徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，18年地产媒体从业经验，资深房产实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

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Q&A |壹

置换需保证地段不降维

提问：目前的情况是这样，我和我老婆共有三套房，她两套，我一套，都是婚前各自买的，我们想她把两套房子都卖了，因为比较旧，目前已经交易了一套，另外一套也等着几个买家出价，不过，这两套房子都要等着今年七月份过户交易，要等满二，如果房子都卖了的话手上总共有260-280w。

因为我们有机会读华师附小本部，如果有变数也至少可以读这边街道口小学，感觉学校都还可以，所以目前主要是围绕华师附近找房子，我老婆在武钢上班，我在华农上班，又要兼顾小孩，又要兼顾上班，目前的情况就是这样，总价最好在400w以内，这样我们压力就小很多，至少也要一个大三房，四房最好。

回答：首先，我还是很肯定你的做法的。

目前你们两套房出手时机不错，徐sir一直在强调老房子的空间有限，哪怕带学区也不一定稳妥。毕竟，目前上海已经出了相应的教育全新分配方案，对学区房来说肯定是利空。

那么接下来怎么置换，十分关键。

卖完房之后，手上可以拿260-280w，但是你总价要控制在400w之内，我也不确定你的收入几何，但是由于你这套是自住，我还是建议你“地段不要降维”，尽量够一够，往武昌核心区靠。

如果你不考虑学区房，又同时兼顾双方上班，小孩上学的便利，我建议你可以看看武昌核心区的龙湖天玺、保利大都会、万科新都会。

如果经济状况允许，中北路的融创壹号院地段和华夏幸福的新项目，壹号院算武汉第一梯队豪宅，目前还有skp的利好，未来空间不错，但目前大平层产品居多，总价不会低，有能力还是建议咬牙上一套；华夏幸福主要目前不太确定今年能否开盘，可以先关注。

武昌滨江的华夏幸福的长江中心、阿里巴巴旁边的龙湖清能天奕，华夏幸福一线滨江视野好，可以考虑较小的户型，龙湖清能天奕相对而言比较适合你，地段、产品肯定也没有问题，可能比天玺稍微贵一点，但是地段更为核心，这个要看你自己权衡了。

徐东板块朗诗熙华府、融侨滨江城|天域|美域也不错，除了离你孩子小学远一点，其他都挺好。

如果就近你跟孩子，其实关山大道也不错，正荣紫阙台和旭辉千山凌云也可以去了解一下。

如果你目前还未有具体的要求，总价400w以内，徐sir可以根据自身对板块的理解，大致给你排个序，仅供参考：

龙湖天玺＞龙湖清能天奕＞保利大都会、万科新都会＞正荣紫阙台、旭辉千山凌云＞朗诗熙华府、融侨滨江城|天域|美域

Q&A |贰

品质改善才是大势所趋

提问：徐老师，每次听你讲武汉的房，特别专业。把我的情况跟你讲一下，你帮我重新做个资产配置。感谢，

现在浙江嘉兴国际商务区有两套房子，是比较好的学区房每套价值260万贷款共100万，另外嘉善有一套自住的价值350万贷款80万和一套价值130万的全款房，海宁地铁站有一套价值120万贷款35万6月份杭州到海宁的轻轨试行，西安在一环边上有两套老破小全款每套价值80万，北海在富人区有一套全款海景房价值80万。

现在我儿子在武汉上班必须给他买一套手上现金100万，年收入60万，目前除了我自己住的房子外其他都在出租，你给建议和分析一下？

回答：还是先感谢你对徐sir的信任与认可。

目前看全国长三角、珠三角、粤港澳大湾区都算大热门了，发展势头强劲，未来潜力都很不错。而且不仅是上海、杭州、深圳、广州等头部城市发展快，周边包括东莞、中山、嘉兴、嘉善等城市也是水涨船高。

分析了一下你的名下资产：

1、嘉兴国际商务区两套房产可以保留，毕竟商务区+学区房的硬核配置，相当于给资产上了双保险，但是100w的贷款有点浪费额度，建议加GG；

2、嘉善的两套房，如果自住，仍然建议加GG，适当做下整合，置换出一套更优质更核心的资产；主要是徐sir主攻武汉市场，对浙江那边的市场不算了解，具体的价格需要你自行判断；

3、海宁地铁站也还不错，毕竟都是环杭城市，未来空间还是有的，不过我还是建议有条件可以直接上杭州；

4、西安的老破小建议可以出掉，目前西安、武汉、成都、重庆等这一波城市属于慢牛，对于老破小来说未来可能会横盘，因此，还是建议出掉，让子弹用在需要的地方；

5、北海项目应该是属于文旅地产，属于诗和远方，我们总还是需要一套享受型资产取悦自己，也没必要调仓。

现在就剩下在武汉买哪里了。主要是我不知道你儿子上班地点在哪里，肯定是就近原则，如果你儿子未来规划在武汉结婚、生子，我到建议您这边可以用足租金直接上一个比较好的房产，你年薪60w收入不低，完全可以适当加点预算，加到200w首付。

大致估算一下你儿子目前在光谷上班的概率相对大一些，如果是在光谷上班，你可以看看以下几点建议：

如果你儿子在关山大道附近上班，正荣紫阙台、旭辉千山凌云都可以去看看，或者光谷新世界、保利时代、泛悦城、琨御府二手房也不错，配套成熟、学区优质、圈层纯粹，算是老的光谷富人区，适合自住。

如果你儿子在光谷中心城附近上班，光谷创新天地、德商彰泰佳兆业翡丽天玺、光谷南山府、绿地光谷星河绘、中建星光城、新希望锦粼九里等都是不错的选择。

主要还是看具体的工作地点，毕竟武汉三镇那么大，每个区域都有不错的项目。而武汉楼市发展也有了结构性变化。

因为过去都是以刚需买房需求为主，但是目前纯刚需有限，武汉已进入品质改善时代，未来空间肯定是在核心区域高品质全配套的项目。

Q&A |叁

尽量选择更核心区置业

提问：徐Sir，想请教您，之前买房没有怎么关注楼市，后面一直在A8群里学习了很多，也受益了很多，知道之前买了2个房子买的不是很成功，现在问题如下：

本人公司在光谷智慧园（靠近地铁2号线 联发科旁边）金融港这一带，公司租房，员工35人，下一步考虑公司购买写字楼，位置未定，定位：东湖高新。

私人房产：

1、江夏庙山雅居乐买了2套 1套135方的复式 总计203万（精装修）计划下个月，4月底收楼，

2、同一小区别墅购买了联排边户165方（450万）毛坯，别墅于2020年11月已拿房产证，暂未打算装修（不确定是不是住那边）

现问题是：小孩3岁半，今年已上幼儿园，2胎5月出生，我一直感觉庙山雅居乐位置偏僻，商圈不方便 ，在那边上小学估计只能私立学校，公立条件比较差。

房子优点：复式高层（自然环境特别好，一线湖景房，每个房间都能看湖）

现在我不知道该怎么办，有想过吧这套复式卖了，（联排留着后面看）在置换个其他地方，给孩子上学，又考虑商圈生活，所以去看了九台2手房，价格偏高，目前也没有合适的。

目前我是在公司附近租房， 个人不介意租房还是住自己的，目前租房环境都挺好，现在我的想法：是不是直接收楼就把复式挂出去，有条件就卖了，还是说先住进去，（最快也是8月搬过去 小孩在租房地方读幼儿园）。

1、卖高层然后置换到其他地方。

2、孩子到底读公立还是私立

3、高层要不要先住 （装修买家具什么的预计20-25万）后面在慢慢卖。

请徐sir给我一个尽量完美的解决方案，感谢

回答：你咨询的问题很多，徐sir来逐个拆解。

首先是办公的地点，都比较好解决，毕竟光谷的写字楼产品都还不错，例如关山大道的北辰光谷里，才1w5，交通、配套都挺好，保利广场、K11应该也有，相对而言北辰光谷里性价比更高，或者你也可以看看一些软件园的花园式办公，也比较方便，可以多看看再出手。

其次，是你名下两套房产——武汉雅居乐花园。

坦白说，项目没有问题，最大的问题可能就是不太适合你，好比你想买一瓶脉动，人家给了你一瓶可乐，总有点食之无味弃之可惜。

毕竟，你本身就是在金融港上班，就近原则也不会买到庙山，而庙山本身也不属于光谷正核心，没有地铁、配套兑现也比较缓慢，买高层肯定还是优先光谷中心城。

因此，我的建议是两套都可以出掉。但是目前来说满两年卖比较有优势，目前出手，价格也不是很合适，税费相对而言也高一些，最后出手价可能会不太理想。

如果实在不行，就先出掉复式，DY别墅，在光谷中心城、关山大道买一套优质的自住房。

别墅产品本身就具有情怀效应，短线来看，这种堪称居住最高级的别墅产品，由于总价高，变现相对而言比较困难，所以你也会发现，目前很多别墅产品的涨幅是跑输大盘的，并不是产品不够好，而是产品针对人群相对较窄；从长线来看，具有稀缺资源的城市别墅价格未来空间肯定会大。

一套房出掉，一套房DY，你手上估计有300-400w资金，按照二套房可以够到500-600w总价的房产。

徐sir给你的建议：关山大道＞金融港＞光谷中心城。

新房，关山大道，正荣紫阙台、旭辉千山凌云、中建大公馆，建议购入140㎡，如果手上资金充足，直接上160+㎡一步到位也可以。

至于如何选，要看你目前的需求，如果你对学区需求比较看重，那正荣紫阙台、中建大公馆都对口光谷十小，比较符合你的要求，如果你对学区没有那么迫切，想找一个品质高、性价比高自住房，旭辉千山凌云就比较合适，具体的根据自身情况判断。

二手房的话，光谷新世界、保利时代、泛悦城、琨御府都还不错。

光谷中心城当然是当之无愧的光谷中心，光谷创新天地、光谷南山府、德商彰泰佳兆业翡丽天玺、中城光谷龙山湖大平层产品都还不错。

光谷中心城经过几年的发展已经迎来了兑现期，等你未来两年交房，周围配套都很齐全，肯定还有一波，而徐sir始终认为它一定会超过关山大道。

自住、TZ买关山大道，TZ、自住买光谷中心城。

回到最后你的几个问题，小孩读公立还是私立的问题，主要还是看学校的师资力量，徐sir认为，如果你孩子未来走一般国内应试教育路线，那肯定还是公立学校优先，如果你孩子未来的打算是出国深造，素质教育为主，还是偏私立学校，具体要看你未来对小孩教育路线规划安排。

至于最后的一个问题，是否需要先装修自住，徐sir是觉得可以不用先装，置换掉最好。毛坯对买家有想象空间，相对便宜，自主性装修强。精装修有些风格买家不一定喜欢，因人而异，谈判条件较多，容易影响售价。

因此，徐sir最后的建议是交房卖掉雅居乐复式，然后去光谷更核心的地段买一套更优质更适合自己的房产。

Q&A |肆

光谷中心城才是王者

提问：徐总，我手头有一套关山大道的房子，计划出手往光谷东换，目前大概可以套现220万左右，在看一下几个盘：

1，武地建发玺院，三四楼的还有142㎡或者二楼126㎡的大概在18000左右带装修。

2，花山绿城凤起乐鸣，175㎡面积中叠20000或者上叠21000。

3，瑞安创新天地预计可以买到的180户型22000左右，需要五一后开盘。

4，德商165的户型23500-24000左右，五一后开盘。

5，光谷东南区的新希望17000。

主要考虑TZ，如果买德商或者绿城可能会自住，请问能否给点意见，应该怎么选择？谢谢

回答：徐sir还是蛮肯定你的买房方向的，目前光谷确实发展得不错。

但是你要首先明确自住跟TZ的区别，如果可能自住的话，就没必要直接置换，徐sir是做裂变的，还是希望能增加手上的仓位。

因此，我的建议是：

方案一，卖掉关山大道的房子，在光谷东买两套；

方案二，加GG，挪腾出多余的资金，买房或者投资数字货币都可。

主要是看你的需求，如果是纯自住，可以选方案一，买完自住房之后，可以在光谷东再拿一套小户型，诸如左岭、葛店都可以用来做长线。总之要把子弹打足。

至于具体怎么买，徐sir建议第一优选光谷核心区，次选左岭，最后花山。

光谷中心城肯定是光谷当之无愧的中心，所有的轮动都是先光谷中心城核心区，再从中心城核心区扩散到南区、左岭、花山。

第一梯队：光谷中心城核心区

绿地星河绘，中建星光城，光谷南山府，德商彰泰佳兆业翡丽天玺，光谷创新天地都还不错

第二梯队：光谷中心城南区/左岭

新希望锦粼九里，中海光谷东麓，世茂十里星河，伟鹏硅谷小镇

第三梯队：花山

绿城凤起乐鸣、武地建发玺院、纽宾凯麓院、碧桂园生态城东境

目前来说，左岭的潜力最大，有产业，也通了地铁，还规划有大量产业用地，未来光谷中心城产业扩张，首选左岭。相对而言花山环境优势明显，有点像上海松江，是低密别墅区的定位，更倾向于自住。

至于光谷中心城的潜力，在徐sir看来，5年必超过关山大道，预计未来5年光谷中心城核心区价格可以摸到3w5到4w，届时关山大道可以到3w5-3w8。

未来5到8年，光谷未来中心城肯定是光谷未来最高的，具体可以参考苏州工业园，成都金融城，杭州未来科技城，上海张江高科，这都是光谷未来的趋势。

Q&A |伍

内环滨江才是武汉天花板

提问：徐sir，您好，看了您那么多文章，我想问一下，您觉得未来哪里最值得买？目前大家关注点都在光谷东，除了光谷东哪里还是价值高地？后湖呢？或者就是内环滨江？

回答：目前大热的光谷中心城还是有理由的，毕竟是高精尖产业齐聚，未来潜力空间较大，具体的我在上一个回答已经说过了，不再多加赘述。

如果单纯长线暴击，后湖可能还没有光谷潜力大，如果非要选一个暴击点，论武汉哪个版块最先突破10w+，可能还得看内环滨江。

纵观全国房地产发展趋势里面，高科技产业新区几乎都没有超过城市核心价格的先例，包括深圳的深圳湾、上海的陆家嘴、广州珠江新城、杭州钱江新城都是传统核心区，城市的天花板，但是所谓的中关村，科技园之类的新区都没有跃升成为城市天花板。

毕竟城市核心才是稀缺不可复制的寸土寸金，用脚步能丈量的繁华，整个城市的塔尖，甚至的整个湖北省的塔尖未来都将在这里，圈层不一样，成为武汉当之无愧的城市封面。

目前徐sir心目中的排序：

内环滨江（汉口、武昌）＞光谷中心城＞关山大道＞左岭/光谷中心城南区。

目前内环滨江产品大多集中在武昌，价格也比汉口略便宜，加上马上还有几个纯新盘入市，徐sir可以在这里跟你简单排个序。

只看短线的话，武昌滨江首选福星惠誉月亮湾壹号，毕竟目前价格比较占优势；其次是龙湖清能天奕，面积小，总价低，接盘可能性更大；紧接着就是联投中心，目前价格3.48w，也是价格有优势；然后是华夏幸福长江中心，起步肯定4w+。

短线的话，主要是看价格的优势。但是长线看的话，华夏幸福长江中心＞龙湖清能天奕＞联投中心＞月亮湾壹号

毕竟未来楼市分化是主题，一线临江的长江中心肯定在地段上有天然的优势，潜力更大，这些在上海、深圳、广州价差早已拉大。

汉口滨江未来看二七滨江，二七滨江龙头肯定是武汉天地，是妥妥的第一。

其他项目，诸如伟鹏万科御玺滨江、绿城黄浦湾、华发外滩首府都属于同一梯队，相对而言绿城黄浦湾价格更高一点，有人接盘可能性更小一点。

因此，短线的话，华发外滩首府/万科御玺滨江＞绿城黄浦湾，这属于第二梯队。

再往北一点，华润、国华金融中心、周大福金融中心，仁恒、中信泰富滨江金融城、中海长江十里等都属于第三梯队。由于目前很多项目还未出来，不好说，只能按照以往打造豪宅的经验来判断。

这几个项目如果纯按品牌、地段来排，仁恒＞中信泰富滨江金融城一线临江大平层＞华润二七滨江/中海长江十里＞中信泰富二线临江。

Q&A |陆

买房长期看产业

提问：您好，我是首套房。请问汉阳区现在买新盘是考虑王家湾、钟家村，还是赌一把方岛？成熟区的价格都比较贵，新区不知道后期配套能不能起来。还是考虑二手房？谢谢。

回答：你好，这个还是看个人需求。

目前王家湾、钟家村配套较为成熟，但是价格也相对贵一点，如果不是终极置业，后期还需要置换，肯定要考虑区域的成长性，这一点方岛的优势明显。

事实上，徐sir也不止一次说过，武汉楼市已经进入下半场，强者恒强，分化加剧，不是所有的项目都能跑赢大盘。

那么，如何判断高价值的项目？

徐sir在这里教你一招，看产业。

房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，而产业就是导入大量人口的关键所在。

武汉唯一跳脱环线价值的两个板块——光谷和沌口，用飞速的发展证明掌握了新兴产业，就是掌握优质的购买力，未来区域不容小觑。

而如果一个单盘，体量大到可以自带大型的产业，为区域输入源源不断的优质人口，那将成为区域的动力引擎，未来价格必然也是天花板。

因此，四新置业，徐sir首推产城融合百万方大盘——方岛金茂智慧科学城，尤其是这个项目住宅还没有开卖，产业已落地大半。

另一方面，金茂本身就是做高端产品起家的，品质有保障。像是金茂王牌科技住宅，精装，小区的绿化率也很高，整体性价比还不错。

买房有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

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