01
对业主也具有约束力
【基本案情】
曹某系湾沚某小区业主，认为自己没有和物业公司签订任何物业服务合同，入住小区以后一直未交纳物业费。
【裁判结果】
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。曹某所在小区的物业服务公司已经与开发商签订了《前期物业服务合同》，物业公司提供了物业服务，曹某作为该小区的业主，应当根据合同缴纳物业费。
【典型意义】
物业服务合同一般分为四种情形：一是开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同；二是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同；三是业主与物业服务企业单独签订的物业服务合同；四是物业服务合同约定的合同期限届满后，物业服务企业持续为小区业主提供服务，形成事实上的物业服务合同关系。业主自收房时起，即占有、使用房屋并享受物业服务，应当交纳物业费。业主如果以并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院将不予支持。
02
下水管被堵塞五年
物业应及时疏通
【基本案情】
史某系湾沚某小区业主， 2018年至2023年期间，史某没有缴纳物业费，物业公司多次催要未果，诉至芜湖市湾沚区人民法院。史某告诉法院，其家中洗手台下水道被建筑垃圾堵塞，物业公司多年来一直未帮其修理好，造成很大生活不便，故不愿交纳物业费。
【裁判结果】
史某家中洗手台下方的公共下水管道属于物业管理的公共管道范围，但因物业公司一直怠于疏通，致使史某五年中无法使用洗脸台，属于未完全履行物业服务合同的约定，因物业公司并非完全未履行合同义务，法院判决酌情减免史某20%物业费。庭审之后，物业公司主动安排了专业人员对管道进行了疏通。
【典型意义】
物业服务除了提供公共区域的卫生保洁和安保等服务之外，还包括公共管道等设施的管养和维护。本案中物业公司未及时进行管道维护，给业主造成较大不便，一定程度上影响了业主的生活质量，物业服务未达到合同约定的标准，故法院酌情减免物业费。物业公司应当本着服务为先的理念，及时沟通，优化管理，在合同约定的范围内，积极保障业主生活需要，共建物业与业主的和谐共生关系。
03
业主不能以房屋质量问题为由
拒交物业费
【基本案情】
王某系湾沚区某小区业主。王某购买了顶楼房屋，交房没多久屋顶就开始渗水、霉变发黑。王某以此为由拒绝交纳物业费。
【裁判结果】
法院审理认为，王某屋顶渗水的问题，是买卖房屋的瑕疵交付问题，对于仍在质保期内的房屋质量问题，王某应当向开发公司主张权益。因物业服务和房屋买卖不属于同一法律关系，物业公司已经按照合同约定，提供了物业服务，王某作为业主，应当履行交纳物业费的义务。
【典型意义】
业主购买的房屋渗水、质量不达标等问题，属于买卖商品房的瑕疵交付。对于仍在质保期内的房屋质量问题，业主应当尽快与开发商协商解决。对于超过质保期的房屋质量问题，业主可以与业主委员会或物业公司联系，对于符合专项维修资金维修范围的部分，按照流程启用专项维修资金进行维修。物业服务主要是针对小区公共部分的维修养护管理，房屋质量问题不属于物业服务合同约定的服务范围。因此，业主以房屋质量问题为由不交纳物业费，无法得到人民法院支持。
04
违规占用公共楼道
法院依法判令拆除
【基本案情】
汪某系湾沚区某小区业主。左右邻居张某、陶某均在公共过道上安装防盗门、防盗窗，搁置了晾衣架、鞋柜、洗衣机等。汪某认为，邻居的行为严重影响了其采光及通风，物业公司也不作为，仅张贴了整改通知单，并未实质采取行动。
【裁判结果】
法院审理认为，张某、陶某在公共通道私自安装防盗门、防盗窗，加装洗衣机、鞋柜的做法，不仅占用了公共通道，且影响了原告房屋的通风、采光及通行，也不利于公共安全。物业公司可以协调小区住户之间纠纷，但并无强制执行权。最终，法院判决张某、陶某拆除违规安装的电器和设施，恢复公共通道原有状态。
【典型意义】
公共通道、楼梯等属于小区业主共有，依法不得擅自占用和处分。业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对任意置弃垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
05
业主家中返水，置业、物业、
二楼及以上住户共同担责
【基本案情】
蒋某系湾沚某小区二楼业主，2022年3月，物业公司电话告知蒋某家中漏水。经查发现一根48公分左右木条横卡在管道一楼转角处，管道中头发、纸巾、玩具等物品在木条上缠绕致堵塞，致使蒋某家中马桶返水，屋内泡水严重。经评估认定蒋某财产损失3万元。
【裁判结果】
根据查明的事实，结合木条长度，木条应系建房时不慎落入其中，置业公司应当承担主要责任。物业公司发现返水后，虽及时通知、清理、疏通、协商，但物业公司前期并未对排污管道进行定期检查和疏通，应承担相应责任。二楼及以上住户业主在公用管道使用中未尽到合理使用、维护管道的义务，致使头发、纸巾、玩具等物品在木条上缠绕致堵塞，二楼及以上业主均有可能丢弃、遗留上述物品，且均未提供能够免责的证据，应平均分担相应责任。法院最终判定置业公司承担60%责任，物业公司承担25%责任，二楼及其以上共17户住户共同承担15%责任。
【典型意义】
在多层小区的居住环境中，低层住户因公共下水管道反水，造成财产损失的情况屡屡发生。物业公司应当按照合同约定履行物业服务，定期对管道进行疏通管养，积极预防和减少反水情况发生，否则可能会因服务不到位，承担损害赔偿责任。小区业主应当共同维护公共管道环境，一旦因堵塞造成损失的，堵塞位置以上的业主不能举证证明自身对损害结果没有过错的，也会承担相应的赔偿责任。
06
物业费诉讼时效
应从最后一次履行开始计算
【基本案情】
程某系湾沚某小区业主，2017年1月至2021年12月期间未缴纳物业费，2022年该物业服务公司撤场。2023年9月，物业公司要求程某支付前期物业费。程某认为前期物业公司没有催要过物业费，只是在退出小区后向其催要过，2019年之前的物业费应当已经过了诉讼时效。
【裁判结果】
物业服务合同属于持续性履行合同，在物业服务持续履行的状态下，业主依照合同约定按期交纳物业费应视为整体债务的分期履行。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、一百八十九条规定，物业公司要求程某支付2017年至2021年期间连续服务的物业费的诉讼时效期间应当自最后一期履行期限届满之日计算（即2021年12月31日起计算），物业公司在2022年退出小区时进行了催要，因此本案并未超过诉讼时效，程某应当支付物业费。
【典型意义】
物业服务合同属于分期履行的连续性合同，该债务是基于统一物业服务合同项下产生的，具有整体性和关联性，权利人没有在每一期履行期届满后主张权利，是基于整体性的合理信赖，理应予以保护，有利于维护其他正常缴费业主的权益，也有利于物业公司的整体管理和运营。但如果物业公司不再继续提供物业服务的，应当自退场之日起计算诉讼时效。
07
业主应当对出租房屋
交纳物业费
【基本案情】
2018年，某物业公司与某开发公司签订了《前期物业服务合同》约定，物业公司为开发公司的商业门面提供物业服务，已出售的门面由业主按面积缴纳，尚未出售门面及其他物业服务费由开发公司全额缴纳，业主与使用人约定使用人缴纳物业服务费用的从其约定，业主负连带责任。2019年，某承租公司与开发公司签订《房屋租赁合同》，承租部分尚未出售的商铺，约定物业费自理，由开发公司组织三方协商。承租到期后，物业公司要求开发公司与承租公司共同承担租赁期间的物业费。
【裁判结果】
法院认为，物业公司与开发公司签订的《前期物业服务合同》约定，尚未出售门面的物业服务费由开发公司支付，物业公司履行了合同义务，开发公司应当缴纳物业费。而承租公司基于租赁合同使用上述商铺，并非商铺业主，虽在租赁合同中约定了物业费自理，但该约定仅约束租赁合同的双方，物业公司依此向承租公司直接主张物业服务费，有违合同相对性原则，不应得到支持。
【典型意义】
物业服务合同是物业公司与业主双方订立的，业主是物业服务合同关系的当事人，应当依约履行缴纳物业费的义务。在承租人拒交或拖欠物业费时，业主仍然需要按照物业服务合同的约定，承担交费责任。本案中开发公司作为业主，虽然已将案涉房屋出租，但其是物业服务合同关系的当事人，根据合同的相对性，应当依约履行交纳物业费的义务。
08
房屋闲置无人居住
不能免交物业费
【基本案情】
蒋某2020年在湾沚某小区购买了一套毛坯房。交房后因在外地工作的原因一直未装修入住。物业公司催交物业费时，蒋某认为自己未入住，并未享受到物业服务，要求按五折交纳物业费，但双方未达成一致意见，遂起诉至法院。
【裁判结果】
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业公司已经为蒋某所在的小区提供了物业服务，双方合同中也并未约定空置房屋减免物业费的相关条款，因此蒋某应当全额交纳物业费。
【典型意义】
物业服务具有公共属性，物业服务费主要用于小区公共设备的日常维护、绿化管理、保洁卫生、安全保卫等，无论业主是否入住，物业公司都需要提供相关服务，业主也会从中受益。因此，即使长时间无人居住的房屋，也需要交纳物业费。但如果《物业服务合同》中，约定了空置房屋物业费减免的条款，业主可以提供相关材料主张减免物业费。
09
物业公司服务瑕疵
不构成根本违约
【基本案情】
王某系湾沚某小区业主，物业公司按照合同要求完成了物业服务，王某应当交纳物业费并按照合同约定交违约金。王某认为物业公司未能依照合同约定提供服务，小区存在雨棚玻璃损坏未维修、外墙存在脱落隐患、地下室有积水、楼道卫生打扫不及时、电瓶车乱停乱放、绿化维护不到位等情况，并提供了相应照片。
【裁判结果】
物业公司基于物业合同提供了基本的物业服务，履行了合同主要义务，王某所述的服务瑕疵，不构成根本违约，不能作为王某拒交物业费的充分理由。但考虑到原告在履行物业服务过程中确有瑕疵，对物业公司要求王某承担违约责任的请求不予支持。
【典型意义】
对于物业公司在服务过程中存在的瑕疵，业主可以根据《物业服务合同》的约定，通过向业主委员会或物业管理行政主管部门反映，要求物业服务企业限期整改、采取补救措施、直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。物业服务具有综合性、长期性等特点，物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，唯有通过双方的共同努力，才能营造更加和谐的小区环境。
10
维修资金应当进行公示
【基本案情】
程某为湾沚某小区业主，程某认为小区物业服务不到位，动用维修资金的情况也未进行公示，为维护小区业主的权益，程某与小区20户业主共同起诉物业公司，要求物业公司对维修资金情况进行公示，强化物业服务。
【裁判结果】
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。程某等业主诉请物业公司公示维修资金总额及动用的维修资金情况等内容，符合法律规定，应当予以支持。
【典型意义】
物业专项维修资金属于全体业主所有，其使用应当遵循公开透明的原则，业主对维修资金的使用情况依法享有知情权。物业公司作为管理人，应当按照法律规定对所管理的小区维修资金的使用情况进行公示。
文/速裁团队
初审/郑金凤
终审/鲁少华
