21世纪经济报道记者卢常乐 上海报道 伴随着产业发展迈入高质量阶段，产业园区也急需摆脱“载体供应商”的刻板印象，肩负起产业培育与孵化创新的新角色，这就要求新时期产业园区需向专业化、数字化与特色化的方向进行创新发展。
在7月12日召开的2023第九届方升产业园区大会上，21世纪经济报道记者在大会期间专访了招商蛇口产业园区事业部总经理尚钢。围绕产业园区未来如何推动创新产业集聚发展，打造协同创新生态？产业园区的服务体系与运营模式该如何有效构建等话题进行了深入对话。
尚钢接受21世纪经济报道专访 图/方升产业园区大会
作为我国改革开放的起点，也是我国真正意义上的首个产业园区，招商蛇口在产业园区运营领域的经验探索与模式创新于整个行业而言，无疑具有十分重要的借鉴意义。
园区市场竞争加剧
21世纪：近年来基于宏观经济环境、产业发展趋势的演变等，园区行业逐渐从“增量市场”迈向“存量时代”，运营模式也逐渐从过去的房地产模式转向产业培育、产业运营模式，如何看待如今的行业现状？
尚钢：今年的产业园市场整体仍在扩容加速。一方面是存量的园区市场规模大，面临转型提升，持续释放资产交易、轻资产输出的市场机会。另一方面是增量的园区市场持续扩大，在稳增长的主基调下，政府亲自入场投资产业园的基础设施。
政府亲自入场会带来市场格局的变化。以深圳为例，2022年深圳重提“工业立市”“制造业强市”战略，从今年开始连续5年、每年建设不少于2000万平方米的“工业上楼”优质、低价产业空间，相当于每年再造2个蛇口工业区。我们对这个政策开展了专题研究和企业调研，初步判断一些优质的企业会把研、产再度合一，集中到政府提供的工业上楼里，这将对当前以厂房、研发办公载体为主的产业园市场形成直接冲击。
要应对政府亲自入场带来的激烈竞争，还是得回归产业本质、做好产业运营。需重点关注两个趋势：一是宏观层面的产业大趋势。科技强国、制造强国、构建产业生态成为国家经济政策的核心议题，将直接引导产业发展实际，构筑园区市场的“刚需”和“基底”。二是园区行业层面的趋势，产业运营的重要性更加凸显。传统的“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”模式不可持续，这已经是行业共识。通过做好产业生态、精准产业运营，从根本上转变盈利模式，在以物业租赁模式获取稳定收益的同时，探索多种创新模式，才能把园区从长周期业务优化为中长期业务，实现园区经济和社会价值的平衡。
产业园区的主题化与数字化打法
21世纪：招商蛇口是如何打造一个真正推动产业发展、产业培育的运营体系的？
尚钢：刚才说到政府亲自入场，将对产业园区市场形成直接冲击。一个园区项目的竞争力包括开发能力、招商能力、运营能力、管理能力等。其中最核心的竞争力就是产业运营。招商蛇口一直在思考如何才能把产业运营、产业服务做到更加精细化，切实为入园企业赋能，进一步助推城市产业转型升级。
当前宏观经济正在经历转型升级的重要进程，产业园区是各类产业重要的物理空间载体，是带动区域经济发展和产业升级的重要引擎，也是经济增长的战略基础设施。产业园区的价值体现在通过专业化的运营服务，切实为产业转型做出贡献。特别是对国家重点扶持的产业方向，产业园区要形成主题化的打法，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态，做大做强新兴产业集群。
今年，招商蛇口产业园区正聚焦打造主题园区，系统化提升产业运营打法。关于主题园区，我们总结提出“五个一”总体架构，即一套清晰的产业定位、一套明确的产业组织体系、一个针对性强的产业载体、一个完善的产业配套体系、一个落地的产业运营服务。
“五个一”的专业打法将从各维度提升招商蛇口的产业运营质量，提升客户粘性和满意度，从而提升园区的溢价能力和产业价值。未来我们将围绕“五个一”继续深化主题园区产品，构建特色化、专业化的生态服务体系，突出“产业属性”，做强“产业核心”。
21世纪：通过数字化、智慧化平台提升园区管理效率，现今也是园区探索提升产业服务能力的重点方向。在这一领域招商蛇口有着怎样的经验？
尚钢：数字化转型是一个持续不断、动态变化的管理过程。招商蛇口在明确了数字化转型的目标之后，围绕“做企业创新成长的时空合伙人”定位，为企业成长的全生命周期提供服务。我们打造了智慧园区一体化平台“InPark招商蛇口”，它集APP、小程序、管理后台为一体，联接园区的人、物和服务，涵盖物业、产业、政务、生活、办公等130+服务场景，2000+企业服务实例。同时依托产业+金融的优势，助力入园企业高质量发展。
目前，我们的数字化建设成果显著。在经营方面，我们可以通过智慧BI和计划管控，提炼关键性园区运营指标数据，挖掘数据的潜在关联，把控园区整体经营状况和发展趋势。
在企业服务方面，我们依托“InPark”平台为企业提供360°全生命周期服务，并配合不同的产业主题提供特色行业差异化服务，帮助入驻企业提高园区办事效率，促进企业业务增长。园区企业所需服务比如“工商财税法”等需求，都能在我们的平台上找到入口，我们甚至还将园区的商业和项目周边的生活配套进行整合，为企业员工的生活提供便利。
在管控方面，“InPark”平台实现了统一空间租赁管理，支持办公、商业、厂房、仓库等多元空间产品的经营模式，实现了精细化空间信息管理，动态呈现资产当前租售状态和入驻客户信息、历史租售情况等，实现资产状况一目了然。
强化全生命周期管理与专业化运营
21世纪：当前公募REITs 一定程度解决了园区投资大回报周期长的难题，从而备受关注，但并不是所有园区都符合REITs上市标准，影响这个标准的最大因素是什么？招商蛇口很早就已经形成了“投-融-建-管-退”资产闭环，招商蛇口在这一领域的经验是怎样的？
尚钢：从产园类REIT对底层资产的选择逻辑上来看，无论何种资产类型，都要确保项目能有长期且稳定的租金收入，资本市场对于园区的区位、运营年限、出租率、资产收益率都有严格的要求，满足这个条件的资产才能上市。
招商蛇口作为国内首批公募REITs之一“蛇口产园REIT”的发起人，主要有两个方面的经验：一是资产管理。目前招商蛇口正在考虑以更灵活的方式用好REIT这个平台，优化园区资产组合，实现有进有退，提升资产质量和运营效率。对经营提升空间不大、长期持有价值不高的存量低效无效资产，通过销售、股权处置等方式进行退出。与此同时，积极获取符合REIT扩募条件的增量优质资产。
二是产业运营。产业运营是产业园区的本质，只有通过高质量的运营，进行资产的二次价值开发获取稳定收益，熟化后才能通过REIT平台退出，实现资产盘活。蛇口产园REIT通过对园区资产进行“轻重分离”，促进园区运营主体由开发建设为重转向运营管理为重，构建可持续发展的园区生态，促进园区开发全生命周期管理和专业化运营。
21世纪：如何看待产业园区未来的发展趋势的？基于这一趋势，招商蛇口产业园区发展模式将发生哪些变化？
尚钢：对于趋势的判断，主要有三个方面：一是“新产业”。园区的主导产业方向将更加服务于科技强国、制造强国的国家战略，逐步向科技创新、先进制造等国家战略导向的方向倾斜和集中，逐渐聚焦到数字科技、生命科技、绿色科技等主题产业上来。
二是“新生态”。园区的运营模式将更加深入到产业之中，围绕产业主题构筑特色化、专业化的生态服务体系，是未来优质园区资产的核心竞争力。
三是“新格局”。园区的市场仍在扩容提速，增量和存量都有机会。在激烈的行业竞争下，面对政府、同行、龙头企业等多元化的竞争对手，我们园区运营商要强化市场化的专业运营能力，做出更专业的产业运营服务，才能在新格局下有一席之地。基于以上的三个趋势分析，招商蛇口产业园区的发展方向，就已经很明晰了。
