徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。

Q&A |壹

纯TZ买腰部豪宅

提问：徐sir，想买一套豪宅纯TZ，不自住，有没有好的建议？

回答：坦白说，如果不自住，纯TZ，徐sir不建议买4、5w+头部豪宅。

毕竟，武汉豪宅市场处于起步阶段，短期天花板不会很高，而且买4、5w+豪宅资金占用率高，尤其是贷款的，较高的利息甚至会压缩未来上涨空间，如果纯TZ，短期内回报率也不是最优，完全没有必要。

但如果自住+TZ，买4、5w+豪宅肯定是最优解，基本上是武汉天花板（第一地段+第一产品），目前武汉豪宅已显露出马太效应，强者恒强，从长线来看，未来空间肯定更高，像是大家耳熟能详的华侨城的独栋别墅价值就比普通别墅高很多，世面上比较知名的武汉天地、绿城黄浦湾等顶豪，能看江的大平层，也比普通的大平层溢价高，就是这个原因。

对于自住者来说，好的产品，带来好的居住体验，顺便也能GET时间的红利，比如华侨城的独栋别墅价值就比普通别墅高，

如果不考虑自住，徐sir个人更建议买内环核心区、3w档均价，建面约150-190㎡腰部豪宅，面对的是大多数中产家庭的高端改善，受众更广，相比头部豪宅，流通性、换手率更高。

纯刚需，赌新城兑现，不确定因素太多，而且新城需要大量资金去投入，不是说不看好，而是兑现时间会比较长，如果长期看好武汉的，新城可以做个10年以上的TZ规划。对于你来说，在现阶段短期TZ新城也不是最优解，既然有实力买豪宅，何不直接买确定性资产。

可以去看看武昌滨江商务区，城投融创·武汉印，武昌滨江商务区C位，背靠阿里巴巴，产品的空间感相当不错；也可以去看看武汉沙湖中心，一线沙湖稀缺景观、skp……

目前这两个项目价格都是3w档，价值被低估，都是第一梯队的板块+第一梯队产品，3w+单价，抗跌、够硬，纯TZ首选。

在产品选择上，徐sir建议尽量买四房产品，现在95后，甚至00后的需求更个性化，游戏房、宠物房、书房、卧室……未来换手率更高。

反正以上两个项目都还不错，武汉印偏商业、商务氛围，武汉沙湖中心居住性更强，你可以根据自己需求看看。

Q&A |贰

买房，抓紧今年窗口期

提问：徐sir，感觉很多城市的交易量都起飞了，中介疯狂刷屏，各地抢房，火爆的楼市又回来了吗？现在是不是买房的好时机？什么时候出手才是最佳点？2023年市场，你怎么看？

回答：最近全各大城市成交量激增，楼市起飞？

徐sir告诉你，那到未必，成交量激增并不代表真正火起来。

因为成交量一直都是个相对值，相对上一轮调整周期而言的，如果相对值足够低，成交量暴涨也不能说明什么。

以武汉为例，按照一年20-30万套来算，每天成交量在600套左右是合理的。但是过去一段调整期，武汉的日成交大概在50-100套左右。即便是爆涨3-5倍，离原来日均600套成交量还是有一定差距。

因此，不要盲目相信网上、朋友圈中介“楼市火了”的言论，楼市没有想象中的那么火爆。

尤其是目前还处于经济复苏的阶段，还在“多”、“空”博弈中，还没完全转暖。

那什么时候才是起飞状况呢？

如果在武汉，至少日均高于600套，甚至是800-1000套，才是楼市全面回暖的信号。

但是这个调整期不会太长，徐sir初步预判，武汉楼市上半年，还处于稳步上升态势，随着库存量的减少，一些优质的项目会陆续收回折扣；

下半年武汉楼市深度博弈到了临界值，折扣会越来越少，更趋于平稳，预计2024年房价会出现上涨，主要看整体经济恢复的情况。

个人判断，今年总体整体稳中有升，仍处于楼市回暖前调整期。也应该是近五年一来，最适合买房的窗口期。

毕竟，目前房价几乎回到5年前，有买房需求的可以看准了再入手，至于武汉豪宅市场，已经走出了独立行情，包括二七滨江、武昌滨江等这几年价格一直很坚挺，因此，什么时候买都可以。

刚需客户，迎来了最好的时代，很多新城区价格已经回调到了4字头、5字头，如果对通勤距离不是很敏感、或者工作地在新区，甚至只是武汉周边在武汉有一套房，其实是可以入手的。

因此，今年刚需、改善、豪宅客户都是很好的机会，TZ的话，可以考虑长持，毕竟入手成本较低，未来空间回报也更具想象力一些。

自住的最佳买入点越早越好，TZ的话，今年下半年或者明年上半年都会有机会。

Q&A |叁

大部分置换周期5-8年

提问：徐老师好，目前有一套房，想置换一个环境好一点的，工作范围在水果湖板块，预算300以内，但是并不限于在水果湖找房子，可以在大武昌范围考虑，感觉水果湖要不就是房龄太老，要不就是预算不够，希望房子的居住环境好一点，三居，最好是能看江或者看湖的高层，如果总价不够，可以牺牲一点面积、地段，请问有什么推荐的小区吗？

回答：你的问题确实比较棘手。

目前水果湖附近确实没什么好盘了，有的都是面积比较大的，像沙湖中心、融创壹号院、万达御湖汉印诸如之类的，总价300万，确实很难买到新房。

二手房确实可以买到，但是水果湖附近能买到的都是10年以上的房龄了，如果能接受可以买10-15年的房龄，2万多的单价应该也能买到。

徐sir曾多次讲过老破小、老破大是没有什么价值的，除非带有XQ，不然价值微乎其微，考虑到水果湖这种城市中心新房较少，可以看看年限相对较新的二手房。

一般情况下，大部分置换周期是5-8年，这两年由于市场横盘期，开发商开始做品质，可能会暂缓，徐sir个人认为是8-15年。

如果把范围扩大到大武昌板块，像是南湖、白沙洲都可以，那能买到的范围就大多了，但如果仅限武昌核心区，可选余地就不太多，像是丁字桥的万科新都会、徐东的保利城云廷、钢旅蓝郡、朗诗熙华府、融侨滨江城都可以去看看。

看江/湖的产品，一般比同小区非看江/湖产品高15-20%，属于景观溢价。目前徐sir了解300w总价能买到的，国铁印江澜、城投联投·誉江南都是可以一线看江的，性价比较高。

二手房的话，选择就更多了，福星惠誉水岸星城、金沙泊岸、东湖睿园、楚天都市雅园等，都可以看看。

我可以给你简单排个序：

徐东临沙湖＞中南亚贸板块＞水果湖二手房＞徐东近二环＞白沙洲江景房

可以去按照这个顺序看了几个楼盘，我们再私下讨论。

Q&A |肆

新城，离三环越近机会越大

提问：徐sir，你好！宋家岗和黄金口，金银湖金银潭和四新，从宜居、交通、配套及发展潜力，麻烦分析一下，自住保值为主？

回答：感觉你的可选范围挺大，一句两句说不清，徐sir只能大概梳理一下。

宋家岗：在盘龙城打的是临空港经济，有政策扶持，地铁也通车了，虽然配套还需等待，总提来说比较宜居；

黄金口：虽属于汉阳的主城板块，但是相比宋家岗缺了一些大规划，后期潜力可能还没有宋家岗大；

四新：几个板块四新地段最好，属于三环内主城板块，但是四新位于三大主城鄙视链底端的汉阳，不抗跌，每轮调整期都是汉阳率先降价，因此，从TZ属性来看，不算好；

金银潭：个人认为金银潭离主城更近一些，相比较配套更为成熟。

由于武汉新城发展除了极个别光谷外，都离不开主城区的背书，因此，徐sir认为同样是新城区，离三环越近，机会越大。

以武汉现有的发展来看，新城要发展至少得30年，赌性成分比较大，当下买房，徐sir还是建议优选选择确定性比较大的，离三环主城更近，而且生活、工作更便利的，没有必要太早的做长线，毕竟是自住保值，不是纯TZ。

因此，徐sir个人认为板块价值排序：

金银潭＞四新＞宋家岗＞黄金口

当然除了以上几个板块，左岭、青菱板块也可以一起看看。

Q&A |伍

400w改善自住首选硚口

提问：你好，家人在协和上班，预算400w以内的大三房，主要考虑通勤和商业，有啥推荐的不？

回答：预算400w，在江汉、江岸几乎没有什么可选的，绿城湖畔云庐，可能稍微会超预算一点点，也有140㎡的产品，400w可以买到低区。

如果只考虑400w以内的，可能主要还是硚口区为主：

华发公园首府，就在同济后面，离协和也不远，只要不挑楼层，400w可以买到的。

香港置地·金地·峯璟：地铁口、二环边，CBD也很方便；

首创天阅·一江源：国企、400w可以买到看江产品；

武地万科·万维天地：一线滨江、TOD、综合体；

汉口1872：双央企、高品质；

中建御景星城：还有少量尾盘……

这些项目都可以去看看，不仅是大三房，四房产品也有可能，主要看你的需求，如果不特别追求地段，在硚口还是可以挑到不错的产品。

TZ＞自住：江汉＞硚口

自住＞TZ：硚口＞江汉

以上只是徐sir个人的一些观点，仅代表个人意见，毕竟，没有完美的楼盘，适合自己就是最好的。

Q&A |陆

买房尽量一步到位

提问：徐sir，你好！想跟您咨询一下，基本情况：

夫妻均在高校工作，一个在余家头一个在南湖大道，距离较远，家庭年收入60w左右，宝宝马上出生。

目前自住保利新武昌124㎡，纯公积金，无贷款压力，手上子弹约200个。

考虑到工作压力较大和宝宝以后的XQ问题，想要寻找距离余家头较近，同时能够兼顾XQ的房。

我们双方单位均有幼儿园，也有武昌区的第二、三梯队的小学保底，现在是否可以暂不考虑XQ，只优先生活工作方便，晚点再置换学区？还是考虑一步到位，买个保底的XQ房？

回答：目前你们住白沙洲，应该是考虑到离南湖较近，但是离余家头确实不算近。

如果要置换的话，徐sir个人建议还是置换到武昌内环板块。

如果现在考虑XQ，可选项目不多，武汉长江中心、月亮湾壹号、龙湖清能·天奕。

龙湖清能·天奕：只有几套房子，想买可抓紧；

月亮湾壹号：所剩户型不多，只剩120㎡，140㎡低区；

武汉长江中心：面积太大，最小面积170㎡，但是首付200w难够到；

宝宝刚出生，XQ确实早了一点，目前你们家庭正处于上升期，5、6年的时间，子弹会越来越多，如果你暂时不考虑XQ，选择更多一些，像是融侨翠隐滨江、保利城·云廷、朗诗熙华府、钢旅蓝郡等，未来还有好几个新项目出来，包括一个国铁城投开发的滨江项目，都可以关注一下。

如果锁定余家头，徐sir个人认为最优解是把白沙洲卖掉，直接一步到位买武汉长江中心；

或者你觉得压力大了一些，不卖白沙洲房子，买月亮湾壹号也可以，按照板块能级肯定是武昌滨江＞徐东。

如果不仅限于余家头的话，徐sir倒是建议你看看沙湖中心，目前价格有优势，还可以看湖，如果不急着出手，还可以等今年年底建发的沙湖新项目。

Q&A |柒

转贷更安全、稳妥

提问：徐总，咨询下JYD先息后本划算，还是现在直接转贷划算啊？

回答：最近很多朋友都问了这个问题

先息后本大部分是一年期、三年期、五年内，转贷的话，可以做到长20年，主要看你自身的资金需求。

先息后本，主要用于短持，比如说房子可能在2-3年内卖掉，资金压力会小一点，这样就不用付本金，代价最小，压力最小；

转贷，就要做好长持的准备了。

目前利率首套3.9，二套4.9，过去好多人房贷利率几乎都是5.6以上，利率比较高的话，建议转贷，按照一年贷款一百万算，一年起码可以省2、3万纯利息，按照20年算的话，起码省个50万。

转贷无需过桥，不需要筹备资金，直接带押过户，对于大多数普通家庭来说，还是不错的。

先息后本，是需要3-5年归本，甚至一年归本，一旦凑不到钱，可能面临银行直接起诉，房产变成法拍的尴尬局面，压力很大，比较适合做生意的家庭，需要更多的流动资金。

如果还有很多人不能抉择，徐sir到是有一个办法：你先算一下三年期归本的时过桥需要的费用，然后把转贷利率（3.9）、先息后本利率（3.2）之间多出的利率差，乘以贷款金额再乘以贷款的年限，大概算一下总共需要多少费用，自然就知道哪个方案比较适合你。

但是最后徐sir还是会提醒大家，先息后本是有风险，提前做好风险预判。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

如果对回答还有疑问，可以后台私信徐sir

▼

如果你手上有资金，想要合理资产配置