我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，刚需购房者，预算比较有限，我是应该先考虑居住环境还是通勤成本等因素呢？目前有没有什么好的建议给我？

羊叔：你好，建议你可以考虑一下投住分离。投住分离就是房子买回来自己不住，出租出去，自己另外租房子住；其核心就是不考虑房子的居住属性，只考虑投资属性。先考虑房子的金融属性，然后再为其置换做准备，这是很多购房者的新选择。选择投住分离主要有三大原因，一是未来工作不确定性大，不能确定在哪里定居；二是首次买房资金有限，需求没法一步到位，第一套房往往只满足部分需求；三是预算有限但是较为重视居住体验。简单来说，投住分离适合未来工作不确定性大，单身或者只要学位的人士。

提问：羊叔，你好，广州番禺人，卖了一套房，有名额；儿子21岁，也有名额，首付资金210万，想买房投资改善，现在是买房的最好时机吗？买哪里比较好呢？南沙、老黄埔、科学城、万博、金融城、番禺广场？大夫山附近新盘可以买入吗？希望推荐一些老黄埔或科学城的新盘。

羊叔：你好，从长期看，还是很看好广州的。广州城市发展是东进南拓，建议关注黄埔科学城板块——属于产业区域、位置、品质有支撑。如果有可能，尽量买这里的新盘。按照目前预算，附近有多条地铁线路、整体性价比不错，但存在噪音污染，学校和商业不太确定的项目和虽然现状有点荒凉，但配建有小学，位置不错，也在不断完善中的项目还是可以选择的。总的来说，这几个项目还是有投资价值的，长期动力很足。

提问：羊叔，你好，想在广州买房，请问可以分析金融城的利弊吗？有什么买房建议呢？

羊叔：你好，首先，来看看金融城本身的优势，与广州其他区域相比，金融城处在最核心的位置，拥有得天独厚的地利优势。另外，该区域的资源聚集程度也非常高，拥有大量金融精英和优质企业，这使得金融城未来的潜力十分巨大，可以预见在未来几年内，金融城的价值必将不断攀升。

提问：羊叔，你好，本人是外地户口，在广州工作多年，目前已取得购房资格，近期想要购买一套新房，请问广州有哪些洼地呢，朱村值得购买吗？

羊叔：你好，板块的潜力决定了房价的上限，优质的板块会买贵但不会买错，我们要谨慎买房，不要看到价格低就入手。朱村在增城板块内，临近黄埔区，建有科教城，吸引了不少人购买，但房价涨幅较小，主要有以下几个原因。首先缺少有效且高质量的人来接盘，板块内学生较多，从业人员多为普工，没有购买力，使得新房难以卖出。其次朱村距离主城区较远，自身发展一般，附近有发展较好的黄埔板块，承接外溢较少，楼市热度较低。接着是因为周边配套设施不齐全，短期难以完成建设，城市规划已久，但很多项目还没有落实，满足不了刚需的需求，难以吸引人们购买。有许多投资客被套在朱村，一种是可以出手，但利润较低，这种情况下应该及时出手，另一种是没法出手，购买新房流通性被限制。

提问：羊叔，你好，房子投资小白一枚，想了解买房的时候有哪些要注意的因素呢？买新房和二手房有什么不同呢？

羊叔：你好，在广州买房时，我们需要考虑到房价由地段价值加配套价值、学位价值、预期价值、砖头价值组成，地价越高，房价也就越高，但并不成正比， 新房的价格应该参考区域内地价，低于两倍的房子相对泡沫较小，高于两倍的则泡沫相对较大。二手房的价格相对更真实，而且地价往往会参考旁边二手房的价格，二手房的价格如果比地价要贵，则说明其具有溢价能力；如果比地价要便宜，则说明房子的溢价能力偏弱，最好买城市里均价以上的区域或者板块均价以上的楼盘，房价透支的房子要谨慎购买。

以上为”羊叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

羊叔已经总结了广州未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。