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Q&A |壹
武汉大平层购房攻略
提问：徐sir，我是深圳的湖北人，想十一回武汉看房，目前预算大概是总价600-800W，区域不限，近几年比较少回武汉，毫无头绪，想让您帮忙建议一下，看哪里比较好。
回答：首先还是感谢你的信任，目前武汉市场确实相对火爆，十一期间也有很多不错的产品出来，确实是可以好好看一看的。
考虑到你的预算比较充足，也不挑区域，也不确定是否需要XQ，因此，我只能根据我对市场的理解，跟你大致列一下，具体一些问题，我们后续可以再沟通。
俗话说的好，CBD斗转星移，江湖永不落幕。武汉对长江两岸的投入是明显高于市中心几大湖泊的，毕竟，看一个区域的发展天花板，离不开政策的支持，而武汉长江主轴，未来当时无愧的城市IP，目前也诞生了武汉两大豪宅区：二七滨江、武昌滨江。
二七滨江：武汉房价天花板，知名品牌开发商齐聚、产品也是神仙打架，圈层纯粹，学区已搞定，在武汉，住二七滨江，基本上就是告诉别人“我有钱”。
新希望D10天元：全实景呈现，奢装的架空层，以及武汉的“豪门”，给人感官还是不错的，部分楼栋还可以瞰江，但是你这个预算可能只能看看180㎡的；
保利天珺：既然是从深圳回来的，保利天字系的产品应该不用多说吧，我也无需多说，最近还签约了国际一线品牌雅诗阁，相当有诚意了；
武汉瑞府：地段更核心，而且瑞府深圳的价格懂的都懂，在武汉以三分之一不到的价格，买一套瑞府，还是升级的产品，怎么不香？
武昌滨江：爆发蓄力中，虽然目前房价暂时低于二七滨江，但按照总部经济的规划，以及配套兑现的情况，价格差距还是有望得以填平，后续空间也较大
城投融创武汉印：就在阿里巴巴华中总部隔壁，身处产业中心，可以享受总部经济带来的红利，目前园林部分实景呈现，大平层的产品设计比较好，LDKB无界空间，大的很夸张；
武汉长江中心：一直是武汉豪宅TOP1，地段好，产品20年不过时，再加上华润自带的万象城加持，真的很难拒绝；
武昌湾：目前武汉楼市为数不多还可以暴击的板块，跟当年的武汉天地很像，一个百万方综合大盘撑起一个板块。
武汉长江天地：虽然目前尚处于前期，规划需要时间，但是瑞安跟武汉城建联手，商业、商务兑现力，品质几乎是上了双重保险，再加上天地系的产品一直都会为业主预留上车空间，此次首开30500元/㎡惊爆价，确实值得一看。
第二梯队：沙湖、汉口内环滨江
这两个板块也算是传统的富人区，配套比较齐全
沙湖：武汉内环唯一城中湖，而且还有楚河汉街，奢侈品店王SKP加持，未来空间还是有的，相对而言可能自住属性更多，推荐建发朗玥，一线瞰沙湖，还是建发新中式，产品地段都是TOP，152㎡可能抢不到，也是目前的人气王；武汉沙湖中心目前是尾盘在售，可选余地不算多，也可以一起去看看。
汉口内环滨江：坦白说，汉口滨江除了二七滨江之外，由于风貌历史区的问题，很难像对面武昌滨江成片开发，所以你会发现汉口滨江的暴击点都在端头，汉口内环滨江说来也是以武汉BFC为代表的项目，自身体量够大，又能坐拥两江交汇，也是为数不多可以暴击的项目，但是买这个项目的需要有耐心，罗马不是一天建成的，武汉天地也花了十几年；
第三梯队：武昌、汉口正核
武昌、汉口区正核心，配套都是一流，地段认可度很高，但是已经很久没有什么新项目了，刚好今年又特别多
武汉润府：解放公园旁江岸区正核，又是华润的高端产品，还对口武汉TOP学校，据说2.9w元/㎡起，这个价格，说实话，连徐sir看了都心动；
武汉城建中央云城：中山公园旁，恒隆、国广商圈，现在又对口红领巾+一初，配套直接拉满了，还是百万方的体量，长线来看，也是徐sir认为未来可能暴击，也是需要有耐心的项目；
龙湖御湖境：武昌核心难得新项目，它的出现把武汉豪宅产品力又卷了一级，对标世界高奢酒店打造的公区相当惊艳，得房率也高达90%以上，很值得一看。
第四梯队：汉阳滨江
汉阳滨江产品其实是不输汉口、武昌的，当然是同价位对比，显然汉阳的性价比更高，江景视野更好，但是由于汉阳一直位于三镇价值链末尾，资产属性稍微还是差了一点。
越秀汉阳星汇云锦，滨江金茂府就一起说了吧，两个项目区位一致，产品都相当不错，而且有一线瞰江大宅，楼下就是杨泗港T台，对于自住，或者想要收藏长江的人来说，会非常友好。
第五梯队：光谷中心城
武汉新城的起步区，未来潜力比较大，配套也在兑现中，产品力也是相当卷，如果不着急住，是可以在核心区，淘到比较好的产品
香港置地元庐：大面积的奢石运用，对标的是二七滨江的产品，实景呈现也十分惊艳，可能就是周边环境配套还需要时间兑现；
光谷创新天地：基本上跟元庐门对门，又是天地系产品，圈层感更强，相对其他两个天地，门槛也更友好。
好了，这就是徐sir大致推荐的列表，大多数都是大平层产品，如果你有低密产品的需求，我下期再出一个别墅合集。
Q&A |贰
眼下是出手的最好时机
提问：徐sir，现在房价都好便宜，马上又要开房交会，我现在该不该买房啊？还是需要再等等？年底是不是还有一波降价？
回答：如果是自住的需求，我的建议是可以入手了。
一方面，政策真的到底了！
限购全面取消，二套房利率最低已经到3.8了、税费的补贴……这真的是敢都不敢想。
在徐sir印象中，二套房利率3.8%，这几乎是近30年来低点。而且不知道你是否留意过，房价与贷款利率，二者走势向来相反：根据以往房价波动来看，房价增幅最大的三个时期，分别是2009年四季度、2013年一季度、以及2016年三季度；而彼时对应的房贷利率水平，恰好都处在了周期的低谷阶段。
反之，几次楼市的波谷，又恰恰是房贷利率维持在较高水平的时候，比如：2012年，房贷利率达到了7.6%；2015年初的房贷利率，高达6.46%……
显然，“政策底”、窗口期，已经明确出现，现在显然是抄底的最佳时机。
毕竟，作为国家经济产业的重要支柱之一，在当前国际环境和经济周期面临挑战和压力的时候，房地产业需要起到“压舱石”的作用。
最后我想说一句，在别人恐惧时我贪婪。而当下买房，选择是大于努力的，要在一片怀疑声中入场才行。
Q&A |叁
房子贵精不贵多
提问：徐sir，你好，我是你的老粉了，第二次来咨询你，我现在的情况是：汉口后湖有一套房子，全款房龄10年，目前出租，但是租户不是很爱惜，我想卖了然后加点钱在云泊江岸买一套，我们在花山还有一套毛坯房，我家里人的意思是，卖掉花山这一套，但是这一套有贷款40。当前最大的问题是，这两套房两证都不满2年。
我希望您从专业的角度帮我看看，我怎么选择？或者您有更好的建议吗？
回答：后湖的房子肯定是要卖的，因为年限太久了。我之前在直播，还有文章中就说过很多遍，老破小、老破大，房龄太老（10年或者10年以上房子）产品太老，没有什么接盘价值，要尽快出手。
尤其是，现在市场属于调整期，新房都采取低价入市策略，价格比较接近，肯定新房比二手房更有优势，未来逐渐将会被市场淘汰，属于手中的垃圾资产。
房产，虽然属于不动产，说到底还是商品属性，毕竟这两年由于市场泡沫的挤压，以及未来人口红利的消失殆尽，它的金融属性会越来越低。
未来真正能暴击的房产，也只有少数1%稀缺城市产品。毕竟房产值钱的是土地，如果不是绝对中心，或者绝对稀缺的房产，未来价值会越来越趋近于汽车，即产品越老越不值钱。
徐sir可以在这里大胆预测一下，未来大部分老破小，老破大市场价都会五折，甚至更低。而且现在卖房还可能会有漫长的换房周期，越早出手越好。
现在买房选区域，选项目很重要，不要盲目踏错，否则会悔恨几十年。因此，我的建议是，现在买房需要够一够，未来资产配置趋势贵精不贵多，在经济实力允许的范围内，买一套自己各方面都比较满意的项目。
随着房地产进入下半场，未来市场更加趋向于理性，暴击存在性较小，所以也没有必要为了未来的回暖，暂缓置换的脚步，我的建议还是及时斩仓，置换更好的产品，你要知道，没有好的房产会在原地等你，等你二手房卖个好价钱，你看上的好房子也不是现在这个价了。
我的判断，未来5-8年市场比较关键，会逐步形成巨大分化。还不如趁现在赶紧抛售。
买房亏本时代已来，不要用过去的眼光看今天的市场，买房跟买股票一样，买对跑赢大盘，买错血本无归。你留意一下现在网上好多远城区的房子，送人都没有人要，贷款的价格已经高于目前实际价值了，真的是含泪血亏。
如果你需要置换的话，我感觉目前“二八滨江”板块的几个项目都还不错，像是目前1.7w元/㎡起的武汉城建·电建 | 滨江云城，还有武汉城建万科云泊江岸、龙湖清能天曜后湖。
毕竟这三个板块离二七滨江核心区比较近，二七滨江一直都是武汉房价天花板，而且都是品牌房企，未来机会肯定是有的。综合自住以及金融属性，我个人认为心中的排序：
武汉城建万科云泊江岸＞武汉城建·电建 | 滨江云城＞龙湖清能天曜后湖
如果预算更充足一点，可以看看同是江汉区核心的武汉润府，目前打出2.9w起的价格，地段更核心，还有第一梯队的学区。
Q&A |肆
二环以内仍然是首选
提问：徐sir，我在楚河汉街上班，老公在光谷软件园上班，小孩不到一岁，目前有光谷自由城87㎡自住房商贷17万，新洲融创水韵长洲115平毛坯公积金贷款40万，考虑卖掉光谷自由城，再买一套120㎡左右的三房。目前是老人带孩子，您有什么建议吗？
回答：你们两个上班的地方，不是在汉街，就是在光谷，对于你们目前的情况，87㎡的产品确实小了一点，置换120㎡的思路是对的。
新洲的产品要看你入手价格，目前房价价格下跌趋势明显，不割肉可能不太好卖，我的建议尽早止损，只要不是亏太多都可以出手的，考虑到你小孩已经一岁了，也可以提前布局XQ房。
目前汉街、光谷之间在售新房不多，尤其是中北路大多数千万级豪宅，所以我还是建议在光谷买。
第一选项：预算充足上沙湖、武昌滨江新房、次新
首选有XQ大平层，次选没有XQ但是有江、湖资源的，但是目前门槛比较高，总价都在600万以上
第二选项：关山大道核心新房、次新房
比如目前保利时代、金地格林东郡、光谷新世界等次新房的价格都比较香；
第三选项：徐东核心、光谷中心城
未来潜力比较大，配套也在兑现中，目前价格还不错，像是徐东的保利城、融侨翠隐滨江、钢旅蓝郡等，唯一缺点可能是XQ不太好
至于光谷中心城，徐sir个人还是比较看好的，未来肯定是光谷的绝对中心。
第四选项：丁字桥、南湖、白沙洲核心板块
武昌核心区，配套成熟，但是未来涨幅空间有限，如果以自住为主，也是不错的选择。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想啰嗦一句：换脑才是换人生。如果不肯改变思维，人生就会一成不变。投资也是如此，特别是失败的投资、不如意的人生，改变的唯一方式就是从改变大脑开始。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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