徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。

Q&A |壹

能变现的才是资产

提问：徐sir，你好。我目前情况如下：

1. 在盘龙城有一套75平两房，现在行情中介说只能卖60几万，最高峰90多万，感觉差距很大一直没卖。目前在出租，一个月1400，租户稳定长租，无贷款。

2. 在汉阳前进村地铁站有一套83平的小三房，也在出租，月租2300，2018年喝茶买的目前每月公积金足够还款。

3. 光谷一路一套140几平还建房子自住，户型较好无贷款，但小区环境和配套差。

想咨询的问题是：希望出手一套房子，但钱放手上又担心购买力下降，再买房子肯定要贷款，夫妻年龄接近40岁，不想把过多的钱投入到房子中。请问应该怎么规划比较好呢？

回答：盘龙城的房子现在卖确实挺尴尬的。

毕竟，现在武汉楼市行情一路下滑，而且武汉现在正在回归中心，中心核心区的楼盘新房都一降再降，更别提你这个远城区的二手房了，基本上只能砸盘出手了。

如果卖60几万，租金一年1.68w，回报率在2%-3%的样子，这回报率还是不错的，如果没有贷款的话，是可以继续持有的。如果租金回报率能达到3%，就更不能抛了。因为现在银行利率也只有3%，只要能跑赢银行，还是可以长持的。

房子总归是大宗交易，有可能未来很多房子都不涨了。

买房，租房形成自由选择状况，更多人也会选择租房子过，装修好的，有特色的设计的房子，租金价格也会水涨船高。

这个房子租金回报率也有向上的空间，如果未来房价涨起来了，我建议你还是抛掉，往更中心的市区靠拢，未来肯定是市中心的房产更能保值。

如果抛开核心区，谈新区的话，我个人认为未来，盘龙城、左岭更有机会一些。

盘龙城是大汉口的近郊板块，目前汉口房价还远没到上限，区域也还有成熟期，等到汉口三环内正式进入存量房市场，三环到四环的区域还会有一波机会，我感觉盘龙城是可以承载到这一波红利的。

在远城区（阳逻、蔡甸、江夏、汉南等）我比较看好的，毕竟，盘龙城有成熟的商业、地铁，也有产业。

我个人觉得盘龙城比东西湖还好一点，因为东西湖新房的存量很大，同时在卖的项目达到30多个，但是去化的速度，只能占到1/100，而且东西湖买房的人群，要么是武汉周边，比如孝感的，要么就是地缘性改善客户，对于汉口买房家庭来说，如果预算有限，他们更愿意选择在盘龙城买房。

左岭就不多说了，在光谷中心城辐射半径内，而且还有武汉新区加持，未来肯定还是有机会的。

汉阳的房子，我倒不建议留。因为汉阳一直处于房价低洼板块，区域的价值一直垫底，甚至连光谷都要赶不上了。

因此，盘龙城房子可以打60分。

汉阳的房产居住属性比较强，但是收入水平在汉口、武昌、光谷的低一点，可能还是产业相对较弱，房地产长期看人口，传导到市场上，肯定房价还是稍微低一点。

因此，汉阳一直都是三镇鄙视链底端，存在感也比较弱，而且你房产还算比较多，如果有机会，可以卖掉房产，在汉口、武昌、光谷再买一套。

83㎡的房产，我测算一下，大概可以卖142w，年租金2.76w，租金回报率大概在1.9%的样子，不算高，还占用了你的资金，只能打个50分。

光谷一路的房产属于插花地带，又是还建房，品质还是比商品房品质差一大截，因此，我也建议出掉，资金占用率也高。

我甚至认为你把房子卖了，把钱放银行都比长持这个还建房好。

因为楼市已经到了后半程，产品已经到了品质化、精细化的新时代，我们要顺应趋势买房，而不是买那些没有什么可塑性的，没有什么亮点的房产，估计勉强70分吧。

我们买房，首先要自己住的舒服，如果居住不太舒服，还不如租房。

你花5、6000块钱，租个二环内140-150㎡的豪宅项目，一年可能租金才5、6w，那不比买房香吗？市中心二环内豪宅，总价起码400w-500w，你租十年才5、60w，你租一百年才5、600w，那为什么不干脆租房？

如果这个房子你自己都住的不舒服，不喜欢的，你都不能说服自己，为什么还能卖给别人高价？别人凭什么接盘？这也是我们说的“同频原理”。

即你看得上的东西，别人也喜欢，你看不上的东西，别人也看不上……

永远叫记住，能变现的才是资产。我们买房是为了卖而买。

为什么我现在都叫大家都买好地段、好品牌、好楼层、好朝向、好品牌、好物业的好房子？因为只有这些都好了，你卖给别人才能卖出高价，你才能卖得不费吹灰之力？未来即便市场下行，你还有托底的卖点。

如果你买过，卖过二手房，你应该知道很多房产是没有底的，地段、品牌、户型、楼层、朝向、物业等都是可以调出毛病，毛病越多，穿越周期的能力就越弱。

不知道你有没有听过水桶原理，即一个水桶能装多少水取决于他的短板有多长，换言之，如果你的房产是有缺陷的，不是六边形战士，房产未来的价值可能取决于你的短板，那价格就不可能上去。

方案一：我建议三套都出掉

既然40岁了，可以考虑养老的产品，可以买两套，一套买武昌核心区，一套买汉口核心区，主要是目前汉口、武昌核心区都不算贵，目前2w+元/㎡的均价都能拿下各方面都还不错的房产。

汉口核心区+武昌核心区作为首选，光谷关山大道作为次选。

方案二，出掉汉阳、光谷一路、盘龙城留一下

再看看武昌、汉口核心区的房产，起码是二环以内

主要是你没有告诉你的工作、生活半径，我也不好给你具体的建议。

方案三，如果只想买一套的话，建议光谷东和汉阳的都抛了，然后在光谷中心城，关山大道，或者汉口、武昌核心区的房产再买一套，直接换仓，换更核心，品质更好的产品。

Q&A |贰

光谷有顶 不及武昌核心

提问：徐sir，我近期想买一套自住兼投资的改善住宅，总价约七八百万，需求就是环境好、低密度、近地铁、一二梯队学区，保值点，后期有流通性的房子！在武昌、洪山和光谷这片！麻烦您给我推荐一下，感谢。

回答：如果你不太喜欢高层、超高层，那估计滨江大平层的话，基本上都要PASS掉，像是二七滨江、武昌内环滨江，甚至沙湖中北路等基本上都是高层、超高层为主，面积也普遍在200㎡以上，那基本上可能都要PASS掉了。

事实上，目前在武汉，500-600w就是高改，700-800w就是豪宅，1000w以上就是顶豪，所以看你的预算，能匹配上的项目没有30个也有20个。

但是看你的需求，低密、近地铁、还要有学区，保值、流通性好……你几乎是把一个项目能加分的价值点都浓缩进去了，几乎是接近完美。

毕竟，武汉的房子或有或少都有缺陷，要么可能都符合但是没有学区，要么所有要求都符合，但是总价比较高，比如武汉天地的洋房产品，总价达到1500w-2000w。远一点位置的，环境好又低密的，可能学区差一点，毕竟在郊区谈学区，就是个伪命题……

如果考虑流通性的话，我前面问答也说过，别墅持有成本不仅高，而且装修过的别墅更难卖，你如果是买来自住养老，居住20年以上，那无所谓，如果只是10年以内，还是要考虑一下增值属性，不升值的别墅就是消费品。

我只能说找几个接近你需求的标的。

相对其他城市，武汉的学区比较集中，二七滨江、武昌内环滨江、泛海CBD、中南等这个板块，相对来说学区比较硬，也有700-800w的产品，但是几乎没有低密的，即便有也不在你的预算范围之内，诸如绿城湖畔云庐叠墅卖到了1500w。

因为符合你条件的房产基本上都在二环内，二环内基本上都是城市大平层，700-800w只能买到高层、超高层产品，低密的基本上都在1500-2000w。

如果完全满足你的条件的，可能有且只有一个——复地东湖国际洋房。

如果抛开学区这个概念，其他都比较符合的，二手房来看，华侨城叠拼，福星惠誉水岸星城别墅都比较符合你的预期。40年的商墅也不太适合你了，交易税费比较高，里面办公、会所的较多，人员比较杂，居住也不会很舒适。

南湖的话，大华公园世家、金地格林小城、南湖山庄，可能有一点低密产品，可以去看看；

武昌滨江，金地国际花园、蓝湾俊园也都是比较老的产品，感兴趣也可以去看看；

或者东湖旁边的东湖天下也是低密的，几乎都是20年以上的老豪宅产品，二手房预计才2w，但是品质、户型、物业都算是硬伤、都可以了解一下。

光谷的话，其实也有很多不错的项目，我个人一直对光谷印象比较好，如果你在附近上班，是可以入手光谷的，想要环境的可以看看驿山高尔夫，融创的桃花源；想要核心地段的可以看看光谷南山府，大家中心等。

光谷南虽然有不错的别墅产品，像是城投光谷香恋叠墅，听说学校也还不错，再远一点可能就是远城区了，没有必要。

如果最看重低密、环境，花山也有很多项目都符合：绿城凤起乐鸣、建发玺院、中交越秀知园、华润半岛九里、仁恒西湖山居等都还不错，而且花山别墅相对而言便宜很多，800w完全可以买上、下两套打通。

但是如果有700-800w的话，我个人还是偏向于武昌核心区，毕竟，高收入人群更多的还是扎堆在武昌、汉口核心区。因为房价其实是区域收入的体现，光谷的产业决定了它更多的是中产家庭，塔尖家庭更多仍会选择武昌、汉口核心区。

我曾多次说过，光谷房价是有顶的，武昌滨江、二七滨江是上不封顶的，比如你想过没有二七滨江在2021年卖4w元/㎡，关山大道也一度摸到了4w元/㎡，但是你看看现在，二七滨江普遍上5w元/㎡，关山大道现在又卖2w元/㎡了……明显就是支撑力不够。

因此，我个人还是偏好武昌核心区，如果武昌核心区确实没找到合适的，那就去看看光谷。不着急的话，认真淘一下，还是有不少笋盘出来的，买二手房的话，年底还有可能有一波降价潮。

但是你现在可能就要开始看了

第一，笋盘不会一直等你；

第二，你要掌握市场的一手讯息，价格的前后对比。

最后，预祝你能买到满意的房子。

Q&A |叁

没必要提前买学区房

提问：徐sir，我现在把郊区房子都卖了，亏损50w，到手是260w。

公积金可贷款70w，年收入到手16w左右，目前在大智路附近上班，孩子半岁。看了您之前的答疑，您说现在最好买三房，就想向您请教下，现在楼市也不知道怎么走，买三房学区房的话，华清园三房很有些吃力，别的不是学区房要考虑吗？

最近看了一些，比如馨悦国际的三房115平两卫大约320w，融科二期四期的三房105平一卫大约350w，越秀国际金融汇三房一卫104平是320w，还是看看新房？或者租房，等明年再看看？

回答：能及时止损，把郊区卖了，徐sir还是很肯定你的魄力。

至于华清园确实不算很好的标的，因为产品比较老了，我周围很多朋友都在抛售华清园，它虽然学区还不错，但是现在其实对口好学校的房子很多，没必要执着华清园。

而且看到你小孩才半岁，其实还是可以再等一等，因为学区房不像以前，原来学区房5年、10年都能穿越周期，后劲很长。但是我国生育高峰期已过，从原来的一年1700-1800w，到现在的700+w，生育率逐年降低，再加上现在的年轻人更自我一些，步入婚姻，生孩子的人可能也会越来越少。

未来人口越来越少已成为趋势，学区的价值可能也会逐步稀释。你孩子还小，未来上学的时候可能压力没有现在这么大，我几个开幼儿园的朋友最近已经招不满生了，。

当人口红利消失，以后买房好产品任意挑，好的学校应该也可以任意挑，所以，完全不用这么着急。也没必要为了学区乱买，现在一旦买错，可能亏得血本无归。

未来，可能还有少数生源房还在，比如豪宅的学校，家长可能更看重教育，生源更好，学校升学率也很高，但是国内教育太卷了，导致武汉人才结构失衡，让大量大学生就业成为问题，据媒体报道今年大学生就业率低至20%，未来从就业角度，可能蓝领技术工更吃香，我们要抛开对技术工的偏见，而且在国外，技术工受人尊敬，也就是我们俗称的“匠人”。

因此，感觉你现在首要情况是买品质房置换，如果有学区更好，不要盲目为学区买房，汉口核心区，目前中寰润府、武汉润府、中建汉芯公馆、能建长江华府、武汉城建万科云泊江岸、汉口公馆、武汉城建中央云城、金地汉口峯汇、武汉城建天樾、武汉江城府、华发公园首府，三镇中心等都可以去看看。

尽量避开两年前出现的豪宅盘，尤其是非传统豪宅区的项目，因为地价高，被豪宅，水分也比较高。

至于馨悦国际、融科天城都是15年的产品了，房龄太久了，价值更趋向于恒定，以后很难有机会。自住的话，产品也没有现在的产品舒适。

如果你只能接受3w以内的房子，对品质生活的要求不太高，倒是可以看看这一批的二手房产品，如果你能接受3w左右均价的房子，新房肯定比二手房性价比高很多。

因为现在的新房，立面、园林、公区、户型、装修等都到了新的时代，产品力更好。由于武汉楼市野蛮生长，目前武汉品质时代已经来临，产品力相对10年前几乎是大跨越式增长，因此，当下肯定跟上时代的步伐，保证自己买的房产未来多年不过时，只能买更好的产品。

改善，并不是单纯的面积改善，是品质、地段、品牌等全方位的升级，并不要为了捡漏而捡漏，现在的产品，你可以随便看几个新房感受一下，完全就是越级改善，房子在进步，我们也要跟着时代进步，整合自己的资产。

如果你要买二手房，我个人判断还没到最低水位，还有10-15%的下降空间，今年年底肯定还会再降一波，到明年上半年可能会止损，到明年下半年买二手房可能还来得及，现在二手房存量高达50万套，几乎是碾压式逃跑，踩踏式抛盘，到明年上半年还会横盘，既然横盘，那还不如等到年底再出手，毕竟早买早亏利息。

给你简单价值排个序：

新房、带学区、单价3w元/㎡以内首选；

新房、不带学区、3w元/㎡以内次选；

新房、带学区、单价3.5w元/㎡以内的第三；

地段来看

汉口内环滨江＞武广商圈附近＞二环内核心区（解放公园、香港路、二七滨江）

具体哪里适合你，可以根据自己的需求看过一轮之后再与你细谈。

Q&A |肆

学区大概率会被稀释

提问：徐sir，跟你咨询一下。为了小孩上学，我们现在考虑买个二手房，我最近大致做了三个方案

第一，南湖中学学区，只考虑水域天际，其他太老

第二，武汉初级中学学区，那就是百瑞景了

第三，粮道街，基本就是金地、华润和锦江了

请您帮我分析一下，七年后，这三个方案的二手房脱手的难易程度，谢谢

回答：坦白说，你可以看看前面的问答，对我来说，学区房已经不是很重要的买房因素，未来上学机会肯定会越来越多，肯定不是非必要考虑因素。

如果你要看7年后二手房脱手程度的话，肯定是要看武汉房产趋势和品质， 7年后学区可能已经不是房产价值的决定性因素了。

所以，你若要从好转手的角度，考虑新房更好，毕竟当房产金属属性慢慢褪去，新房才区域价格的天花板，享有绝对的定价权，二手房都是看新房的脸色的，随着新房的价格而上下浮动的。

如果你买10年以上的二手房，再过7年房产年限接近20年，已然沦为“垃圾资产”了，就更别提脱手。

因此，你现在看的房子，都不属于我理想的标的。

南湖水域天际，早年价格比较猛，但是近期价格开始下滑了。

一个朋友买了水域天际42㎡的房子，最高峰时候可以卖到4.9w元/㎡，现在只能卖3.5w元/㎡。如果学区价值被稀释，面对周边1.8w-2.5w元/㎡之间的二手房，水域天际不过是新一点，品质好一点，贵2000元/㎡差不多了。

但是你看看近几年出生人口，学区稀释大概率会发生，一旦发生，它应该是跌的最快的一个；

百瑞景在中南区域，如果可以接受3w的价格，在武昌核心区选择余地太大了：

首选武昌核心区最好的位置，在内环滨江，国铁城投国樾滨江（带学区）、武汉长江中心（带学区）、城投融创武汉印、联发悦榕华等都还不错；

再可以看看中北沙湖板块，属于武昌第二核心地段，建发朗玥也还不错

这种具备城市IP，有稀缺江湖资源的房子，当然更好脱手。

至于金地、华润和锦江，属于武昌滨江老豪宅区，尴尬点在于早年集中火力做这个板块，结果发现中心转移，转到武汉长江中心了，导致板块的价格几乎10年没变化。

更尴尬的一点的是，一边是武汉长江中心，一边是武汉长江天地，导致这几个项目所属的板块成为“两不靠”的插花地带。

因此，我感觉三个都不是最佳选择。

如果你打定了就自住+上学的话，三个板块脱手情况：

金地、华润和锦江＞百瑞景＞南湖水域天际

因为我一直判断，学区未来肯定是会被稀释，最终房产的价值，脱手取决于地段、品质、圈层。

Q&A |伍

现在买房就是捡笋

提问：徐sir，我在徐东有两套房：

一套100㎡左右，自住，全款，房龄10年以上，还建房有证；

一套63㎡小户型，房龄5年，公积金贷款，目前在出租，租金大概2000元/月；

手上在大智路有个商铺，买了蛮早了，超过10年了，120㎡，一个月可以租到1万5，也没有房贷；

手上还有100个现金，我们家庭收入30个，我在中北路上班，老婆在青山，孩子在外地上大学，暂时可以不考虑。

由于还建房居住环境太差，拥挤、而且停车位太少，想卖掉一套房，买一套品质好点的自住房。

我现在的问题：

1、我是卖掉小户型，还是两套都卖掉买一套？如果都卖掉，我买新房，我住哪里？近期，看了一下武汉润府、中建壹品汉芯公馆觉得不错，看徐sir有没有什么好的建议？

2、商铺租金一般，是留还是卖？麻烦徐sir帮我解答一下，感谢。

回答：看了一下，你的负债率还是蛮低的，基本上都是全款，就有一套小户型用的公积金贷款，杠杆率比较低，家庭抗风险能力比较强。

你的三套房子，我可以逐个给你分析：

徐东还建房，那肯定是直接出掉的，看过我问答的都知道，房龄超过10年的我都不建议长持，更何况你这还是质量垫底的还建房，那更是趁现在，亏本也要出掉。

你有空可以看一下我其他的问答，我曾经说过多次，现在武汉已经迎来了品质时代，未来房产价值主要是看地段、产品的品质、物业。你这套还建房除了占了地段，所有的都不太沾边，而且徐东还建房也比较多，趁现在是换房的好时机，直接出掉，亏点钱也出掉；

63㎡的小户型，要看你现在的需求，因为租金回报率比较高，应该是大于3%的，是可以长持的。

但是说实话，我个人建议你也同时出掉，63㎡这个产品，虽然好租，但是后期不怎么好转手，不属于主流产品，未来主流产品肯定是100㎡起的三房，你这个63㎡的不是一房，就是两房，还不如直接都卖了，买一套好的。

至于你这个商铺，我倒是建议可以留一下。

一方面，现在还买商铺的不太多，新房的商铺也有蛮多打骨折都卖不出去；

另一方面，地段还不错，120㎡，估计现在也就卖个210w的样子，但是租金有1.5w一个月，18w一年，回报率8.5%，已经相当优秀了，完全可以长持，继续补充现金流。

如果你卖掉徐东两套房，手上应该有个100+w吧，再加上手里的100w，预算买个3、400w肯定不是问题。

现在3、400w的房子选择还是蛮多的，至于你说的武汉润府、中建壹品汉芯公馆，都算好楼盘，我之前也推荐给别人买过，但是你不是都在武昌上班吗？完全没有必要买在汉口。最近武昌内环也有好多项目出来，都是可以看看的。

比如国铁城投国樾滨江可以看江，还有少量143㎡的，联发悦榕华，也有133㎡的，城投融创武汉印据说也要改小面积，也有130、140㎡的产品，或者城投禧园，据说还有小高层产品，都还不错。

如果你住习惯了徐东，你可以留意一下联发悦榕华，133㎡的还是22层的产品，得房率也比较高，也没有超高层那么压抑，离你现在住的地方应该也不算太远，就算原地改善，而且产品更好。

现在真的是买房的好时机，武汉房价现在是价跌量涨！

武汉楼市10月份的新房成交量能达到12000多套，大幅度的超过9月份的成交量，靠的就是武汉新房各种不计成本的降价卖房换来的。

现在买房就相当于捡笋！

武汉楼市现在已经出现了部分楼盘，房价都快卖不过当时买地的楼面价了，也就是传说中的面包卖的比面粉还贵了，而现在武汉楼市的那些二手房房东，看到武汉新房房价跌成这样，他们也没办法，只有跟着降价了。

所以，像联发悦榕华这样的新盘入市，价格肯定还是有惊喜的，可以期待一下。

至于你说的住哪里的问题，你完全可以跟买家商量嘛，比如你说你可以现在卖给你，但是我晚点交房，现在你可以反租给我，我每个月付给你租金，直到交房为止，或者，你直接在徐东租房子住，问题还是比较好解决的。

如果要看武昌内环的房子，我给你排个序：

联发悦榕华＞国樾滨江＞武汉印＞城投禧园

具体问题，也可以你看过房之后再来交流。

——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——

最后，徐sir也想再说一点：除了老破小，最可怜的是近几年大量品质很差的刚需房，基本上未来置换的链条更难为继了，因为刚需接盘侠少了。保障房的供应加大。本质上既是加大刚需房源供应，又是减少刚需接盘客户的行为。

如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：

.end.

MORE