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特约撰稿：黄明玉

资深房地产项目实战操盘手

蓝城、绿城前项目总

房地产开发中的项目总经理，或者说项目操盘手，是房地产开发企业人才的核心资源，因为他很大程度上取决于项目的成功与否。

那么，要讲解如何当一个好项目总，这个课题也确实不容易。因为，讲解这个课程需要丰富的项目总经营管理经验，同时，在经验的基础上，必须能够把当项目总的成功经验、切身体会归纳整理成为一个非常值得借鉴的、核心的把握内容。

本人也是在房地产开发当中做过多年的项目总经理，应该说具备了比较丰富的实战经验，在工作的同时，也善于总结一些有关如何当好项目总的核心要点。

我个人把它简单归纳成为四句话：第一方面是带好团队用好人；第二方面是计划节点全明了；第三是专业要点亲自抓；第四是为来为去一本帐。

下面我把这四句话展开来说。

第一方面：带好团队用好人

指的是必须把团队建设好，同时，自身标准也必须达到项目总的专业和管理要求。团队的组织架构要健全，建立好人力资源培训学习体系。

第二方面：计划节点全明了

指的是作为一个项目总，对一个项目开发的整个环节、整个计划体系，包括分级体系、核心的一级控制点，应该是全盘心里都明白。不然的话，走到哪是哪，那这个项目就会出现很多的问题。

第三方面：专业要点亲自抓

指的是我们房地产开发从拿地开始，一直到竣工验收交付完毕，包括后端的物业管理，是持续的长期的过程，那么这整个专业过程中，要点必须亲自去落实。

具体指的是，上溯到拿地环节，项目总也应该参与其中，甚至可能要起到很大的决策的作用。原因在于，我们说房地产，“地”的权重某种程度上比“房”来的更大，所以地的投资决策、选址拿地，项目总必须要亲自参与。

地拿定以后，接下去整个项目的专业开发环节中，从项目前端的市场研究、地块的分析，然后项目总体的定位包括策划等等，这一系列的内容最后要落到一个方案上去，所以对于方案的设计论证管控，项目总也要亲自抓。

接下去项目的整个计划体系制定，也就是开发计划各方面对应的分解计划，也需要统筹制定好。

再接下去，就是项目的报建报批，包括设计管理报建报批，以及项目展开过程当中的工程展开和营销展开，最后是项目的竣工验收，整个的一条龙专业要点，要项目总亲自把关。

第四方面：为来为去一本账

这是一个很容易被忽略的事情，我个人认为项目总也需要加以重视。我们知道一个项目的开发，其实从资金投入到最后的回报，为来为去都是一本账。这一本账具体来说也就以下几点：

1. 你必须明了项目的综合成本。在项目展开之前，这本账心里是很清楚，其中的占比比较大的地方，就是在工程的预算，预算决算等等这方面，当然还有很多其他的项目成本；

2. 在项目的开发过程当中，会涉及到一个融资的情况。作为项目总也要做好资金组织，包括融资的这种形式的落地；

3. 还有一点我们在项目开发过程中要很注重的，就是项目的现金流平衡问题，这个问题其实是对应着我们整个项目的开发节奏、销售节奏、包括开发计划的一个统筹安排。大家都知道，现金流是项目开发的“血液”，是相当重要的一个环节；

4. 最后一点，就是项目的税收问题，这个问题项目总必须事前统筹安排好，提到非常高的一个高度来进行工作安排，比如安排专人进行落实，学习“走出去请进来”、抓住这个税收统筹的前端项目。

所以呢，我个人认为，作为一个项目总来说，必须具备以上四个方面的能力，结合科学的、个性化的管理的方式，才有可能做好一个项目。

鉴于此，房学院再度与我合作推出了我的这堂经验分享课，谈谈我十几年来的项目总经验干货，既能给新手朋友一些提醒和指导意见，也能为有经验的项目人员们带来一些有参考价值的细节和不一样的思路启发。

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此外，学员可加助教微信crec8888获取PDF课件。

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