（二）香港工业大厦：逐步与产业升级脱节造成大量空置

香港“工业上楼”项目的开展始于20世纪50年代起的制造业飞速发展时期，但中后期并没有很好地与产业转型升级发展节奏匹配适应。过去几十年间，香港的产业结构从制造业为主向服务业为主转型。2020年，香港服务业占GDP的93.4%。大量的工业大厦与服务业主导的香港产业发展方向完全相悖，发展后期只能被非正规地用作商业、文化、办公等其他用途。

20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，开始推进“工业上楼”项目，香港工业大厦地块容积率基本在3.0以上，建筑高度通常在50米以上，以研发和轻型生产为主。1970年代至1990年代末，香港建设了大量的工业大厦，其规模约占现状全部工业大厦规模的90%，近30年的工业地产盲目扩张也是导致现今香港大量厂房空置问题的主要原因。1990年代之后，香港制造业规模不断下降，厂房空置问题愈发严重。香港特区政府开始逐步放宽对工业大厦的使用限制，1999年颁布了《商贸地带概念及工业用地改划指引》，提出“商贸混合地带”概念，用以盘活大量闲置的工业大厦，重新植入与香港都市属性相匹配的新业态。后期，香港特区政府又在2010年和2018年实施了两轮“工厦活化计划”，陆续颁布了一系列工业大厦再利用政策措施，但工业大厦转型发展并不乐观。一方面是存量工业大厦规模太大，活化计划中实现再利用的工业大厦数量占比较小，另一方面，工业大厦活化引发了投机带来的价格上涨等“炒房”问题。根据《香港物业报告2022》，香港工业大厦空置率从2017年的7.4%逐年增长，2021年空置率高达11.5%。

图5香港工业大厦按楼龄分类的占比情况 资料来源：《香港物业报告2022》

香港工业大厦后期发展中的衰落与香港城市产业结构转变密不可分。由于制造业快速发展阶段，香港缺乏科学的细分领域产业发展规划，同时本地制造业未能成功转型升级，大量外迁，当香港产业发展以服务业为主后，过量建造的工业大厦就必然走向转型再利用之路。

（三）深圳工业楼宇：由小范围试点逐步走向成熟规模化

深圳长期以来坚持“工业立市、制造当家”，近几年制造业GDP占比始终稳定在30%左右，近些年来以发展新一代电子信息、人工智能、生物医药和新材料等“高精尖轻”产业为主。当前，深圳建设用地濒临用尽，从技术应用和经济发展角度来看，“工业上楼”项目的技术标准越发成熟，在给予容积率奖励，实施全过程成本控制，引入专业运营商，回收期可在10年左右，成本收益情况基本可以预判。因此，这一向上拓展产业空间的发展模式十分适合空间需求不大，研发技术含量高、产品价值高的高端制造业发展方向，很好地匹配了深圳制造业升级需求。

深圳目前将“工业上楼”项目作为提升经济密度的关键突破口之一，紧扣战略性新兴产业和未来产业定位，打造“垂直工厂”，提供连片化、定制化产业空间，力争实现产业上下游就在上下楼。为了继续支持产业升级发展，2023年2月，深圳颁布《深圳市工业上楼项目审批实施方案》，将“工业上楼”作为拓展制造业空间的关键手段，根据实施路径分为城市更新类、提容或新供应用地类、土地整备类三种类型。截至目前，深圳共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。从技术标准上看，深圳对“工业上楼”项目具体建筑高度（层数）、标准层面积、层高、承重、柱间距、货梯设置、物流系统、卸货平台、平面布局等都做了明确要求。如要求楼层高层荷载不低于650公斤/平方米、每个生产单元至少设置一台载重2吨的货梯。从开发条件上看，深圳对可上楼产业准入条件、工业楼宇开发标准、配套设施限定标准等内容进行了规范。

二、“工业上楼”项目推动城市产业空间发展的特征及新趋势

（一）聚焦国际化大都市产业发展规划，科学提供产业转型升级空间

整体来看，国际化大都市中心区适合发展高新技术为主的都市型工业，重工业的生产及测试环节基本处于远郊地区或迁移到周边城市。由于土地资源相对匮乏，国际化大都市长期以来聚焦发展“高精尖”领域的关键制造业，因此必须尝试拓展工业空间，提高生产效率。“工业上楼”这种工业空间纵向拓展模式必将成为国际化大都市产业转型升级、构建具有比较优势、打造产业链生态圈的重要手段。

值得注意的是，“工业上楼”项目的发展受到很多因素限制，因此在城市开始制定计划的同时，就要长远考虑产业与空间的匹配问题，以及投资与回报的时间周期问题。在项目配建之初，就要明确规划入驻产业的规模，并将空间使用安全问题摆在设计前面。例如，大型设备的层高问题、荷载问题，高层工业厂房的生产安全问题，在规划容积率、建筑层高、楼板荷载、柱网间距、生产辅助设施等方面，要充分考虑不同产业类型的生产使用安全及物流运输便捷问题。同时，尽可能通过工业楼宇空间单元的功能布局创新，高度集成各类型生产及生活配套功能，从设计之初将企业方需求纳入建设方案之中，综合考虑降低企业运营成本，全面整合资源。

（二）针对战略性新兴产业开发项目，打造现代化绿色都市工业空间

“工业上楼”的企业一定会考虑长期运营成本问题，考虑成本和工业生产要求，“工业上楼”项目必然更加聚焦“高精尖”制造业领域的“精密小轻”生产环节。在进行项目开发过程中，深入系统地研究主导产业各细分领域和生产制造环节，针对典型企业的产线设备、工艺流程、环保消防的要求，做到“工业上楼”项目定制化，契合特色产业工业空间的实际使用需求并控制成本。

总体来看，电子信息产业、新材料产业、生物医药产业更适合“工业上楼”项目。电子信息产业需求面积大、配套要求高，厂房单体需求面积比其他行业大，层高承重等参数可略低，需预留设备管井，配备适宜数量的货梯和客梯。新材料产业环保要求多，配套要求低，细分行业范围较广，生产工艺中会对厂房层高、承重等参数有一定要求。一般会有VOC指标、污水处理、废气排放、固废回收等环保要求。生物医药产业需求面积大，环保要求高，如废气、废液处理等，厂房单体面积可比其他行业小，层高承重等参数可略低。同时，有些不同类别的产业可以在同一楼层作业，有些产业由于生产要求问题，不适合与其他产业在同一楼层或同区域混用。例如，生物医药产业对于环境要求多，需要无菌无尘的密闭生产空间，技术研发对环境极为敏感，对楼层内的排气排水等管道设施的布设等也有比较高的要求。

（三）“规划施工—招商运营”一体化，构建工业楼宇综合服务平台

“工业上楼”项目产品打造需紧紧贴合城市制造业发展需求。同时，每一栋工业楼宇载体的楼面承重、平面设计、层高、柱距、设备管井、配电容量、客货电梯与卸货平台的配比、是否需要蒸汽、是否需要污水处理池以及污水处理池的容量确定等，都要根据每个具体产业的设备、工艺、流程、排放等要求进行针对性规划设计，并在设计之初就有针对性进行招商。注重规划设计的同时，还要关注项目产品构成的标准化，如确定产品功能定位、布局构成、产品比例、自持比例、分割转让等内容。

由于不同细分产业和环节对空间载体的要求有很大不同，工业楼宇运营过程中，要率先形成主导产业上下游资源的高效整合平台，全面支持“企业上下楼就是行业上下游”的生态圈打造。政府部门要及时总结和分析企业的共性痛点和发展诉求，帮助相关企业拓展业务合作，增加项目对接机会，切实体现出产业运营服务的内涵和价值。

三、上海加快纵向拓展产业空间的启示

从新加坡、香港、深圳等地的经验来看，产业空间规划发展必须与城市产业升级节奏及行业发展大趋势紧密结合。上海正处于高端制造业升级发展的关键时期，政府对重点产业的细分领域发展的时机把握、产业生态圈的打造以及整个上海大都市圈产业升级节奏的引导和控制力至关重要，不能因空间载体不足的原因而浪费机会。“工业上楼”项目是都市产业空间资源提供的重要方式，上海应积极广泛地开展行业细分领域的试点工作，为产业升级发展开辟新路径。值得注意的是，“工业上楼”项目更适合“做小做精做细”，可以先考虑打造关键领域的产业小生态，再形成片区大环境；也可以将升级片区产业生态大环境作为终极目标，逐个小组团开展“工业上楼”主导的城市更新项目。此外，“工业上楼”项目在规划设计之初就要避免出现大规模空置问题，不搞大拆大建，提前做好项目单元产业建筑需求匹配分析前期方案、项目单元高新技术产业发展融资方案设计及评估、优质企业储备等全流程前期规划，以及项目单元产业升级5年规划、企业升级更新及孵化行动计划等中长期政策保障支持。

（作者张靓系上海发展战略研究所助理研究员）

现在送您60元福利红包，直接提现不套路~~~快来参与活动吧！

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP