徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

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Q&A |壹

分化才是楼市现状

提问：徐sir，我看现在很多城市房价都回到了5年前价格，想抓一波楼市反弹，我看了好多大V分析，60%大部分人唱空，30%小部分人保持中立，说看不懂，10%极少部分人说：机会很大。到底今年有没有机会抄底？

回答：其实我已经说过很多遍了，房地产早已来到了下半场，牌桌变了，规则肯定也变了。你比较熟悉的过去的房价上涨的逻辑，肯定行不通了。

过去属于行业普涨时代，你只要踩中某2-3个点，就可以涨一波，现在可能是需要集齐核心资产所有的元素，要求更加严苛，才会跑赢大盘。

极度分化，说的就是现在的市场行情。

通过近期的观察与总结，徐sir个人认为，未来房价将由以下几个因素决定：

1，收入影响房价

可惜收入现在不稳定，各行各业都要被取代，有可能取代你的不是你的行业，也许是别的行业，比如小米做手机，突然做小家电，做汽车；

2，人口净流入

一个城市的人口净流入也开始集中化，不会流向各大板块，只会羊群效应，集中到某个点去，形成城市人口分化，人才分化；

3，新区板块的机会

这是要投钱的，要企业真实入驻，增加就业机会，引进人才，增长区域gdp，不是光画饼，说签约多少多少，一搞投资1000亿，结果分20年投入，还有一些投第一期，停3年再第二期，这都是不确定因素；

4，买房人口出生率骤降，年龄，结构的改变

00后成了买房主力，但是00后不关注地产，家里人人都有房子，哪怕3、4线城市也有，年轻人不希望压力太大，国家想让00后当房奴，不可能，所以房子停留在8090买的时候，改善才是大势所趋，刚需没人买的时候，郊区填不满，配套也没办法同步形成，有人才有消费，没人再好的商业，配套，也是虚设。

5，货币超发，夜壶效应

钱流不进地产，也没用，最后都在降负债，疯狂还钱，对后市信心不足，这是需要几年的恢复，经济不可能说好，马上就好，不现实，任何行业都要符合经济规律，才是一个正常的运行轨迹；

6，存量房市场，供需关系的改变

这个也是基于都是核心区高品质楼盘之间的竞争，绝对不是老破小老破大的存量房价博弈，哪怕内环有些垃圾盘，还是会持续下跌，5年内，次新房，品质，物业，圈层好的，一定还有强势的上涨空间。

综上所述，今年是有机会抄底的，但不是所有的区域、所有的楼盘都值得抄，要按照以上6个因素，严格筛选符合以上6点，选定核心区域的核心产品，如果还有疑问，欢迎我们私下再来交流。

Q&A |贰

买房不要舍近求远

提问：徐sir，我目前在佛祖岭上班，我老公在徐东上班，孩子已经读高中了，可以不考虑学区房，想买个3房，居住环境一定要好，所以老公看中了汉阳四新。现在自己住的房子是个2房，大概80多平，手上有100多万现金，不想贷款压力太大，建议我应该怎么买？

回答：如果只是看居住环境，汉阳四新确实是不错，但是看你在光谷上班，你老公在徐东上班，买房肯定是就近原则，但是挑了一个比较远的地方，确实不算合适。

毕竟，武汉素有“百湖之市”的美名，很多地方环境都还不错。

在徐sir看来，要么选光谷，要么选徐东都可以，没有必要选四新，而且手上100多万，是可以够到200-300万房子的，选择还是很多的，实在没有必要去四新，而且目前四新出行是有硬伤的，虽然去汉口、武昌都很方便，但目前四新已经沦为睡城，去汉口、武昌都比较堵车，牺牲了很多通勤时间。

即便是从城市投入来看，四新的地铁覆盖率是远低于后湖、白沙洲、光谷中心城的。

因此，我不建议你舍近求远选四新。

或者，你也可以把目前自住80平的房子卖掉，跟手上100多个现金一起选择光谷中心城、徐东，都还不错，主要看你自己的需求。

自住＞TZ：徐东＞光谷中心城

TZ＞自住：光谷中心城＞徐东

因为徐东配套已经是成熟配套了，居住更舒适，像是融侨翠隐滨江，朗诗熙华府、保利城、钢旅蓝郡都还不错，离滨江也不会很远，再加上还有阿里，劲酒，国铁总部经济，未来潜力还是有的，但是只有新房还有机会，二手房我就不建议去看了，空间有限。

光谷中心城地域性更高，如果选光谷中心城，只要是核心区，二手房也能同等享受红利。

所以，如果你更关注资产成长性，光谷中心城会更优，像是洺悦天玺，翡丽天玺，领峯都还不错，买130-140㎡的产品；元庐品质更高，价格也是板块内天花板，如果资金充裕，看看元庐，一定不会失望。

如果光谷中心城也没有合适的，可以再看看花山，毕竟花山的环境也是相当不错，只是未来空间肯定没有光谷中心城那么大。

以上，这就是我给你的建议，可以按照自己的需求，把以上几个板块都看一遍，然后我们再来交流。

Q&A |叁

买错房子莫留念

提问：徐Sir，想请教您，之前买房没有怎么关注楼市，后面一直在A8群里学习了很多，也受益了很多，知道之前买了2个房子买的不是很成功，现在问题如下：本人公司在光谷智慧园（靠近地铁2号线 联发科旁边）金融港这代，公司租房，员工35人，下一步考虑公司购买写字楼，位置未定，定位东湖高新。

私人房产：

江夏庙山雅居乐买了2套

1套135方的复式 总计203万（精装修）计划下个月，4月底收楼

同一小区别墅购买了联排边户165方（450万）毛坯

别墅于2020年11月已拿房产证，暂未打算装修（不确定是不是住那边）

现问题是：

小孩3岁半，今年已上幼儿园，2胎5月出生，我一直感觉庙山雅居乐位置偏僻，商圈不方便 ，在那边上小学估计只能私立学校，公立条件比较差。

房子优点：复式高层（自然环境特别好，一线湖景房，每个房间都能看湖）

现在我不知道该怎么办，有想过吧这套复式卖了，（联排留着后面看）在置换个其他地方，给孩子上学，又考虑商圈生活，所以去看了九台2手，价格偏高，目前也没有合适的。

目前我是在公司附近租房，个人不介意租房还是住自己的，目前租房环境都挺好，现在我的想法：是不是直接收楼就把复式挂出去，有条件就卖了，还是说先住进去，（最快也是8月搬过去 小孩在租房地方读幼儿园）。

1、卖高层腾出一个房票，置换到其他地方。

2、孩子到底读公立还是私立

3、高层要不要先住（装修买家具什么的预计20-25万）后面在慢慢卖。

请徐sir给我一个尽量完美的解决方案，感谢

回答：公司买写字楼其实都好说，光谷区域好的写字楼都还挺好的，目前价格也不算贵，现阶段可以多看看，等有合适了再下手，不用很着急，毕竟现在商办市场供大于求，慢慢挑，总会看到合适的。

雅居乐的项目并不是楼盘不好，但是不是很适合你，毕竟你的工作半径都不在附近，而且明显能有更多的资金够上更好的标的物。

庙山在光谷属于价值链底端，配套兑现缓慢，还没有地铁，区位价值还不如左岭。

因此，我建议卖掉直接卖掉高层复式，就不用再装修折腾了，去光谷核心区买一套房，商业、教育一步到位。

至于别墅产品，其实目前只有少量有稀缺资源的城市别墅才有价值，庙山的别墅不算核心区，价值有限，长线来看，其实未来孩子大了，留着自住也不错。

卖掉之后，手上应该有300-400万，可以够到500-600万的房子，考虑到你有两个小孩，目前可以看看140+㎡的产品，先看新房，看不上新房再看看二手房

区域排序：

关山大道＞金融港＞光谷中心城

目前关山大道在售新房，只有3个

中建大公馆：对口光谷十小，目前还有不确定因素

旭辉千山凌云：学区一般，品质比较高，装修标准是关山大道最高标准

中建大公馆＞旭辉千山凌云

如果都感觉不合适，可以看看二手房，保利时代、光谷新世界、泛悦城、琨瑜府等都可以。

至于小孩读公立还是私立，这个取决于师资力量，如果你想走的国内应试教育，那肯定是公立为主，如果你以素质教育为主，未来想出国的话，肯定是私立为主。

金融港目前二手房都还不错，实在前面的都觉得不合适，你可以直接买光谷中心城，翡丽天玺、洺悦天玺、光谷创新天地等都还不错。

光谷中心城已经开始进入兑现期，现在买房大概2年后交房，交房后配套肯定更完善，我个人还是很看好光谷中心城的，未来肯定会超过关山大道。

自住＞TZ 选关山大道、金融港

TZ＞自住 选光谷中心城

Q&A |肆

核心资产是王道

提问：徐Sir，我是您粉丝，我预算150万左右，纯TZ，想买到您说的那个5%，请问您有什么好的建议？

回答：事实上，目前武汉刚需购房总价都在150万左右，这也从侧面表明了武汉购买力不算强。

其实我们可以看一下上一轮的趋势，从普涨到分化，甚至在上一轮，也有一些板块，诸如汉阳、硚口涨幅较小，到如今现在分化加剧，反而在下跌。

武汉楼市分水岭在2018年，房价分化时代也是在这一年开始的，从此以后，有些房子只有居住价值，基本没有金融属性。一旦买错，不仅亏利息，可能本金也要亏掉。

这两年徐sir说的比较多的是回归核心资产，核心区域+优质产品，毕竟现在很多人都不缺房子，而是缺少优质的产品。

如果有150万，买核心区，可以选光谷中心城90㎡左右的二手房产品，多看看，应该是可以捡漏。

徐sir一直看好光谷中心城，对标的是杭州未来科技城之类，潜力会更高，如果看不到合适的二手房，也可以适当看看光谷中心城南区新房。

或者你也可以再看看后湖、白沙洲，一些小户型新房以及次新都还不错。这两个板块都是汉口、武昌优质板块，临二七滨江、武昌湾等TOP板块，会率先享受城市的红利，因此未来空间较大，是可以入的，武昌核心区相比汉口会率先迈入存量房时代，因此白沙洲价值会优于后湖。

因此，个人认为：光谷中心城＞白沙洲＞后湖

Q&A |伍

贷款年限是个伪命题

提问：徐Sir，我跟我对象，也都是大学同学，我们因为读研了，20年才毕业，现在在济南。济南现在改善房产涨价非常厉害，还一房难求。我们要是买贵一点的房子（对我们来说贵），300万出头，算是核心区边缘的偏改善盘吧，首付拿了以后就没钱了，30年月供也占了我俩收入的近一半，压力其实还是很大的，你觉得有必要买吗？还是买刚需盘？

另外我看25年房贷比30年房贷能节省利息近30w，月供也就是差1000元，您觉得选哪种会合适一点？

回答：个人认为山东买房，更偏向于青岛，感觉各方面综合素质优于济南。济南离北京比较近，可能会被北京虹吸，相比较而言，青岛的优势更为明显。但是如果你已经下定决心在济南买房，我们也尊重你的选择。

目前楼市已经是改善的天下，相比刚需产品，改善产品的生命周期更长一些，现在人口逐年下降，未来能拥有净流入人口城市的相对较少，因此，刚需已经不是楼市的主流，未来的主流肯定是改善。

因此，我的建议，尽量买改善盘，核心地段、实力品牌、园林、立面、物业等各方面都比刚需项目好很多，压力可能只是大一点点，但是一步到位，避免以后再折腾，或者说少折腾。

具体贷款是25年还是30年，大部分都没有想清楚，不论是25年还是30年贷款，前5年大多数都是还的利息，越往后走，利息会越来越少。

事实上，房贷是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱。一方面随着年限的增长，你买的房子也在增值，以及货币的贬值，你会发现，钱越来越不值钱。比如10前年，5000贷款，大家都感觉很高，可你看看现在，你还感觉高吗？但是无论25年还是30年，前5年都是还的利息，对你来说本金可能相差不大，在相差不大的情况下，我建议你贷款30年。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

如果对回答还有疑问，可以后台私信徐sir

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