模式在土地宏观调控、“房住不炒”的约束下，可行性越来越小。尤其一些国家级开发区更是被明令严禁了房地产开发。

3、行政缺乏效率

追求部门数量、内部层床叠加、难以有效协调、工资不上不下、以稳定为核心、行政效率低下、反复无常地打乱既定计划，基本是国有企业要克服的通病，区域开发也在其列。除这些常见问题外，区域开发普遍采用的管委会管理体制也有不利的一面。

表面上看，管委会具有政府管理职能和相关的经济管理权限，为企业入驻、发展提供相关服务。可实际上，管委会地位界定似乎并没那么明确，作为行政主体，资格有所欠缺。身份权责的不清晰完全可能引来管理的混乱。

政府主导模式的3大优势

1、产业资源扶持优势

政府主导的最大的优势莫过于资源聚拢能力。区域开发受益于政府集中统一、高权威性的指挥。苏州工业区、浦东新区等在一无所有的成立之初，就能得到政府连续不断的国内外庞大优质资源输入，为区域开发积蓄了雄厚的发展基础与资金实力。在不到10年时间里，就创建了高新产业集聚、生活水平飞跃、配套一应俱全的经济奇迹，其实归根结底也还是政府强而有力的幕后推手。

而民营产业地产商起步之时，资源相对匮乏，区域开发大多不敢想。星月投资、e通世界擅长于小而精的偏商务性质的领域。联东U谷、平谦国际则擅长标准厂房。而华夏幸福真正产业运营比较好的，其实仅在苦心经营20多年的环京津冀。离开大本营，区域开发实质性的产业运作能力也是一大问号。

2、当地政府直接运营政策优势

无论城市亦或园区，在品牌宣传、招商引资时，一大着眼点就是说明自己能为企业带来的政策优势。当地政府的支持政策、税收优惠、招商公信力等条件，为区域产业导入提供了开发公司所不具备的独特优势，更在一定程度上避免了企业办理手续来回申请的时间。

现在最受推崇的政府一站式服务，苏州工业区早在开园之初，得益于政府主导模式，已率先启用“一站式”服务大厅，将政府部门涉及对外审批和受理的事项集中在固定场所办理。民营开发公司缺乏必要行政权力，容易影响到区域整体管理开发能力，更会影响到企业在此能获得多少政策红利。

3、当地政府能忍受短期不盈利

前文提到，当地政府进行区域开发，脱离市场、商业模式未能打通，如何有效地回笼资金、盘活存量资产，至今依旧没妥善解决。

可民营的开发公司就没有那么好的待遇啦!不少企业以生死线鞭策着自己快速赚钱。在卖房与产业之间犹豫不定，进两步退一步。而当地政府充裕的资源使其不必过分为迅速盈利困扰，虽然目前部分也在走圈地卖房路数，可毕竟有放长线，钓大鱼的经济基础。在此条件之下，当地政府还是能够果断遏制住某些急功近利的运营模式。

政府主导模式的3点建议

政府想要高效合理地进行区域开发，就应多借鉴外部经验。赢城智库认为，新加坡裕廊工业区发展模式是最值得效仿的。裕廊是中新集团苏州工业区规划理念的源头，也是国际公认的佼佼者，最能体现出产城融合长久规划体系的重要性。

裕廊是由新加坡当地政府主导开发的，建设前处境与中国内地大多开发区相似，仅是一片缺乏产业的荒芜之地。工业区在经过50多年精密统筹规划后，最终才成长为世界著名的“花园工业镇”，现已为新加坡贡献了超过20%的GDP。

裕廊工业区规划最值得推崇的地方是具有一种延续性。几轮下来，彼此布局上都有承接关系(当然，有些地方也得靠填海造陆、挖地三尺)。一旦先期规划缺乏未来更新换代预留空间，要么是不解决实际问题的小修小补，或者干脆花大成本推翻重来。

1、适合区域发展的产业规划

前文已提到，区域开发要打通商业模式，首先考虑的肯定是产业运营规划。裕廊工业区并未过分地效仿美国硅谷，而是鉴于60年代新加坡依赖转口贸易、工业基础薄弱的社会经济状况，充分运用临港优势，将自身定位为综合性工业园区，发展劳动密集型出口加工业。

80年代，裕廊工业区为顺应国际产业发展潮流，将制造业朝高附加值资本密集型和技术密集型方向转化，为高增长型的企业提供具有差异化的设施和厂房。90年代起，以信息产业为中心的知识密集型经济兴起，裕廊发展重心转向高技术新兴产业。工业区开始大力构建产学研一体化的科技园区。

除紧跟时代潮流外，裕廊工业区围绕核心产业深入地拓展，按照产业链进行合理延伸，不断增强产业链各环节的实力，并根据园区功能定位，有序选择和引导相应企业入驻。工业区为其提供融资、技术、创新等一站式服务同时，也在某些方面对入园企业有严格筛选标准。

国内区域开发也应从实际出发，根据自身区位、资源禀赋、国际局势、财政状况与时代需求，在产业规划方面不断调整方向。明确区域主导产业，围绕其搭建产业链条，将各类要素有效整合，通过产业集聚优势进行盈利，从而推动区域经济高速发展。

2、建设宜居宜业新型开发区

裕廊工业区从一开始就将区域配套作为发展重点，投入了大量资金，形成完善的基础设施系统。而国内部分开发区在产城融合方面，或许观念上是重视新兴产业人群生活需求的。但实际落到配套业务的开发上，却尽是走一步看一步地在弥补先期园区配套的不足。

裕廊工业区为保证营商环境便利性，特意建成总长达100多公里的区内现代化公路网。道路规划较为合理，减少了区域内堵车现象发生。

同时，裕廊工业区还兴建了学校、科学馆、商场、体育馆、公园等各种服务配套设施，成功将商务、娱乐、休闲等融为一体，成为了生产和生活的综合体。二者可谓是相得益彰，充分满足了园区内人才多方位需求，对人才供应链的建设起到了非常大的促进作用。

3、区域开发必须差异化竞争

此方面，裕廊工业区的借鉴意义并不大，毕竟新加坡只是一小岛。而中国幅员辽阔，先进的东南沿海与相对落后的中西部矛盾始终存在。区域经济巨大差异、争夺中心城市船票、抬高地方政绩，导致变相刺激了产业同质化竞争。上海等区过度的地方经济保护主义、无效资源争夺战，都一直暗中制约着城市寻找到自己合适的定位。

前瞻认为，即使中国再缺乏战略性新兴产业，区域开发也必须差异化竞争，不能一股脑地冲着“高科技”、“创新”前去，更不必将中关村、张江奉为金科玉律。不是所有区域都能像他们那样，诞生之初就集聚起中科院这类全国最优科技资源以及举世瞩目的眼光。