对于在外打拼的年轻人来说，春节假期，是一年中的开始，也是对未来规划的紧要时间段。

尤其是决定要不要买房，在哪里买房的问题，对他们来说，摁下选项，就等于确定了未来人生阶段的一个大战略方向。

在充满了竞争和不确定性的人生里，从来没有容易二字。

在新年即将上班的时刻，汇总一下大家最关注的几个问题，希望能在你迷茫的时候，给一些鼓励，不一定有用，但多少平抚一些心理焦虑。

别再担心房价了，好好生活吧！

01、房价为什么会上涨？

房价为什么会上涨，猫叔之前多篇文章中，都提到货币因素。但是，货币因素是从全国甚至全球的宏观经济层面去分析。如果细致的研究全国几百个城市，并非每个城市的涨幅都一样。而且，每个城市的不同板块涨幅也各有不同，这是为什么呢？

我们以城市经营的角度谈谈这个问题。

举个例子，咱老百姓平日里少不了要买鸡蛋。超市里有的鸡蛋贵，有的鸡蛋便宜。鸡蛋价格差异的主要原因是什么呢？是下蛋的鸡不一样。土鸡吃粗粮，抗病力强，鸡蛋营养价值高，自然蛋价也比肉鸡的蛋贵。

鸡蛋的差异，取决于下蛋的鸡。

而房价的差异，取决于建造房子的土地。房价上涨的过程，就是土地增值的过程。

土地是如何增值的呢？

近两年，我们知道大多数省会和二线城市，甚至一线周边的三线城市都开始建地铁。有人做过统计，说从1971北京地铁开始试运营，短短几十年，中国内地已经有28座城市开通地铁。预计到2020年，中国将有45座以上城市开通地铁。

很多人质疑，地铁票这么便宜，而造地铁的要一公里7个亿的成本，这明显是亏本买卖，为啥还要造地铁呢？

看看香港是怎么做的你就懂了。香港的地铁公司造好地铁之后，与房地产商进行合作，对地铁周围的土地进行开发，建造成高密度的居民区，再出售获利。一般来说，香港地铁公司可以享受五成的收益。

简而言之，买下大片土地建造基础设施，再出售增值后的土地。这就是香港地铁公司的套路。

大陆的情况虽然和香港不一样，但逻辑是相通的。在内陆，土地开发是由政府职能部门完成，地铁建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营也主要靠财政补贴。单纯从这方面看，地铁是负债工程。奥妙就在于，当地政府通过对地铁沿线的增值的土地资源进行合理开发和利用，并出让给开发商，以此来支撑地铁投资。

你以为地铁是一种交通工具吗？大错特错，地铁，是一种经济产业。

同理，修大桥，搞绿植，扩建马路……这些工程看上去都是没有回报的负债工程，但就是这种大规模的基础设施建设价值，成为土地使用权的附属物，促进了土地价值的增值。

这就是土地增值的原因，也是房价上涨的基础。没有这个基础，即使再通货膨胀、货币超发，也不可能支撑起这么高的房价。

02、二线城市为什么会崛起

土地增值，不仅仅地铁一个因素，还有教育医疗文娱等配套，以及其他综合因素。我们没办法具体衡量具体土地增值的数字。但是，不同城市土地增值的速度大相径庭，这背后的深刻原因，就是城市化进程的不同。

改革开放之初，我们让一部分人先富起来，财富、政策推动了一线城市的快速发展，由平房发展到高楼，由公共交通发展到地铁，落后的城市变成经济发达的大城市，房价涨幅远远超过二三线。所以有人总结：宁要大城一张床，不要小城一套房。这就是城市化发展的“聚集效应”。

随着一线城市化率达到90%左右，大部分土地已经完成增值的最快阶段。拿北京来说，就连最西边的门头沟和最东边的通州，也因为交通、新行政功能的规划，实现了土地增值，房价短期翻番。北京可供开发的地块已经寥寥无几，却担负着更多人口涌入、交通拥挤、环境污染的城市病压力。

一线城市已经成为超级城市，而二三四线城市资源却相对贫乏。这个时候一线势必要外溢、扩散资源。这些资源并不能平均分配到每个第一级的城市，而是通过有形的交通枢纽，无形的政策支持、产业外迁实现不均匀分配。对低层级的城市来说，谁能抢夺更多资源，谁就有崛起的机会。

如果说，过去30年的城市化是一线的崛起、东部沿海地区的崛起，那么，未来将会迎来二线城市崛起、中西部城市崛起。超一线城市要解决“大城市病”，不再需要过多的人口涌入。这对正渴求劳动力的次级城市确实一个机会。

再看强二线和省会城市，17年以来展开一轮又一轮的“抢人大战”，南京、济南、郑州、合肥、西安等等近20多个城市放松落户。外地人的购房门槛因为落户政策而变相降低。

到这里，思路已经很明确了。未来，二线城市依然有一定概率对调控政策进行修正，19年在二线城市买房，依然会是很好的机会。

03、不必盲目看衰三四线

从2016年以来，三四线城市房价开启了惊人的上涨趋势。

尽管诸多媒体和新闻，一直在对三四线的房价泼冷水，可房价下跌的情况迟迟没有到来。眼下最焦虑的就是三四线群体，买了房子的怕卖不出去，没买房的怕还涨。

给出的建议是，并非所有的三四线房子都不该买。买之前，先判断老家的房子是不是优质资产。

很简单。直接去二手房市场问问价格。很多三四线的房子，除非是品质很好的次新房，能卖的上价钱，大部分是卖不上好价格的。

我一个朋友16年打算在北京买房，老家的房子当时已经挂了半年多，价格足够低，依然卖不出去。最后，他不得不又筹借了一笔款，凑足首付上车。等17年下半年的时候，老家房价翻番，他的房子也顺利卖出，并且多赚了40%。朋友跟我说，这是瞎猫碰上死耗子，也庆幸踏对了节点，顺利置换。

不过，这样的幸运，也只能赶在大牛市才能实现。属于可遇不可求的机会。三四线大多数是人口净流出城市，如果没有棚改政策的洪荒之力，，不可能出现爆发式的上涨。19年开始货币化安置比例大幅度减少，这股洪荒之力也不可持续了。

另外，不是所有的三四线都被看衰。未来有相当多的三四线城市会迎来大利好。

因为，以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。在新型城镇化背景下，未来不是一个大城市一家独大，而是城市群间的相互协作。

所以即使买不上一二线的房产，我们依然还有很多选择。比如全国最强的三大城市群：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群，占全国GDP比重超过40%，像北三县、惠州、东莞、昆山花桥、太仓等等将会承担北京、深圳、上海的产业转移、人口外溢，依然有很大的发展空间。

2017年 NASA拍摄的北京、天津地区

图为北京（左上）和天津（右下）夜晚灯光照片

2017年 NASA拍摄上海及长三角的夜景

2017年NASA拍摄的珠三角的夜景

04

北上深19年会小幅度回暖

1月24日的时候，我和大家分享了一则很重要的消息——2019年很多地区的棚改目标比2018年有所下降。

山西从12.52万套下调至3.26万套；

河南从50万套下调至15万套；

四川从25.5万套下调至15万套；

北京从2.36万套下调至1.15万套；

安徽从28.18万套下调至21.45万套；

西藏从3.5万套下调至1.89万套。（21世纪经济报道）

棚改货币化比例逐步降低后，东北、西北、西南省份三四线城市，主要城市群之外的三四线城市，房地产市场将会受到较大影响。

我之前也发文章说过，这类城市，房价会迎来5年左右的阴跌。 （阴跌就是表面上不跌，但是价格涨不上去，跑输通胀）

三四线房价上涨，表面上是棚改货币化政策的推动，实质是北上深一线城市牺牲资金流动性，把货币之水引流到三四线去的。 所以三四线去库存不完成，北上深房价绝无上涨可能。

2019年三四线棚改目标下调，也说明去库存到最后一棒。北上深的资金流动性又再次归来。建议在北上深买房的刚需抓紧在2019年置业。

但也不用担心大涨，一是从17年到19年的供应比较充足，二是限购限贷的大杀器不会放开。如果要论述为什么不会放开，这又需要很多篇幅解释了，请大家先记住一个结论：一线城市的限购限贷，一定是全国所有城市中最后放开的。即使放开，窗口期也估计就一年左右，不会太长。

05、新的一年，不用再担心房价了，好好生活吧

我们为什么这样焦虑房子，归根到底，是从15年开始，房价涨的太疯了，炒一套房子赚的钱就等于大半辈子的薪水，谁还想踏踏实实工作呢。

从2015年提出去库存以来，全国从一线到三四线，从沿海到西北，都完成了不同程度的上涨。

这样造成的结果就是，涨着涨着价，就把库存去掉了。

2015年12月末中国商品房待售面积71853万平方米

2018年末，中国商品房待售面积52414万平方米

粗略估计，3年里，房地产库存减少了2亿平方米。平均每个人都为去库存做了0.14平方米的贡献。

去库存成功化解了地方政府的债务危机，但同时，却带来了一些负面影响。也是从2015年开始，代表贫富差距的基尼系数持续走高。这是因为，房价上涨以后，资产积累速度远大于劳动所得，贫富差距再次扩大。

一旦放任贫富差距扩大，就会对经济结构转型带来不利的影响，更何况老百姓的钱换来了更多的负债，消费逐渐陷入低迷，制造业的产品谁来买呢？

很多事情，好像挺复杂，其实就是一层窗户纸，一捅就破。明白了去库存的事情，大家也就明白，未来房价不会再次大涨的原因。

从2018年开始，我们就不断的对企业减税、对老百姓减税。换句话说，企业有更多的利润、老百姓手里有更多的钱，是社会稳定的基础，也是经济发展的表现。这是未来高层在去杠杆、去库存之后的重点工作。

所以，新的一年，不用再担心房价了，好好生活吧

2019，给要买房的几个普通建议

01、有两个不要怀疑我想和大家分享

第一个，不要怀疑中国经济会持续性的利好。

坊间一直有各种观点说中国经济会经历断崖式的下滑，我非常不认同这个观点，回望历史上各国暴跌的过程，在暴跌的前夕是看不到任何前兆的。

换句话来说，如果你肉眼可见一些下滑的趋势，本质上他的发展路径就不存在暴跌的选择，可供选择的模式其实只有一种，增速放缓，然后在放缓中找寻转型模式，转型成功的螺旋式上扬，转型失败的慢慢萎缩。

所以对于中国经济退一万步也是在转型的试错期内，需要做的就是在这段试错期内找寻到好的转型方案。

而对于一个广域型的国家来说，最大的特色就是绝对提供足够多的解决方案，直到找到对的那个。90年代初，深圳快速发展的时候，其实深圳样本仅仅是全国各种试验田的一个，而深圳发展的初衷也是在香港和大陆之间增加一个过渡性的缓冲城市而已。没想到押宝就压中就成功了，利用港资的资本加上新区的土地以及外来年轻人口这三个一组合可以爆发出这么大的威力。

然后没多久就在上海陆家嘴做了一个加配版的深圳，取长补短没想到更成功，然后CBD经验开始全国各地的去研发尝试。

这就是真正意义上的中国式改革，没什么特别，但是就是样本多到一定会成功，而但凡成功一个就全国化复制。所以对于转型期我只焦虑需要多久而不会焦虑会不会到来，就是这个原因。

而你对中国经济如果有信心，那么你对中国房地产也就必须有信心，没有任何一个城市经济利好的前提下房价会下滑，房子就是一个城市的股票。

但是我同样需要强调第二个不要怀疑，就是不要怀疑政府管理房地产这个产业的决心。

将地产纳入民生管控的领域已经很久的一段时间了，房住不炒这四个字也很好的给这个行当下了一个基调。对于这个基调我也想很明确的告诉大家，对于房产，也不要期待会像十年前一样让你一夜暴富的机会，这种情况不存在也没可能，哪怕真的发现了也会让你吐出来

所以基于这两个不要怀疑，我也希望你能够调整你对房产的价值判断。房产一定会涨，但是我希望你能够忘记这个涨，因为肉眼可见的资产增值如今都需要极长的时间，5年以上才会有些许的反应，十年之后才是果实成熟期。这点心理准备要有

指望自己2年内翻身做主人？那还不如多看几本鸡汤书安慰下自己的灵魂比较好

02、不要做政策不让你做的事情

在早年的温州，坊间一直有这样的一个言论，就是只要不违法，政策越不让你做的你就越大胆的去做。所以你经常会看到温州人投机倒把去囤一些物资赚取差价。包括对于房子也是如此，20年前大家都觉得房子买一套住住就好，他们开发出了房子的投资价值。

当然这个模式也帮助他们在一段时间快速致富，甚至民间还会流传各种温州致富经。

当然其他领域的先不说，房地产领域如今来看温州帮的一些路数其实是失败的。比如他们是最先愿意去投资办公楼和商铺的，当然结果现在各位也都知道了。而且从整盘来看，他们这种高财务成本的快进快出模式最后往往还比不过持有者。

另外，很重要的一点，如今的时代也变了，我对所有想要做房产投资的人说的第一句话就是，不要低估任何一条政策的决心。比如那些肉眼可见巨大红利背后的市场，比如2017年的雄安，比如2018年的海南，这些地方的房子碰都不要碰，谁去买了绝对就是傻叉一枚。这些国家能级的城市未来一定会彻底摆脱房地产的束缚。

如今的各种迹象已经深度表明了，中国经济一定要走出一条和房地产没什么关系的路，才有可能在转型的道路上有后手可以选择。所以在这些重点城市一定如此

与此同时，不要试着去钻政策的漏洞，确实很多的漏洞不违法，但是大家不要忘了一个词叫秋后算账，只要不动产还在你身上不动着，那所谓的资产会裹挟着负债和原罪时刻有可能让你把你吃下去的吐出来。

去看看开发商在做什么吧，他们背后的脑库比我们聪明一万倍，他们会不知道？租售并举后这么多房企马上就做了租赁，提倡房子是住的时候，马上所有的口号都改成美好生活，他们都不是傻叉，而且都真金白银的掏钱出来做决定了，预售证什么时候发就什么时候卖，不捂盘就真的不捂盘，他们的态度已经最大程度的表明了，如今的这个赛道里，只有顺势而为。

03、构想的政策一定会来

构想的政策一定会来，所以不要去想政策来了会怎么样，更多的想想政策来了之后你会怎么样。

前段时间一直被交易中心催电话，让我去交房产税。其实在上海和重庆都一样，一直都有房产税这件事情，但是这么久以来这么密切的催我缴纳我倒是第一次见。在现场和业务员闲聊，说未来会以每年为时间点，敦促你交房产税。

其实这种感觉挺微妙的，在这个时间点。

其实我对这件事一直听坦然的，我一直有个态度，我是认为针对于房产的税收这块举措一定会落下的，因为某种程度上这符合趋势。未来中国经济想要转型发展，大方向一定是给到企业减负把税收转移到有钱人的个体身上，这样的变化从整盘来说是最优方案，为企业注入活力，国家整体的收入也不会降低太多。

通过房产来衡量对个体纳税标准也是最客观最具备可执行力的，不论以房产税还是空置税的名义都是如此。

一旦你想清楚这件事，那么你纠结的地方就会少很多。但是稍微让我有点介意的是，我其实觉得我的房产税缴纳的有点多，作为一个外地人，就一套房子每个月的缴税额在3000+，这样的持有成本还是挺高的。我询问了一下如何减免，得到的方案要么是变成上海人，要么把自己的积分变高。

这其实也是暗合了另外一个趋势，未来个人针对于房产的缴税额度，评判的维度有两个，第一是拥有多少资产的房产，第二你为这个城市做了多少贡献。

通过税收调节的模式，也触动优质个体更好为城市服务，产出价值。所以在这个维度上，税收和个体之间同样可以保证比较良好的循环模式。有钱人未来也分两种，对土豪征重税，对人才给予优待。

有的时候想想，这应该才是当下阶段我们该做的事情，如今的楼市，大概率上我们都是有产一族，我们担心房产税落地的时候给我们带来多大的影响，不如想想是否我们为城市作出足够的贡献：每年的纳税、职称、工种、创造多少就业……这些过去无关紧要的数据未来当税种转移之后将会是你极大的财富。

我是真心建议大家提前做好这方便的准备，五年后你会明白今天说这些话的意义。

当然，还有两类人比较敏感，第一种叫单纯的土豪，虽然名字不好听但是土豪没有错，我的建议是规划好自己的现金流，什么意思，就是努力让自己的营收是每个月都有稳定收入的这种，而不是一阵一阵的那种收入，稳定现金流是动荡行业发展中的硬通货。

第二种是土著，生下来就有很多房子的那种，这种我的建议就是，把你多余的房子租掉，而且是实名备案去租掉，不要觉得会吃亏什么的，现在吃的亏以后都会还给你的。

04、买房买在房价涨起之后就可以了

很多人问我什么时机买房最重要。确实在对的时间买房在大多数情况下会省力很多。但是什么是对的时间，我想大多数人脑子里的感觉就是，房价盘整盘整盘整盘整到了最低点了，然后我们稳定的看准了时机买入，然后买入没几天楼市开始逆转反弹，然后房价绝尘而起。

是不是这是我们期待的购房时机选择，俗称抄底。

存不存在这样的时刻呢，确实存在的，我们把楼市的周期拉出来去看，确实每隔一阵子都会出现相对的波峰波谷。那有没有人在这个最低点买入呢，确实也有。但是你问我要不要建议你这样买房呢，我的回答是：死了这条心

为什么，因为我曾经询问了一些那些在最低点买房的人，他们事后和我说的最高频的两个字就是：运气

其实就拿我为例，我第一次买房是在2008年的11月，买好之后我就感受了四万亿的巨大威力，我的房价没多久就直接翻倍。但是你问我为什么那个点买，是因为我那一年入的行，然后我妈让我买房，仅此而已

我之前的一次置换发生在2015年的3月，置换了之后就是330政策然后就感受到那种有钱买不到房的壮观场景，然后你问我为什么这个点置换，什么分析啊判断啊一定有的，但是最重要的原因归根到底是发了年终奖了，存的钱差不多了，就买了。

我完全可以把这些故事包装成一个个巨牛逼的故事换个方式和你说，但是没必要啊，运气是抄底最重要的组成部分啊。

上海每一个月每一天都有人在买房，而且最低点在到来之前谁也看不到，完全是天注定的事情，更何况是在现在这么复杂的市场。

那什么是最好的买房时间，我个人建议就是，当你肉眼可以看到房价涨起来的时候，再去买，不要觉得涨起来的这部分自己没占到很吃亏，因为大概率来说你会迎接后面更长的一段涨幅。

其他的不敢拍胸脯，但是有一件事是可以确定的，当楼市开始起势的时候，最少可以维持1-1.5年以上的时间，如果你看着他价格涨了1-2个月，放心，你还是会赢过90%的购房者。

不贪就是大赚，我记得叶荣添这么曾经和我们说过。

05、最后还有一些小建议值得和大家说说。

1、管理好自己买房的金融属性，看准房子最好的生活属性，或许就是最好的投资，最不会被征税的房子，就是自己要住的房子；

2、不要买陌生的城市；

3、房子改变命运的概率越来越小了，下一轮能够改变你命运的是你的小孩，春节在家多生娃，以后开心，现在应该也会开心的；

4、不要买超过4套房子，一套自住、一套出租、一套轮动，最后一套留给情怀，不能再多了；

4、一直以来，房价都在和我们说一件事：从来没有一件笔直的事情，螺旋式上涨或许就是最好的上涨。