徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

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Q&A |壹

优先选择新房

提问：我和我老婆名下一共三套房，均为婚前：

2015年盘龙城龙景轩89平（我老婆名下） 40万公积金；

2015年晋合金桥102（我名下）30万公积金；

2016年万科高尔夫（我名下）70万商贷，

现在我们年税后收入20万，手上有40万，可以凑到80万吧，我现在没有公积金了，目前我们想改善下，因为我上班自由，我想就着我老婆上班（常青路民航大厦），孩子四个月大。

因为现在住在晋合，所以看了常青南苑（环境一般）、泛海国际樱海园，目前不知道如何改善，麻烦给看下，主要考虑小区品质、学区、户型三房（不卖晋合）四房（卖晋合）。

麻烦帮我参谋下，最近思考过樱海园128平三房400万左右，想过晋合180四房（总价550万）需要卖掉我名下两套房子。

回答：想改善，离老婆工作位置近，还要环境好，还得带学区，这三点应该是你目前最想达到的，我再帮你加一个还要能保值增值，起码跑赢通货膨胀，不然你是住舒服了，站岗➕套牢，多年后，你依然会觉得自己好像还是选错了，毕竟确实有站岗十年不涨的盘存在。

人生不可能只有一套房住到头，不同年纪，你想要的梦想居所是完全不同的，到时候你想再次置换的时候，恐怕只能仰望天空了。

首先，你这三套房，我觉得反而不是出掉你手上的，盘龙城的应该先出，这个区域目前横店，宋家岗，汉口北，不下20个开发商在推新盘，价格都在1-1.3w之间，盘龙城二手房想再上一个台阶，得看新房脸色，受新房相对限价影响，新房稳定在1.2左右，二手也会横盘1.2左右，建议横盘期出掉，换离市区更近的核心资产，往汉口3环内靠，有条件，尽量2环内。89平龙景轩预计卖出价1.2w左右，抛出40w公积金，还剩70w左右。

其次，万科高尔夫，其实位置离你老婆上班地点是相对近的，但你们实际住晋合，万科出租也不是太合适，第一租不出什么价，第二装修房一出租就废了，未来也不好卖，显然是个鸡肋，建议趁现在价格稳定，也出手，按成交价1.5-1.6左右，你没说大概多大面积，抛出70w贷款，我就算你实得80-90w吧。

再看，卖房款70➕90➕你上述说的手上还能筹80w左右，一共240w，144平以内的房子，可以够到480w总价的，单价可以摸到3.4w左右。如果买144平以上，你只能买到350w左右，单价2w出头的房子，选择面就很小了，面积也不可能太大，再买更好的改善房比较困难。

所以建议要么拿240w做首套，实在不行，做二套，买144平以内的。你买的晋合已经是武汉很好的盘了，除了位置相对差点，环境，物业，品牌，楼间距，户型，装修，都是高品质楼盘的配置和档次，你要在汉口核心区，民航大厦附近找个比晋合好的盘，凤毛麟角。

常青南苑只能说周边配套极好，品质和环境确实不算上乘，对于你来说，差点意思。泛海的学区和区位是不错的，未来做成了，还是大有可为，潜力巨大。再就是中城悦城，万科汉口传奇，时代新世界，兴华尚都国际这几个盘，如果纯谈环境，也不能和晋合比，但这几个学区是不错的，红领巾和崇仁路，还有一初，想下来这几个也不怎么适合你，仅仅满足了你的三个条件，没满足全部。那么到底怎么选？

第一，在晋合继续买一套大户型，改善，你住习惯了，有感情，也很认可晋合，买了没毛病，目前二手价格也是后湖区最高的。

第二，马上开盘的仁恒世纪公园，和新加坡晋合同一个老板，也是一个高品质大盘，值得关注。

第三，金桥汇低密度6层洋房，环境幽静，赠送面积大，也值得一看。

第四，腾首套，咬牙上豪宅，西北湖一号200平，或年底，看看华润万象城，融创美林四期，基本上都是首付195w，贷款450w，剩下的钱和你的年薪还月供。

武汉18年以前做的房子都不行，从19年才开始走品质路线，所以你买二手，不一定能淘到合适的，不如看看新房。

Q&A |贰

即便是学区房也不建议老破小

提问：徐sir您好！我们目前打算购买一套学区房，优先考虑武昌区和江岸区，其他区域不熟不知道是否稳定，担心的问题：

1、老破小将来不拆的话怕读完初中没那么好出手；

2、学区加一定投资，占有学区资源的情况下也有一定增值潜力；

3、优先保底不错的中学，小学其次。目前自住光谷一套148平的四房老小区，对口二初和九小，无贷款，手持190万现金，公积金也未使用过，两人年收入30万以内，能承担商贷30万以内，房子面积可接受80平左右或更小，小孩10月底出生。希望能有好的建议给我们！

回答：首先，肯定你的选择，武昌区和江岸区的学区房确实是综合实力最佳的两个区。既然是最狠，也是最好的区域，那么学区房价格自然不会低。你要做好单价上3w➕的准备。

你担心的：

问题1，老破小是否会不好出手

这个肯定的，谁都想买新房子，特别是新的学区房，那就是上了高铁车，实际上破房子是贬值的，越老越没价值，不是对口学区，估计你一辈子都不会看的上眼，打5折，看你要不要？你还会嫌弃房东的房子结构不好，暗房，楼道黑，物业差，小区没环境等等，大概率只能出租用。

所以，不到万不得已，我不建议买老破小学区房，宁可挑价格稍微贵点的品牌学区次新房，这种好脱手，流动性也强，才是硬通货。

问题2，学区➕一定的投资

那是必须的，不增值的学区房那是个摆设

问题3，你手持190w现金，光谷一套大房子没贷款，每年30w左右收入，目前还没孩子，你这种简直就是浪费资源，太保守了。

就算按第二套买，在144平以内，你都可以上总价380w的标的，实得单价区间在2.8-3.5w之间，武昌区可以选择的，复地东湖国际，华侨城，金沙泊岸，百瑞景，佳兆业广场等，这些都在2.5-3.5之间，你可以选择一个90-130平之间的。

江岸区学区房单价更高，江汉区如果可以一起考虑，还可以筛选出一些好盘，武汉天地，万科御玺滨江，常阳永清城，这几个学区房虽好，华润万象城，单价4w➕，你只能仰望。再就是泛海，万科汉口传奇，中城悦城，金色华府，育才雅苑，御才名士，颐和丽晶等，这些在2.3-3.5w之间，面积80-140都有。

再就是光谷区，中建大公馆，保利时代，正荣紫阙台等，汉阳有个盘非常契合你，汉阳内环的远洋东方境世界观，双学区加持，对口钟家村小学和汉阳三初，单价也才2.5w左右，140平的总价350w，完全符合你的要求，另外就是一个神盘：恒大常青花园，双学区大盘，才1.6带装修，买到就赚到。

如果不介意汉阳，还可以再看看招商1872，招商樾望，都是学区房。再给你一点小提示，如果你觉得190w不够，可以把光谷那套全款房抵押，过渡一下，凑到足够资金量，一次性买个好的学区房，未来自住加投资，毕竟孩子上学离家里近是个很大的优势，后期需要资金，可以把光谷148平出手，再买一套纯投资房，比如白沙洲，光谷东，四新，后湖，武湖等。

Q&A |叁

根据自己的需求买房

提问：徐sir，我是外地人，来汉口做建材生意，收入还行但不太稳定，目前手上现金不多3、40万吧，因为钱都投到生意中去了，想买在汉口买个房子稳定一下，顺便把老婆孩子接来，因为是自住还是希望配套成熟点，请问有什么好推荐？

回答：目前首付3、40万能买到的标的物确实有限，在有限的预算买到合适的产品，确实很考验买房人的意识，起码保证日常生活的同时也不能站岗吧。

我曾经在文章中多次提到过，买房保值、增值的不二法门，即产业+地铁。

地铁只是前提，周围有地铁本质是节约通勤时间，尤其是处于新区的楼盘，如果没有地铁，价值会大打折扣。而处于地铁交通枢纽的楼盘，特别是拥有多地铁，资产流动性和安全性则会更高一筹。

产业，也是至关重要的一点。只有产业的快速发展，才能让区域对人产生强大的吸附力，房价的潜力也将更大。

同时满足地铁+产业+全配套的项目不多，再加上你首付也只有3、40万，我推荐你去看看北辰蔚蓝城市。

北辰蔚蓝城市位于武汉临空经济区黄陂横店板块，就聚集着众多产业，主要集中分布在天湖路以北，以周大福为龙头的珠宝时尚产业、以爱帝为龙头的服装产业，以比亚迪为龙头的新能源产业等。

地铁方面，项目规划了两条地铁，紧邻地铁7号线、28号线的天阳路站；配套方面，北辰蔚蓝城市的22万方的大体量商业沿途分布，未来这里将是区域内最繁华的1公里，相当于1.5个永旺；除此之外，还自带有5000平的运动中心和两所幼儿园。

目前主推的是洋房产品，公摊更低，得房率更高，而且可以两成首付，精装修零首付，30万首付就可以买到129平米的洋房，还是比较适合你的。

Q&A |肆

今年是换房好时机

提问：单身未婚女青年，求问徐sir:父母名下台北路一套二手50平小户型，挂90万还未出掉，自有1套后湖中心医院地铁口60多平小二房次新房自住，还有1套龙湖新壹城公寓，龙湖公寓首付有借款20万，目前自住的次新房较好卖，准备同时挂出，出掉后还掉借款有100万，也可腾首套名额，是出掉次新房搬到台北路去住，还是二套都出掉？现在是否是换房好时机？下半年买新房还是二手房？买哪里？年薪15万左右，月供可承受6000左右。(换房以投资为主)希望能被徐sir抽中

回答：你和我10多年前的买房路子差不多，都是50-60平的小房为主。但不同的是，我当时不限购，不限贷，小户型首付门槛低，有闲钱我就喜欢买房，一路买下来，攒了不少小户型。

在14年之前买的每套小户型，现在基本上以租养供还能多出一部分现金流，按当时的成交价，现在测算年回报率达到6-10%左右，很可观，所以我没有选择卖房，而是继续持有。但17年之后买的房子，租售比极低，年回报率只能1-2%，太少了。

如果手上首付足够的话，我不建议再继续买90平以下的小户型，能冲到90-120平的小三房就一步到位，实在不行就70-90的2房也不错，因为小户型占房票，面积没堆起来，当大面积和小户型同比上涨的时候，你只能比别人少挣一半，而且小户型也只是个过渡性产品，基本上很难长期持有，除非你有充足的房票，那你可以无限循环的买小户型。

你目前的龙湖新一城买的还是不错的，和我是邻居，我拿了2套，光谷中心城无限未来可期，还没交房，先留着，以后统一做酒店，或者经营。

台北路的父母房子，先挂着，年底马上有个利好，华润万象城做起来之后，片区价格会再拉高一些，到时候你就好卖了。

后湖中心医院的地铁2房，如果好卖，我建议可以出手了，后湖本身就是一个大居住区，和南湖一样，当年规划没做好，野蛮生长，把地都卖了做住宅，特别强的商业，商务氛围几乎没有，所以只能跟着武汉整体大势缓慢上涨，但是也不会暴跌，毕竟有人口支撑。目前后湖价格恒定，可以出掉后置换更好位置，或者学区房等，面积刚才也说了90-120平为主。

如果你出掉后湖的房子，手上有100w现金，年收入15w，却只能承受月供6000元，我觉得你保守了。既然有首套名额，首付3成即可，千万别多付，银行的钱借的越多越好，房贷利息是最低的一种银行借款利息，杠杆加的足，房产收益越大。感觉你的房子都在汉口，工作单位应该也在汉口，不卖台北路的房子情况下，汉口区域为什么特别合适你的房子了，汉口二环边基本上都卖完了，还有一个20000毛坯的远洋心汉口值得你买，再进入二环的都很贵，快3w了，对于一个单身女青年来说，压力山大。所以还只能后湖继续选择，新房买仁恒世纪公园，首地云梦台，星河2049，或者买汉口神盘恒大常青花园，双学区，倒挂5000一平，买到就赚到，再杨杈湖福星华府，也是倒挂3000多一平，如果要买二手，建议万科汉口传奇，中城悦城，中建御景星城，海虹景，盛景天地等。如果你可以跨区域，去武昌，汉阳，光谷，那选择面更宽，18000-25000的基本上你都可以首付的起，如果你还不起月供，我教你一招，不要把所有现金全部打出去付首付，留一部分买理财撑月供，5年之后房价翻倍，你才知道自己一口气又赚了不少。

最后，如果你愿意两套都卖了，估计能凑到190w左右，那你就可以先汉口买一套自住，再去光谷东，白沙洲，四新等位置投资一套，把2套小等变2套大的，面积翻倍后，你相当于买了原来的4套房。

今年都是换房好时机，优先买新房，有特别好的二手也可以捡笋。等你拿到子弹，好看了具体盘，我们再交流。

Q&A |伍

合理利用首套房名额

提问：徐总，您好！我接近而立之年，马上30。已婚，近期1-2年会考虑要小孩，若怀孕家庭收入要减半，目前家庭年收入80-100万左右（不稳定看政府吃饭）。

房产1：循礼门附近老破小70平无证（列入区政府19年政府三旧改造计划）。

房产2：后湖经适房60平今年7月交房，母亲名下。

房产3：招商公园106平，还剩55万贷款，月供3800。目前还剩房票2张。计划结清招商公园那套贷款重做抵押贷套现75万。再拿出流动资金75万。首付150万，极限还可yxk再加30万杠杆。目前也有投资渠道可以达到月息4个点左右，风险可控。但也准备再购置优质房产用来投资和自住，目前心水汉阳五里墩万科，淮海路泛海，华侨城或者光谷东地区。求徐sir推荐优质资产

回答：房1无脑等拆迁，应该可以补2.2-2.8万之间吧，徐 sir涉及拆迁不是特别多，新武汉人，祖辈没房子在武汉拆迁，平时也只关注新房和二手次新房居多，经济适用房、还建房、公房略少，所以，判断不准的地方见谅。

房2母亲名下，经济适用房5年之后才可以流通，暂时不在配置考虑范围内，顶多收个租。

房3还清后做全款抵押，能多套现金肯定是明智选择，加上xyk的快速补血能力，你最高可以凑出180w。

2张房票，具体怎么打？你自己也提前看了几个盘，我就帮你简单分析一下你看的这几个：

1，万科金域国际，汉阳2环内，双地铁口，万科品牌和物业加持，单价之前报2.1w带装修，没毛病。但迟迟不开盘，下半年必定涨价，所以不建议等，直接上钟家村远洋东方境世界观，虽然贵3k一平，却有双学区，大商业配套，品牌也很强，现在是汉阳内环最核心的硬核大盘，价格2.4w带装，我觉得性价比不错。至于汉阳滨江也是全部封盘，也不必等待，毕竟有好盘在卖。

2，泛海国际，江汉区CBD核心商务区，现在单价很不错，最新开盘的才2.9w左右毛坯，地段无话可说，汉口二环内已经选不到特别合适新盘。CBD虽说这些年发展偏慢，但是潜力是巨大的，一旦破茧而出，必定拉高江汉区整体价格，和江岸区同时发展的，却比27滨江商务区低了1w多每平米，反而凸显了性价比，还是得需要时间去兑现，也需要守着。

3，华侨城绝版东湖资源，从刚开始比复地东湖国际低1万多，到现在已经卖到3.5w一平，说明后劲十足，特别是别墅，卖出了武汉的天价，说明武汉的顶豪人群都集中了，未来还有较大空间。

4，光谷东就不说了，这是我最看好的位置，也是我重仓之地，现在已经很多产业布局了。小米总部，华为，华星，tcl等，单价才1.8w带装修，我认定它是下一个武汉版的苏州工业园，3.5w肯定看得到。

你其实已经很会选盘了，这几个盘都是目前武汉不错的标的，如果够的上，上任何一个盘都是值得的。

无非我帮你再推荐几个盘，你自己去看看。我的投资大方向顺序是：光谷>武昌>汉口>汉阳，当然，落到某区域后，也具体看盘。

光谷：华润琨瑜府，中建大公馆，正荣紫阙台，瑞安光谷创新天地，中粮大悦城，碧桂园云玺，云境，中建星光城，都不错。

武昌：复地东湖国际，佳兆业广场，百瑞景，绿地海珀，保利江锦，保利城，福星东湖城

汉口：恒大常青花园，首地云梦台，福星华府，仁恒世纪公园

汉阳：招商樾望，招商1872

2张房票，150-180w子弹，自住➕投资的话，建议直接把首套用掉，先上一套狠盘，选择面会大一些。到明年或者年底，手上资金回血，再上一套纯投资盘，比如白沙洲，四新等位置，单价控制在1.5w左右。

Q&A |陆

合理利用杠杆

提问：徐 sir你好，我是武汉户口，目前有两套房，一套是钟家村片区靠近归元寺的97平米两房，2007年入；另一套是位于汉阳陶家岭的万科楼盘，面积约80平两房，2013年入。两套房均出租用。由于钟家村大面积拆迁，导致归元寺旁边那套房子出租不理想。那套房也有10多年了，最近有考虑想把那套房子置换掉（问题一：这个想法是否靠谱，还是说不置换，等附近的商业配套做起来）价格估计可以卖到1.9万左右。如果选择卖掉，倘若置换的新房产暂不考虑居住，以投资为主，问题二：卖掉后如何再次置业。预想方案 ：

1、直接置换成中心城区的一套房

2、买一套价格便宜一点的+一套不限购

3、不贷款，卖多少钱就配套再买多少钱的房。

目前能承受的贷款每月1万左右。希望徐sir给出指导，例如，值得置换投资的房产区域和具体名称。感谢！

回答：你这两套房都在汉阳，这是我认为最后一步要选择的投资区域。钟家村这个10年以上的盘是时候可以出掉了。

1，旧房子本身是不值钱的，而且是持续贬值的，除非达到拆迁条件，那必须留着。实际上不是因为房子涨了，而是地价拉高了房价。

2，远洋已经帮你把该区域价格拉到了阶段性高位，现在大大说了房住不炒，也应证了暴涨已经不可能，稳定上涨的情况下，新房比破房子涨的快很多。

3，租金已经不理想，而且没贷款的房子，杠杆利用率不高，资金投资效率太低，这种占用大量资金的旧房子，应该变现让他价值最大化。

07年买的，12年前的房子，现在能卖1.9w，我觉得这个价格不错了，出手后，拿到185w左右，可以把眼光放宽一点，不一定非要集中在汉阳，特别是你不打算自住的情况下，纯投资，更应该看看光谷，汉口，武昌等区域。

如果陶家岭的万科不出掉。

第一种方案：按二套入，那185w极限买370w总价标的，月供1w左右差不多，面积必须控制在144以内，不然首付不够。这种总价，面积，可以够到3w以下的单价盘，光谷以关山大道，光谷中心城为主，武昌以保利城，保利江锦，东湖城，华侨城，金沙泊岸，水岸星城，佳兆业广场，百瑞景，万科金域学府，保利大都会等，汉口泛海，万科汉口传奇，后湖仁恒等，汉阳直接买远洋，旭辉钰龙半岛等。

第二种方案：买2w以内的刚需片区➕1套不限购房。比如汉口：恒大常青花园，后湖星河2049，硚口时代新世界，金地悦江时代，长江新城幸福湾，武昌：白沙洲东原启城，万科云城，新力城，旭辉江山境，金茂建发玺悦，南益洺悦华府等，光谷：花山联投瑞园，武地建发玺院等，文化大道金融街，翰林上苑等，庙山雅居乐等，汉阳：四新招商1872，招商樾望，王家湾保利庭瑞阅江台等。一套不限购区域，可以考虑武湖，光谷南，红莲湖，葛店，阳逻，横店，蔡甸，汉南，梧桐湖等位置，具体盘太多，可以关注一下我们的号，找一下不限购区域楼盘一览表，再具体看哪个盘你看的上，我帮你具体盘具体分析。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

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