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提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是买到550出头（减去交易成本）的标的，那么的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：房姐，您好！本人因工作地换到了望京一带，想置换房子。现住大兴一套小户型，卖了加手里的能凑275万左右的二套首付（含税费和中介费）。目前想置换一个大一室一厅，看了通惠家园、甜水园北里、飘home、炫特西区，想问一下地理位置、性价比、再次出手保值等因素，哪个区位更好？或者有其他小区推荐一下？需要户型方正，带电梯，楼龄较新的，谢谢！

回答：通惠家园这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地，不太推荐 甜水园北里和周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，涨幅来说比较一般，有性价比高的标的可入，否则不建议 飘home是04年的小区，整体维护还不错，离地铁比较近，缺点就是小区较小没什么绿化， 炫特西区的位置和性价比都不错，比较推荐，缺点就是物业管理一般 建议重点看飘home和炫特西区，还推荐看看附近的晨光家园、青年汇佳园、国美城

提问：房姐，请问你们招聘人员面试，会问哪些问题呢？

回答：1.说说你的买房具体经历 2.过去的工作，你做出什么结果？怎么做到的？ 3.你赚到多少钱？ 4.你有什么能力可以为我所用？

提问：房姐您好！我想问下，现在入手杭州未来科技城绿汀路附近的一个楼盘，137p的4居，总价655w，现在还是不值得入？到亚运会开之前还能不能有一波涨幅？（比如再涨100w）。有人说2022年亚运会之后，杭州就会开始横盘了，不知道您怎么看亚运会之后的杭州行情？多谢！

回答：青枫墅园这之类入手意义不大。 杭州亚运会之前长期牛市，但选筹明显可以更好。 买的好的，像 上个月在我们这里买的未来科技城4房700万，这个月已经800万。 亚运会之前已经有满意的行情，就不在意亚运会之后了。

提问：您好，新人首次提问： 问题一， 北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ，有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？ -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？ -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？ -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？ 问题二， 目前购房的需求：，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？ -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？ -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？

回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟>嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。

提问：我在金华金东区有套房12年房龄，还有金师五中老破小最热门1套，二七区块期房刚买，贷款七成，现有杭州房票一张，需要卖掉老破小全款买杭州吗？

回答：你好，老破小真正有价值的是一线城市，像金华这种三四线城市，老破小长期看很难跑赢大盘，而且一旦学区划片政策变动，马上黄金变鸡肋，所以长远看并不是优质资产。 三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，市府有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，老市中心有可能长时间衰落。 这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。 而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的沉默成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流派。 所以我是赞同你出手金华老破小，置换去买杭州。最近杭州表现也很强，所以推荐你优先考虑。 杭州值得考虑的板块，知识星球里面有分享。

提问：房姐新年好，现在股市行情很好，去年你不太看好股市，这是怎么反转的呢。

回答：2019年股市牛了又熊了。 2020年疫情，开始刺激经济。 锁住楼市，把新发资金，逼入股市。 因为新发资金太多了。 无论是实物资产，还是虚拟资产，实际最后都涨了。 虚拟资产更容易回归实物资产。 房产是一个终点行业。

提问：首问：刚需买房，非京籍有北京房票，投资；年龄45，有200W可首付，10年后可以考虑给孩子置换，目前买哪里的可以保值增值，新房或二手房都可以。刚刚看了融创亦庄1号7层89限竞房。请房姐指导一下。

回答：200万首付，看总价450左右的，新盘集中看下亦庄板块，这里很适合长持8年以上，赌板块的上升期。亦庄壹号缺点就是离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远空间会比较差。建议看下中海寰宇时代。 二手可以看下常营的柏林爱乐和苹果派，还有回龙观的和谐家园、新龙城、矩阵小区

提问：房姐，北京城六区以外，目前推荐哪个板块？总价范围不限。

回答：昌平的回龙观、天通苑地区 400-700的刚需-次新2-3房 400-700的刚需2、3房，大面积低单价3万内好户型好楼栋

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