文 | 研究员：何俊峰
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2023年，高质量发展理念贯穿于物业企业全年的发展之中，为实现可持续增长奠定了坚实基础。尽管整个行业正处于下行周期，但物业企业选择了勇敢应对挑战以适应行业变革。企业通过提升有效规模、改善盈利能力、优化现金流表现、积极回馈股东等方式展现出扎实的实力和韧性。2023年，逆风前行，迎接挑战，物业企业正在书写着高质量发展的新篇章。
规模拓展进阶：
在管面积增速下降5个百分点，退劣拓优，追求有效规模
一、在管面积均值1.49亿平方米，增速创新低
2023年行业规模增长继续放缓，企业更聚焦有质量的增长。已披露数据的48家上市物企在管面积均值为1.49亿平方米，增速为12.03%，较上年同期下降5.0个百分点。
二、退出低质项目，新拓优质项目，平均物业费逐步提升
过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。高质量发展背景下，企业对项目的运营提出了更高的要求，头部物企主动退出大量低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目。公开资料显示，2023年多家上市物企项目退出规模超千万平方米，其中金科服务退出项目在管面积高达3570万平方米，企业提升规模质量的决心可见一斑。
同时，在项目拓展方面企业也更倾向于优质项目。2023年多家上市物企新拓项目平均物业费高于在管项目，新拓的优质项目也进一步提高了企业物业费均值。例如，绿城服务2023年拓展存量住宅物业费为3.65元/㎡/月，平均物业费同比增加0.04元/㎡/月至3.24元/㎡/月；保利物业2023年拓展存量住宅物业费3.0元/㎡/月，带动住宅平均物业费同比增加0.03元/㎡/月至2.31元/㎡/月；融创服务2023年则推动第三方物业费提价，平均涨幅23%，核心城市平均物业费为3.0元/㎡/月；世茂服务2023年外拓项目物业费均值为2.3元/㎡/月，高于整体物业费均值。
盈利能力改善：
净利润止跌回升，超6成企业实现利润改善
一、平均净利润止跌回升，平均净利率微降0.1个百分点
2023年，高质量发展背景下企业盈利能力有所提升。已披露数据的56家企业平均净利润为2.95亿元，同比增长7.27%，增速由负转正。受部分头部物企净利润大幅下调影响，行业平均净利率较上年同期微降0.1个百分点至5.9%。
从净利润表现来看，2023年6成以上上市物企实现净利润改善，华润万象生活在商管属性加持下依然是行业内最赚钱的企业，全年实现净利润29.43亿元，建发物业房屋硬装等高毛利业务发力，净利润增速领跑行业，高达117.79%。
二、提升项目密度，降低管理成本，平均管理费率下降至9.81%
2023年上市物企更聚焦核心区域管理密度，企业通过服务/控制中心替代部分项目人员，科技替代人工等方式，实现了人员高效精简，管理效能得以提升。数据显示，2023年上市物企平均管理费率下降0.6个百分点至9.81%。
从企业做法来看，管理效能的提升一方面来自于软硬件的应用，如，中海物业通过软硬机器人应用及停车场无人值守等改造，提升服务效率超30%，在低碳节能效率达到50%以上；招商积余开展线上线下交叉检查和客户监管相结合的管控模式，进行业务流程再造，实现内外闭环，巡检效率提升26%；华润万象生活试点停车管理平台，取消纯车行岗人员，缴费效率提升100%。另一方面，敏捷团队的打造、成本的集约化管理等也是企业降低运营成本，提升经营效率的重要方式。
现金流表现优化：
安全系数提升，应收账款仍是隐患
一、7成以上企业现金及现金等价物提升，多家盈余保障倍数超过1
2023年，企业经营重回现金流逻辑，上市物企加大现金流回收力度。披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元，较同期增长10.4%，增速由负转正，7成以上的企业现金及现金等价物提升，其中万物云现金及现金等价物最高为157.45亿元。
从经营性现金流净额表现来看，企业安全系数也正在提高。多家上市物企盈余保障倍数超过1，其中世茂服务该比例高达3.25。
二、保收缴、促预收，加大现金流回收力度
为促进现金流提升，企业加大品质提升力度，保障物业费收缴，多家上市物企收缴率保持在90%以上，世茂服务、建发物业、绿城服务、融创服务等企业实现了收缴率的提升。
同时，加大物业费预收力度也成为企业提升现金流的重要举措，物业企业预收物业费通常被计入合同负债，2023年84.3%的企业合同负债实现提升，其中碧桂园服务合同负债最高，为75.91亿元。公开资料显示，2023年全年永升服务预收同比提升3%，2024年1月万科物业实现物业费预收超40亿元。
三、应收账款增速高于营收增速，应收账款周转天数均值上升10天，坏账隐患尚未消除
应收账款的回收也影响着企业的现金流，多家企业加大应收账款回收力度。但从整体情况来看，2023年55家上市物企应收账款均值为16.38亿元，同比增长13.45%，较上年同期下降19.9个百分点，但仍高于营收增速（7.19%）。应收账款周转天数提升仍是普遍现象，下降的企业不足2成，应收账款回收难度依然较大，坏账风险依然存在。
股东回报提升：
分红率、股息率创“双高” ，股价提升仍需时日
一、4成以上企业进行分红，平均分红率上升4.0个百分点至62.83%
2023年上市物企股价仍在大幅回调，为提振资本市场信心，绿城服务、金科服务、碧桂园服务等10家企业加大回购力度，全年累计回购259次，回购2.91亿股，回购金额达10.10亿元。金科服务创资本市场最长回购记录，累计回购98次，回购2882.62万股，回购金额为2.64亿元。
同时，上市物企加强分红力度，4成以上企业进行了分红，平均分红率提升至62.83%，较2022年同期上升4.0个百分点。
分红是企业向股东回报的方式之一，企业进行适当分红可以增强股东的信心和吸引力，进而提高公司的股价表现，但分红金额并不意味着越高越好，企业是否分红以及分红金额的高低，应综合考虑企业的盈利水平、现金流状况等指标来确定。
从企业分红金额与现金及现金等价物的比值来看，当前上市物企分红金额相对可控，滨江服务最高为19.8%。
二、7成以上企业股息率超5%，物企投资价值凸显
股息率是衡量企业每股派发的股息与股票价格之间的比率，反映了投资者持有企业股票所获得的股息收益。投资者可以通过股息率评估判断企业的分红政策稳定性、长期分红能力以及盈利能力。当前上市物企股价已下降至较低水平，7成以上的企业股息率超过5%，第一服务控股高达14.7%，物企投资吸引力凸显。
三、股价普遍下滑，仅3家有所提升
企业分红派息可以提高公司的股东回报，但从经营的角度来看，企业更希望通过分红派息的行为向市场传递积极信号，吸引更多投资者，提振公司股价，从而达到市值管理的目的。2023年上市物企股价普遍下滑，仅宋都服务、京城佳业和鑫苑服务3家股价实现上涨，企业市值管理仍在路上。
小结
2023年，物业企业高质量发展取得了不错的成效，企业通过减少并购、主动清退低质项目等方式提升了规模质量；通过区域聚焦、科技应用等方式提升了盈利能力。
企业重回现金流逻辑，保证收缴率、提高物业费预收金额成为企业必要操作，高额分红派息也向资本市场展现了物企的投资价值。尽管应收账款风险依然存在，企业股价仍处在低位，但我们相信，在企业持续的高质量操作下，物企必将重新迎来自己的高光时刻。
