党建引领是指主要通过加强基层党组织建设，通过强调切实发挥好基层党组 织的领导核心和政治引领作用，发挥好党组织和党员的辐射带动作用，形成一种 公共价值导向，让各社会主体、社会组织通过党组织这一纽带紧密连接起来，发 挥好集中力量办大事的作用，推动重大事情和复杂问题得到及时解决。党建引领 是在构建我国的治理体系、提升治理能力现代化过程中，应运而生的一种全新治 理思路，它并不改变社会治理主体本身的基本功能和架构，而是将多元社会治理 主体的关系进行再造，为各社会治理主体实现良性合作提供新的连接点。朝阳区城市地区实行三级统筹制度，构建党建引领物业参与社区治理的“传导链”。
1、区级层面作为一级统筹
由区委社会工委、区民政局牵头成立工作专班，负责统筹、协调和指导城市地区街道物业服务管理工作。先后编制下发《街道系统物业管理委员会工作指引（内部试行）》《关于物管会成立相关问题答复摘要汇编》《业委会（物管会）、物业企业实现党的组织覆盖和工作覆盖参考流程》《朝阳区街道系统物业管理委员会问答手册》《应急物业管理流程》等五份指导性文件，为街道和社区党建引领物业参与社区治理提供支持。
2、街道层面作为二级统筹
各街道工委积极统筹辖区物业服务管理工作，24个街道全部将党建引领物业参与社区治理纳入“基层建设三年行动计划”，作为街道工委、办事处年度重点工作任务，工委书记作为第一责任人，统筹规划，定期调度。班子成员分工包片，指导社区抓好物业管理工作落实。各街道全部成立了地区级物业服务联盟，并同步成立物业联盟党组织，全面领导地区物业开展社区服务管理。
3、社区层面作为三级统筹
物业管理是服务居民群众的“最后一公里”，与 居民的生活密不可分。各社区党委将社区物业管理作为服务群众“最后一公里”的重要内容，通过“双向进入、交叉任职”，加强对物业企业的领导。将辖区物业服务企业纳入党建工作协调委员会成员单位，优化运行机制，统筹调度物业资源，引导物业服务企业参与社区治理。同时，将物业划入社区党建网格，通过社区居民党组织、物业党组织与网格内业主互动，帮助物业及时了解居民需求，促进物业服务管理矛盾协商解决。
（二）推进“三个覆盖”，筑牢党建引领“桥头堡”
朝阳区城市地区按照《条例》《计划》要求和市委、区委组织部有关部署，积极推动物业“三率”落实，打造党建引领物业参与社区治理的“桥头堡”。
推进社区业委会（物管会）覆盖。朝阳区城市地区街道将社区业委会（物管会）作为党建引领物业参与社区治理的基础工程，各社区党组织在摸排情况、了解民意的基础上，积极推动筹备组建社区业委会，对暂时不具备条件的社区建设物管会。截止2020年11月底，24个街道253个社区成立了1207个社区业委会（物管会），平均覆盖率达到86.9%，远超《计划》规定的2020年达到30%以上的目标要求。其中，12个街道达到90%以上，垡头、安贞、机场三个街道实现了100%覆盖率。
1、推进社区物业服务覆盖
朝阳区城市地区采取市场化引进、国企兜底、准物业管理等形式，推进社区物业管理工作覆盖。截止2020年11月底，1207个社区实现100%物业全覆盖。潘家园街道针对老旧社区多达91个的实际情况，采取成熟一个引进一个的办法，逐步推进社区正规物业管理。各街道对物业管理出现问题的社区，采取危机介入的方法，先委托服务和信誉较好的物业公司代管，然后通过相关法律程序引进，确保社区物业服务管理不间断。
2、推进社区物业党的组织和工作覆盖
朝阳区城市地区将社区物业纳入区域化党建工作重点，积极推进社区物业党的组织建设和党建工作覆盖。截止2020年11月底，已经成立的100个业委会，党组织达到50个，占50%；已经成立的886个物管会，党组织达到885个，占99.9%；业委会（物管会）党组织整体覆盖率达到94.4%，远远超过《计划》要求2020年达到30%标准，已经提前两年实现了2022年90%的工作目标。
（三）突出“四种模式”，打造党建引领“发动机”图2：朝阳区城市地区社区物业党的组织建设和工作覆盖率
朝阳区城市地区依托4种物业服务管理模式，探索不同类型社区党建引领方式方法，为物业参与社区治理提供“发动机”。
1、市场运作模式
商品房社区基本采取这一模式，该类型社区居民一般具有花钱买服务的意识。对这样的社区，朝阳区城市地区重点通过党建工作协调委员会、物业联盟等形式，推进党建引领物业参与社区治理，为业委会（物管会）党组织赋能，提升对物业服务企业的监督能力，通过党群服务中心、社区书记工作室等，加强与物业服务企业党组织的联系协调，促进共建共治共享。
2、单位管理模式
直管公房、自管公房等福利分房社区，一般采取单位管理模式。但是这些社区一般只管楼体及楼内的管理，对社区公共区域不予管理。多产权单位的老旧社区，往往存在公共区域管理“真空”。对这样情况的社区，朝阳区城市街道通过党建引领“吹哨报到”机制，着力推进“吹哨报到”扩展延伸。北京市顺义区运用吹哨报到机制，召集区住建委、区委社会工委、区民政局、市规划和自然资源委顺义分局、区城市管理委等区直部门及6个街道等多方力量，围绕群众反映强烈问题进行专题研讨，梳理原因，形成可行性建议。朝阳区根据不同社区实际情况，加强社区基本公共服务，创造条件逐步向市场化管理模式过渡。
3、居民自管模式
对失管、弃管的老旧社区，原单位不复存在或没有能力管理的，朝阳区城市地区采取准物业模式进行社区自治自管，组织居民骨干成立自治管理委员会，由社区党组织发动社区党员志愿者参与楼院管理，组织有专长的居民开展维修服务。建外街道光华里社区建立的党员“五色暖光服务队”，将社区维护维修、治安巡逻、邻里互助、便民服务、文化活动等承担起来，既弥补社区服务管理不足，又促进了邻里和谐。
3、综合管理模式
对既有商品房、又有单位自管房、房改房的社区，特别是老旧社区占多数的混合型社区，朝阳区城市地区采取综合管理模式，按照“党建引领、多元参与、共治共享”的思路，由社区党委加强对各社区物业党组织的统一领导，在指导物业做好本社区服务管理的同时，通过物业联盟党组织开展物业之间协作，推动资源共享、技术互学、服务联做，整体提升社区物业服务管理水平。
（四）打造“三个物业”，树立党建引领“风向标”
为提高社区物业服务管理标准，朝阳区城市地区按照区委的要求，积极探索法治物业、智慧物业、品牌物业“三个物业”，为党建引领物业参与社区治理树立“风向标”。
1、探索“法治物业”
虽然每年都有大量关于制定《物业管理法》《业主大会组织法》 等法律的人大建议和政协提案，希望进一步加强物业管理立法工作，但可以肯定地说，物业管理早巳走出了“无法 可依”的困境，进入了“有法可依”的时代。各街道以贯彻《条例》为契机，积极推进“法治物业”。麦子店街道枣营北里社区与酒仙桥法庭党支部开展“物业纠纷源头治理示范社区”共建项目，酒仙桥法庭党支部指派法官以党支部副书记（席位制）身份加入社区物业服务联盟党支部，开展法治专业指导。通过“法官眼中的物业纠纷”动画等形式，为大家解答相关法律，协调解决邻里采光纠纷、噪音纠纷等12件，并指导物业服务企业完善制度、改进服务，有效促进了社区的和谐稳定。共建活动开展以来，麦子店2号楼居民物业缴费率从过去的10%提高到现在的93%。
2、发展“智慧物业”
智慧物业管理系统借助移动互联的技术优势，改变原来社区传统的服务模式，形成智能化、人性化、敏捷化的智能社区。智慧物业管理系统整合了移动互联网、数据挖掘等最新的最前沿的信息技术，并将各部分的资源优势加以利用，形成高效协同、快捷的运营服务模式。朝阳区城市地区利用“吹哨报到”机制，协调区级部门参与智慧物业建设，按照城市大脑+智慧物业平台+N个智慧应用思路，充分发挥大数据、云计算等现代信息技术支撑作用，形成“1+1+N”的智慧物业工作格局，以科技赋能助力党建引领物业服务企业参与社区治理。各街道还积极引入科技手段助力社区服务管理，团结湖街道率先在南北里和一二条两个社区229个楼门全部安装智能人脸识别门禁系统，实现了社区楼门管理的智能化。
3、培育“品牌物业”
朝阳区城市地区积极培育不同类型社区物业管理典型，推动“品牌物业”建设。八里庄街道打破原有老旧社区“楼、院”界限，将公共区域内管理、保洁、绿化、停车、便民服务等项目整合“打包”，交由“大物业”管理。原有产权单位或物业作为“小物业”，对楼体、公共设施设备及楼内居民家中维修等提供服务，推动“大小物业”功能互补，形成“大小物业综合服务管理模式”，共同为居民提供服务，所属红庙社区机二委社区成为全市的“品牌物业”。
朝阳区城市地区党建引领物业
参与社区治理的成效与问题
从调研情况看，朝阳区城市地区党建引领物业参与社区治理效果明显，推动了“四个突破”。
1、党建引领物业参与社区治理推动了工作思维方式的突破
朝阳区城市地区党建引领物业参与社区治理，表象是解决社区物业服务管理问题，实质是一场社区治理思维方式的变革。劲松街道针对老旧社区设施缺失、设备老化、综合改造难、物业管理难等问题，由居民党支部、物业公司党支部、房管所党支部、改造项目临时党支部等组成“党建共同体”。此外，劲松街道不仅成功实现了引入社会资本参与老旧社区有机更新改造，还建立起社区物业管理长效机制，彻底走出了单靠政府包揽社区改造的思维，形成可复制、可推广的“劲松模式”，受到国家住建部、市住建委的充分认可，并被写进《条例》。双井街道辖区高档社区、老旧社区并存，物业资源极不平衡，物业联盟党组织发动优质物业服务企业帮扶老旧社区，不仅提升了地区整体物业服务管理水平，还通过“井井有条”项目使地区环境面貌焕然一新，双井街道成功入选联合国人居署国际可持续发展试点社区。
2、党建引领物业参与社区治理推动了多元融合发展的突破
朝阳区城市地区党建引领物业参与社区治理，促进了社区党委、居委会、业委会（物管会）、业主、物业服务企业等多元主体的深度融合。北京三园物业先后接管了六里屯、香河园等街道的部分社区，而且都是在出现问题的情况下临危受命，物业党支部通过实践探索总结出危机介入、舍得投入、服务深入、多方融入的“四入工作法”，在愈合社区因物业矛盾带来的伤痛之后，公司领导带头参加社区的联席会、会商会，公司员工主动参与社工入户走访、问需等活动，成为社区治理的重要力量。疫情暴发初期，居民普遍反映买菜难，盛兴物业董事长、党支部书记卜恒永第一时间从河北玉田联系订购1200斤大白菜，免费发放给5个社区的1500户居民，使社区居民感受到了与物业之间的浓浓亲情。
3、党建引领物业参与社区治理推动了社区难题破解的突破
朝阳区城市地区党建引领物业参与社区治理形成了巨大的合力，推动一个又一个社区物业管理难题的破解。大屯街道欧陆经典社区万兴苑社区由于消防设施老化，中控室消防报警主机及各楼宇区域火灾控制器处于瘫痪状态，给社区带来严重安全隐患。通过居民、物业、产权单位、使用方等多轮协商，终于达成共识，并通过“吹哨报到”机制，使困扰社区多年的老大难问题圆满解决。麦子店街道维多莉亚花园公寓社区由于历史问题，15部电梯全部出现安全隐患，居民多年的积怨再度暴发，社区党委充分发挥物管会作用，一方面协调各方力量，一方面统一住户思想，引导大家参与制定解决方案，终于解决了电梯更新问题。年初以来，朝阳区城市地区通过党建引领物业参与社区治理，共破解社区物业管理难题76个。
4、党建引领物业参与社区治理推动了重点任务完成的突破
朝阳区城市地区党建引领物业参与社区治理，在完成重点工作任务中表现出明显优势和巨大潜力。疫情暴发以后，城市地区各街道工委按照“疫情就是命令、防控就是责任”的要求，全面落实属地责任，积极整合辖区资源。在各社区党委主动统筹协调下，各物业加强对社区进行封闭管理，开展社区环境消杀，筹措物资，做好各项服务保障工作，并配合社区对隔离人员服务和管理，1207个社区物业全部尽职尽责，较好地实现了疫情防控工作目标。在开展社区垃圾分类中，城市地区各社区物业积极履行责任，与社区、街道紧密配合，在垃圾分类宣传、桶站建设、桶站值守、垃圾处理等方面发挥了积极作用，朝阳区城市地区有5个社区被评为全市首批生活垃圾分类示范社区。
（二）朝阳区城市地区党建引领物业参与社区治理存在的问题
朝阳区城市地区党建引领物业参与社区治理虽然取得了一定的工作成效，但是按照《条例》要求和人民群众对美好生活需要还有一定差距，问题和原因主要表现为“四个不适应”。
1、物业党组织作用与繁重的任务不适应
近年来，特别是从“吹哨报到”改革开始，包括建立群众诉求响应机制，12345市热线服务，对党建的引领作用要求越来越高，北京市还以地方立法的形式，将党建引领物业服务管理任务明确下来。但是，从调研情况看，一些基层党组织在履行这一职能上还有一定的差距，不想引领、不会引领、不善引领的问题比较普遍。主要原因有几下几点：
（1）认识不到位。有的片面地认为党建引领物业给社区增加负担，甚至报怨说：“基层的活越来越多。”没有站在党组织统筹全局、协调各方的角度认识党建引领的作用，以及物业服务对居民的重要意义。
（2）能力不够强。有的社区党组织不知从哪抓起，特别是有物业矛盾纠纷或历史遗留问题的社区，社区党组织、物管会无从下手，不知道从哪里抓起。与该项工作所要求的统筹协调能力、沟通交流能力、群众工作能力等有较大差距。
（3）主动作为不够。有的社区不敢硬碰硬，怕个别居民以此找事，打12345，影响“三率”排名，使明明想解决的问题不能采取有效措施，甚至有拖一天是一天的想法，最后形成了“小事拖大、大事拖炸”的局面。
2、物管会成员的素质与职能定位要求不适应
虽然大多数社区成立了物管会，但是普遍反映作用没有发挥出来。主要有几下几点问题：
（1）定位不准，存在畏难情绪。有的认为，成立物业会是上级的硬性要求，不得不完成。有的说：“过去社区有物业矛盾，社区党委、居委会作为第三方，更多的是搭平台协调解决，现在成立物管会，一些业主将矛头直接指向社区，担心今后会增加很多麻烦，产生了明显的畏难情绪。
（2）知识欠缺，存在专业短板。社区工作者普遍反映缺乏专业的物业管理知识，有的对相关法律知识几乎空白，在协调解决物业矛盾时遇到了许多困难。
（3）缺乏经验，存在较大挑战。不少物管会主任说：“我们虽然是物管会主任，但是不知道该咋干，遇到难题也不会解决。”大屯街道成立111个物管会，需要社区领导和优秀社区工作者担任111个物管会主任，对社区工作者素质提出了严峻的挑战。
3、物业服务管理水平与人民群众对美好生活需要不适应
近年来，物业管理企业伴随着城镇化的步伐逐渐兴起，但是物业管理的市场化发育不完全。物业管理属于微利行业，又处于发展初期，整体抗风险能力差。多数物业发展后劲不足，开展专业技术培训的次数较少，并且未建立严格的管理制度和考核标准，大部分的物业管理企业仍存在运作不规范的现象，形成了目前物业管理水平稍显不足的局面。不善于沟通协调，服务态度不好，服务质量不高，这些是当前物业服务企业普遍存在的问题，也是影响物业服务管理水平提升的重点，是社区业主（居民）与物业的矛盾导火索，更是部分业主（居民）不缴纳物业费的理由，最终导致物业费收不上来、服务管理水平下降的恶性循环。主要原因如下：
（1)方法理念不适应现代社会治理需要。多数物业服务企业还停留在过去物业修修补补层面，没有把与业主（居民）的沟通、协商放在重要位置，信息不对称，有了矛盾不能及时化解，使社区问题逐步演化成大问题。
（2）与业主（居民）沟通能力较低。物业服务企业（单位）在平时工作中，不善于与业主（住户）打交道，有的不会处理个人情绪，甚至带着怨气上岗工作，极易引发矛盾。
（3）响应机制不健全。有的物业对业主（居民）反映的问题响应不迅速、处理不到位、反馈不及时，部分社区和居民对兜底接管社区的国企物业意见也较大，反映物业服务人员态度较差、服务力量跟不上。
（四）部分居民契约意识与市场要求不适应
物业公司属“微利”企业，为减少亏损，有时不得不将部分亏损转嫁给业主，提供服务不及时不到位，造成业主利益受损，服务质量的下降又使居民拒付物业费，许多小区业主、业主委员会与物业服务企业纠纷不断，居民和物业的关系极易陷入“恶性循环。从调研情况看，物业收费标准低、收缴率低是普遍现象，严重影响了物业服务质量的提升，主要存在以下几点问题：
（1）收费标准过低，难以维系运转。有的社区是十几年前的物业收费标准，但是随着人工成本、物资器材成本等成倍增长，目前的物业费标准难以维持现有的物业运维。对此，有的社区居民甚至报怨：“现在的物业服务比以前差远了。”
（2）居民不缴费，缺乏制约手段。有的居民家庭条件并不差，支付低廉的物业费不成问题，但就是不缴费，有的看别人不缴费自己也不缴纳，而物业又没有强制手段，有的物业说：“我们也不能整天靠起诉收物业费啊！”
（3）居民缴费意识不强，特别是老旧社区。由于过去多年都是由企业或单位负担物业费，或免费提供物业服务，但是房改以后，特别是引进市场物业之后，仍然不缴物业费，有的老旧社区实行先尝后买制度，但是尝了也不买，使引进来的物业很难维持，进退两难。还有的社区居民不缴或只缴几角线物业费，却与其他缴几元线物业费的社区比物业服务质量。出现这些问题，根本原因没有建立起良性的物业服务市场，业主（居民）的法治意识不够强。这一问题需要党组织和政府层面进行宏观部署，加大居民缴费意识的提升，进而强化居民形成“社区是我家，使它更好也是大家的事”的观念。
党建引领物业参与社区治理的路径优化
党建引领物业参与社区治理，要坚持重心下移、重在基层，构建社区治理共同体。坚持和创新社区治理，加强顶层设计，构建社区治理现代化体系，形成社区治理新格局，在这个新格局中，党建是龙头，社区是基础，物业是短板。本报告尝试提出将党建引领物业内嵌到社区治理结构之中，根据调研发现的问题，结合朝阳区社区治理体系和治理能力建设的实际需要，建议下一步加强党建引领物业参与社区治理重点向“四个引领”聚焦。
（一）深化方向引领，向履行物业使命聚焦
（1）强化思想引导。结合基层治理体系和治理能力现代化要求，深化“不忘初心、牢记使命”主题教育，提高各级抓好物业关键小事的认识，增强党员干部的责任感使命感。
（2）梳理物管会职责。组织专业力量，针对《条例》，结合《物权法》，全面梳理物管会职责任务，形成资料汇编，供全区各社区物管会成员学习使用。
（3）改进考核办法。实行定量考核与定性考核相结合的办法对12345市民服务热线反映的诉求进行考核，既看群众诉求案例处理情况，又看社区主动发现并协调解决问题绩效，特别是对因影响个人利益而拨打12345市民服务热线发泄不满的，酌情减免扣分或不扣分，帮助想干事、能干事的人卸掉包袱，积极营造解决社区建设和物业服务管理难题的良好环境。
（二）深化能力引领，向提升业务素质聚焦
（1）加强能力建设。学会用党建思维开展工作，强化社区党组织对物业党组织、业委会（物管会）党组织的统筹领导，充分发挥党建工作协调委员会作用，提升整合资源能力、组织协调能力、处理棘手问题能力。
（2）开展全员大培训。结合落实《条例》《计划》，在全区开展物业管理大培训活动，包括街道机关干部、社区工作者、（业委会）物管会成员、物业服务人员，使大家全面了解掌握基本法规，学会正确开展工作。
（3）提供陪伴式指导。针对物管会（业委会）运行难、监管难和良性循环难的问题，引入专业机构或专业人才，结合实施“社区成长伙伴计划”，为物管会（业委会）提供陪伴式指导。
（4）树立典型引路。在全区树立物业管理的典型，包括（业委会）物管会、物业服务企业（单位），树立一批集体和个人典型，充分发挥他们的示范引领作用。
（三）深化机制引领，向共建共治共享聚焦
（1）建立沟通机制。社区党组织定期与物业服务企业（单位）沟通，通报情况，研究解决问题。物业服务企业（单位）转变思想观念，主动与业委会（物管会）、业主（住户）进行沟通，提高群众工作能力，及时处理物业管理矛盾，融洽与各方面关系。
（2）建立联动机制。在社区党委领导下，依托物业党组织、业委会（物管会）党组织、居民党组织，建立联席会制度，定期通报情况、协调解决社区物业管理重点难点问题，打通工作壁垒，形成党建引领物业参与社区治理的共同体。
（3）建立引导机制。在物业服务企业中开展争先创优活动，设立党员先锋岗，倡导党员开展承诺服务，真正发挥物业党员的先锋模范作用。
（四）深化法治引领，向培养契约精神聚焦
（1）建立良性物业市场。借助落实《条例》，通过党建引领建立健全良性物业市场，推广物业服务企业“红黑榜”制度，定期对社区物业进行评估，及时发布社区收费指导价，通报物业管理信息，加强经验交流。
（2）监督物业履行协议。指导业主（居民）正确行使监督权利，充分发挥业委会（物管会）职能作用，加强对物业履行协议情况的监督，确保物业质价相符。定期讲评通报情况，依托行业主管部门和物业管理协会，强化物业服务企业内部建设。
（3）培养居民法律责任。结合“法治物业”建设，引导业主（居民）依法履行义务，做到自觉维护社区环境卫生、爱护公共设施，主动缴纳物业费，支持物业服务企业（单位）开展工作，培养良性友好的供需关系，改进社区物业服务管理生态，促进社区治理共同体建设。
