文丨餐饮致富经 夏雨

餐厅选址有多重要，想必每个餐饮人都是心知肚明的。

如果选对址，餐厅的客流量就有了保证，餐厅的经营就可在营销、产品、运营、扩张等层面多方位展开；如果选错址，就要耗费大量的人力物力周璇，餐企的最大抗争对象就是选址。因此，选址是餐饮业最重要的经营决策之一，选址的好坏甚至能决定门店是否能存活下去。

既然选址这么重要，那么怎样做才是对的，新手上路又会遇到哪些问题，又该如何解决？

本文将为餐饮创业者详解开店选址的误区以及正确选址的流程重点，为你的餐厅有效解决选址难题。

进行店面选址时踩过的2个坑

经验不足，盲目相信自己的眼光

刚开始由于经验不足，很多餐饮新人都会掉进一些选址的误区，自我感觉良好，盲目相信自己的眼光，而导致创业失败。

1、地理位置好，人流量大，生意一定会好：

很多人误将人流量当成了客流量，认为这个地方人气旺自己的生意就一定会好。根本没有考虑到自己真正的消费群体主要聚集在哪~

2、房租便宜，值得：

有人选址觉得房租便宜，哪怕不赚钱也不会亏损很严重，没有考虑到长远的发展。

3、这个地方离家近：

离家近，自己不但方便，左邻右舍也会多帮衬自己，而事实上人情也会有用完的一天。

4、附近有成功的案例：

跟风开店，别人成功不代表自己会成功。

5、风水好：找某某大师算过在这里开店会发财，真的能发财大师就不用看风水了，自己开店就行。

以上你中招了几条？

上了地产商、开发商和房东的当

餐饮小白选址没有经验，除了自己容易走进误区外，也容易被一些“别有用心”、“心怀鬼胎”的地产商、开发商和房东坑。

情况一、无中生有

情况二：偷梁换柱

情况三：瞒天过海

情况四：抛砖引玉

上面这些话你都听过几句？

如果我们前期足够幸运地避免了这些坑，那只是顺利地迈出了一小步。接下来才是选址的关键。

餐厅选址的全流程和关键点

第一步：市场分析，弄清自身品牌定位

首先，在选址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。

如果没想清楚就贸然开店，迟早要关店。曾经获得数亿元投资的茶饮品牌“嫩绿茶”就在此处摔过跟头。嫩绿茶曾在重庆最大的电脑市场百脑汇选了一个门址，旁边是地铁站出入口，人流量巨大，但少有顾客进店消费。

原因很简单，嫩绿茶只看到了人流量，却忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段开店，满足了目标顾客群体的刚需，店面才可正常运转。

第二步：从10个层面对商圈进行分析

什么是商圈？

即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。所以选址的第二步就是选商圈。

而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力，我们需要从10个层面对商圈进行调查分析：

综合以上调查结果，充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动，通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力，分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体，终确定有无在此开店的可能。

第三步：找到商圈的最佳聚客点，确定位置

你觉得整体商圈是好的，接下来就应该来分析，具体门店位置了。

如何选择合适的位置呢？其实就是千分点和A点的确定。所谓千分点，就是商圈的最佳聚客点。

聚客点怎么选？要综合人流、顾客的行走路径进行选择，还要保证餐厅的可见度和易接近性。简单的来说，就是选择人流量最大，行人容易看到、寻找方便的地方。

人流计算的方法：

1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算

2.计算有两个时间有节点

A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末

B、营业时间之内统计数据

3.最后计算的时间在每小时选择固定的15分钟

确定千分点之后，你的新址的位置，距离这个“千分点”越近越好。

第四步：从3个方面对店面进行评估

在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：

第五步 ：与房东进行谈判签合同

免租装修期

以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。

租金及押金

在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。

另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。

续租和租期

比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。

表二：租金条件评估标准

第六步：对新门店做一份立地报告

立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。

如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。立地报告包含16 项如下：

①新店选址申请书

②门店租赁要件调查表

③门店工程配套条件表

④开发基准表

⑤商圈评估表

⑥竞争对手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本计算表

⑨对等店应收预估表

⑩新店装修工程费用预估表

⑪门店损益分析表

⑫未来五年预估损益表

⑬商圈示意图

⑭商圈图说明

⑮商铺实景照片

⑯门店平面图、效果图、店中店落位图

第七步：订立商铺租赁合同须注意的法律问题

相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：

以上选址指南，每一步都要小心仔细，以防后患！祝大家事业成功！