先回答一个问题，做民宿到底赚不赚钱，我现在只有成都长沙重庆的城市民宿，我可以肯定的告诉您赚钱，疫情前属于实体暴利，疫情后就要看定位和投资运营策略了。

有的人会觉得吹牛，忽悠人，网上大部分都是喊我做民宿亏了多少多少，原因只有一个，赚钱的人都在蒙头赚钱，能发网上哭诉的人无非是想着民宿亏了，从网络流量再赚回一些罢了，如果民宿这么不赚钱，为什么市场每年再扩大，大房东的规模在一直增加，赚到钱的人还在一直投入?就跟我写这些之前 我翻翻贴吧，知乎，发现一搜民宿，不是哭亏了多少就是卖东西的要么就是来推销装修的。 没有人去写这个行业应该怎么做，一个快速上升的行业居然没有几个正紧去讲述的，正常吗？其实我能理解部分大佬的心态，不是疫情有这个空闲和我在测试自己的信的运营模式，希望抛砖引玉有更多的同行探讨，我也可能不会写这些，蒙头赚钱不香吗，20年之前我基本每天扑在拿房，装修，移交给自己的管家，拿房再装修的循环中，21年上半年我从4月开始找房子装修一直忙到7月底，虽然21年扩张的不多 就投入48W多但是确实挺忙。偶尔要查看后台数据和管家的运营情况，自己还要马不停蹄的看房（可能看十套都不一定谈拢一套，合适的，自己有把握收益率高的终究是少数，在当时只有50W现金的情况下肯定是尽量找好的装 提高资本回报率）

这篇文章里我大概讲一下，下一篇我拿出自己的21年新投资的部分房源和之前投资的部分房源在21年疫情下采取的运营投资策略和实际盈利数据来做分析。

如果你从一套一套做起，慢慢做大，做民宿肯定赚钱的，比大部分上班的人要强，而且时间自由，民宿房东中有很多兼职房东就是如此，基本上你有3套到4套套一或标间的民宿收益差不多就等于成都普通上班族的收益了，大户型的话可能1套到2套做的好的话差不多就等于成都的平均工资水平了（4000-8000,以6000为中位数平均）。

我先简略说下做城市民宿，特别对于新手来说要知道的点。我有一定数量的房子，会基于民宿品质，价格区间，入住率，季节，以总体全年收益最大化为基础，进行灵活的策略运营，这里我们先抛开运营策略，先从投资的角度去谈如何开一个城市民宿，如何开好一个城市民宿，应该注意哪些点。

一、开城市民宿必须要注意的核心关键

选址投资预算客群定位房屋选择户型选择装修拿房时间点选择 装修

个人认为 地理位置选择是最重要的一环，没有之一，既决定了你的价格，也决定了你的运营策略跟最大收益，也是专业能长期赚钱的民宿房东跟旺季赚钱淡季亏、装修十几万，半年喊转让的房东的核心区别。可能这样说有的人看不明白，

我以我最熟悉的成都为例，民宿主要集中地 春熙路太古里，武侯祠周边、宽窄巷子周边、成都站到成都南站沿线、建设路小吃街大学城边、高新区。这个是成都90%以上民宿集中的区域。

春熙路太古里普遍数据优点 人流量大，知名度高，暑假国庆溢价高，游客流量占据三分之一以上，缺点租金高，房屋可选空间小，原房东房屋质量普遍非常糟糕，同品质装修改造费用高。

宽窄巷子、武侯祠 普遍数据 优点 类比春熙路，优缺点同步缩小。

成都站到成都南站沿线 市中心 房租相对不高，可选房屋较多，改造成本相对较低。

建设路步行街周边大学城 建设路小吃街人流量较多。

这个应该算稍微做了一点民宿的民宿房东大概对成都选址的理解，下面是我个人多年经验的理解 特别是疫情条件下看到的，思考的，一点个人独到的见解。

春熙路太古里： 选不谈装修费用，如果你拿到的房子不是位置够高，租金相对低的话，新手不建议考虑，整体流量固然大，但是狼多，酒店多、民宿多，内卷严重，特别是每次发生疫情后流量恢复期，残酷的内卷能让你感受到卖出去难受，卖不出去也难受，满房不赚钱，非常容易影响心态的，在这里我看到大量套一装修5W 亏了三个月，东西卖二手亏个5W块黯然离场的。在这里你还是要有一定经验再去开，不然送钱，疫情下 你连疫情长租的机会都没，因为那边租金已经超过常住人群能接受的极限。

写到这里的时候我想了想 后面几个地方还是不写这么详细了 万一认识的熟人同行看到又要说我，没必要得罪人，后面几个地点，武侯祠冬季川西少数民族过冬，华西医院病人陪伴经济圈，冬天基本满房价格合适相当于多一个月暑假旺季，建设路依靠本地学生和考研，小吃街。成都站到成都南站 每年全国春季糖酒会酒店展 相当于多一个半国庆，高新区主要以商务出行为主，展会经济效应明显。

选址的地方基本决定了你的客群定位以及淡旺季，同时影响主要成本房租，可以说是影响利润的第一大因素，这个也是大部分新手房东的赚钱的原因，如果你是做投资，投的民宿运营公司或民宿 这个是考量 懂跟不懂这一行的一个关键点。非常基于经验的一个东西。

客群定位和房屋选择 户型选择 我只说几点，你确定了地方 自然客户群就确定了，客户群决定了户型选择，至于房屋选择，公寓 住宅 精装修，简装 毛坯 这里门门道道就很多了 没法详细说 只能具体问题具体分析

单套投资预算 这个因人而异，详细说的话不是三两句能说的完的只强调一点，装的好不等于卖的好，单套投入大不等于利润率高，也不等于回报率高， 一切应以投资回报率为准绳。

装修拿房时间 这个更多的是基本选址地点的特色，很重要的一个点，之所以我单独拿出来说是因为非常重要，简单举例，同一套房子用一个位置 如果你 5月拿房 6月初装修布置完成， 678 三个月至少能让你回收30%-50%的装修费用，当你运营一个季度就收回一半投入，你是不是心中就稳了呢？后续你的运营心态就会好很多，第一手上有回报了，投入收回一半了，你后面就没有那么大资金压力了，做很多决定会从容很多，也更容易做出符合当下情形的决策。5月拿房只是一个举例，时间卡的越紧，可以拿到合适房源的机会越小，每个地点都有特殊的淡旺季时间，具体问题具体分析。切记6月拿房要注意 中考 中秋 周末高考的问题 不让施工装修，这个我是吃过亏才想到的，非精装需要大量改造的就别拿了 一个月你装修不了几天。

装修 在民宿中重要的一环，但又是最逆反的一环。大部分新手房东或一些走入歧途的房东都会觉得 装修 当然是装的越好 装的越贵才好卖，这个我只能说你还是个萌新。社会跟市场会教育你的。这个理解非常个人化 ，没有对错之说，我只提醒几点，第一不要把自己的民宿装修变成装修比赛，你是来赚钱的，不是来给装修公司打工的，装五万套一卖100多块的我看的太多了，卖到你房子合约到期估计都卖不回成本，你是投资人，不是慈善家，民宿不是酒店，有其独特性。第二，简单加点东西的小旅馆类别就别做了，浪费钱和精力。第三 根据自己的定位装修，目标是满足目标客户的旅行需求和他们对民宿心中的需求。