广州金山谷养老社区概念图

巨大的老年人口增长速度和增长质量让我国较其他国家提前进入了老龄化社会，养老机构的供需不平衡，为养老产业的发展提供了空间，同时也为企业带来了新的盈利点。众多房企开始转型，将目光投向了养老地产。

目前，国内养老地产具有投资额大、开发周期长、低密度、产品类型多样等特点，多以租售方式为主，包括社区型养老、机构型养老、医养结合型养老，大部分定位较为高端，主打生态养老。但是由于面临着资金压力、产品定位不合理等问题，尚未寻找到最佳的盈利模式和开发模式。而发达国家的养老地产已发展得十分成熟，我们通过分析国外养老地产有哪些成功经验可以反哺国内养老地产发展?

1、美国的养老地产——成熟的运营模式

美国的养老地产模式建立于上世纪60年代，经过近60年的发展，已经形成了一个运营模式比较成熟、结构比较完善、五大门类的养老地产产业结构与老年住宅体系，其特点是大规模开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰。

在美国，养老机构分为盈利性和非盈利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。

美国的养老地产涉及房地产商、运营商和投资商。房地产商通常根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，部分运营商也会自己充当开发商或与房地产商组建合资公司来共同开发。

运营模式主要有净出租模式、委托运营模式、出租加运营模式。净出租模式持有者的风险最低，收益最稳健，每年收取固定的租金，而第三方运营商则获得全部的经营收益并承担所有的经营风险。委托运营模式指的是养老地产的持有者将物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的管理费，但不承担经营风险。

出租加运营模式则是养老地产的持有者将物业的部分权益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议，运营商获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。

2、日本的养老地产——适老化设计

日本是世界上老龄化最严重的国家之一，比中国步入老龄化社会早29年，在老年福利、社会保障制度等方面都发展得十分完善。

日本养老地产最大的特点是设计十分人性化、注重优质饮食和地理位置，日本养老机构的设计围绕着老人的生活需求开展，如神户的千鸟山庄，建筑转角都有一个倒角，有一个退后的地方，把它设置成矮凳子，因为考虑到老人从活动区域走回房间过程中，如果需要休息就可以随时坐下来休息。

日本的养老地产类型主要分为五种，大多是养老机构或租赁的老年住宅，以多样化服务为主，可根据老人的身体状况选择不同的项目与服务。

3、英国的养老地产——以政府为主的社区照顾模式

从20世纪90年代开始，英国便将养老问题纳入社区，对老年人采取社区照顾的模式，社会福利十分完善。而社区照顾包括：生活照料、物质支持、心理支持、整体关怀、社会保障五大方面。

社区照顾在财政出资上完全体现了以政府为主的特点，很多服务设施都是由政府资助的，社区、家庭和个人的支出不多。

在英国，养老地产的类型主要有三种：老年公寓、老年人之家、救济院，老年人的住所一般都是按照特殊的需要而设计建造的，窗户、楼梯、浴室、卫生间等都有特殊的标准和安全要求，以适应老年人的特点。