Q:

我的孩子已经上大学了，我最近就想把南德大院的140㎡房子卖了去置换一套正黄泊翠里的别墅，但是我家里人都不同意我这么干，老师请问你觉得这样置换可以么？

A:

因为并不确切知道你们家里人有争议的地方，所以我把情况给你分析一下。

南德大院位于南湖新区，是目前嘉兴发展非常醇熟的板块，教育、商业、公园等一应俱全。相比较而言，正黄泊翠里位于的城东板块，配套发展的成熟度还有待时间的历练。

南德大院140㎡的房子，如果在同级别产品里来看的话，居住的舒适度是很不错了。泊翠里的别墅，能体验到有天有地的院墅生活，也是很多人的追求的生活方式。

如果再仔细看下泊翠里的别墅户型，就会发现，三开间朝南的别墅，即使是放眼嘉兴，也是非常少见的。

泊翠里别墅一层效果图

而且，嘉兴的新房市场，都是限价的，即使是别墅的预售证价格，跟普通住宅差距也没有很大，这对你来说，是一个好现象。

二手房市场上 ，南德大院最近的成交均价在24000元/㎡，而正黄泊翠里的别墅最新一批预售均价是17950元/㎡。单从每平米均价上来比较，这个差价还是比较大的。

还有一点就是，南德大院是优质地段的优质产品，正黄泊翠里也是潜力板块的稀缺产品，今后的升值潜力，两者很有可能是旗鼓相当的。因为随着政府对土地的限制，别墅资源会越来越稀缺，特别是这个面积段的产品，在目前嘉兴的别墅市场上也是不多见的。

而且，优质产品的增值潜力，在二手房市场上，能更好地被检验出来，比如，洋房和高层的价格差距。在一手房销售时，预售证的价格差距一般在600-1000元/㎡，但是，到了二手房交易时，洋房比高层会高出1000-2000元/㎡，这就是产品的魅力。

所以，我建议你不妨从以上几个维度，跟家人一起来分析一下，哪些是更符合你们目前需求的，是想要成熟配套，还是想要悠闲惬意养花弄草的院墅生活，更或者是想要未来能更保值，想清楚了这些问题，答案应该也就有了。

最后，我再叮嘱一下，正黄泊翠里这是最后一批别墅房源，如果真的想要置换，要确定能买到，再去着手卖南德大院的房子。

Q:

我想买城东大三居的新房，住的舒服点，我还没结婚，不准备考虑学区。

但是我妈一定要我去买秀洲新区上外那边的老盘，我都看过了，房子老，户型还差，居住没啥体验，我以后连孩子生不生都不知道，还考虑孩子干啥，住的舒服就好了。

但是我妈又觉得需要学区房，现在我就是首付80万的资金，请问我该怎么选？

A:

你和你妈最大的矛盾在于，你是想要购买大三居的新房来住，而你妈是想要买一套学区房。

实际上，嘉兴市区内，有几个新房楼盘，能够同时解决你和你妈的需求，不要框死在城东板块，80万的首付，已经可以买到住着很舒服的大三居新房，也能拥有很好的学区。

位于中心城区的锦棠里，有建面约126㎡的大三居可以选择，按照首批预售证均价13900元/㎡来算的话，首付约82万，现在还有少量房源可以选择，下批加推时间未定。

与锦棠里相距不远的悦峰里，近期也刚刚申领了新一批预售证，其中建面约125㎡的大三居，按照均价14250元/㎡的价格，算上车位之后首付约83万。

这两个楼盘离市中心很近，周边成熟配套环伺，生活氛围还是很浓厚的。从目前的社区规划来看，锦棠里和悦峰里都属于百花社区，按照2020年的学区划分来看，这个社区是就读辅成小学北校区的，当然最终还是要以交付后的政府文件为准。

另外，秀湖板块内，悦琅园的建面约128㎡、上湖轩的建面约121㎡都是大三居户型，不过算上车位之后首付约在86-88万之间，如果你车位贷款一部分金额的话，就可以控制在80万以内。

我建议你可以去秀湖板块走走，那边的自住舒适度，应该会比城东板块要好一些。

就2020年的学区划分来看，悦琅园和上湖轩所处的区域，都是划分在上海世外附校的。这所学校的硬件资源是有保证的，在上海教育质量非常不错，九年一贯制甚至连初中学区也可以一并解决，不过最终还是要以政府公布的学区为准。

目前上湖轩刚刚申领新一批预售证，悦琅园还有少量房源可以选择，下一批预计10月中旬加推。

Q:

嘉兴户口，最近手里有65万，名下没有房子，现在想投资一套房子，目前看中了题红樾里和天悦湾，请问选择哪个楼盘比较好？

A:

考虑投资，一定要考虑以下几点：区域有政策利好的加持、周边二手房的上涨幅度、相对较低的购房成本等。

其中关键的一点，是区域内的政策利好。题红樾里所在的油车港镇，近两年获得了一个新的发展机遇——秀水新区。

天鹅湖未来科学城示意图（图片源自网络）

设址在麟湖新城内的天鹅湖未来科学城，是秀水新区概念提出后落地的第一个重点规划，将在10年内吸引10家世界500强或行业领军企业入驻企业总部区，实现未来科学城范围内企业年主营业务收入1000亿元、引进本科以上学历人才10000名以上的目标。

更关键的是，通苏嘉甬高铁将会在嘉善天凝镇设站——嘉兴北站，与麟湖新城直线距离约8公里，高铁出行将成为常态。

而天悦湾所在的新塍镇中心，虽然和秀洲区大热的秀湖板块相距也不过约8公里，但是新塍镇本身并没有区域上的政策利好加持，更偏向于旅游古镇的定位。

从两个区域的二手商品房数量及成交价格上涨幅度来看，油车港的二手商品房挂牌数量较多，金地艺境，近一年时间二手房均价上涨约2000元/㎡；托斯卡纳，近一年时间二手房均价上涨约1000元/㎡。

而新塍的二手商品房挂牌数量较少，蓬莱雅苑，近一年时间二手房均价上涨约500元/㎡；翠堤紫府，近一年时间二手房均价经历过下滑之后，又基本回到了原来的价位。

从购房成本来看，天悦湾第二批预售证均价9800元/㎡，题红樾里首批预售证均价11350元/㎡，按照“投资最低成本”原则来算的话，天悦湾建面约85㎡户型首套房加车位首付约55万，题红樾里建面约94㎡户型首套房加车位首付约62万，天悦湾更低，不过两者都符合你的预算。

从品牌来看，天悦湾的开发商奥园和题红樾里的开发商奥山和弘阳，在全国都很有知名度，奥园在嘉兴城东板块开发了永汇府邸，已经交付三年多时间，口碑非常不错；奥山在国商区金融板块开发了禾堂樾里，当时也成为了嘉兴楼市的一大热盘。

所以说，如果你单纯考虑投资的话，题红樾里所在的油车港镇，虽然购房成本稍高，但是秀水新区的政策利好+周边二手房更高的上涨幅度，未来的升值空间，确实会比天悦湾更好一些。

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