徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A |壹
武昌核心区买房
提问：徐sir你好，我目前名下房产情况：
1、2013年购买武昌汉飞又一城一套40平，有商贷30万，出租2300/月，带省重点小学学区，房证满两年。预计市场价值115万；
2、2017年买青山三环外绿地香树花城一套125平，有商贷60万，自住，房证未满两年，周边环境较差。预计市场价值200万（装修较好）；
3、2016年买花山亿达云山湖一套120平，在父母名下，有组合贷款60万。预计市场价170万（毛坯）；
4、男方父母自住友谊大道老社区柴林花园，两套房改成一套房，总面积176平，步梯房，没有证，预计2020年要统一办证；
5、男方父母2005年购买青山区一套门面房，面积195平米，租金15万/年，无贷款，市场价不确定；
6、男方父母持有5间待拆迁门面房，预计拆迁价格保底450万；
7、女方父母自住一套青山老小区步梯房，面积80平，市场价约120万；
二、目前状况及需求
1、男方在汉口建设大道取水楼工作，女方全职主妇，独生女两岁；
2、男方父母现住步梯房，想换一套电梯房，计划是直接搬到花山亿达云山湖居住。
3、女方父母现住步梯房，想换一套电梯房，计划如果绿地香树花城不卖，让女方父母搬这里来居住。
三、问题
1、男方年收入25万，现阶段每月还贷总金额约10000元，可以承受但如果超过这一额度，则还款压力较大；另前两笔贷款均为商贷，公积金贷款未使用；
2、由于现住绿地香树花城，如购买的改善房不是现房，则要搬两次家，还需要租房，比较麻烦，而如果不卖绿地的房子，手上没有多余的钱付首付，所以最好是卖房与买房（现房二手房）同时进行；
3、希望换一套120-140三房，最好是在地铁7号线沿线（最好是在中心城区），如果不带学区则武昌汉口无所谓，在不在7号线沿线也没关系。如果带高品质学区，则最好是在建设大道取水楼附近，方便男方上班；
4、双方父母改善需求不是紧急需求，可以晚一步进行。
回答：家庭拥有5套房，6间门面，净资产1kw以上，符合A8标准，这种级别的家庭房产投资，不应该是初级阶段，而且仅月供1w，我觉得完全没达到你的负债要求。
首先，老人2套步梯房铁定是要置换的。我说过很多次，不拆迁的步梯房是淘汰性产品，即使再核心的地段，价值也不会有很大的提升。毕竟住宅不停的在迭代升级，新的买房人对居住要求也在升级。步梯房老人爬不动，年轻人喜欢新小区，如果没有学区，只能租给刚来武汉不久的年轻人，他们租住也是临时过渡一下，成不了未来的主流。
卖了2套步梯房后，这样操作相对合理：
1，男方父母搬到花山去，会不会觉得离你们远了。如果不嫌远，花山养老不错，环境，绿化，安静等都适合居住。如果嫌弃远了，在你们即将买的小区，一次性买2套，和父母留足一碗汤的距离。
2，绿地香树花城目前自住，也可以让女方父母暂时搬过来一起住，同步开始购买你的改善房。要是买二手，看好你就可以搬家，要是买新房，也顶多和父母住2年左右，再搬出。
3，感觉你的房子大部分在青山到徐东这一带，我建议向徐东，武昌滨江，中北路，汉街核心区去买。因为这是武昌区最核心的位置，也符合你A8档次。这个核心大板块，新房不少，可以看看大华铂金、保利江锦、金科城、东湖城、保利城、华侨城、复地东湖国际、融创一号院、融桥天域、绿地金融城、佳兆业广场等；二手可以看看水岸星城、金沙泊岸、恒大首府、统建锦绣江南、金地自在城、安顺家园、东湖睿园等。以上新房楼盘也有很多二手，可以淘一下。建议选择5年左右次新房为主，物业，小区环境已经实际可以看到，所以选择面宽。
4，如果要选到男方上班处，取水楼附近的房子，都破3w➕，而且基本上以大平层为主，比如西北湖一号、越秀金融汇、中海万松九里、太子汉府、泛海国际、华润万象城均200平以上。如果你手头资金量够，我建议你可以直接入手大平层，一步到位的超级改善。关键是，首付也就200-300w，月供增加2-3w，以你的商铺流水，应该可以扛得住。如果要选择性价比高的，那就只能考虑新房，万科汉口传奇、中城悦城、时代新世界、兴华尚都国际、顶琇国际城、仁恒世纪公园、首地云梦台、福星华府等新房，取水楼附近的二手比较破旧，5年以上就基本上没什么看相，不建议购买。你已经有个省学区房了，你再买高品质学区房，只有武汉天地符合你，但是单价起步4.5w，一般人是扛不动的，建议你按照手上的子弹来分配自住房和投资房。
按你目前的家庭状况来说，我更建议就在武昌核心区买，老人可以照顾到，生活半径也在二环内，方便快捷，如果实在要去汉口，就直接上大平层。
Q&A |贰
提问：徐sir，你好
说哈情况，年收入基本80到100个
1 武昌水岸星城一套 98平米
2 龙湖光谷叠拼刚买一套，贷款
3 福星惠誉国际城一套父母名下
4，手上还有40几个
问题
a如再买投资，光谷东是否合适，建议哪些盘，龙湖的锦颂是否合适，还是其它地方区域建议？
b如果光谷东是买高层（面积建议多大），还是公寓合适。具体房票我可以想办法。
c 公寓和高层比，到底哪个合适？如果高层可以操作三成首付，公寓五成，到底如何抉择合适？
回答：年收入80-100个，如果在武汉，这个收入，实力在线。而且看你入的房产，都是武昌内环，福星惠誉早期作品，中规中矩，现在周边配套成熟，环境优美，二手3w左右，还可以再守几年。如果想增加负债，或者大改善一下，可以抛一套，换复地东湖国际、万达御湖世家、融创一号院、华侨城等。武昌核心区内环会一路领跑，可以把原来的老房子试着重新配置一下，也许有奇效。
刚入的光谷中心城龙湖叠墅，我觉得很不错，这个选择应该是为自住➕投资做的准备。如果还想买，只盯着光谷中心城的住宅，选择余地已经不多，新房无非就是龙湖、中粮、瑞安、碧桂园、中建、中城等；再就是一些商墅，力高、当代；再不行，还有一些二手，国采、中建光谷之星、联投驿园、光谷188国际社区、绿地光谷中心城、朗诗里程、北辰优➕、绿地理想城等。
光谷中心城也是有一类地段，二类地段的。一类：横向以光谷3路到6路为主，竖向以高新大道到高新二路半径3公里内圆心为中心城核心区域。跳出这个区域，则为二类，虽然感觉是二类，但是未来价值也非常大。
到底是买公寓，还是买住宅？
有房票的情况下，肯定是把住宅票做满，没房票直接上手公寓也是个不错的选择。光谷中心城的公寓不用担心，小米，华为等高管，或者光谷高新科技公司，世界500强企业的员工需求大的很。几十万人转移到中心城来，住宅根本不够用。光谷中心城目前还在吸纳新鲜力量，多给企业招人的一点时间，等过了这个投资风口，又没机会了，只能站岗。
一，住宅建议：面积100-130之间，3房2厅2卫为主，实在不行3房2厅1卫也可以接受。大面积的不好出手，叠墅的遗憾在于装修不便宜，卖出的时候不值钱。
单价基本上都在16000-19000，你可以自由选择。还有空间，未来5年住宅再涨50-80%问题不大。
二，公寓建议：
1，能5.4米的就买可以做2层的，给酒店也好，自己做双钥匙也行，多变空间。
2，4.5米的做2层略显尴尬，必须2套起买，然后做半挑空，设计的好，也比较有感觉，做办公，经营，都不错。
3，平层公寓看价格，我们一般是5.4是住宅单价的9折，4.5是8折，3米的7折，这个系数作为参考标准，但也要看公寓自身条件，租金水平，周边配套，交通，物业及开发商品牌等。
光谷中心城的公寓不少，有：中建光谷之星、绿地中心城、龙湖新一城、光谷H➕、光和创谷、光谷奥山世纪城、国采光立方、碧桂园云玺、中粮大悦城等十几个项目。如果不好好选一下，也会挑花眼，普遍单价在1.2-2w之间。
光谷中心城也是我重仓之地，先住宅，后公寓，没得错。
Q&A |叁
买新房看地段和配套
提问：徐sir，您好！
我大学毕业在吴家山附近上班，为了工作方便，因此想在东西湖买套房子自住。因为是首套房，所以还会考虑房子未来保值和升值的空间，便于以后能比较容易脱手。
请问徐sir，请问该区域我该怎么选呢？
回答：你的买房思路还是挺清晰的。东西湖这边的临空港开发区，作为武汉仅有的三个国家级功能区，也是湖北首个发展临空经济的国家级功能区，其潜力不言而喻。
目前，国家网安基地、京东方等大型项目均落户这里，产业催熟城市配套的效应会很快显现。
不仅如此，华为和中金数据落户金银湖以北，将建设占地20平方公里的中国数谷。根据规划，到2020年底，中国数谷的产值有望破千亿，在武汉形成东有“中国光谷”，西有“中国数谷”的新兴产业格局。
正因为有产业，所以这片区域目前也是新盘扎堆。而作为大学毕业生购房，我推荐你去看看奥山汉口澎湃城。
奥山汉口澎湃城位于三店西路与临空港大道交汇处，不远就是临空港新区管委会，周边配套已经很完善，有吴家山中小学、五环体育中心、协和医院东西湖院区等等。
周边交通也很方面，奥山汉口澎湃城最近的地铁站是6号线临空港大道站，距离项目约900米。此外，项目周边临空港大道、硚孝高速、机场高速，金山大道、东吴大道、东西湖大道、三店大道等四通八达。
最让年轻人期待就是项目自带的商业加持。奥山汉口澎湃城一共约39.7万方，有近20.9万方是商业规划，超过整个项目的一半！项目最为特色的就是冰雪主题商业综合体，冰场+雪场只是商业综合体一部分，其商业业态规划丰富，基本上算整个临空港的商业担当！
目前主推98-127㎡三房至四房，预计带装修出售，即将要开盘，建议你有空去看看。
Q&A |肆
户型要考虑周全
提问：徐sir，我是新武汉人，在白沙洲，我们夫妻两人已经有了一套房。最近家里计划要小宝宝，所以父母想要来武汉帮忙。因此，我们准备在周边再买一套四房，目前能拿出首付80w左右。近期也在白沙洲看了不少楼盘都做不了决定，看徐sir能不能帮忙推荐一下？
回答：这里有个小问题，我不知道你现在的房子在白沙洲哪个位置，但根据你提供的信息，我推荐你看下黄家湖军运村板块。目前这里是一个热点区域，附近有建发金茂玺悦、万科和五矿这三个品牌项目。我重点向你推荐建发金茂玺悦，首先是因为它的新中式风格，估计会很讨老人们喜欢；此外，项目中高层、小高层、联排别墅产品都有，整体定位刚需+改善，产品选择面更多。再者，你想购买四房户型，是一个正确的选择。目前建发金茂玺悦总价在145-153万，80w做首付差不多了。
军运会将在10月举行，周边配套设施肯定会迅速兑现，这点不用担心。此外，建发金茂玺悦127㎡的四房户型，是经典的四叶草户型，厨房、餐厅、客厅在一条线， 位于整个户型的正中间，四个房间位于四个挂角，私密性和舒适度都特别高。等孩子出生了，夫妻难免有时会和父母住在一起，这样的户型设计，也能尽量避免打扰老人们的休息。
Q&A |伍
洋房要看产品力
提问：您好！我是吴家山这边的，目前个人自住90多㎡的小三房。由于二胎及想接父母来身边照顾，所以想买一套大一点的房子，目前看中天赐金龙城的洋房，请问现在入手合适吗？
回答：二胎家庭，要提高生活品质，花园洋房既能提升生活品质，又能在三代同堂中找到平衡，是一个不错的选择。
天赐金龙城依然还是坐落在领空港经济区的核心地段。作为国家级经济开发区，这里的产业配套都比较前沿，比如网安基地、数据信息产业等，都是朝阳产业。目前周边配套比较齐全，随着人流量的加大，以及消费人群素质的提升，未来这些配套还会进行迭代，将有更多优质资源进驻，所以升值潜力比较足。
此外，总建面约100万方的天赐金龙城，花园洋房是项目亮点。首先层高3.1米的花园洋房，居住起来会比较舒适；其次，花园洋房是退台式洋房设计，基本每户都有露台（不算面积），尤其是顶楼的户型，露台面积超大。
项目主推建面约130-137平米高层洋房，以及建面约132-189平米花园洋房，户型近20个，选择比较多，看中了就可以入手。
Q&A |陆
合理利用杠杆
提问：请教，手里有一套300万的房子，我打算还清40万公积金贷款做抵押贷，能出来150-200万，另外手里还有30万。女朋友在光谷软件园工作，想买一套光谷自住5年左右，可以卖掉换终极置业的房子。
请问如何操作合理？
买一套2万多的，还是再用老妈的房票，一共买两套1万多的？
万分感谢！
回答：能加杠杆的都是能人，抵押出150-200个，再买1套还是2套，甚至3套，都是极好的。就好比母鸡生蛋一样，微商裂变一样，你有这个思维就已经比普通刚需购房者高了几个档次。
第一步，抵押必须做的。手持200w，只能做第二套，首付5成，你可以够到400w总价标的，但不能超过144平。推算单价为：2.8w左右，在关山大道，你几乎可以买的起任何房子。
新房：琨瑜府、泛悦城、中建大公馆、保利时代、正荣紫阙台、香榭丽舍、清江山水；
二手：保利花园、万科城花璟苑、长城坐标城、金地太阳城、关山春晓、中建康城、光谷新世界等。
第一种情况：如果你仅买一套，准备自住5年➕投资，最低标准也要挑选关山大道综合素质靠前的楼盘。新房、二手在一起选的话，第一梯队：光谷新世界、华润琨瑜府、保利时代、中建大公馆、泛悦城等；第二梯队：正荣紫阙台、万科城花璟苑、香榭丽舍、清江山水等。既要带学区，又要品质好、物业好、品牌大，就按我给你的顺序去选。
第二种情况：用老妈名字去买2套1w多的，这就是纯投资思维。当然1w多的盘，选的好，涨幅绝对比例会大于第一种情况，但是你的自住盘，就得暂时放一下了。毕竟1w多的盘，在光谷区域，要么光谷中心城，要么光谷南。中心城目前配套不齐全，要熬，未来潜力巨大，目前不适合居住，但想象空间大，投资属性强。光谷南目前生活相对成熟，环境优美，但后劲相比光谷东逊色一筹，不是东湖高新最重点的发展区域。而光谷南下，要么庙山太远，价格1.4左右，而金融港价也不低，基本上2w➕。如果这种数差，不如强行上关山大道，起码是光谷的宇宙第一大道，目前已有光谷新世界二手卖出了3.1w的高价。所以，买关山大道新房，还有更多想象空间。做个自住型、短中线投资相当适合，要玩中长线，就铁定是光谷中心城。
那么到底怎么买？
我给出的建议是：1，因为光谷中心城大部分都是刚需优先，你是二套资格，根本买不了小面积，所以只能用父母名字。3成首付去买光谷东，龙湖、中建、碧桂园、瑞安、中粮都可以，面积100-120平之间，单价基本上1.5-1.9，总价也在150-220w左右，即便装修不能贷款，首付60-90w也够。
2，剩下110-140w，按二套资格，最大能买到280w总价的标的。按关山大道目前均价2.4w来算，也就只能够到120平左右的，对于你的5年内自住房来说，我认为面积和功能是够的。
现在的情况：相当于你一套300w总市值的房产用抵押方式，多增加了2套，做出了1变3的效果，是我喜欢的方式。同时，你的负债同步达到了500w以上，月供应该在3w左右，也意味着你的流水和收入，必须在月入6w➕以上。
你还有一个问题，就是没有告诉我你的收入多少，压力是否大，希不希望不降低生活品质？
如果你的收入够高，能覆盖掉你的负债，我觉得完全OK。如果你觉得这样子做，压力太大，就只上一套关山大道120-140平的，先自住过渡一下，再买一套光谷中心城纯投资，这样的操作，未来5年，你身价将轻松过A8，相信我。
Q&A | 柒
整合资金重新分配
提问：徐sir您好！我在东莞工作，今年45岁以上，没办法落户武汉。现在是想听您的建议，以后计划在武汉买房，所以现在也不急买。家里老大才读高一，老二才读小学六年级。去年在阳逻买了一套，暂时还没交房，肯定不能交易，我想再买一套房，政策松动时在光谷附近或市二环至三环之间。
老家三四线城市有一套单门独院二间三层半，又不舍得卖，现在应该90一100万。那边房价5500一6000元，最想拋的是东莞厚街公寓，41平方酒店式公寓，是70年产权，但是占房票，面积太小，涨到2万也只那么多线，周边住宅万达2万多一平方，全厚街都在2万多一平方，唯独我公寓没有涨，可能有中介在中间打压原因。
公寓位置在厚街还是很好，万达与公寓只隔一条路，离地铁口800米左右，与希尔顿酒店共亨花园。希尔顿52层，我公寓30多层，公寓自带5层商场，现在希尔顿酒店已建好装修好，现在一直没开张，附近一百米有在建32层写字楼，还有一个公寓也准备建，位置绝对是可以，但是不见涨价。
公寓去年有成交量是16000元，今年天天中介打电话13000元，好像降了。现在也有中介在大量屯房，有的中介收的很低12000元，收了10几套。中介朋友说二三年后，应该25000一30000元，所以他们个人收了很多房。
想听听徐老师建议，帮我做个2-3年后的资产配置。非常感谢！
回答：你这两套房都在汉阳，这是我认为最后一步要选择的投资区域。钟家
一共三套房：一个阳逻，才买，还不能出手；一个3、4线城市老家私房；一个东莞70年产权小面积公寓。
如何做资产配置？要我做，这三套房2年之内都卖出最佳。把资金集中起来，重新整合。
一，阳逻：去年买的，估计6800-7200，现在万达和金茂已经把阳逻炒上了1w➕，这个价格略显尴尬，短期配套没有完善的情况下，再次强行拉升，阻力不小。阳逻目前不具备卖1.2w的条件，9k到1w阶段性合理，你如果是为了落户口，可以先保留，等交房落武汉，拥有武汉户口后，卖出，腾首套名额，直接一步到位置换市区房产。如果不卖，会影响你在市区第一套的首付比例，不超过144平，你得5成，所以建议出掉后，子弹多，建议先上2套市区，再去考虑郊区。
二，3、4线私房，如果带大面积土地，基地，还有山，水，果树等资源，就可以保留，等着政府改造，招商引资，到时候可以成为该地区小股东，只要经营的好，未来会有源源不断的收益，自己也不用再回老家工作，仅仅保留这个身份就可以。但如果仅仅只是一个私房，我建议赶紧出手。3、4、5线城市未来比较危险，年轻人都出外打工，城市要空心了，大部分都是老年人还留在老家，整栋整栋的私房卖不出去，没人要，像鬼屋似的。但如果有一些自然资源，湖景、山景，也许可以改出文旅地产项目，但这种也不是一定能火，风险也很大。如果你不是房子特别多的话，没必要赌，宁可直接卖了，哪怕拿着90-100w，也可以在武汉买个别墅，比如阳逻的合院，才首付100w，地铁也通了，江北快速线也通了，25分钟到武汉天地，地理优势明显，未来涨幅绝对快于你的3、4线城市涨幅。没什么可惜的，坚定的卖！
三，东莞公寓41平，面积小，占房票，涨幅大也赚的不多，这都是实话。如果位置确实蛮好，租金也不错，你又舍不得卖，就留着，卖1.2-1.3w也套不了多少现，意义不大。而且你把这个房子还清了，在武汉买根本不占房票。外地房产，武汉只认贷。只要你在武汉没房，还是可以做首套，我们做投资都是玩裂变的，能不卖则不卖，扛住就是现金流，继续等待下一轮机会，实在不行也可以lh，给你老婆，做析产，腾首套名额买武汉。
至于你想等政策松动买武汉2、3环的市区房，我觉得没必要等松动，只要手上现金够，又没有别的投资渠道，不如现在就开始准备，政策松动的时候，可能又是一轮疯狂暴击。至于是在2-3环内买，还是去光谷买，我一直以这个选筹标准在看：光谷>武昌>汉口>汉阳，当然也看具体盘。有些汉阳的神盘投资也许比光谷的高价盘还好，刚需盘绝对涨幅跑赢CEO盘是必然的，2环内盘单张房票效率高于4环刚需盘，所以不能一概而论，只能针对区域、学区、品牌、单盘、单价等多个参数进行比较，等你有机会回武汉，我推荐几个盘你看，我们再最终决定怎么整合。
现在的建议是：先卖3、4线，再卖阳逻，还清东莞，手上的钱够，上2套武汉2-3环；不够，直接上1套2环内，留个名额，等着下一次大改善。
投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考
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