随着社会经济的不断发展,土地稀缺已成为限制超大城市发展的主要因素之一。为有效破除工业用地紧张困境,“工业上楼”已成为国内超大城市高质量发展工业的首选模式。2021年7月27日,国家发改委印发《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》,指出“强化工业用地管理,加大‘工改工’支持力度,推广‘工业上楼’,严厉处置通过股权转让等方式变相炒卖工业用地,有效稳定工业用地总规模。”在土地资源日益紧缺、工业用地成本逐渐增长的时代背景下,应大力推进工业上楼项目,重整产业空间,从而实现楼宇经济高质量发展。

一、大力推进工业上楼项目的重要性

一方面,大力推进工业上楼项目有利于大幅提高土地利用率。比如,北京经济技术开发区在城市更新过程中,“达涅利”通过拆除重建,从原来容积率只有1的老厂房变成现在容积率为3.5的“天空之境——产业广场”“工业厂房”,实现从独立企业园区到产业集群的质变,其创造的产值同样会成倍数增加。原本封闭式的园区通过大力推进工业上楼项目,构建开放式城市空间,提高土地利用效率,加快实现“产城融合”,在可持续发展领域创造的价值是无可估量的。

另一方面,大力推进工业上楼项目带来的人口集聚和产业集聚效应,有利于大幅提升产业的数字化和智慧化水平。在大力推进工业上楼项目过程中,工业互联网、工业元宇宙将会有更加丰富的应用场景。从人员进出、餐饮消费、能源消耗、交通物流,到生产管理、企业招商,智慧化和数字化能够为较为密集的车流、人流、能流以及物流等提供更加科学、合理的解决方案。

二、大力推进工业上楼项目的规律性认识

1.大力推进工业上楼项目是城市化进程的必然趋势

根据“都市化——郊区化——再都市化”的城市化基本演进规律,工业尤其是制造业对中心城区的产业结构变化起到着巨大作用,带动人口、社会生产力、社会生活等转向于都市化状态。为避免经济增速放缓、“空心化”等问题,在再都市化进程中,中心城区便会对产业结构加以重组,大力发展战略性新兴产业,着重提高工业特别是高端制造业的占比。然而在这个过程中,会出现增量土地不断减少、土地成本大幅上涨等问题,所以全新的工业载体模式——“工业上楼”应势而生,且成为城市化进程的必然趋势。

2.大力推进工业上楼项目是先发地区的重要选择

因为珠三角、长三角以及京津冀等地区的经济发展较为快速,所以其出现工业用地稀缺问题的时间也相对较早,大力推进工业上楼项目“向天空要空间”已成为国内先发地区高质量发展工业的重要选择。2019年7月,深圳宝安区率先发布国内首个面向“工业上楼”的工作指引——《深圳市宝安区工业上楼工作指引(试行)》(以下简称《指引》),该《指引》主要涉及产业布局、消防管理、设计要点以及建筑标准等方面的详细要求。当前,东莞寮步镇、广州开发区以及上海黄浦区等地都对“工业上楼”展开有益探索,各地在投资主体、产业导向、建设要求、分割转让以及自持比例等方面都有明确规定,东莞松湖智谷产业园、深圳全至科技创新园等工业楼宇已成为全国各地大力推进工业上楼项目的学习“榜样”。

三、大力推进工业上楼项目,赋能楼宇经济高质量发展

1.完善工业上楼指引和激励政策

首先,开展工业上楼项目试点工作。以规划建设新城高端楼宇及改造存量楼宇功能为出发点,积极推进“腾笼引凤”、 ﻪ载体提质、楼宇增量等项目,鼓励高层工业楼宇建设。此外,还应明确工业楼宇认定标准,动态认定若干工业楼宇,出台相应的优惠政策。其次,大力发展创新型工业项目。严守“安全实用、经济高效、集中连片、高质量发展”的基本原则,通过建立健全相关规范体系,大力发展创新型工业项目。比如,在得到《建设工程规划许可证》前通过认证的融合创意、研发、中试、设计、检测以及无污染生产等创新型工业项目,其生活服务设施、行政办公配套用房、创新功能配套用房,计容建筑面积可放宽至总计容建筑面积的30%。最后,满足上楼要求的工业项目可申请增容。针对行政区内用地“红线”内的出让工业用地,在土地用途不变、符合空间规划、土地使用年限未延长的基础上,在获得批准后可以在原用地范围内扩建、改建、新建或拆除重建,以提高土地容积率。除此以外,工业用地增容还需要遵守鼓励自用为主、符合产业导向、公共利益优先、节约集约用地的基本原则。

2.选择适宜产业进驻工业楼宇

第一,培育“硬科技”产业。抢抓“卡脖子”技术攻关及“新基建”带来的新机遇,聚焦引进5G、人工智能、云计算等“领头羊”企业,在特色显著的产业园区,超前布局人工智能、新能源等未来产业,构建“新基建”关键领域的差异化优势,打造全国“新基建”工业发展先行区。第二,壮大“特而精”产业。聚焦生物医药、智能制造以及电子信息等优势产业,全力支持沿线区域软件开发、工业设计、信息技术服务等相关企业来落户,重点引进若干产业链缺失环节和薄弱环节的研发总部、区域总部、运营结算中心、设计中心等总部型项目。第三,发展“小而美”产业。根据后疫情时代消费升级趋势,大力推进现代服务业与先进制造业深度融合发展,依托工业园区土地腾退、盘活低效楼宇资源,积极培育时尚设计、影视工业、医美等“小而美”“小而专”的新型工业业态,助力中心城区工业跨过社会平均利润与级差地租两大“门槛”;加速发展“工业+互联网”“工业+文创”“工业+旅游”“工业+元宇宙”等新型工业项目,助力工业制造业提档、升级。

3.“量体裁衣”式设计工业上楼园区

一方面,确定建设要求和空间特征。为保障各组团的主要功能和空间形态满足需求定位,则首先应明确各组团的设计指标和空间特征。第一,产研楼宇组团。从建设要求来看,由于垂直物流问题可利用吊装平台等方式来解决,大型生产空间可分布于建筑顶层或底层,层高超过5米;标准层层高为3.8-4.5米,楼板荷载超过0.75吨/平方米,符合轻型生产要求。从空间特征来看,应以工业综合体为主体、辅以局部工业大厦,容积率均值在2.0到3.0范围内。对于产研楼宇组团,可考虑布局新能源新材料制造生产、电子元件生产等功能。第二,摩天工场组团。从建设要求来看,因为建筑层数较多,垂直物流运行受多种因素影响,组织成本代价大,大型生产空间通常分布于底层,层高超过5米;标准层层高为3.8-4.5米,楼板荷载超过0.65吨/平方米,符合研发及轻型生产要求。从空间特征来看,主要包括工业大厦和裙房,平均容积率大于3.0,是片区的中心地标。对于摩天工场组团,可考虑布局中小试、科技研发、技术服务以及检验检测等功能。第三,垂直厂房组团。从建设要求来看,因为建筑层数较少,垂直物流压力相对较小,各层空间柱跨大、灵活分割,大型生产空间可以自由布局。底层空间是仓储货运,层高超过6米;标准层层高大于4.2米,楼板荷载在0.8吨/平方米以上,符合大部分生产空间要求。从空间特征来看,主要以堆叠式厂房空间模式为主,局部点缀工业综合体,平均容积率在1.5-2.5范围内。对于垂直厂房组团,可考虑布局智能设备生产、智能制造等功能。

另一方面,建立配套体系,创设精致空间。与传统工业园区相比,“工业上楼”园区有着更高的企业与人才密度,对于配套服务和公共空间同样有着更高的需求。采取底层架空、建筑退让、邻里配套等方式,为“工业上楼”企业提供留人及引人的配套空间。第一,底层架空,建设开放园区。建筑空间向上发展,使得底层空间更具可塑性。通过底层架空,以提高建筑底层的公共性以及开敞性,拓宽空间层次,创设更多灰空间,为不同人才和企业间的沟通、互动搭建平台。第二,建筑退让,打造开放街巷。由于容积率的增加,占地面积大幅减少,从而向公众提供更多的开放空间。在片区关键位置,依托建筑退让,打造与商业融合的带状公共空间,建设南北联结的“趣街”,为人才提供社交娱乐及服务配套空间。第三,邻里配套,满足人才及企业需求。建设“工业楼宇”邻里中心,既可满足人才与企业的日常配套服务需求,又包含企业服务超市(一站式解决企业需求)、工业综合管理平台(大数据治理),以及人才公寓(满足人才居住及通勤需求)、嵌入式幼托/幼儿园(满足育龄人才幼儿托管需求)等特色功能。(作者:唐坚)