老旧小区改造事关很多家庭，今年4月，郑州市下发《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案的通知》，计划用两年时间整治提升市内五区的老旧小区。

这是一个巨大的工程。记者从郑州房管局物业处了解到，2019年，全市计划整治提升老旧小区1033个，目前已经完工6个，正在施工167个，完成招标待开工285个，正在组织施工招标265个，正在进行设计立项310个。

二七区金祥花园，建于20世纪90年代末，是个拥有27栋楼976户居民的较大多层住宅小区，发展至今充满陈疾旧疴。物业公司换了一拨，却收效甚微。从去年作为老旧小区改造试点开始，该小区面貌和居民思维都发生了巨大转变。作为典型的老旧小区改造案例，它在基础设施改造、物业提升等方面，有哪些可以复制的经验？

□东方今报·猛犸新闻记者 王姝/文图

改造小区规划先行，尊重居民意见争取积极分子支持

7月9日，记者来到位于郑州市二七区红云路的金祥花园小区，现场一派热火朝天的施工景象：广场正整修、建筑外立面正粉刷。乍一看，这是个平常小区：路面整洁宽广，车辆有序停放。小区广场树下，居民正进行棋牌游戏。路牌透露出它的不同寻常：过去，这里曾遍地菜园、水坑，一楼、楼顶违章建筑普遍，道路被乱停车辆堵塞……“恁瞧瞧，这变化。”一位骑着自行车的老年人主动当起“解说员”，“咱政府出钱出力，老百姓能不配合吗？开始有人还说难听话，现在，大家都看到了，小区变好了，咱住得也更舒服不是？”

（金祥社区书记刘艳霞向记者介绍老旧小区改造情况）

金祥社区书记刘艳霞告诉记者，这是社区一位老党员。“我们社区改造第一步就是拆除违建，真是多亏了党员带头！”刘艳霞告诉记者，去年3月她来到金祥社区，召开了一次党员会，92岁的老党员李自学向这位新书记提出小区最为突出的问题：违建遍地、道路拥挤、角角落落都是菜地。调查后，刘艳霞意识到问题的严重性：整个小区违章建筑达到379处之多。一楼加盖的板房，顶楼加盖的玻璃房、菜园，楼层中间住户延伸的鸽子房，居民圈建的停车棚……小区道路狭窄，600多辆汽车有200多辆无序安放。

改造这些，需要资金，更需要居民的支持。祥云社区所在的京广路街道办事处，申请了“百城建设提质工程”老旧楼院升级改造项目之后，向居民征求意见。在一次次居民代表会、党小组会、物业公司代表会、业主代表会、党员代表会后，大家拟订整改方案，发布了违章拆除公告。老党员李自学写了数十页整改建议，在小区内宣传，带动一部分党员群众配合。有人主动要求先从自家违章拆起，一位党员甚至自己请搬家公司，把楼顶的违章建筑拆掉了。

外墙保温、加装暖气等工作，也在同步进行，社区悄悄变化着。一些居民发现，小区的房子增值了：在实际交易中，每平方米增加了1000到1500元不等。

“加装暖气是主要因素。”业主李献亭也是一名退休党员干部，他见证了祥云社区申请加装暖气的过程：2018年6月到12月，仅300多户缴纳了1000元加装暖气押金，只达到要求的一半，社区与第三方企业极力争取，在2019年年初，成功申请了加装暖气手续，小区当初未申报住户雨后春笋般增加……现正在安装施工中。下个冬天，老人们就能用上暖气了。

工作的辛苦，社区的变化，党员群众看在眼里。今年6月18日，李自学在子女的搀扶下，拿着一万元来到社区支部，他说：“我已经老了，不能再为党和国家做工作，今年是建党98周年，这是我的一份心意，请你们一定替我上交给党组织！”面对老人的特殊党费，社区的同志无不动容。

违建须一拆到底，工作人员用专业知识“武装”自己

随着拆迁工作的进行，一些“疑难杂症”接踵而来：居民种习惯的菜地，怎能让人“随便改造”？屋外加装鸽笼里的“名鸽”价值不菲，受惊谁负责？将空地改成私人车棚，已经使用数年，拆了车棚车往哪儿停？

一时间，吐槽、告状、谩骂……不满情绪向工作人员袭来。为了阻止拆迁人员，有人甚至将自家面包车横在入口处，僵持半月后，执法人员请派出所民警出面，工作才得以进行。拆迁进展缓慢，更引起居民的怀疑。

“我们后来总结经验，拆除违章建筑一定要一拆到底，工作人员要充分掌握专业知识，不能让居民挑出来毛病。遇到难以解决的困难，还是找辖区警察协助处理。”刘艳霞说。

2019年4月，郑州市下发《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案的通知》，老旧小区改造进一步推进。

根据街道党工委的要求，64名工作人员联合城管、执法中队、社区民警等相关部门，党员佩戴党徽、扛着党旗，开始了“拆违”工作。在志愿者的帮助下，工作人员们不断入户走访，加大了宣传力度。看着改造后的效果图，不少原本不配合的居民，逐渐转变了态度。

“党旗来啦！”“区领导来啦！”“咱小区有希望啦！”在金祥的业主群里，居民们发布或转发着和小区有关的消息。“其实很多居民密切关注着政务动态、新闻，就是想看到自己家园提升改造的信息。”刘艳霞说，这些让她很受触动，也更加感受到肩上的责任。

腾出的空地，被规划成新的汽车、非机动车停车位。“小区宽敞了，有了公共活动空间，大家对组织的信任感增强了。”居民白先生说，小区改造以后，变化最大的就是居民们的思想，从抵制到配合，再到主动关注和参与，大家有了更高层次的追求，“大家逐渐明白，无论拆和建，都是为了美。”

（停车场改造前后对比）

在两处初具雏形的广场上，分别竖立着征集牌，上面写满了居民为它起的名字，也透露着大家的情感：党恩广场、和谐广场、春雨广场、民心广场、聚民广场、净馨园……

（居民为新广场起的名字）

组织成立业委会，将居住环境的决定权握在业主手里

“这里要建一个儿童主题广场，这堵墙准备种上月季。”行走在金祥社区，刘艳霞向记者介绍每一块地未来的划分，脸上不自觉露出微笑。

就是这么一位热情的社区书记，去年还经历了一次“退群风波”。

2018年10月，金祥社区从南到北，多辆私家车被划，业主们去找物业，被告知没有监控无法调查。大家在业主群讨论时，刘艳霞表示，小区需要装监控，物业没有承担应有的责任，却遭到群里一名业主的指责：“刘书记这么想换物业，是不是自己有私心？”“当时我就退群了。直到今年老旧小区改造，要协调拆违，才又加了进去。”物业问题，成了刘艳霞的“痛”，更是小区的“痛”。

据该小区业委会成员介绍，以前金祥小区曾换过物业，但仍不太“给力”：物业公司有16人，实际干活的9人，且年龄在60岁以上，缺乏组织和服务能力，多年来小区脏、乱、差没有改观。

记者算了一笔账：小区物业费是每平方米0.38元，近千户按照每户80平方米计算，物业费每月3万元，加上停车位每个月40元共计2万元左右。如果没有其他大额收入，扣除16人工资，物业应该所剩不多，也就难以谈及优质服务。

不过，根据《郑州市老旧小区整治提升工作实施方案的通知》，物业管理提升所需经费，区级财政将按建筑面积每月每平方米不低于0.3元进行补贴，为物业提升提供了可能性和必要性。

随着越来越多居民参与到社区治理中，两个月前，金祥小区成立了业主委员会。他们将组织物业招标，这次需要根据物业公司拿出的方案签合同，再由房管部门专业人士评估，选出最适合的物业公司。那么原先不合格的物业公司，是否有退出机制？郑州市房管局物业处工作人员告诉记者，目前物业管理三级资质已经取消，而新的资质因涉及纳入征信、收费标准等问题，尚未建立，处于一个过渡期，很多事情需要主管部门与基层政府共同协商。

改造中的金祥小区，还面临着很多挑战。

比如，小区尚没有安装充电桩，私拉电线现象严重。比如，小区缺乏一个室内活动室，不少老人都在树下下棋打牌。

“我们正想办法，给大家建一个室内的活动室，丰富居民生活，增加社区和谐友好的氛围，倡导文明生活。”刘艳霞说，“相信我们郑州市居民的居住环境在政府主导下会越来越好！居民文明素质也会随着环境提升得到提升。”