一、背景动因

近年来，伴随经济的高速发展、住房商品化的快速推进和群众对更高品质生活的追求，物业服务管理行业发展迅猛。从杭州情况看，截至2018年，登记备案的专业化物业管理项目已超3000个，准物业管理项目402个，登记备案的业主委员会1188个，在杭注册的物业企业1100余家，从业人员11万余人。物业管理已经成为承载各种群众利益、需求、矛盾的载体和平台，与居民群众日常生活休戚相关，与城市发展、城市品质融为一体。但是由于物业服务管理水平参差不齐，物业撂挑、业委会渎职等问题时有发生，由此造成的信访问题数量逐年攀升，这些问题如果得不到及时解决，久拖成疾，就有可能导致矛盾激化，影响人民群众的生产生活、影响城市改革发展稳定、影响党在城市的执政基础。

面对物业管理难题，杭州市坚持以党建为引领，充分发挥党的政治优势和组织优势，健全党的组织体系和工作体系，加强物业行业指导监管和保障支撑，构建街道社区党组织领导下的居委会、业委会和物业企业联动服务机制，不断提升物业服务管理水平，增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。2017年，在下城、江干、拱墅三个区先行试点；2018年，在总结试点经验基础上，研究制定《关于以党建引领推进业主委员会和物业服务企业建设的指导意见》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》，并召开推进会在全市面上推广。

二、主要做法

1、针对“权责不清不想抓”，建立上下协调、齐抓共管的四级责任体系，确保有人抓。“看得见的管不着，管得着的看不见”，这是当前物业管理矛盾纠纷比较多的主要根源。杭州从理顺职能、健全机制、压实责任入手，着力破解物业管理主体权责不清、管理缺位的难题。一是充分发挥市级主管部门行业引领作用。研究制定《加强和改进全市住保房管系统党建工作的意见》等文件，组建成立市物业行业协会党委，推动市住保房管局抓行业系统党建与抓业务同步，提升房管系统党员干部履职意识和能力水平，理顺物业行业协会党建工作体制机制，加强物业服务管理行业工作的指导、督查和考核。在市住保房管局指导下，江干区率先制定《物业服务项目星级评定办法》，对物业项目实行党建工作和物业服务“双百分”考核评定，在61个申报项目中评定出五星级项目25个，评定结果记入企业信用档案，与物业企业市场准入挂钩；建德市出台《物业企业考核管理办法（试行）》和《关于扶持企业发展提高物业管理水平的若干意见》，加强物业企业综合考评，形成奖优罚劣的倒逼机制。二是着力强化区县（市）统筹协调功能。在区县（市）建立由分管领导任组长，组织、住建、民政、城管等部门负责人和街道分管领导为成员的物业服务管理行业领导小组，领导小组下设办公室，实行实体化运作，常态研究业委会和物业服务管理重大问题。组建物业行业协会、业委会联谊会、物业服务管理纠纷调解委员会，并建立相应党组织，加强对业委会、物业企业党建和业务工作的培训、指导和监督。比如，萧山区构建“1+1+2”管理体系，区级成立物业工作领导小组，在区住建局成立专门工作机构，探索成立有121个业委会参加的萧山区业委会建设促进会和促进会党委，推动业委会、物业企业双线同步抓规范。三是严格落实街道社区属地管理责任。结合街道体制改革，优化街道职能和内设机构，强化街道对物业管理属地监管职责。依托“基层治理四平台”建设，推动社区党组织把业委会、物业企业党组织纳入网格党建范畴，加强对业委会、物业企业的资源力量整合，推动形成社区治理合力。

2、针对“党建真空没法抓”，健全规范有序、同向发力的党组织体系，确保抓得牢。业委会作为自治组织，物业企业作为市场经济主体，街道社区在管理过程中始终感觉有些畏手畏脚、不敢理直气壮加强党的领导。杭州从加强党的组织和工作覆盖入手，把党的组织有效嵌入业委会、物业企业，建立健全以街道和社区党组织为核心的组织体系，提升基层党组织组织力。一是关口前置把关业委会组建。在业委会组建和换届过程中，街道社区和主管部门做到组织提前介入、人选严格把关、意图指向鲜明、程序合法合规，提高业委会成员中党员比例，真正把组织认可的人、群众信任的人推到前台，做到从源头上掌握主动权。比如，上城区、下城区、西湖区等地在指导意见中明确不适宜担任业委会委员的负面清单，鼓励党员业主积极参选，旗帜鲜明树立正确导向。2017年下城区新成立或换届业委会34个，党员平均占比达63.64%。二是加快党的组织和工作覆盖。采取单建、联建、区域建、派驻党建指导员等多种方式，推进业委会、物业企业党的组织、力量和工作覆盖。明确业委会党组织、物业企业党组织责任清单、任务清单，强化政治引领、组织引领、能力引领。比如，滨江区制定实施《党的基层组织在社区网格、业委会、物业“三个全覆盖”工作指引》并下发2018年任务清单，全区小区业委会和物业企业党组织组建率达95.16%和78.26%。三是推动交叉任职提升组织合力。积极通过法定程序推动“双向进入、交叉任职”，推荐社区“两委”班子成员进业委会，推荐党小组长和楼道长担任业主代表，推荐业委会主任、物业企业负责人担任社区党委或居委会兼职委员，使各方“合成一股力、拧成一股绳”，形成同频共振、同向发力的组织体系。比如，江干区在2017年社区组织集中换届中，新增76名业委会主任、55名物业企业负责人进入社区“两委”兼职。

3、针对“协作不畅不好抓”，创新有机衔接、良性互动的联动服务机制，确保抓得顺。社区居委会、业委会和物业企业之间职责不清、协调不畅、互相掣肘，是物业管理矛盾纠纷得不到及时化解的重要原因。杭州通过建立社区党组织领导下的联动服务机制，盘活整合多方资源，促进相互衔接、相互配合，聚力服务居民群众。一是建立协同议事机制。由街道社区党组织牵头，建立居委会、业委会、物业企业和辖区治理力量共同参加的多方联席会议制度，定期召开会议，交流工作推进情况，汇集居民群众诉求，研究有关矛盾问题解决方案。比如西湖区北山街道成立物业议事委员会并组建临时党支部，今年以来邀请辖区内各类代表商议解决物业聘请、便民充电桩建设等物业热点难点问题22个。二是建立协同处置机制。按照“重在解决问题，重在取得实效”的要求，由社区会同业委会、物业企业同步建立联动巡查、联动分析、联动处置的工作机制，对小区环境改造、公共设施改善等重大事项，共同研究方案，明确责任落实，对复杂问题由各方指定专人成立项目行动小组合力推进解决。比如，拱墅区整合职能部门和属地力量，成立社区、物业、业委会三方协同治理工作区街社三级办公室，小河街道小河佳苑小区依托重大事项“业委会动议、三方党组织提出、社区党委预审、业主大会决议”决策流程，完成41台电梯大修改造，签订全国首份“电梯养老保险”，彻底破解电梯养护难题。三是建立协同监督机制。全面落实以社区民情恳谈会、社区事务协调会、社区工作听证会和社区成效评议会等“四会制度”为重点的协商共治机制，对涉及物业服务管理的重大事项、重要问题，街道社区党组织引领各类组织和广大居民群众有序参与事前、事中、事后的全过程监督，进一步提升社区治理水平。

4、针对“保障不强无力抓”，出台全方位、多维度的支撑保障机制，确保抓得好。物业管理是一项面广量大的综合性社会事务工作，需要政策支持、部门支撑、专业指导等多方面的保障，单靠房管部门和街道社区基层力量还远远不够，必须整合各方资源、凝聚各方力量。一是整合部门力量。充分发挥物业服务管理行业领导小组和物业行业协会、业委会联谊会、物业服务管理纠纷调解委员会“一组三会”作用，加强行业指导，及时协调解决问题，保障社区党组织引领社区各类组织有资源有能力为群众服务。二是强化专业指导。把物业企业管理人员培训纳入物业行业协会职责，把业委会成员培训纳入街道综合管理职责，常态化开展专业化能力教育培训。鼓励各地引入专业化的社会组织平台，通过党建同步培育，行业同步规范，助力业委会、物业企业提升物业服务品质。比如，江干区“凯益荟”孵化“凯居宜”家园服务社，为物业、业委会协同运转提供党建培育、专业指导、矛盾调解和应急服务，一年来为8个新老物业交替提供过渡接管服务。三是加强兜底保障。注重分类研究，针对性健全保障机制，在街道社区党组织领导下，加强对非专业化物管小区的保障支撑。对自管住宅小区，通过党建联建、认领共建项目等方式，引导辖区专业化物业企业加强指导帮助；对无物业管理区域，合理划分区域，根据不同区域特点明确引入合适的物业服务管理方式；对弃管小区，建立应急管理机制，通过组建自助物业服务站或引入公益物业的方案进行过渡解决。比如，上城区推进“国企兜底”运行机制，目前已有34个弃管小区由区属国有物业企业进行兜底管理。

三、主要成效

1、党的领导力不断增强。通过加强党的组织和工作全面覆盖，积极推行交叉任职，党对物业企业、业委会的领导全面加强。全市854个业委会、492个物业企业已实现党的组织和工作覆盖。一批业委会和物业企业明显感觉到：有了主心骨，抓工作更有方向了，搞服务更加顺畅了。

2、基层治理机制逐步完善。通过党建工作的有效嵌入，创新街道社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业三方联动机制，有效凝聚多方合力，提升基层社会治理能力。目前，全市70%的社区已建立社区党组织领导下的多方联席会议制度。社区干部普遍认为，开展工作比以前顺了，矛盾纠纷比以前少了，关心社区的人比以前多了。

3、一批民生问题得到有效破解。物业业委会党建工作打通了服务群众的“最后一公里”，小区物业服务水平进一步提升，一批关乎群众切身利益的实际问题和矛盾纠纷有效破解，信访投诉明显减少，社区氛围更加和谐，群众满意度不断提升。截至目前，全市共收集各类问题2212个，其中已解决2169个。

4、党的执政基础更加牢固。物业业委会党建工作通过健全党的组织体系，突出政治功能发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，在化解基层矛盾、解决群众期盼中，充分凸显党组织的地位作用，让群众明白惠从何来，夯实了党在基层的执政基础。

四、经验启示

1、坚持党建引领，是基层事业发展的根本保证。从党领导一切的政治原则看，越是问题多的地方，就越要旗帜鲜明地加强党的领导。实践证明，物业业委会党建工作是党建引领基层治理的有效探索。只有把党的建设摆在首位，强化党的全面领导，用党的组织体系和工作体系去理顺、规范、支撑物业和业委会的组织建设和工作规范，才能让社区居委会、业委会、物业企业三驾马车步调一致、同频共振、同向发力，切实改进民生，完善社会治理。

2、坚持民生导向，是党的一切工作的最终价值追求。从以人民为中心的价值追求看，党建工作做得好不好，不要向墙上看，要向群众脸上看。为此，杭州始终坚持把解决群众最关心、最直接、最现实的问题作为党建工作的出发点和落脚点，通过党组织牵头抓总、统筹协调，把党的工作渗透到解决群众“关键小事”的过程中，党的作用进一步发挥，让群众真切感受到了党建温度，在提升群众的获得感中巩固了党的执政根基。

3、坚持条块协同，是解决物业管理难题的关键所在。物业管理难，难在责任边界不清。杭州着眼将事权和责权归为一体，在推动物业、业委会监管中，把部门的业务指导责任与属地的兜底管理责任有机结合，坚持双向用力、双向管理、块抓条保，日常管理考核由业务部门制定标准，街道社区负责统筹实施，又反向考核评价部门工作，构建起自上而下、权责清晰、支撑有力的一体化运转体系。

4、坚持分类推进，是促进精细化治理的必然要求。找准党建引领基层治理的着力点，提高靶向精准性是必然选择。为拓展业委会物业党建的深度和广度，多层次全方位加强党对物业管理工作的领导，杭州在分类型研究不同小区物业服务管理模式基础上，逐类把脉会诊，分部门压实齐抓共管责任，分阶段推进工作试点深化，由点及面、因地制宜、统筹推进，逐渐探索出一条符合基层实际、满足居民需求的党建引领业委会和物业企业建设新路子。