徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A |壹
提问：老师您好，湖北人在上海打拼，目前存下100w，父母可资助50w，目前月薪加起来3w，回汉可能降到2w。打算明年结婚回武汉落户买房。两人都是互联网行业，必须买光谷。想问下老师，光谷核心区是否2w以上也要咬牙买下？是否考虑二手？恳请推荐。两三年内没有生育打算，不考虑学区。
回答：首先，还是欢迎我们的湖北老乡回武汉买房，在上海打拼不容易，动辄6w的房价，对很多沪漂太不友好了。因此，徐sir一直认为，如果没有非留不可理由，回武汉这样潜力大的新一线城市，也是不错的选择。
至于置业的问题，既然你已选择光谷，我在这里也不多加赘述，我建议你重点关注两个板块，关山大道和光谷中心城，这是第一梯队。
光谷中心城，顾名思义就是光谷的中心，规划很超前，是东湖高新重点打造的区域，环境、配套均一流，爆发力很强，徐sir认为5-8年后，光谷中心城肯定会超过关山大道，目前还有个别均价不到2w的正核心项目可以捡漏，可以抓紧关注一下。
关山大道，相对而言价格会贵一点，普遍价格在2w+，相对而言配套成熟一点，近几年得益于光谷中心城的崛起，房价一直很坚挺，未来还是有空间的，个人预测未来5年到3w5-4w应该没问题，主要看你个人的想法，各有各的优势。
如果你暂时不回来住，想交房租出去回点血，关山大道的租金还是会略高一些，可租到4k、5k一月，租金可以还点月供。
第二梯队，花山、光谷南
当然这样也需要根据你自身的需求来决定，如果你首套房不希望压力太大，买花山也不错；如果你想交通、配套成熟、价格不太高，可以考虑光谷南。
第三梯队，左岭、葛店等光谷东区域
这些区域目前成熟度不算高，价格比较低，比较适合长线的资产配置，享受光谷东扩的红利。
目前你有150w，资金充足，徐sir的建议优先光谷中心城买两套，一套自住，一套资产配置，出租或者让父母住都还不错。
光谷中心城的新房，绿地光谷星河绘，中建·星光城、光谷创新天地、光谷南山府、光谷正荣府、新希望锦粼九里等都还不错，都可以去看看。
二手房优先推荐中建光谷之星、光谷188国际社区、国采光立方这种满2年的次新房，如果着急住也可以去看看。
关山大道话，目前新房不多，中建大公馆、正荣紫阙台、旭辉千山凌云目前都算比较优质的项目，各方面都还不错。二手房相对贵一点，建议你看看光谷新世界、保利时代、琨御府、泛悦城。
Q&A |贰
武昌滨江潜力大
提问：你好，我在武昌老城区司门口有两套房，家有两娃，现在想卖一套91的小房子后换一套改善型的四室两厅，想问下是买望江府3号楼靠近五金堤的140平，还是到积玉桥滨江商务区买一套次新房（房龄2-5年）？
回答：了解徐sir的都知道，一般市中心的老破小、老破大，我都建议出掉。因为10年以上老社区房子，空间有限，还不一定能跑过大盘，属于区域中拖后腿的产品，如果手上资金不够，肯定要卖的，如果可以的话，建议两套都换掉，换新房。
目前你居住的地方不错，属于武昌核心，临江片未来潜力很大，毕竟武船的搬迁改造将令区域迎来新的发展契机，届时与目前武昌滨江商务区打通，形成城市新封面，潜力无限。
融创望江府目前尚处于发展的前夜，因此性价比较高，未来暴击还需要等待，而积玉桥相对来说成熟一些，各有各的好，如果资金允许，可以看看武昌滨江商务区、中北路等区域房子，潜力相对大一些。
积玉桥是成熟近十年的板块，新房不多，我建议你看看次新房，金都汉宫、华润凤凰城、金地国际花园，锦江国际都还不错，新房的话，金融街·融御滨江，融创望江府都不错。
如果你可以接受武昌其他的核心区域，融创壹号院、万达御湖汉印这种级别的豪宅可能价格有点贵，卖两套才能换一套。
此外，复地东湖国际、华侨城，金沙泊岸、福星惠誉水岸星城、月亮湾壹号、绿地海珀滨江、龙湖清能新项目等，其中有新房有二手，具体的可以根据自己情况决定。
Q&A |叁
双学区房才是硬通货
提问：徐Sir，本人目前居住东西湖三店，家有小朋友，计划够买2套学区房，一套有贷款，月供不多，子弹60（不多），二套房主要需求是学区，再者资产配置。近期在看华润二十四城，鉴于二十四城对口学区是合作办校，有些犹豫，了解到分校形式>合作办校>挂牌，有没有好的学区推荐？新城桃李郡怎么样？
回答：住东西湖的朋友，这两年应该感觉很幸福，毕竟新房项目多，全国TOP30房企都入驻了，产品力都还不错，有精装标准高的，有园林好的，还有自带大型配套的……价格也从1w2到1w8不等，选择多很多。
就东西湖板块而言，整体教育资源相对较弱，因此目前很多项目都在往教育配套上面做文章，比如武汉英赫当代城MOMΛ签了育才，华润二十四城签了长春街小学和七一中学……为区域导入很多优质教育资源。
开发企业这样做的目的其实是坚定信心，毕竟学区房才是硬通货。同一区域，学区房价格一直坚挺。
但学区与学区之间还是有些微差距，普遍认知双学区＞单学区，武汉几个数得上来的天花板，基本上都是顶级双学区的配置，像是汉口的武汉天地、武昌的帝斯曼都是双学区的配置。
因此，如果从资产配置的角度，我建议选双学区的华润二十四城。
至于你担心的师资力量来说，可以进一步再了解一下，而这个也不是决定因素，如果圈层纯粹，自身的生源厉害，也有可能助推学校的排名，也能吸引更多更优质教师，也不是不可能，具体看你自身的需求，稳妥一点，新城桃李郡也可以。
徐sir个人还是比较倾向于华润二十四城，毕竟是大央企，兑现能力会强很多。
只能说教育是见仁见智，适合自己的才是最好的。
Q&A |肆
大盘区域最省心
提问：徐Sir，本人目前一家人居住在南湖保利心语。家有小朋友，计划够买1套学区房，老婆在汉阳上班，想买到汉阳那边的学区房，我们看中了远洋东方境世界观。这个楼盘想自住兼投资。不知道空间大不大。
老婆在东西湖婚前还有一套沿海赛洛城90平的房子。手上婚前还有白沙洲的一套老房子靠近现在的今年快要通车的5号线地铁口。
有几种考虑。她把东西湖那一套房子过户给她爸妈。我卖南湖现在的房子接近200W。用2套的名义首付140-150W买远洋的房子。
另外的50W用我父母的名义买光谷东。但不知道光谷中心城的楼盘哪个性价比好些。怎么样配置让我的资产更优化。
回答：看了一下你目前名下资产情况，可以给你逐一分析：
1、南湖保利心语，南湖区域，一般我称之为大盘股，跟后湖、四新板块比较像，离核心区很近，居住氛围浓一些，南湖由于开发较早，目前配套已经完善，算是比较稳妥的选择，是武汉楼市中流砥柱，跟着大盘，坐享城市发展红利，如果你想资产配置更好，遇到合适价位可以出手；
2、东西湖沿海赛洛城，东西湖目前是武汉三镇货量较为充足的板块之一，目前新房市场竞争激烈，给二手房市场发挥的空间就更小了，肯定是建议出掉，而且沿海赛洛城应该是买得较早，会有一定的空间，趁现在全国大行情有转暖的趋势，尽快出掉。
3、白沙洲老房子，目前拆迁可能性不大，可以自己先评估一下，看能否能卖出好价格，如果不好卖等拆迁也行，但是徐sir多次强调老房子增值空间有限，不要长持。
所以你的方案，徐sir顶多给打70分，如果是徐sir会选择三套都卖掉，入一套远洋东方境世界观+光谷中心城，如果纯自住，入两套远洋东方境世界观也不错。
毕竟，远洋是目前内环罕见的双学区，双地铁，还自带IP级商业，目前2w5、2w6的价格性价比相当高。
如果你仅考虑学区房，不一定在汉阳，也可以看看中建大公馆、光谷新世界、保利时代、正荣紫阙台等也是差不多的价格，然后再加一个光谷中心城的房产，也不错。
目前光谷中心城性价比高的，买较小面积的，像绿地光谷星河绘、中建星光城、光谷南山府、新希望锦粼九里等都还不错。
给你的建议：
汉口/武昌学区房+光谷中心城＞汉阳学区房+光谷中心城＞一个小学买两套＞光谷学区房+光谷中心城
Q&A |伍
学区房才是硬通货
提问：徐sir好，我在东湖高新上班，老公在东西湖，房子在石牌岭。现在考虑弄个学区房，有三种考虑，一是买旁边的百瑞景，出租，石牌岭自住；第二是，买复地东湖，需要卖房买房，我上班更远了，我老公没多大变化，置换房产是否值当；第三是东湖高新买一套，以后上私立，现在很纠结，麻烦您答疑解惑，感谢。
回答：石牌岭属于武昌核心板块，如果住习惯该板块，就近置换龙湖天玺、百瑞景中央生活区都还不错，目前北上深学区房势头不错，还是建议买学区房。
因此，我的建议是：
方案一，光谷、东西湖各买一套学区房，光谷的话，关山大道正荣紫阙台、中建大公馆、保利时代等学区都还不错，或者东西湖的武汉华润24城、新城桃李郡都可以再看看；
方案二，可购买复地东湖国际、百瑞景、帝斯曼等武昌核心区域优质学区房，或者东西湖学区房一套，再配一套诸如绿地光谷星河绘、中建星光城等优质新房；
方案三，汉口、汉阳核心区学区房一套，再加上光谷中心城
个人建议，最优解是方案一，毕竟这一轮全国大行情表明，学区房才是硬通货。
Q&A |陆
最好资源配置 量力而行
提问：您好，目前手上有子弹250，我和老婆名下有4套，除自住一套，其他都是小户型，两套分别在武汉光谷自由城和南湖锦园，一套在佛山。买的有几年了涨得不多，现在想把房子进行更换升级下，让它更有潜力，去看了绿地星河绘和江岸区的福星惠誉星誉国际，也关注了中建星光城，哪个更有潜力？
回答：盘点了一下名下四套房，基本上都不算大品牌开发商头部产品，因此也不是区域的领跑红盘，都不算太好，建议出掉。
如果你觉得佛山的房产，没有长持的必要，可以考虑更好的地方，同等置换粤港澳大湾区的中山、东莞等区域，相对而言佛山房价已经稳定，未来暴击的几率较小。
至于绿地星河绘，中建星光城，还是福星惠誉星誉国际，这三个项目都还不错，我的建议，你的子弹250w，够了，这三个项目性价比都很高，均可以两两配置，选择90+㎡的户型，250万的资金买完还有剩余。
坦白说，你手上资金够，如果都出掉，完全可以够上更核心的资产。我的建议是可以内环滨江，核心区，诸如武汉天地、复地东湖国际、帝斯曼、福星惠誉月亮湾壹号等顶级学区房，剩余的钱再去看看光谷中心城，高性价比项目，或者看看武汉二十四城、地铁时代云上城等潜力学区房。
徐sir建议，最优解买四套房：内环滨江+核心区学区房+福星惠誉星誉国际+绿地光谷星河荟/中建星光城；
第二选择，买二套房：内环滨江/核心区学区房+光谷中心城/福星惠誉星誉国际。
Q&A |柒
大体量产城融合项目优先
提问：徐sir，近期在关注四新片区的新房，以改善为主，目前四新项目看遍了，实在是看花了眼，又不知道该怎么选择了！麻烦徐sir点拨一二
回答：事实上，徐sir也不止一次说过，武汉楼市已经进入下半场，强者恒强，分化加剧，不是所有的项目都能跑赢大盘。
所以，你会发现，价格不是问题，5w+的武汉天地日光，3w+的豪宅项目逢开盘必热销，很多远郊的项目价格回到三年前，而且这样的分化会越来越明显，甚至有些门对门的项目，也会因为些微差距，在二手房市场差价明显。
那么，如何判断高价值的项目？
徐sir在这里教你一招，看产业。
房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，而产业就是导入大量人口的关键所在。
武汉唯一跳脱环线价值的两个板块——光谷和沌口，用飞速的发展证明掌握了新兴产业，就是掌握优质的购买力，未来区域不容小觑。
而如果一个单盘，体量大到可以自带大型的产业，为区域输入源源不断的优质人口，那将成为区域的动力引擎，未来价格必然也是天花板。
因此，四新置业，徐sir首推产城融合百万方大盘——方岛金茂智慧科学城，尤其是这个项目住宅还没有开卖，产业已落地大半，完全不用担心是“闹眼子”。
去年12月26日，汉阳区政府召开“武汉方岛智慧科学城项目产业峰会暨产业合作签约仪式”，金茂现场一口气签下了中化现代农业有限公司、中化化肥控股有限公司、中国种子集团有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司、中化商务有限公司等13个企业。
另一方面，金茂本身就是做高端产品起家的，品质有保障。像是金茂王牌科技住宅，精装，小区的绿化率也很高，整体性价比还不错。
买房有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考
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