以案释法
物业服务合同纠纷
城市生活中，几乎每家每户都会与物业服务人打交道，发生分歧、争议或者矛盾、纠纷在所难免。《民法典》回应现实需要，总结立法、执法、司法实践经验，针对物业服务领域的重大、普遍问题，把物业服务合同作为典型合同，并设立专章进行更加全面、具体的规定。
当发生物业服务纠纷时
业主有何权利义务？
物业服务企业又有何权利义务？
一起来看看
以下物业服务合同纠纷案例
了解有关物业服务合同的法律知识吧
案例一
物业服务企业侵占小区公共收益
业主能否请求退还
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案情简介
某物业服务公司与某小区业委会签订了物业服务合同，委托物业服务公司提供物业服务管理，并约定了小区公共收益的使用与分配原则，同时约定物业服务公司需要每半年一次向全体业主公布维修资金和公共收益收支情况。
物业服务合同到期后
业委会认为
物业服务公司在提供服务期间，经营管理不透明，侵占了小区的维修资金和公共收益等资金，由此诉至法院，要求物业服务公司返还公共收益及利息等。
物业服务公司认为
01.双方已口头约定沿用前物业公司实际分成比例，全体业主或者业委会均未提出异议，该分配方式延续长达7年之久，应视为双方当事人达成的合意进而形成事实合同。
02.其提供的日常公共维修支出了人工费用，以及为停车场等专业项目招录人员的费用，均体现了满足广大业主所需的公共性质，该部分费用应纳入“人工成本”，故在收支情况中予以列支。业委会并无充分证据证明物业服务所支出的各项成本应予返还。
双方争议焦点为
在物业服务公司出具的支出明细报告中
“人工成本”是否属于重复列支？
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裁判结果
法院审理认为
物业服务企业按照合同提供服务，业主支付相应的对价，其中包括人工成本。因此，物业服务企业如果不能证明是其他额外必要的人工支出，不应该再从小区的公共收益中扣除人工成本，否则属于重复列支，损害了业主的利益。
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典型意义
民法典明确规定，利用小区业主共有部分产生的收益归全体业主所有。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多小区的公共收益系由物业服务企业收取及管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。
通过本案也提示物业服务企业，在依法提供物业服务的同时，还应当及时公布小区经营收入、管理费用、使用支出等情况，并将该项收入在扣除必要成本后，依法依约分配各相关业主。
民法典条文指引
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
案例二
业主对物业服务质量不满
能否拒绝交纳物业服务费
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案情简介
某物业服务公司已为某小区提供物业服务10余年，但近年来由于物业服务成本的提高等原因，物业服务水平具有明显下降趋势，并且存在侵占小区共用部位、侵害业主公共利益、卫生状况差、车辆管理混乱、保洁人员随意使用业主家卫生间以及保安人员值班睡觉等问题，引起了小区业主的不满，从而拒绝交纳物业服务费，导致业主被物业服务企业诉至法院。
业主认为
物业服务公司提供的服务并未到达合同约定的标准，存在严重过错。
物业服务公司认为
其已经提供了符合物业服务合同约定标准的服务，业主不交纳物业服务费于法无据。
双方争议焦点为
物业服务企业的服务质量
是否符合合同约定？
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裁判结果
法院审理认为
双方签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。物业服务企业为小区提供物业服务，业主已经接受了物业服务，则应当依约支付服务费。但根据业主提交的证据，该物业服务企业确实未达到合同约定的服务质量标准，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定，物业服务企业瑕疵履行的，业主有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。
法院综合物业服务公司履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度等因素，酌定业主按照合同约定标准的90%支付物业服务费。
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典型意义
物业服务合同是民法典新增的典型合同，物业服务公司应当严格按照合同约定，提供物业服务。业主作为物业服务合同的相对人在享受物业服务的同时，负有按时支付物业服务费的义务。只有物业服务企业存在不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形时，才可以作为拒交物业服务费的抗辩理由。
若业主认为物业服务不达标时，建议先行以协商的方式同物业服务企业积极沟通，或就服务质量问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业进行协调。若无法达成一致意见，业主大会有权依程序解聘和重新选聘物业服务企业。
同时，物业服务企业应当及时处理业主反映的问题，不断提升整体服务水平，创建优质物业服务环境，共同营造和谐的社区环境。
民法典条文指引
《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
案例三
高空、坠物抛物
谁来担责
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案情简介
2020年9月，厦门某高层住宅28楼一位业主家的阳台玻璃突然发生爆裂，一些玻璃碎片掉落到楼下，造成楼下两家邻居的窗户以及两位住户的车辆造成不同程度的损坏，四名受损住户认为28楼业主应该赔偿车辆、窗户的维修费、交通费等费用，但是28楼的业主拒绝赔偿。其后，受损业主诉至法院。
受损住户认为
物业服务企业没有及时提醒业主们定期做好玻璃窗的维保工作，没有尽到应有的安全管理职责，物业服务企业应该与28楼业主共同承当赔偿责任。
被告业主认为
车辆与窗户受损是玻璃爆裂造成的，并不是业主故意抛掷物品导致的，被告业主没有过错，不需要承担赔偿责任。
物业服务企业认为
28楼业主家阳台不是物业共有部分，属于业主个人所有，物业服务企业无法提前预知和采取保护措施，业主家的玻璃发生爆裂属于意外事件。玻璃发生爆裂后，其已经第一时间在楼内开展排查、善后等工作，故已经尽到安全管理义务。
物业服务企业亦主张无需承担赔偿责任。
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裁判结果
法院审理认为
高空坠物事件严重危及公民的生命和财产安全，本案中四户业主的损失是由于楼上住房阳台的玻璃破碎后坠落所致，在没有提供证据证明自己没有过错的情况下，作为建筑物的所有人与使用人，应当承担赔偿责任。
根据相关规定，物业服务企业对玻璃幕墙负有一定的安全维护责任，物业服务企业在无证据证明其已采取有效安全措施的情况下，作为建筑物的管理人，也应当承担赔偿责任。
法院酌定双方责任比例分别为80%和20%。依据业主的实际损失，判决支付相应的金额。
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典型意义
高空抛物、坠物是近年来社会中的热点话题，成为名副其实的“悬在城市上空的痛”。不仅严重危害公共安全，亦侵害人民群众生命财产安全等合法权益。
民法典侵权责任编明确禁止从建筑物中抛掷物品，并进一步完善了高空抛物、坠物的治理规则,明确了管理人有安全保障义务。
在实践中，物业服务企业可采取必要的措施防止高空抛物、坠物事件的发生，例如：开展宣传提示，定期巡查发现隐患，安装防护装置等。事后，如果发生抛物、坠物事件的，也应当协助有关机关或受害人查找责任人。
民法典条文指引
《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
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