2019，我国的产业园区发展依然如火如荼。但在行业和市场的跌宕与调整中，产业园区悄然发生着一场多维度、多层次的变革，鼓角争鸣之中，如何能用一种谋势、谋局的宏大视野与长远眼光去运营产业园，如何淬炼自身的竞争利器，真正踏踏实实将自身的模式与竞争力做强、做实、做透，无疑能够在中国产业与园区变革洪流中获取重要的一席之地。

我国园区发展40年来，群雄逐鹿、百家争鸣、各有千秋，总结下来，我国园区大致可以分为6个不同等级，我们一起来看看~

初级园区

初级园区开发商招商运营的主要收入来源，前期是物业服务费用、租金，后期是广告运营收益。招商不限种类行业、规模、只求招来进驻即可，忽视了产业聚集效应和未来长远打算，缺乏后期获益的来源。这是很多传统老旧的工业园的常态。

入驻此类园区的一般是所谓轻资产的电商、微小企业，产业门槛几乎无，只要不是违法经营，不会影响其他入驻企业的利益或影响园区的安全即可。当然一分钱办一分事，缺乏配套公共设施和服务娱乐设施，固化为单纯工作上班场所，生活工作配套严重不足，运营基本无，商业业态基本无。

与其他工业园、办公商业写字楼同质化严重，竞争力缺乏，租金取胜仅仅依赖租金优势吸引客户入住。

最后，若企业自身效应不好，损失也不过是装修费用，成本低廉，很多业者基本都是属于二房东性质，实在不行再次流转走人。地理位置基本都是原本工业区或偏僻的区域。获益的方式主要是较为稳定的租金。

中级园区

中级园区招商同样荤素不忌，产业类型不忌、产业规模等限制门槛几乎没有，建筑为单纯的普通写字楼，但是办公业态较为高端，也提供一些基础的公共配套服务。

这些办公写字楼不同于低端园区的简单厂房装修而成，从建筑形态上已经在规划设计、建筑方案设计角度更偏向正规商业写字楼；同时，地理区位也偏向市区的较偏僻中心位置，或城郊中心位置。

然而这些写字楼同质化也十分严重，业主对招商运营没有明确的认识，以商业业态为主，对产业没有任何门槛（除了某些特定的电子城之类），幼儿娱乐、青少年培训、餐饮等纷纷进驻其中，一般也有自己的停车场。获益的方式主要还是租金，物业管理费及一些停车场收费之类。

高级园区

这类玩法已经开始有一些产业的门槛要求了，招商引资这块不再饥不择食。

但是普遍门槛也较低，大多数是一些咨询服务公司为主，研发机构很少，但也产生了一定产业集聚效应，提供较为齐全的生活工作配套。

所在的地理区位一般为市区的重点区域或次中心为主，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼。开发商为利用产业规模优势，采取组团模式，向政府争取一些优惠的产业政策，为各个产业方申请优惠政策。

与地方政府合作行政服务大厅，共同集中为众多小微企业共同同质化需求，集中为小微企业一揽子解决招聘、税务、行政等一系列纷繁杂乱的工作，节省小微企业成本。

这个阶段的园区开发商招商是一般的企业，对企业的种类、规模有一定的要求，但是对产业的趋势脉络发展及产业聚集特性不了解。一般而言，越是相关联的产业聚集在一起，越能发挥产业集聚效应，越能相互带动发展。

超高级园区

这类园区，对产业已经有较高的门槛。

园区开发商聚集金融机构、产业链相关配套为企业解决投融资及担保服务、共同实验室、代为招聘、代办申请优惠政策、良好的公共配套、企业交流合作平台、同一个企业管理软件等，提供财务资助、市场推广、协助各地合作伙伴、上市孵化、风险投资、入股入驻企业等，与产业企业获得共同成长的收入。

解决满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求、满足企业员工居住、生活、工作、娱乐需求，政府也获得提升本地产值税收、市民就业、完善公共服务、城市形象、领导政绩等需求。

这个阶段的园区开发商招商已经有意识到产业集聚的效应，入驻产业的关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业业内具有一定的影响，足够令当地政府针对性的制定一些产业优惠政策。但对产业发展趋势，产业动态掌握不够明晰，很难与产业企业共同成长，从产业企业成长中获益。

特级园区

园区开发商成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作。持续跟踪产业发展趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，为地产项目进行合理产业定位。

特级园区的开发商非常注重产业定位，将所需合适产业顺利落地，同时满足地方政府及企业的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的可持续发展。

产业顺利落地后，还需不断深入研究产业特点，为产业打造更合理的产业氛围，为其提供更方便的专业化服务，为其招揽上下游各种配套产业，做大做强产业基础。

除了对产业企业提供细致入微的跟踪服务外，还应提供各种配套服务设施，为周边提供居住、医疗、教育、康养、娱乐、政务等方面的配套服务。还应迫切解决企业员工、人才子女、老年人等特殊需求的配套设施，比如托儿所、妇幼健康中心、养老中心、国际教育、国际医疗等配套设施为企业高级人才及普通员工解决后顾之忧，从而吸引更多人才，为产业做大做强提供人力资源保障。

这个阶段的园区开发商，已经有深入的掌握产业发展趋势，产业定位已经很清晰，已经形成了与产业企业共谋发展的思路，与地方政府关系已经是雨水交融，难分彼此。所在的位置在哪里，哪里就是中心。

顶级园区

顶级园区整合美国硅谷、以色列、欧盟、新加坡、等国际化创新产业资源，整合全球人才资源，组建国外猎头挖掘国外技术人才。借助这些专业产业的资深人才，举办各类论坛洽谈会等方式，充分发挥人才的圈子资源优势，精准对接细分行业，深入产业圈，挖掘产业链关键企业，研究产业变迁趋势，针对性分析产业转移动向、精准实现目标产业企业和本地产业发展对接；与产业相关企业进行市场信息共享、资源整合等与相关企业实现互惠互利，深度参与细分产业企业朋友资源圈，也可以借此了解企业发展难点，体会企业发展所需，有针对性的开展相关合作和服务。

联合当地政府、高效、知名企业、中介机构、国际投行等，实现国际资本、技术专利等高端创新要素的无缝对接，在各国成立科研中心、风险投资中心。比如开发商与相关风险投资基金、信托、证券、银行等机构合作，为优质企业提供搭建良好的投融资平台，申请国家开发银行高额授信，还可以与国务院科技部等新创重大科技转型扶持政策。同时，与国家科技部、教育部、证监会等国家部委部委合作加强对科创企业的培育、跟踪、筛选、孵化，助力企业上市，入股上市企业。借助上述资源挖掘外地独角兽企业或具有技术优势的早期企业，分享其做大做强后的收益。

另一方面，成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化；通过采集国内企业规模、技术等基础数据以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，为国内外高科技企业的合作打下基础。

这个阶段的园区已经不用花费心思招商引资了，筑巢等待金凤凰即可。主要获益来自高科技企业上市的风险投资及各种牌照资源及政治地位。顶级园区不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，与产业企业共同发展，国际化程度更高，突破空间物理的格局，还可以影响到国家某些产业政策，对区域经济甚至国家经济格局有一定的影响力。