更换物业企业难！调整物业费难！更换物业企业+调整物业费，两大难题碰到一起怎么办？是否有好的解决办法顺利实现小区平稳过渡呢？今天，我们来看朝阳区奥运村街道上元雅苑小区如何解决了小区更换物业企业问题，并成功实现物业费调整的案例吧！

基本情况

上元雅苑小区位于北京市朝阳区安立路28号院，隶属于朝阳区奥运村街道，由北京凯德置地集团投资公司2008年开发建设，总建筑面积27万平方米，占地面积10万平方米，有高层住宅1631套，叠拼多层住宅176套。2009年，上元雅苑第一届业主委员会成立，目前已进入第三届。作为一个已入住十余年的普通商品房小区，小区公共部位设施设备年久失修、维护不及时，卫生保洁不到位，管理品质下降，业主、业委会及物业公司之间的矛盾日益加剧。

2019年4月，小区原物业企业北京燕侨物业公司提出合同期满不再续约，并于7月26日正式撤离小区。面对小区复杂混乱的局面，朝阳区奥运村街道办事处坚持党建引领，充分发挥基层党组织和党员干部的作用，建立多方协调议事机制，圆满解决了小区更换物业企业问题，并成功实现物业费上调，小区管理逐步进入良性循环，业主满意度持续提升。

主要做法及步骤

01街道提前介入协调确保小区平稳运行

在小区原物业公司提出撤场停止服务的3个月中，为保障小区正常秩序和业主日常生活，街道一方面会同朝阳区房管局多次约谈原物业公司负责人，要求过渡期内继续做好服务保障，不得擅自提前离场；另一方面在老物业撤出后，第一时间响应，联合社区和业委会立即依法启动应急物业服务，引入万科物业作为小区的应急服务保障方进驻小区，应急期限为3个月。

在万科物业为小区提供应急服务期间，奥运村街道办事处会同社区积极指导业委会启动选聘新物业的招投标工作，要求业委会邀请有类似项目管理经验且口碑良好的物业企业参与投标。业委会迅速采取邀标的方式，邀请了北京万科物业公司、金地格林物业公司和长城物业北京分公司参与竞标。

02街道严把业主共同决策投票表决关

奥运村街道主动向市住建委申请，将上元雅苑小区纳入北京市业主表决共同事项手机投票系统，指导业主通过“北京业主”APP进行共同决定，并面向业主展开了一系列的宣传、答疑工作，提高业主使用“北京业主”APP的积极性。

经过“北京业主”APP线上表决，占小区人数、面积双过半的业主同意选聘万科物业为小区提供物业服务，同时通过了新的物业费标准。11月19日，万科物业正式进驻上元小区。在交接过程中，街道社区多次召开协调会，精心组织协调，大到设备运转评估、小到停车门禁开启，确保了物业顺利交接，充分实现小区服务不断、秩序不乱。

03物业公司坚持公开透明顺利实现物业费上调

小区高层住宅从2.65元/月﹒平方米调整到3.05元/月/平方米；叠拼多层住宅从3.85元/月/平方米调整到4.25元/月/平方米，为小区的良性发展奠定了基础。

万科物业公司一是做好成本测算，让调价有据可依。通过精确成本测算，参考项目未来多项大型改造费用支出、物价、人员成本上涨以及运营成本等因素，确定在原有基础上上调0.4元，并向街道社区及业委会和广大业主进行了详细的解释，接受质询。二是与业委会成立共管账户，收支公开透明。通过实行酬金制，物业公司按照物业费、地下车场服务费、车位租赁费经营收入的10%提取酬金。共管账户由双方共同管理，并于每季度公示上一季度物业服务报告及财务收支情况，保证所有支出公开透明。三是不断吸纳业主意见，提升自身服务品质，用服务质量赢得业主的信任和认可。

案例解读

上元雅苑小区作为一个入住十余年的老小区，成功解决了物业企业更换及物业费调整两大物业管理难题，实现了小区的平稳过渡，确保了小区管理良性循环，业主满意度和幸福感提升，成为本市党建引领创新社区治理的一个新的样板小区。这得益于街道、社区的主动作为、提前介入和全过程监督指导，也得益于业委会的积极履职及物业公司提供的高品质服务。同时，该小区在选聘物业及调整物业费过程中采用“北京业主”APP表决，实行酬金制，确保收支公开透明等好的做法都值得借鉴。

普法进行时

参考《北京市物业管理条例》第三十五条、第七十七条。

第三十五条业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。

第七十七条本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

供稿部门：物业专班