徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。

Q&A |壹

置换买房地段要升维

提问：徐sir大神，您好！我是您的粉丝，非常感谢您帮大家答疑。

目前我未婚有对象，在经开万达附近上班，手上有套万科汉阳国际75平的房子（唯一住房），17年底交的房，想卖了再买，首付能出100-120万，能接受贷款差不多100万左右。

对象无房，购买能力一般，如果我卖了这套跟对象一起再买房，我俩首付估计能出到130-150万，贷款不会少于100万。

但是我对象不太想让我卖房子，他想再买，想把我这套小房子留着作为近几年的缓冲，可是我想置换。一方面是我婚前卖了自己再买，带一定的金融属性，能直接搬进去住也行，毕竟租房也要钱。您帮忙推荐几个地段或者小区吧，非常感谢。

我自己大概看了看，比如说城投四新之光和万科金域国际，城投可以买面积大些，万科金域金域国际估计只能买95平，您认为哪个划算？

像我这种情况要置换应该怎么考虑呢？可以不局限于这两个盘，但我这个购买能力估计只能买汉阳吧；另一方面是卖了跟对象一起买，您也帮忙考虑一下，考虑哪些地段或者小区比较好，再次感谢。

回答：你的问题比较复杂。

首先，万科汉阳国际属于婚前房产，要看你们置换最后一起买房写谁的名字，毕竟大头都在你这里，写你的名字比较妥当，如果一起买写两个人的名字，相对而言可能你比较吃亏，如果两个人感情好，那也可以。

其次，站在资产配置的角度上，万科汉阳国际75㎡的未来空间有限，还是建议卖掉。因为两房产品不算当下的主流，不论自住还是TZ，都不是最好的选项，目前起步都是小三房，最好买个100+㎡三房两厅两卫。

我看你手头资金比较充裕，卖掉唯一住房，可以首付3成，只要60、70万，剩下的可以留着作为房贷，或者自己买理财，因为目前利率较低，可以多贷一点。

如果置换的话，徐sir建议可以往汉阳内环中心置换，比如远洋东方境世界观2万5左右带精装修，还有万科翡翠滨江不到2万还带精装修，汉江云赫也是2万不到带精装修，保利庭瑞阅江台位置也不错；

如果喜欢滨江，电建名悦江湾，招商江山和樾，卓越大江等都还不错。

其实，在汉阳核心区买房选择挺多的，因为目前汉阳价格还没起来，内环、二环、三环之间都还未形成明显的价差，所以还是有很多机会。

汉阳目前比较热门的板块，其一，月湖板块，目前主要是汉江云赫在售；

其二，滨江板块，中海寰宇天下、滨江金茂府，越秀汉阳·星汇云锦等，作为武汉三镇为数不多核心区滨江板块，城市封面，未来还是有暴击的可能。

如果不执着滨江，钟家村、月湖板块交通方便、配套成熟，自住算是顶配了；

如果你想守一下，赌未来，也可以看看核心区滨江板块。

至于你看的四新的二手房，徐sir认为不是最佳标的物。因为目前四新的问题是产业导入慢，目前还是睡城，未来的发展需要看长线。

因此，徐sir不建议买四新的二手房，自住的话，汉阳首选钟家村、月湖、王家湾，目前价格都不太贵，还是建议首选核心区央企、国企等大品牌的新房。

Q&A |贰

买房尽量多往上够一够

提问：徐sir好，经常在媒体上看到您的专业分享。我想请教下：

1、月亮湾壹号2期，户型、品质一般，XQ不确定，自住角度值得购买吗？

2、武汉长江中心、融创武汉壹号院，二七的中信泰富、这3个盘，自住角度，哪个更适合购买；期待能得到您的专业建议意见，非常感谢

回答：月亮湾壹号地段不错，价格也算是武昌滨江最低的，品质嘛，见仁见智，虽然福星惠誉做豪宅经验少，但是产品规格也不算低。

至于你说的XQ，其实主要还是看生源，新学校肯定是需要时间验证的，但是目前板块确实是武汉数一数二的，未来可期。

从资产配置角度来看，这个价格还是可以入的，有些倒挂，徐sir预计未来武昌滨江可以摸到4万5-6万，看时间问题，具体是短线还是长线，要看板块整体兑现时间。

如果是长线的话，可能会吃现金流，保值肯定没问题，挣钱的话还是需要有点赌性，但是光保值这一点，已经跑赢90%以上的楼盘了。

毕竟，当下好多二手房是没办法变现的，成交周期也比较长，除非降价割肉才能卖出去，好歹月亮湾壹号地段第一梯队，品质相对还行，未来空间肯定有的，而且也是为数不多的改善户型，市场上流通性还不错。

这里有个知识点，目前流通性大的还是小于建面约144㎡的房子，大于建面约144㎡房子首付要7成，对于普通中产家庭还是比较吃力的。

如果你讲究性价比，对品质生活也没有那么执着，算是一个80分以上的标的物。

当然如果你资金还算充裕，能够得上武汉长江中心，我就建议直接上武汉长江中心，妥妥的武昌滨江最好的产品，基本上就是最好的位置+最好的产品，起步700万，圈层也更纯粹一些。

如果未来武汉长江中心商业、商办实景呈现，感觉更像“武汉天地”一些，但是全大平层配置，未来流通性可能会相对低一些。主要是看你自己的需求，徐sir建议如果资金充裕，还是可以够一够长江中心。

至于二七滨江中信泰富滨江金融城，归咎于开发企业中信泰富是擅长做商办类的，高端住宅品质还行，但是跟神仙打架的二七滨江来比，还是稍逊一筹，如果你想在二七滨江占位，讲究性价比，未来中信泰富商业、商办兑现了，肯定还是未来的核心的，有暴击的可能。

融创武汉壹号院其实产品也好，地段也好，但是可能就是没XQ，所以未来缺少暴击的可能性，买这里是纯自住，圈层价值会更高一些。

因此，徐sir的排序是，如果资金充裕：

武汉长江中心＞月亮湾壹号＞中信泰富滨江金融城＞武汉融创壹号院

或者，去二七滨江、沙湖都去看看，像绿城黄浦湾、万达御湖汉印、武汉沙湖中心都还不错，都可以去看看。

Q&A |叁

老破小赶紧抛掉

提问：徐sir，晚上好！我把我们家住房情况简单跟您说一下（其实也很简单）：

目前我们家有四套住房，其中有两套是高校分的福利房，无产权证；

在黄家湖一套140平的电梯房；

在螃蟹甲一套110平的步梯房（目前自住在），均在高校内；

还有一套是老一辈留下的60平二室一厅步梯房，有两证，未过户，紧邻紫阳湖公园；

另一套是2004年全款购的6楼的3楼的惠馨苑125平的步梯房，此小区与绿地国际金融城仅一条小马路之隔，离武昌江滩300米；

我儿子在汉口取水楼上班，从螃蟹甲7号地铁直达，我和他都有公积金未用，我前几天在螃蟹甲附近的住宅小区看了一下二手房，价格基本在每平3～3.5万之间，如云鹤星苑、书香苑、香榭东沙、沙湖明珠，主要考虑7号地铁线以及离我们近一点（是不是太局限了？）。

現在手上有现金200万，主要想为小孩准备一套房，您看我该怎么安排？麻烦徐sir百忙中抽时间回复一下。

回答：福利房没证，肯定是没办法卖的，自住没问题的，如果想提高生活品质的话，这两个房子也不是你理想的居所，所以徐sir建议还是出租吧，换点现金流。

至于剩下的2套，说实话，在徐sir眼里都不算优质资产。60㎡的步梯房，如果暂时没有自住需求，还是建议出掉。

惠馨苑125平的步梯房，产品太老旧，还不是电梯房，未来可增值空间有限，占房票，不划算，我也建议出掉。

主要是20年以上的房子，银行都不收了，与其砸在手里，不如尽快变现。

两套都卖掉后，看是否方便在汉口核心地段一个小区买两套，90㎡+120㎡。

但是如果不想折腾，就住武昌核心区，如果是考虑二手房可以看看金都汉宫、华润凤凰城、金地国际花园等，品质相对更高，或者就去看看月亮湾壹号、武汉城建华润长江悦的新房，目前价格都还不错，可以去看看。

如果你两套都卖掉大概可以到手300万左右，再加上目前200万，全款500万买房，可选择余地还是很多的，可以买3.5万-4万单价的，140㎡的房子，如果不着急可以等等瑞安的武船项目，未来潜力还不错。而且你全款买房，无论是新房还是二手房，你溢价空间更大。

如果你不想卖掉，那可以给儿子在汉口核心区买一套，像是华发公园首府，金地汉口峯汇、华发中城荟，越秀中交·星汇园以及武汉城建万松园新项目，二手房的话，可以看看越秀国际金融汇，都还不错。

Q&A |肆

一线滨江未来可能暴击

提问：徐sir，目前武昌有一套老房子，感觉涨幅有限，想卖掉再买一套，卖掉的话，手上大约500-600个，请问是买武昌滨江还是二七滨江？如果是买二七滨江哪个比较好呢？感谢徐sir。

回答：我感觉你应该经常是看我问答，所以，你卖掉老破小/老破大，再买去核心区买一套操作我十分支持。

目前你现在最大的问题是，再买一套是自住为主，还是TZ为主，自住为主的话，武昌滨江、二七滨江非一线滨江的项目都可以看看， 优先选择产品好的，物业好的，自住问题不大，但是TZ的话会弱一点。

不信你去贝壳看看，绿城黄浦湾非看江挂牌价也才5w5元/㎡，新房和二手房几乎同价，但是看看武汉天地云廷，挂牌价没有低于7w元/㎡，所以徐sir还是看好一线滨江，比较容易暴击。

目前武昌滨江一线临江的产品的话，建议看看武汉长江中心。

二七滨江的话，如果预算比较高，按照这个顺序看

第一梯队：武汉天地

二七滨江的老大哥，各方面都是TOP级，预算充裕直接上武汉天地准没错；

第二梯队：绿城黄浦湾，华润瑞府，宸嘉100

绿城黄浦湾：品质、物业没得说，公区也漂亮，就是价格稍微贵了一点；

宸嘉100：一线临江，产品不错，但是可能面积稍大一点，开发商相对其他项目偏弱；

华润瑞府：品质高，物业好，户型我个人很喜欢，目前折扣力度也比较大，算是区域性价比较高的了，唯一缺点，轻轨近了点；

第三梯队：仁恒滨江园，武汉城建光彩国际，中信泰富滨江金融城，新希望D10天元

仁恒滨江园：相对于第二梯队稍微远了一点点，但是仁恒的品质、物业同样没得挑，又是一线临江，上海的仁恒滨江园都是十几万一平的，个人比较推荐；

武汉城建光彩国际：价格优势大，品质也不错，主要还是不临江，但是不论是自住还是TZ，3w7元/㎡的价格，怎么都有得赚；

中心泰富滨江金融城：一线临江产品还是有较大的价值，具体的问题我上面也说了，不再重复；

新希望D10天元：目前项目还未入市，个人预计如果均价4w5元/㎡以内，未来空间还是蛮大的，高于4w5元/㎡可能自住价值＞TZ。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

.end.

MORE