都市快报讯 在拱墅区桥西做了十多年房产中介，这两个月，店长曹聪的烟瘾又犯了。

“原本戒了，这阵子压力大，又抽上了。”曹聪点了根烟，苦笑一声，“最近市场不好做啊，8月份整个桥西板块二手房就成交了10套。”他清楚地记得，去年同期的成交量，是超过80套。

“今年肯定不会有’金九银十’了！”他说，战绩萧索的，远不止桥西板块的这些门店。

二手房成交量“五连跌”

从8月份至今，杭州一手房市场热闹非凡，大批红盘集中开闸，吸引了几乎全杭州的房票。一手房的虹吸效应，对二手房市场是“雪上加霜”。

根据透明售房网旗下好找房平台数据，上个月，杭州市区二手房签约量套仅5600多套，环比下降11.7%，创下了今年二手房月成交量的“五连跌”。

好找房统计，签约二手房中，中介网签占比71%，而上个月占比是81%，缩幅明显。这或与8月份多个新房项目开闸摇号，购房者集中腾房票有关。相较于置业成本更高的二手房，显然新房更吸引购房者。

近期购买二手房的主力军，依旧是总房价200万元以下的刚需客户。

8月份杭州市区签约套数的前三名，分别是三墩、未来科技城和之江的酒店式公寓项目。

酒店式公寓活跃度上升，这或与8月5日出台楼市限购加码的新政有关，没有房票的购房者，有些就退而求其次，选择了不限购的公寓。

二手楼市已转变为卖方市场

昨天下午，我们在曹聪的门店观察了近3个小时，只有一位房东推门进来。

“往年这个点，是’金九银十’的开端，有时候我们忙得连口水都喝不上，楼上楼下都是买家和卖家。”曹聪说。

“之前都是卖方市场，一些房东心理预期高，价格也挂得高，还有些不诚心卖，只是挂出来灵灵市面的。尽管这样，看房的人还是不少。”他说，很长一段时间内，中介劝房东们“小刀”（稍微降点价），房东基本是听不进去的。

“现在，房东们开始采纳我们的建议，也确实看到了政策面的调整，以及购房者的观望情绪。”

尤其是8月5日出台新政，砍掉了市场上30%的房票，对房东冲击很大。

最近成交了一套名城燕园的高层，89方，去年挂牌500万以上，这次急卖，440万元成交。这已经是“大刀”了。

“我们附近，有门店重新分配人手，大部分调去做新房业务；也有门店直接关张，连万把块钱的押金都不要了。”

开视频号、自学剪辑、出镜做主播

房产中介急着转型

曹聪和他的伙伴们，都是深耕杭州多年的资深中介，手头的客户资源不错。关店肯定不愿意，老客也依旧要维护，但市场不景气，中介们空闲的时间多了，怎么办？

“去年就想过结合我们的中介资源，做关于房产的视频号，现在算是被逼着执行了！”曹聪打开某视频App，一位穿着白衬衫西装裤，打着领带的中介小哥，滔滔不绝地从区域讲到样板房。口齿伶俐，表情生动。视频的拍摄角度，搭配的特效和背景音乐都还不错。

“这个小伙子就是我们店的，刚刚在理新房源，这会儿在剪片子了。”曹聪店里的视频号，是8月新政后火速开出来的。先买了防抖的拍摄云台，再自学剪辑App，然后让门店里颜值最高的两位中介小哥轮番上阵。“一个月不到，粉丝涨了近2000个，还成交了一套一手房。”。

曹聪还觉得自己起步晚了。“一位郑州同行，去年开始做的，现在粉丝有20万，都已经接房产广告了。”曹聪希望自己也能有那么一天，“最近和门店的弟兄们头脑风暴，想加入一些剧本元素，拍出来可能更有看点。”

“现在我们门店招聘有新门槛了，会做有视频的优先。”西湖区学院路附近一家中介门店店长陈雄说，“无论是拍摄、剪辑还是出镜做主播，我们都需要。”

他说，现在店里多数员工都下载了剪辑App，空下来互相交流怎么让画面“更高级”，“搞得像电视台一样”。

余杭区良渚附近，几家中介门店的店长说，除了现有的二手房、一手房业务，他们还在考虑往资产公司方向转变，比如统包一些租赁项目等。

房贷收紧、预期向下

是楼市预期下行的主因

“看样子，九、十月份行情也不会有起色了。”上城区、下城区、西湖区、拱墅区、余杭区多位中介不约而同做出预判。

之所以成交量连续下滑，除了8月份一手房市场红盘集中开闸外，还有两个最根本的原因。

首当其冲的，是房贷继续收紧。

今年从5月份开始，银行在二手房方面的贷款政策就越来越严厉。

5月中下旬，房贷利率从首套5.2%、二套5.38%，上调到首套5.4%、二套5.5%。

仅仅过了20来天，房贷利率再次上调，到了首套5.6%、二套5.7%。

7月初，房贷利率两个月内第三次调整了，上调到首套5.9%、二套6%。

目前，杭州首套房贷利率大多维持在5.96%，二套房在6%左右。

即便如此，额度还是非常紧张。“四大行”以及多家股份制银行的信贷经理告诉我们，就算购房者接受较高利率，可以贷款，但因为没有额度，今年年底前放款也是几乎不可能的。

缺乏按揭杠杆，成交量自然上不去。

还有一个主要原因是购房者和房东预期向下。

业内人士认为，经过前一轮的价格波动，包括有些顶级学区房盲目挂高价，目前的预期回落也在情理之中。加上受“双减”“学区划片”等消息的影响，购房者的预期更是大不如前，“很多时候，不看好的人多了，对楼市价格下调的说法多了，都会加剧预期下行”。

专家：

二手房成交量减但价格相对稳定

预计接下来成交量还要下滑

中房大数据研究中心总经理陈焕春表示，目前一些急售房源还只是个案，未出现大范围的房源降价情况，二手房市场的成交虽然下滑，但价格一直还是比较稳定的。

杭州资深地产人士荆海燕认为，今年杭州“金九银十”不会出现是肯定的。一方面从政策来看，限购政策和贷款政策都没有任何放松的迹象。

另一方面，实际上这几年所谓“金九银十”的规律已经被打破了，比如2018年的9月和10月，反而是成交低点。而2019年和2020年，这两个月份的成交也没有特别突出，和其他月份差不多，市场比较平稳。

她总结，从趋势来看，“金九银十”的成交量，“高不上去，大概率还要往下走”。

另一位二手房领域专家上官剑补充说，红盘潮过去后，新房市场对二手房的传导减弱了，再加上学区房一落千丈，房地产市场快速升温的各项条件已不复存在。