3.1管理机构图东电项目人员组织架构图（共计：132中国**集团公司四川公司成都****物业服务有限公司**项目办公楼管理处项目经理四川****管理有限责任公司项目副经理环境维护部32人设施设备维护部25人秩序维护部29人客户服务部10人餐饮部32人副主管技工23人队长队员24人主管保洁员31人主管3.2工作职能组织运行图在具体物业管理服务活动中，管理处项目经理既是物业服务工作的指挥者也是执行者，中国东电集团公司江苏公司是物业服务的监督机构。在服务提供过程中各部门负责人及时了解和记录业主的需求和意见，并及时反馈给项目经理，项目经理组织管理人员对业主需求和意见进行分析、总结，不断改进完善我们的服务并付诸实施，使我们的服务作到更快、更好、更周到，不断持续改进。公司总部是管理处物业管理工作的资源支撑点，公司总部将给予项目以人员、技术、物资等方面的支持。同时锦江宾馆作为物业服务顾问，提供酒店式培训和必要时的人力支援保障，确保办公大楼的餐饮、客房等服务达到五星级的酒店标准。公司与江苏东电办公大楼项目管理处工作指导关系流程信息反馈（公司信息中心）管理内审（品质管理部）各项管理服务作业指导（各职能部门）管理服务监督（总经理）管理服务环节指导（各职能部门）服务中心各类人员培训（人力资源部）各类计划性工作管理处项目经理各部门主管相关班组物业服务中心各类非计划性工作执行情况反馈安排落实安排落实执行情况反馈跟踪调整跟踪调整管理处日常工作运行图信息处理工作指令相关部门主管各部门领班管理处项目经理客户服务需求客户服务部服务需求反馈工作职能组织运行图物业管理服务质量管理的过程示意图工作职能组织运行保洁服务保安服务工程维护、运行服务绿化服务、收发服务行政事务管理财务计划管理消防管理主过程支撑及辅助过程测量、分析、改进过程人力资源管理文件、记录管理对外委托管理社区服务管理应急管理标识管理质量监督、检查管理审核管理绩效考核管理行业管理导入ISO9000管理采储管理业主满意程度监控不合格服务（含投诉）管理管理职责资源管理测量、分析和改进业主顾客业主顾客满意管理服务质量管理的持续改进满意不满意服务需求3.3管理机构设置公司设立“中国东电集团公司江苏公司办公大楼管理处”。
管理处实行内部独立核算，以安全管理指标、服务质量指标、环境管理指标、设施正常运行指标、成本管理指标为管理处绩效考核指标，项目经理具体组织实施物业管理各项工作，对物业管理服务质量进行全面控制，使各项服务工作更加高效和快捷。管理处将采取在公司直接领导和江苏东电集团公司监督下的项目经理负责制，管理形式是层层负责制。管理处项目经理直接管理各班组，这使得管理信息传达及时，指挥命令统一，便于对服务质量的全面控制，使各项服务工作更加高效和快捷。服务实现中国华电集团公司四川公司办公大楼物业管理机构运行图成都诚悦时代物业服务有限公司中国华电集团四川公司中国华电集团四川公司办公楼物业服务中心四川锦江旅游饭店管理有限责任公司秩序维护部设施设备环境维护部客户服务部餐饮部3.4运行方式3.4.1实施“目标管理”和“预算管理”制度公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标，通过多年来的运作，业主满意率持续稳步上升、管理成本稳步下降的良好成果。我们将结合本物业大楼的管理特点和难点，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，为业主提供“质优价廉”的物业管理服务。
3.4.2建立员工培训制度提供物业管理服务的员工之间的个性差异，对于服务的提供，不能简单地只制定一种“标准”，而是应该依据业主需求的变化而不断调整，即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中关键问题就在于对员工不断的培训。在实际工作中，我们推出的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各级员工均有明确的培训达标标准，使每一级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。3.4.3倡导“全员参与”的管理在管理处内部，我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理3.4.4建立一套高效科学的管理系统要为业主提供高标准、高质量的服务，必须建立高效的管理架构，一套科学严密的管理程序。首先，我们根据本大楼物业管理的特点、服务范围和内容，定人、定岗、定服务，科学的进行服务人员编制预算。其次，完善管理制度，我们对每个岗位都要制订严格、详尽的岗位职责、考核标准和管理办法，使物业管理工作步入规范，有序的轨道。狠抓制度的落实，实行奖优罚劣，管理处项目经理和各部管理人员将每日坚持现场管理和现场检查，且检查工作不得低于管理幅度的98%，对存在的问题及时加以指正，表扬优秀的员工，教育差点的员工，使员工对制度既有压力又有动力，这样使管理人员和员工一道将每一项制度都扎扎实实的落到实处。
根据本大楼物业管理的特点，制定安全防范措施（预案），并按照“谁主管、谁负责”的原则和“预防为主”的安全工作方针，定期开展应急预案的演练，组织开展消防法规和消防常识的宣传教育，使业主在大楼办公感到安心、放心、省心。3.5管理职责3.5.1项目经理的管理职责管理处实行管理处项目经理负责制的直线式领导形式，下设物业服务中心、秩序维护部、设施设备维护部、环境维护部、客户服务部、餐饮部五个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。管理处项目经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处项目经理直接安排，各部门下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向项目经理负责。此外采购、人事、培训等事务将由项目经理统一协调负责。项目经理岗位说明书岗位名称项目经理所属部门物业服务中心直接上级物业公司总经理职务代码岗位工资工作目的全面负责项目各项管理工作，组织员工为业主提供高效、优质的服务树立员工“业主至上”的服务意识，带领员工以“忠诚、团结、进取”的工作精神，为业主提供“更快、更好、更周到”的服务。做好各种数据报表统计工作，控制成本和易耗品支出。10.协调好管理项目与政府职能部门之间的关系。
11.负责管理项目资源配置，决定项目管理人员的录用、考核、奖惩、晋升。12.组织编制项目长期发展规划和近期计划，审定年度经营管理计划，并组织实施。13.编制项目预算，控制管理资金使用、费用开支、成本消耗，提高管理的经济效益。主持项目质量计划的编制，参与项目重大合同的评审。14.定期召开管理例会，听取工作汇报，及时处理各种问题，协调工作关系。15.组织制定项目奖金分配、劳动福利等分配方案和管理制度，合理分配劳动报酬，调动员工积极性。 16. 餐饮、客房、会议的管理，确保业主接待、宴请的顺利完成。 17. 完成公司交给的其他工作。 业绩 标准 项目管理经济效益、社会效益成绩显著。10. 无重大安全事故发生。 工作 难点 如何与业主保持良好的有效沟通。工作 禁忌 安全意识淡漠。职业 发展 总经理 知识经验 1.学历要求：具有大学专科及以上学历； 2.工作经验：具有5 年以上相关工作经验； 3.背景要求：对物业管理有独到的见解，对物业服务中心的工作有整体的思路和构想， 文字基础好，统筹协调能力强，熟悉ISO09001:2000 质量管理体系，有项目经理资 格或全国物业管理部门经理上岗证，有内审员资格证，具有丰富的理论知识和大型 写字楼管理经验，身体健康，身高1.72 米以上，年龄25 至30 项目副经理岗位说明书岗位名称 项目副经理 所属部门 物业服务中心 直接上级 项目经理 职务代码 岗位工资 工作目的 保证管理处日常各项服务工作顺利开展，协调 与业主的关系，督导下属提供优质服务。 根据公司要求，严格执行相关财务管理制度；采取措施控制各项成本，增收节支、开源节流。 结合部门实际，努力采取措施、不断改进、提高管理水平。10. 餐厅管理与公务用餐服务管理。 11. 客房与会务管理。 12. 完成上级交办的其他工作。 业绩 标准 无重大安全责任事故发生。工作 难点
