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Q:提问：北京两套房，总价1000，负债400，年入150，现金不到100，还有一个名额，请教京总下一步该如何操作才能实现利益最大化？两套房短期内不打算卖，升值还可以。
A:回答：你好，你的收入不错，但现金比较少，可以去问下贷款中介，把你房子剩下的存储再押一点出来，应该可以把你的负债压到700-800左右，就是增加300-400的现金。顺便再办点大额XYK、XYD之类备用，如果还有北京的房票就把北京的房票全部打光！
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Q:提问：您好，京总。 感谢您的分享，目前我想购置一个房产，主要考虑生活便利性以及交通，另外考虑未来的生活舒适性。目前在郎峰和通典之间犹豫。也想问下，未来八里桥片区拆除是否会提升通典区域的价值? 感谢
A:回答：你好，感谢信任！ 1、不知你预算多少，如果考虑生活的便利性可以在万达商圈重点看下富力金禧花园和万方家园，能够跑赢大盘的楼盘每个片区不会超过20%，万达商圈配套成熟，这两个盘有一定的稀缺性，长远看有增值的价值。
2、八里桥片区属于通州的西大门，在往西就是朝阳的溢出区域常营了，从位置上这个片区没有明显的竞争优势，整个通州重点发展的是新城，新城重点发展的是运河CBD，靠近运河商务中心的优质地块，未来有一定的价值，其他板块都属于配套服务区域了。
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Q:提问：通州大方居两室一厅出售，加100万自有加100外借（没有贷款资格），年入四十万，置换天赐良园小区的跃层150平米，是否合适？
A:回答：你好，感谢信任！首先在通州买房建议您阅读星球精华栏的文章《通州跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》
1、天赐良园位于北关,北关是通州的核心区,但并不建议买在核心区,你可以看一下这个板块的品质住宅区没几个,全是写字楼,商业氛围比较浓厚,所以居住的舒适度不高,未来房价也难跑赢大盘.就像国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，呈现的结果就是国贸的房价没有大望路九龙山双井高
2、通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最后是C供需,这是一个板块的完整生命周期,
按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。
其次通州属于利好长期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要买通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，也就是武夷花园商圈,这个位置的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧
这个区在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市ZF搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；这个区第一高度重视，第二有大量的资金投入，一个10公里的隧道就是170个亿。有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，未来可以享受到政府的优质教育资源。这样的区域符合通州终极改善的目标。投资通州建议压缩面积往核心区买,否则站岗的可能性比较大,这个是投资通州的原则.祝一切顺利,有问题再向我提问
Q:提问:会长您好，请问国风尚樾这个盘可以考虑投资吗？
A:回答:您好,这个小区当年卖的很火,劣势就是小区太小了,只有3栋楼,3以上的容积率,每栋楼的楼间距很近,几乎可以做到隔窗对视,明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到!作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.
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Q:提问:京总好，在亦庄住，打算入手第二套房。选筹区域方面无限制，无学区要求只为tz. 首付500，有首套房票可用, 还贷能力没问题。
最近看过了双井周边的几个二手房，包括有首城国际，富力城，风都柏林以及东方雅苑，也看了亦庄周边新房项目。目前有点迷茫，应继续在亦庄区域选择二手房还是其他区域？是否有小区推荐？还请京总赐教，谢谢！
A:回答;您好,感谢信任!1、您看的盘都还可以,首城国际、富力城、风度柏林都是这个板块不错的盘,其中风度柏林的价值被低估,下一波行情可能会有补涨,可以重点看看这个盘;
2、亦庄的新房项目,除了挨着金茂府的几个改善盘还可,其他盘的溢价都挺严重的,买过来中短期可能没有市场行情,买新房最主要的一个指标就是有价，分别是买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。您在亦庄居住可以看看万科金域东郡和海梓府这两个盘,成长环境比较好,目前的价格在亦庄是比较有优势的.
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问：京总您好，投资房产最担心的是现金流，也就是每个月的月供。你曾说买房子不用考虑月供，除了房子租金之外，还有什么解决办法？
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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