文 | 冯科
2023年的政府工作报告指出，过去五年政府“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展”，但仍然面临着“房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露”的困难和挑战。因此，今年政府工作的重点之一就是“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。2023年的政府工作报告把房地产相关内容放在“有效防范化解重大经济金融风险”的框架下表述，充分说明房地产市场风险已经上升到新的高度，防范和化解风险将成为今年房地产市场的重要工作。特别是新冠肺炎疫情以来，房地产市场受到较大冲击，至今仍处于阵痛过程中。因此，如何有效防范和化解后疫情时代的房地产市场风险，成为亟待探讨的重要问题。
一、当前中国房地产市场的发展现状
房地产是国民经济的支柱产业，能够有效带动国民经济其他产业的发展，对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。据国家统计局数据显示，2022年，房地产业增加值为77.38万亿元，占国内生产总值的比重达到6.1%，建筑业增加值为8.33万亿元，建筑业和房地产业两大产业增加值合计占国内生产总值的比重达13%。此外，房地产业还影响上游钢铁、建材、工程机械、化工，以及下游家电、家具、乘用车等众多行业，合计占国内生产总值比重或超30%。正如住房和城乡建设部部长倪虹在2023年两会“部长通道”答记者问时所说，房地产业相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%体现在住房上，房地产业“牵一发而动全身”。
房地产的生产过程和周期是一个准金融行为，金融资源大量配置到房地产行业，房地产与金融市场的联动使得房地产风险可能向金融市场传导，引发金融风险。而房地产市场的下滑将导致地方政府基金性收入减少，进而可能触发地方政府债务风险。因此，防范和化解房地产风险是化解重大经济金融风险的关键一环。2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以弱化房地产投资属性。此后以“房住不炒”为主线和指导原则，以“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，房地产市场调控持续深入，金融政策总体趋紧，“房住不炒”执行的深度、广度和坚定度都超出预期，房地产金融化泡沫化势头得到了一定程度的遏制。
但同时，自2020年开始国家陆续出台“三道红线”及房贷管理等政策以来，叠加疫情管控以及需求疲软的影响，房地产市场也面临着前所未有的压力。从供给端来看，2022年房地产开发投资13.9万亿元，比上年下降10.0%，出现1998年以来的首次同比下降；房地产开发投资占固定资产投资的比重为22.9%，比去年下降4.1个百分点；2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%；部分房企因长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产负债表持续处于高风险状态。从需求端来看，2022年全国商品房销售额为13.3万亿元，与2017年基本持平，比去年下降26.7%，增幅创历年新低；2022年个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，个人住房贷款占金融机构新增人民币贷款的比例为2.3%，比去年下降17.1个百分点。尽管随着调控政策优化和疫情形势好转，房地产市场已逐渐开始恢复，但在后疫情时代，房地产市场仍然处于调整修复的磨底期，存在较多有待于化解的风险隐患。
二、后疫情时代的房地产市场风险
后疫情时代，我国房地产市场面临着下列风险。
第一，房地产企业的流动性风险。长期以来，房地产企业发展主要通过“高杠杆、高负债、高周转”来实现，极度依赖连续顺畅的融资和债务工具。受疫情影响，房地产企业销售回款受阻，现金流承受巨大压力，叠加房地产调控政策的影响，融资端和需求端两端运行不畅，使负债较高、库存现金较少的房地产企业面临很大的流动性风险和资金链断裂的压力。而在后疫情时代，银行贷款的延期已经不再具有可持续性，金融机构面临坏账损失。房地产金融具有系统性，房地产企业的流动性风险很容易转化为银行机构的经营风险，处置不当就可能形成区域性或系统性风险。
第二，房地产需求下降的风险。居民收入增长预期是影响房地产消费的关键因素，只有居民收入水平提高才能使得潜在需求转变为实际需求。近几年来受疫情影响，叠加经济下行压力，居民收入提高受到严重影响。一些家庭的收入大幅度降低，甚至已经无力按时偿还房地产按揭贷款，导致停贷断供，产生居民债务危机。而居民收入下降导致的房地产需求下降，使房地产企业的销售及回款下滑，面临债券到期偿还的压力，产生流动性危机。可见，居民债务风险与房地产风险息息相关，二者会形成互溢关系。在后疫情时代，疫情期间针对企业的贷款延期政策将取消，企业仍然面临经营压力，刚需人群支付能力下降和对未来预期的降低仍会持续，房地产风险仍在积累。
第三，房地产政策执行不畅的风险。随着房地产调控政策的推进，房地产金融审慎管理制度在政策执行层面引发了一定的叠加效应，一些金融机构政策执行力度过强，影响了房地产企业的正常经营，例如房企正常的贷款发放受到限制、按揭贷款发放周期拉长等。在后疫情时代，房地产作为支柱产业的地位继续巩固，但银行体系的反应比较迟缓，大部分银行对房地产的未来形势是谨慎，甚至是不看好的。尽管在当前的政策体系下，银行对于保交楼大力支持，但对于新增房地产开发贷依然谨慎，房地产企业现金流“拐点”未至，流动性风险仍在积累。
三、政策建议
为了有效防范和化解后疫情时代的房地产市场风险，本文提出下列政策建议。
第一，按照市场经济规则，果断处置坏账。前几年疫情对房地产市场所造成的影响已无法逆转，当前要做的是防止进一步的次生风险。可以允许一部分房地产企业进入破产清算程序，也允许一部分家庭处置住房，让房地产市场轻装上阵。要积极配合做好受困房地产企业风险处置，做好房地产项目并购金融支持，积极探索市场化支持方式，提高资产处置效率。建立全国性地产纾困机制，推进“保交楼、稳民生”工作。
第二，充分授权地方政府。在政策执行层面，目前地方政府在保交楼方面得到了充分授权，然而银行在房地产开发贷款的发放方面没有充分的授权，从而行动迟缓。应充分授权地方政府，实现地方政府、金融监管机构、财政及国资委等多部门的共同协调，真正做到“夯实城市政府主体责任”和“因城施策”，促使银行迅速行动，有效满足房地产企业合理融资需求，确保房地产企业资金流动“正常化”，使信贷端和需求端的政策调整发挥应有的作用。
第三，持续创新金融产品。不断创新金融产品，以分散房地产企业融资渠道潜在的金融风险。对资质优良的房地产企业增加直接金融支持，通过债券融资、信托融资、股权融资、资产证券化ABS、供应链金融、不动产私募基金投资等金融产品，以及合理运用房地产投资信托基金REITs、资产证券化以及夹层融资等创新方式，来优化房地产企业融资结构，拓展房地产企业多元化资金来源，用金融产品创新赋能房地产新模式。
第四，从长远来说，应促进产业升级和科技创新，逐步降低房地产对国民经济的影响。在产业升级和科技创新过程中，应充分发挥资本市场的作用，更大力度支持高水平科技自立自强。进一步健全多层次资本市场体系，完善资本市场功能、丰富融资工具，通过提供风险投资、私募股权投资等方式帮助企业进行创新创业，辅导企业进入资本市场促进科技、资本和实体经济高水平循环，最终实现产业升级，使科技创新成为国民经济的主体。
作者简介
冯科
北京大学经济学院金融学系教授，北京大学金融与产业发展研究中心主任，博士生导师。兼任北京大学软件与微电子学院博士生导师。兼任国家互联网金融安全技术委员会委员，住建部中房协专家委员会委员。北大资产经营公司董事。
供稿：科研与博士后办公室
美编：初夏
