今天抛砖引玉，与大家一起交流下疫情对于房地产市场的短期影响，以及房地产市场的长期趋势，希望借助这些数据化的分析，帮助大家在信息爆炸的世界里理清思路，找到有用的信息，建立一个购房的评价体系，帮助大家在适当的时候买到性价比最高的房子；换成大白话，就是现在能不能买房？什么时候该买房？应该买怎么样的房和哪里的房？

疫情对房地产的影响

众所周知，此次新冠疫情影响很大，全国各个区域均受到不同程度的波及，那对于房地产的影响有多大，市场还有没有反弹的机会？可以总结为“短期失速、中期反弹”，短期失速是指疫情期间，线下活动的暂停使得交易几乎停摆，中期反弹是指一旦疫情结束，居住作为一种刚性需求，不管是租房还是买房，它都必将遵循人们的需求来释放。

先来做短期市场影响的量化分析，有不少人会把此次的新冠疫情和03年的非典疫情做对比，实际上这次新冠疫情的影响要比非典疫情更大，先来看左边这张图，这是2003年非典疫情的病例图，可以看到非典期间，影响较大的省市也就是广东、北京、河北等6个省市；然后再来看右边这张图，它是这次新冠肺炎疫情的病例图，整个中国被涂成了深色，除了重灾区湖北，环上海、环深圳、成渝、华中、华北等全国各大经济圈都受到了非常大的影响。

突如其来的疫情造成全国多地“封城”，全国延长春节假期，大多数人过上了一个寒假版的春节假期，各地企业延后开工，旅游、餐饮、交通、娱乐等服务业陷入停滞，企业的生产经营停摆，中国仿佛被按下了暂停键。

在这样的大背景下，房地产行业也一样，新盘的线下售楼处被关闭、中介门店被关闭，无论是新房还是二手房，在2月份要看房、买房都是一件极其不容易的事情。在这种感性认识上，通过数据帮助大家进一步地判断市场影响究竟有多大，短期内的市场影响总结为“七成以上市场面临五成以上的销售下滑”。

来看下这张图，这是我们在2月春节期间做的一个分析，先看左边的中国地图，从地图上可以看到，在中国受到重大影响，宣布休市停售的省市，其新房市场的销售规模占到了全国的七成以上，这意味着，整个2月份中国至少有七成的市场，是不允许开放线下售楼处或者是门店的。

接着再来看右边的柱状图，这个图看起来会比较复杂一些，正常情况下，春节假期对地产销售有比较大的影响，通常农历正月会比上年的农历十二月差一些，现在来研究一下，这个“差一些”是“差多少”，知道了“差多少”有什么好处？它可以帮助我们知道市场实际冲击有多大，判断自己所在的城市、区域的压力有多大，现在购房能够有多大的谈判空间。

蓝色的柱子代表的是中国的前十、前五十、前百房企，在2018年农历正月销售面积相对2017年农历十二月的销售面积，橙色的柱子代表的是中国的前十、前五十、前百房企，在2019年农历正月销售面积相对2018年农历十二月的销售，大家可以看到，2018、2019年的农历正月销售面积虽然差一些，但是也就是控制在20%左右，我们再来看新冠肺炎疫情下的2020年正月，销售面积的下滑幅度是50%，这样，我们可以量化出来，正月的市场“差了五成”，这是新房的影响，对于二手房而言，其影响会更大一些。

这就是春节期间的预判，总结为“全国七成以上市场面临五成以上的销售下滑”，那实际的情况怎么样？来看最近刚出炉的一些城市数据，以深圳为例，深圳市住建局和贝壳研究院的数据显示，整个2月份，深圳新房网签1664套，环比下降56.0%，二手房全市网签1788套，环比下降78%左右。

通过分析可以看到市场的短期影响是在腰斩级别的，这也是为什么春节后，开发商们急着通过各种打折促销的方式开始线上锁客，因为影响确实很大。

市场受到这么大的影响，今年还会反弹吗？答案是有的。反弹点在哪里？可能是在6月和9月。

这张图也是在春节期间做的分析，这个图看起来比较复杂，先看图中蓝色和橙色的实线，其中蓝色代表的是2003年新房的销售面积环比，橙色代表的是2000年到2004年新房的销售面积环比；先来看疫情爆发期的3、4月份，2003年的3月本来是农历二月，正常年份下面，就好像2000年到2004年一样，销售是会反弹的，但是非典疫情的出现，小阳春行情被抑制住了，这与今年是比较类似的。

接着继续往下看，5月份中国非典病例大幅下降，到6月份，中国实现了三无记录，5、6月是疫情的收缩期，这时人们的恐慌情绪已经得到了极大的缓解，市场马上就做出了非常正向的反馈，可以看到2000年到2004年期间，6月份的新房的销售增速超过了30%，而在2003年，随着非典疫情的收缩，刚需马上就回归市场，季节性的市场反弹就回来了。

7月份，全球非典疫情结束，紧接着到了传统的金九，2000年到2004年的时候，金九的增速销售大概是20%那样，但是2003年的时候，金九的增速变得更高，大概是30%，这说明到了金九时，不仅有季节性的增长，还会有前期被疫情抑制的需求回归，这是一个双浪叠加的市场高点。

通过2003年的分析得出两个结论，第一个是一旦疫情结束，当下的市场需求就会回归，购房会恢复到正常水平，第二个是被疫情抑制的购房需求，不会消失，只是会延迟释放。

最近几天，全国除湖北以外的新增病例都是在个位数，而包括钟南山院士在内的专家也提及，中国的疫情大概率会于4月底得到全面控制，以这样的节奏来推算，6月、9月很可能就是两个市场反弹点，那对于购房者而言，可以带来什么启示呢？如果今年大家资金相对充裕、而且也能预判未来的收入靠谱，那可以在这两个反弹点之前入市。

这便是对于市场的一些分析，市场影响有两个观点，叫做“短期失速、中期反弹”；对于短期失速，可以量化为“全国七成以上的市场遭受了五成以上的影响”；对于中期反弹，可以预判六月、九月很可能是市场的两个反弹高点。

疫情下的房地产政策

最近这段时间，每天都能看到媒体在讲某某城市、某某银行的政策有调整，政策很可能全面松动，房地产市场将迎来全面爆发。对于以上的分析，应该更加理性科学地去还原世界运行的本质。

个人对政策的预判是，中国的房地产市场发展是建立在“稳定”的基础上的，所以全面松动是不可能的，最可能的是一二线保守行事，三四五线趋于宽松。

什么是“稳定”？中央已经有了定调，以“稳地价、稳房价、稳预期”为大基调，进行“因城施策、因企施策、因人施策”，总结为“三因三稳”，随着国家对于市场的分析框架越来越完善、市场的监控体系越来越成熟，市场的调控手段越来越精细化，国家可以做到根据城市级别、企业级别甚至个人级别的精准调控，这是大的趋势；那调控的原则是什么？从稳地价开始、到稳房价、最后是稳预期，别对于房价一致看涨或者一致看跌，最好的情况是有人看涨、有人看跌。此外“稳”是一个很微妙的词，它没说不能涨，但是希望是慢慢地、稳定地、一点点地涨。

在此基础上，大的调整方向是一二线城市将进行保守调整，三四五线城市的调整空间会稍微大一些，这是梳理的自春节后，各个城市和银行做的政策调整，大体上来看地方政府更多的是从土地端入手，以缓解房企压力为主；目前基本上没有明显突破限购、限贷红线的调整，像驻马店这类三四五线城市出台政策不久，就被约谈，而像广州这类城市，仅仅是出台了一个商住公寓解除限购的政策，也是当晚被撤回，所以政策的风向很难说会有全面松动的迹象；至于在银行端，也是一样的，吹风之后，都是辟谣，红线仍在。

对于政策层面，再做个总结，“三因三稳”是基本面，一二线城市政策会继续保守，三四五线城市存在一定的松动空间。政策分化的深意，值得大家去琢磨，特别是购房决策跟家庭的幸福进行绑定时。

房地产趋势预判

个人认为，从全国范围来看，未来房地产有三个大趋势，一是房多客少成大势所趋、人们的需求从“有得住”转向“住得好”；二是买方时代加速到来，房价不再单边上行，城市分化已成定局；三是稳定将是市场主旋律，购房的决策动机应该以居住为前提。

房多客少，可能对于部分在一线城市或者重点城市的朋友而言，特别是深圳，感受不太一样，但是从全国来看，确实是这样的。新中国自成立以后长期处于“房少人多”的阶段，户均住房套数远低于1.0，在这样的历史阶段里面，“有得住”便是刚需，因此在98房改之后的20年里，中国的商品房市场得以快速崛起；然而随着商品房的逐步建设，中国房屋存量逐步提升，2018年，中国的户均住房套数达到了1.1，达到国际惯例的居住均衡点，人们对于房屋的需求不再像以前那么的急切，这意味着什么？这意味着不是所有的房子都是能卖得出去的房子。如果你买错了房子，投资那肯定是亏了，如果是自住，那未来你想要一卖一买换房时，可能也换不成了，因为卖不掉。那什么样的房子，才是卖得出去的房子？每个城市、每个区域的具体情况都不太一样。

这里只能做个抽象的总结，那就是未来愿意买房子的人觉得好的房子，那就是卖得出去的房子。未来愿意会买房子的，大概可以想象到，更多的是85后、90后、95后甚至00后，他们喜欢住什么地方？喜欢住什么户型？其实都值得研究，这个跟消费者行为研究可以有很深度的结合。

第二个大趋势是买方时代加速到来，房价不再单边上涨，这个怎么理解？从全国来看，随着居住均衡点的出现，以及“三因三稳”的政策基调，中国房地产市场已经进入了买方时代，一方面居住需求趋于稳定，另一方面房价不再具备单边上涨的动力。这意味着什么？这意味着不是所有城市、所有区域的房子，都是能涨价的房子，未来的城市、未来的区域，将会出现明显的房价分化，有的城市、有的区域，房价还能涨，但是还有很多城市、很多区域，房价已经见顶了。所以，在哪买房安家，会变得更重要，它可能会决定了你后代的起点和终点。

第三个大趋势是稳定将是市场主旋律，购房的决策动机应该以居住为前提，买方时代的到来，开启了中国房地产周期的新篇章；在新一轮周期里，量价趋稳将是市场主旋律，一方面市场政策趋于精准，强调房住不炒，抑制投资需求，鼓励刚需购房，非居住需求购房难度正在加大；另一方面供过于求将使得市场竞争加剧，客群细分产品将成为以后开发商卖新房的主要功课，产品变革带来的是房价的分化，“买到即赚到”成为过去，通过短期的买房卖房获得超额收益，难度越来越大。所以，谨记买房子，一要看性价比，二要看地段，三要看居住需求，至于这个需求是自身的需求、还是未来愿意买你房子的人的需求，那就得具体情况具体分析了。

买房建议

从市场和政策来看，对于大部分的首次置业的刚需、或者是有换房改善需求的家庭而言，如果是在重点的一二线，例如北上广深、杭州成都之类的城市，那不妨在市场反弹高点之前，多看房、多比较，找到性价比高的房子，抓紧入手；对于大多数三四五线城市而言，不包括珠三角、长三角经济圈，只要不是急着搬进去住，那就慢慢看，后面还有很多好机会。

至于买什么样的房子，买哪里的房子，跟城市、区域、需求息息相关，整体上来看，一二线重点城市，地段好很重要、交通便利很重要、社区适合居住很重要；而三四五线城市，需要不一样的判断标准，我调研过很多小城市，很多市中心的老房子无人问津，价格起不来，好的房子、有钱的人都集中住在新城区的改善大盘里面，房子卖得贵还卖得快。大家需要根据自己的实际情况，来具体做分析。

从前，房子是稳赚不赔的，开发商只管卖、我们只管买，大家都不亏；但现在，每套房子都有它的性格，有的性格开朗越来越值钱，有的天生忧郁越来越低廉，希望通过今天的分享帮助大家建立一个评价体系，找到一套性格开朗的好房子。

以下是一些城市的市场分析：

嘉兴桐乡市

在调研以及获取的一些信息来看，整个长三角基本都是比较好的。第一点，把嘉兴围绕的杭州上海等这些城市做一些圈层的划分，看一下它大概属于哪一个梯队，这些梯队里面大概会有对应的房价基础。第二点，在对应嘉兴的房价基础之上去看桐乡这个地方，它对应的是哪一个圈层，属于刚需还是改善，这样就能把嘉兴的一些基本面定下来再去分析。想要看房价的空间有多大，首先看这个地方是不是在嘉兴，是不是在整个江浙地区属于一个相对高位的地方；另外，判断一下住在这里的人的未来收入水平是不是会越来越高。如果你判断这个区域未来的收入会越来越高，那即使它现在房价相对比较高也不用担心，因为它以后还可以更高。但是如果你判断这里人的收入相对比较稳定，未来的空间不会特别大，那就要谨慎地看待当前的房价，如果属于一个相对高位的话，短期不一定要急着入手。

中山

中山这个城市也比较大，之前有不少朋友在上一轮的热潮里面进被套牢了，套牢完什么时候能解套？估计没有个三五年应该出不来。同样，如果你想要去看，一个是你的恒心毅力以及资金流转；另外一个，关注一下港珠澳大桥打通之后，去中山购置房产的这些人群往哪个方向走？他们的购买力怎么样？通过这些去判断可以在哪里，以什么样的价格买房子。

南京

南京对于周边的吸附力是比较强的；另外，它的整体面积相对比较小，所以在地少人多的情况下，它的空间是比较大的。但南京存在的问题是，南京人民的收入预期没有像我们想象中的那么好，他的收入没有快速或者稳步的上升，这个可能会在短期内变成南京房价的一个瓶颈。

东莞

东莞整体上是比较看好的。在前些年东莞确实因为整个产业的升级有比较大的一个影响，但是这两年随着整个产业的升级，它整体居住人群的消费力，或者说收入水平是在往上走的。东莞是一个非常有希望的城市，比如说，阿松山湖一块在华为搬进来之后，房价就不一样了，所以对于东莞是比较有信心的。当然东莞短期的政策允许房企做价格的下调，允许这些开发商股价放量。房企肯定会拿着市场的价格，不断地跟市场和购房者做博弈，占卜到某个市场均衡点的时候，就不会再降价，有可能就收住了，或者是又要往上抬价了。所以，对于东莞，现在的情况最好时刻关注着，经常彩排，经常看房，可能会带来更好的一些分析思考。在这里也提醒一下大家，在买房之前一定要有充分的准备，最好就是像房产圈里面的人所说的，看房子先看上个100套，那样你的决策结果跟成效是完全不一样的。

湖北

整个湖北基本上是以武汉为中心，向周边去辐射的。所以当前阶段，如果中国整体的疫情是在四月底结束，湖北有可能整个的影响要到五月六月，甚至更晚一点，所以湖北短期内就不要买房子。但是可以持续地看，说不定会有更好的捡漏的机会。另外一个，宜昌所在的地理位置以及它整体的基本面，其实建议你可以多看多选，选到心仪的能够居住的房子再买，这样更合适。

石家庄

石家庄就是我们所谓以前的南北通衢。这个地方今天看起来，可能会遇到一些困难，还是要去看一下石家庄的有钱人在哪儿？或者说以后会越来越有钱的人愿意到哪去？跟着这些人走可能会更好一点，而不是盲目地走，因为石家庄可能不会是一个遍地开花的情况。

上海

目前来看上海整体的情况，在2019年的时候，通过换量的方式有了个非常好的提高。如果不是这次疫情的影响，上海这个城市有可能在春节之后就会开始一个比较好的行情。所以在上海需要买房的，可以多关注一下，找到合适的抓紧下手。

广州

广州在去年年底已经到达了相对比较底部的一个点，接下来的市场局面应该会逐步地打开。事实上在春节前，在去年12月份以及今年1月份的时候，整个广州的量已经开始慢慢起来了。当然，这次疫情的影响会使得广州在短期之内受到一些影响，这个影响有可能再过个一段时间才能够消失，所以这段时间，在广州要买房子的话，抓紧多看看，找到合适的抓紧上手。

长沙

对于长沙跟武汉我的认识是一样的，工地到处在建东西，所以这个城市会遍地开花，因为长沙的政治觉悟特别高。一定要去密切关注这种政策觉悟特别高的城市，你要去找的就是好的地段，有钱人愿意住的地方，这些地方才会是比较容易上去的地方。对于这种政治觉悟特别高的城市也要非常小心，尤其这些特别好的区域，因为这些区域炒出来以后，过段时间可能就不行了，会受到政策极大地影响，一定要谨慎看待这些区域，充分思考调研之后，再去做决策。

西安

西安这个城市作为网红城市火了挺长的一段时间，在前几年的时候，在成都负责整个西南区域的研究，对西安也关注了很久。当前这个阶段西安也可以多看一看，不要轻易的下手，找到性价比高的一些盘再入手。

北京

可以看北京的朋友肯定是实力很强大的，北京的房价太高了。事实上，在2017年北京开始了史上最严限购以后，房价在主城区或者五环内普遍跌了20%，接下来的市场基本上处于一个下跌的状态。所以当下的市场，建议看着需求来，如果刚需购房也不用找一个最低点，该买就买，过段时间如果北京能够解除或者宽松一些，市场就回来了。

郑州

郑州是一个好城市，为什么？因为郑州所在的省份人口很多，以它的吸附力而言，基本上把整个省份的大批量人口吸附进去了。郑州有一个特别的区域，郑东新区曾经被誉为鬼城，这个区域今天的房价其实已经足够高了。整体上来看郑州还需要分一下格局，哪一些区域是高端人才以及有钱人会去买的，那么它的房价会高一些。但还有很多区域只是把其他的省市人口吸引过来，这些人口的购房能力可能会差一些。对于我们而言，一定要小心地去看待，郑州现在已经不是处于每个地方都价格低位的状态了。

惠州

惠州其实本身还是不错的，但是惠州城区之外的地方又不太一样，所以一定要具体看惠州的某些区域，比如说有没有很靠近深圳台湾这些地方。前期见了足够多的新房，但是永远只看到新房在卖，却没有看到二手房能够卖出去，这些区域建议要小心点。至于惠阳哪一些地方好一点，可以看哪些地方离龙岗更近。

固定布局

工具条上设置固定宽高

背景可以设置被包含

可以完美对齐背景图和文字

以及制作自己的模板

互动环节

问：目前观点是疫情后房地产的需求是先抑后扬，但疫情对中小企业经济影响是很大的，在经济下行，荷包没钱的情况下，所谓压抑的住房需求是否还存在？

答：第一点，关于市场的变化。荷包没钱的时候，被抑制住需求是不是存在？那要去考量一下你的荷包会不会没钱？当前阶段在受到很大的影响的时候，我们的荷包是没有钱的，这个时候肯定就被抑制住了。但是借鉴2003年的情况，事实上，当非典结束，大家的荷包就是收入基本上回到一个相对比较正常的状态。

第二点，因为当下的收入回到了正常状态，对于未来的预期又变好了，这个时候该有的需求还是会出现的，所以这不会是一个很大的问题。

问：部分房企用以价换量，是不是购房抄底的时候？房价后期还有没有上行的空间？

答：要结合刚刚提到的城市分化具体来看，购房抄底这件事情，好的城市是有可能的，未来有空间的一些城市抄的可能是一个底，但是更多的三四五线城市，很多时候抄的是一个腰甚至是一个顶峰。这个时候一定要谨慎看待，根据自己的城市具体看这个事情。

问：今年什么时候申请贷款好，公积金来组合贷款个人申请注意哪些才能贷到高额度？

答：关于贷款这个问题其实没有太多可以注意的地方，整体上来说，公积金贷款跟商业贷款是两个不同的趋势，公积金贷款更稳定一些，因为它本来就低，商业贷款也会逐步走低。实际上没有必要比太多，比太多没有什么意义。比如比完之后多五个十个基点或者少五个十个基点，每个月也就是还多或者还少几百块钱，这几百块钱对于决策买房子可能是不一样的。什么时候买房子？以什么样的价格买到？可能更为重要一点。有可能你在当下买房子，商贷月供多了一两百块钱，但是省下来的可能是一个比较高的总购房款；反过来，如果一直在看，到最后可能跌下来了，但是有可能你的购房总额又高上去了，这个一定要去衡量。

最后补充一下，关于当下大家讨论特别热的LPR这个问题，应该选LPR浮动利率还是固定房贷利率。你自己去思考未来市场的利率是会上调还是会下降，如果你觉得他会下降，那你就选浮动利率；如果你觉得会上调，那你就选固定利率。如果你的利率当初就拿得非常低，是六折及以下的话，直接选固定就好。

问：房多多上有很多现金返现，买房可以用吗？现在买房议价空间大吗？

答：其实这些买房券是可以用的，它其实在利用一个大平台的优势从开发商那边拿到比较大的一些返现，一些很好的优惠政策，对于实际买房有比较大的作用。如果要买新房，当前阶段建议多通过渠道平台特别是像房多多这种平台去购买，它会给你比较大的一些优惠力度和议价空间。在这样的一个阶段里，短期内大部分的中国市场还有议价空间，但是再过一段时间可能有些市场，比如说重点的一二线城市，议价空间就会发生变化，就会没有那么大了。

嘉宾介绍：

张键，房多多大数据研究院首席分析师，从事数据分析、中美房地产研究工作十年，毕业于中山大学，建立第一代存量房市场数据研究框架及商业数据库，参与住建部城市调研工作、撰写成都住房市场调研报告，输出新一线崛起、中西部房地产市场、租赁行业研究、中西部经纪行业调研、中国流动人口等多项大型研究成果。

栏目介绍：

奇点学堂，邀请顶尖学者、国内外卓越的企业家、创业家，股权投资人、产业投资资本、二级市场基金投资人、金融家、律师、会计师、行业监管者、房地产专家，通过公开课、微访谈、案例分析、沙龙、研讨会等形式，聚焦时事热点、投资风向、资本市场实战培训、企业管理和经典案例分析。

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