最近太惊涛骇浪了。真是令人大开眼界。美国也开始股灾1.0,股灾2.0啥的了。这真是很吓人!

早段时间,有个人拼命怼巴菲特,好像他还是伯克希尔哈撒韦的老股东,说巴菲特老了,这么多年,都跑输指数。啧啧啧,不行了不行了。

这位仁兄是David Rolfe,说当了巴菲特几十年的股东,2019年10月份,卖掉了其上千万美金的伯克希尔哈撒韦股票。David Rolfe认为,巴菲特持有大量现金,无所作为!(如果他一直空仓,就是高手,做对了!)

我其实很想和David Rolfe先生聊聊。他现在到底怎么想的。

你咋思考的?前面都持有几十年了。你咋想的?

熟悉我的,知道我之前有个说法,我认为,人不是赢在起跑点,而是赢在转折点。

有三个转折点,极为重要。

1,投胎。2,婚姻。3,行业。

而投资,基本上,关键转折点,决定了绝大部分的成与败。其他时间,外人看来,那就是无所作为的。

我今天分享一些我对房产投资与房产股的浅见,供各位好朋友们参考斧正。

经常捧场的朋友,会发现我过完年之后,几乎把大部分仓位,换到了房地产股的仓位了。尤其是,我之前占比两成的生物股份,全部换成了房地产股了。第一大持仓东方雨虹也换了一部分出来了,搞得很多朋友来私信我,是不是不看好生物股份,东方雨虹了。

这里也稍微说一下。生物股份业绩回转,几乎没有悬念。

但是,我卖一只股票,是基于三个经典的卖出条件。

1,基本面变坏。很显然,生物股份,东方雨虹基本面越来越好。

2,十分高估。很显然,生物股份,东方雨虹甚至正常估值都算不上。

3,有更好的标的。是的,我现在有了更好的标的了,所以,就切换过去了。

这个更好的标的,就是房地产股。

之前,我有一整个系列,讲房产投资的。

这里面,有几个我最为看重的判断,事后看,是侥幸对了。

1,我去江浙沪走了几个月之后,我认为,要重点看一下苏州和杭州。现在看来,涨幅是惊人的。尤其是苏州,很吓人啊。但是,我自己是把社保放到杭州了。这纯属个人原因。杭州是我的福地哈!

2,我整个系列的下篇。认为,房产将来会传家宝化。即有价格无市场。现在,正在印证中。

我过去的几年,除了自用的一些房产,几乎没有再增加物业的投资了。就是基于这个判断为主。其次是管理起来比较麻烦。我也不擅长这个具体的管理。

我认为,将来房产的市场会有较为有趣的变化。

就是二手房除了一些重点城市,大城市,还会有些市场,还比较活跃之外。其他的城市,二手房市场,将会非常不好做。

我之前从事过二手房中介大概一年半左右。属于正儿八经靠这个行业吃饭的。现在有部电视剧《安家》,就是说这个的。唯一不同的,就是我当年比电视剧里更加辛苦,条件更差。

我觉得,将来房产投资,全面的机会非常难。结构性机会还是有。

就是,非专业人士,想买套房,赚很多钱,这件事,非常难了。非得职业选手,用尽各种方式,想尽各种办法,绞尽各种脑汁,才能赚钱。

最后形成寡头垄断,嘿嘿嘿,就是,全国还是有一群非常专业的房产投资者,能够赚钱,剩下的,很难赚钱,或者赚得不多了。跟各行各业一样。比如我这种的,就靠房产投资较难赚到钱了。所以,我不就转行了么!

但是,房产企业,可能将继续延续其赚钱的日子。直到某个关键拐点出现。

通过这样的方式,最终实现房住不炒。

之前做房产投资,我大概经历过几个赚钱的阶段。基本上如下:

1,没有限购与限贷,限售的时候。大概十多年前吧,那时候,投资房产赚钱,最好的方式,是快周转。比如,你从开放商处买一套房子,首付2-3成,过阵子,涨了,然后,你就放到中介,帮你卖掉。

这种方式,有个变形版,我们十多年前用得多,后来几乎没人做了。就是,你整天揣几万块现金在包里,然后,满世界看二手房,因为,一手房是几乎没有折扣的,有也很少,但是,二手房,因为房东卖房的时候,有相当一部分是急需卖房子的,这个时候,你有大笔现金的话,可以谈到较大的折扣。

一般来说,谈到较大折扣之后,当机立断,马上定金付好。然后,立刻透过中介开卖。利润可能较少,比如,加个10%就卖。但是,周转特别快。很多时候,几周就卖掉了。一年下来,资金回报率很高的。

这种方式后来几乎很难做了。这在当时,是有其历史原因的。因为,那时候,房企们都很小,产能不够,没有办法为全国老百姓提供价廉物美的房子,所以,二手房相对而言,市场就比较蓬勃。

2,传统的低首付买新房。这种模式,就是我们老百姓最常用的,也是我们普通人一不注意,就赚到钱的模式。

首付一般2-3成,利息也便宜。一签就是20-30年的,每月还款也不多。当年我身边很多人都是这样,赚了点钱,存起来,然后,存到一定期限,就付个首付,然后,老老实实还贷款,过几年,又付个首付,再老老实实还贷款。就这么滴,慢慢有了一些物业了。

3,不断找大折扣的二手房,全款买下来,淘房子。

目前,这种方式,还是比较主流的。也是政策打击的。就是说,你满世界找那种笋盘,就是大折扣的房子。比如,一套房子,市场价500万,最好300万就卖给你。很多人觉得,太扯了,怎么可能。我只能说,在实践中,时不时就可以碰到这样的房子。你比如,这次疫情,我估计,将来就会批量出现这种情况。当年2008金融危机的时候,江浙沪很多这种房子,都是企业主遇到困难了,把房子赶紧打折卖,赶紧去补漏洞的。这时候,你要是有现金的话,就能买很多。即买即赚。

4,买大折扣的二手房,全款买下来,然后去抵押,并不断重复这个过程。啥意思呢?就是,一套房子,市价500万,你买下来350万,然后,你去银行贷款,搞不好,贷款比350万还多,就等于说,你这套房子没有花钱(月供还是要啊),甚至,这套房子还能赚几十万。用这样的方式,每年买几套,每年买几套,不断重复下去。

这种方式,在早几年,还是行得通的。但是,这几年,越来越难了,也是政策严厉打击的对象。最好不要学哟!~

5,首付买新房,然后,老老实实还贷款。并装修好,出租出去,以租金养贷款。长期持有。我自己就是这种的。老老实实做中国好房东,至今为止,我自己是一套物业都没有卖出去过。

所以,经常有人说,你买好些房子,你炒房,你不是人!你看过不卖房子的炒房人么?看过持有十来年的炒房人么?这种方式呢,就是比较辛苦,要做很多细节的管理。赚辛苦钱。

大概我接触的主流房产投资就这么几种吧。

可是,我觉得,将来这几种都会难以为继,或者收益不好。原因如下:

首先呢,政策是房住不炒。政策的具体体现是限购,限贷与限售。

这个其实就是把所有方面给你堵起来了。当然,偶尔还是有专业选手能够见招拆招,比如,用债务叠加去破这些东西。但是,本质上,还是增加了很多成本与风险。所以,我这种非职业选手,就被排除在外了。将来,能把这些空子都钻营好的,必定是更赚钱的。因为,竞争者更少了不是!~

但我认为,这还不是杀手锏。

真正的杀手锏是房企产能的巨大提升。

早几天一个文件下来了,说——非永久基本农田的农用地转为建设用地审批权授权到了各省了。在几个试点省份,城市,连基本农田的农用地,也委托给了地方政府。具体细则不展开。各位可以自行查找。

这就是我认为,将来房地产投资出现重大变化的关键节点之一。我详细说一下。

和各位的认知可能不同,我一直认为,炒房的人,是不能把房子炒成这么高的价格的。所以,一上来就骂炒房者把房价炒上去了。基本上,我持非常非常保留的意见。一看就是没有实践过的。

我认为,一个三代人的家庭,拥有4-5套房,是不能算炒房的。道理太简单了。爷爷奶奶辈住一套,外公外婆辈住一套,儿子媳妇辈住一套,孙子辈留一套。有些是二胎,再多备一套。

这能算炒房的么?如果这个算。那倒是可以认为——房子是炒房者炒上去的。很显然,这是不可能的,对不?

那么,各位,你们看看自己,以及,自己的同事朋友,有多少三代人的家族,拥有4-5套房以上。比例多不多?

别看着有些人,哇塞,有三四套房子啊,结果,都是自己父母,岳父母住着的,剩下的,租出去,等小孩长大了,留着结婚用。嘿嘿嘿,好多都是这样的哩。

真正炒房的,我知道的,都是两位数以上的房产(住宅)。这叫炒房,你说你整个家族,集全家族之力,一辈一套的,加起来4-5套房,怎么能算炒房呢?

那么,这种拥有两位数的职业选手,以全国的基数来说,并不多。

所以,说房价是炒上去的,显然,我个人是持有保留意见的。尤其是,有些三四五线城市,房价也暴涨了,你把那个城市翻遍了,都找不到几个背时的炒房者,你说,房价咋涨上去的呢?

我认为,房子涨价,就是土地价格的上涨。(实际价值的上涨+通胀。)

那么,这次这个新的土地政策,是在这个七寸上面打了一棒子。我们要好好看落实情况,如果落实到位的话,基本上,土地供应量,就得以非常大程度的解决了。

房企,在我的评价里面,其实,和格力,美的这样的制造业是非常类似的。

甚至,在某些层面,更加辛苦一些。

你看啊,格力们买材料,是可以全世界采购的,而且,格力们是强势方,但是,房企的原材料是土地,只能当地买,而且,房企在这个环节,是弱势方。

然后,售价方面,格力们是可以自己定价的,只要考虑竞争对手和客户就好了。而房企除了考虑这二者,还要考虑政府因素。很多城市,嘿,你猜怎么着,他还给你把售价限死了。厉害不?

好了,我们接着来看。

之前是,中央决定所有原材料,所以,他涨,房企们的成本就涨,售价当然要涨咯!~这才是房子价格上涨的核心啊!~朋友们!~怎么会是炒房的人炒上去的呢?他们有这种实力么?别逗了!~

所以,这次新的土地政策出来,就等于地方能够决定卖地了。如果落实到位的话,他就有了更多的可卖的地皮了,对不?

我的推断就来了。

二手房将来越来越不好做了。

因为,会有更多的新房。这些新房,建筑质量越来越好,设计水平越来越高,你说,你愿意买新房还是二手房?

有人要说了。地段地段还是地段!新房能有二手房这样好的地段么?

来来来,我说给你听理由。世界是变化的,朋友。

比如,我所在的长沙。原来的最好地段那就是几个商圈,五一商圈啊,东塘侯家塘商圈啊等等老商圈。这些商圈现在也是不错的,人员很多,也方便。

但是,地铁一通,车辆一多,现在,长沙最贵的地方,是滨江,梅溪湖这种新的商圈。道理很简单。

老商圈住宅,你可以得到更短的通勤距离,或者,更方便的就业,吃喝玩乐,就学等等。

但是,新的商圈,以上全部可以得到,并且,全部升级换代。学区有新的,就业有产业园,吃喝玩乐更不用多说了。交通方便的不得了。环境不仅仅是好一点,是好了一代。

你说,怎么竞争呢?

过去,地段或许很重要,因为,交通不方便啊。差十公里,能每天差好几小时,或者配套设施差很多。

现在,完全不是这样了,差十公里,地铁一走,车子一开,影响就很小了。配套设施,新商圈比老商圈还要好。

所以,我的推断是,随着土地端的解放,地方政府能加大土地的供应,比之以前,意味着,价格实际上就会微涨,平稳,甚至下滑。薄利多销么!~对不?

而且,地方政府会越来越重视把城市管好,让地皮的实际价值上升。从而附加值更好,卖更多钱。

之前,这种不那么大。我搞好了,不见得能卖地,对不?

别小看这个啊,假设,现在中国敞开来接受外国人的话,你看看全世界有多少人愿意往中国来,我多说一句,朋友们,千万别信那种——绝对自由的说法。这次疫情,就是最好的照妖镜。一切显形!我就问你一句话,此时此刻,你愿意待在中国,还是世界上任何一个其他国家?你摸着良心和理性说说看。

我不同意你说的话,但是,我誓死保卫你说话的权利。

你不能真的死掉了不是?命还是最重要的不是?

好了,假设,假设我上述所说,将来实现的话,那么,第一个推论就是呈现出来了——将来,二手房是越来越不好做了。只有少数的专业玩家可以继续赚钱,甚至,由于竞争者减少,他们可能赚得更多。但是,整体看来,普通人投资房产,再想重回过去那种躺着赚很多很多钱的日子,是不会再回来了。

我本人也是根据这个进行投资决策的。

有人要说了,你看,买房投资越来越不好做了,那房产股不也一样完犊子了么?

我接着说,我第二判断,就是,房产股将来会继续好下去,直到未来某一个拐点的到来。

我们捋一捋啊,其实,有没有土地新政,敏感的朋友,都会发现,这几年,房企的产能在巨大的提升。

贵不贵不说,但是,产能在巨大的提升。

排名前几十的房产企业,由于其极高的杠杆,极高的周转,以及,中国建筑这类企业玩了命的建,产能增加特别快速。

各位好朋友们,回想一下。

你们觉得,这几年,你们所在的城市,变化大不大?是不是隔阵子,就变得有些不认识了呢?

我在长沙有套物业,原来住了好几年,感觉还不明显。后来搬到新的小区,才一两年,结果回去一看,我天,日新月异啊!~满大街都是人,车,各种吃喝玩乐全像雨后春笋一样冒了出来。

这种情况,早几年,完全没有这么快速和明显的。

我每年都几乎会去宁波,每次去,我都吓一跳,哇塞,怎么变化这么大?长沙和宁波,都还是二线城市哟。

为什么?

房企的产能和城市新增人口都在迅速提升。快得不得了。

房企就像一头巨兽,在以惊人的速度,迅猛的成长。然后,不断的建新房,新商圈,然后,不断的有人口入驻进来。

有没有土地新政,这个变化,都在一天天的发生着。

光是这些增量,就可以让房企们继续好很久。

土地新政改变了什么?

很多人的解读是,土地新政能够打压房价。我觉得有可能,但是,对这点我不坚定,不清晰。道理很简单,我很难想象,现在一个城市卖2万一平方,然后,地方政府因为能自主卖地了,就把土地降价,把房价搞到1万一平米。我对这个持保留意见。我觉得,不涨,微涨,就不错了。这样,相较通胀,实际上是降价的,且,抵押品也没有减值危机。

但是,我觉得,改变了一个很重要的点,就是,房企的产能还能再往上走。

因为,比如,一个城市,一年原来是能从中央批10块地,但是,市场需求是20块地,买不到的,就等着。

现在,是一个城市自己能批了,那么,可能性会是,按节奏来,没钱了,就多批几块,有钱了就少批几块,按节奏来卖。

但是,维持住房价,是底线。是不是很像股票中的市值管理啊?

这样的话,房企们,作为“来料加工”企业,等于订单多了么,从原来的10块,增加到了15块了么,是不是这个道理啊?

所以,我的推断是,房企们的产能还得提升。体现在财报上,可能是均价微涨,售出量增加,利润率差不多,但是,绝对值增加。

这样,也就实现了房住不炒。

你看啊,炒房还能那么赚钱么?永远都有还不错的新房子在等着你。你买了房子,变成二手房,此时此刻,你不是和其他二手房们竞争啊,你是和很多很多房企们的新房在竞争啊!自然而然,炒房者就会逐渐减少咯。是不是?

好了,我们回到推论。

我认为,房地产股票能够投资的道理就阐述清楚了。

即,房企们,这次将吃到“数量增多”的利润。即,原来卖10万套房子,将来可能卖20万套房子。这里面,一部分是小房企被整合的数量。一部分是土地新政之后,地方政府有可能增加的土地数量。(注意,是有可能,方向是这么个方向,但是,还是要看具体落实执行啊。)

而不是,像多年前,有些房企那样,吃的利润是“土地涨价”的利润。其实,税务盾之后,土地涨价的利润,房企吃不了多少的。

但是,这里要注意,只有布局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅。以前的文章详细说过,就那么几个城市群。长三角,珠三角,环北京,中部武汉长沙双子星,成渝,大概这五个,潜力最大了。

还有就是,快周转的模式,依旧是最猛的模式。道理很简单,之前我的文章有详细说。这里不展开。

逻辑就是,卖一个面包,你不可能往奢侈品那价格上面去卖,对不?国家也不允许,要打击!你只能多卖面包,以前卖1000个,现在卖1万个。走量赚钱。

好了,这就是我买入的支撑逻辑。

再就是关键之处了。

估值。

房地产的估值有多么惨,各位,看到了!~你们看看!~多惨!~

几乎都是个位数。

我测算过。假设未来估值不提升,就吃利润正常的上涨,5年一倍,概率也是相当大的。

以万科来说,现在的估值,和2012年的估值差不多,都是个位数,粗略算,是2012年2月份的估值差不多,那时候复权股价是6块钱左右,现在跌成这个鬼样子,是28块钱左右。8年4.7倍左右,年化收益21%的样子。和ROE相近。

保利也差不多,2012年2月初,5块不到一点,现在是15块左右。年化16%左右。也和ROE差不多。

恒大地产是和2015年5月初差不多,从5块左右,到这段时间暴跌的13块左右。年化收益22%的样子。

我自己主要就是这三家地产公司,还有一个融创。融创涨幅太惊人了,保守点,不算了。

这里有人一定有疑问,将来还是有至少两种可能性会亏。

第一,估值继续跌,像银行那样,永远没有尽头……

第二,业绩转折,不增长或者亏损。

一个一个说。

估值继续跌,是有可能的。因为,大部分人都喜欢买政策鼓励的行业,你看新科技们,涨幅惊人,其中大部分企业,根本不需要基本面支撑,甚至没有基本面支撑的。

这个我看不懂,就不参与了。

估值这件事,我是不知道将来究竟会怎么发展的。市场先生,神鬼莫测。

现在8倍市盈率,将来可能腰斩,到4倍,接着再腰斩,到2倍。恒大就有长期3-4倍估值的时候。没办法,挨打跑不掉的。

比如说,我买过兴业银行和浦发银行,一般来说,市净率为1,都可以认为是正常的吧。好家伙,现在都是0.6左右。服气不服气?不服气?还有民生,还有港股的银行股。估值能继续往下到你投降的那一天。

不过,由于一直有盈利有增长,股价体现出来不是下跌,而是横盘,就是不涨。

将来,房地产也可能这样的。

但我还是偏乐观,原因有两点。

第一,房地产的杠杆和银行的杠杆有着巨大巨大的区别。银行一核销,亏起来是要命的。房地产的杠杆是有土地做支撑的。而且,比例差距也是巨大的。

你大概可以这么想,就是,你有100万,然后借了1亿,利息很低,接着,全部以较高的利息民间贷款放出去了。每年好开心。但是,几个背时鬼还不上钱,你就完犊子了。这是银行的模式。(大概这么个意思啊,不展开了。)

房地产模式是,你有100万,然后,借了1000万,利息较高,去买了房子,买了地,将来卖房卖地赚利润。风险在于,房子,土地很差,比如,买到了大西北的山沟沟里的地,买了危房。那就亏死了,如果不是这样的情况,就健康很多,保险很多。

第二,银行亏起来,有兜底的,乱不起来。就业其实影响不大的。因为,工作不会大量消失,不新增也就是了。房企倒起来,无数青壮年劳动力没有工作,你品,你细品。

这两点,对投资者的心态影响,是不同的。有着很深刻的不同。

第二种情况,就是房企们真实发生业绩亏损。

这就比较麻烦了。如果真的是这样,那就是基本面恶化了,我就会卖掉。

但是,我经过自己的瞎琢磨,我认为,这种概率是很小的。

第一点,我只买最大的几家,万科,保利,恒大,融创。就这四家,少赚就少赚,安心一点。这里面除了恒大,我想,都是财务相对不那么激进的。恒大有些激进,一来,恒大我持有四五年了,分红早就分回来了,其次,恒大的企业文化以及执行,并不是那种我们看上去的激进或者玩火型的。

这个要仔细研究。许家印先生很多做法,是大开大合的,当下觉得好吓人,事后看,又是合理的。当年做矿泉水,我很不看好,因为正好我朋友给他们做的矿泉水整体策划。我聊过几次后,就觉得不行。但是,这个有点类似格力做手机,雷声大雨点小,看着吓人,哇塞,血亏啊,完全不行啊,结果一算账,也没什么。你说,当年格力做手机的时候,多少人认为完了完了,格力多元化,完蛋了,赶紧卖出,股票跌跌跌,整个舆论把估值杀下来了,后来我一看格力究竟投了多少钱,才那么一点点,我就觉得没事,量级差太多啊!~

现在回头看,股价涨了这么多。

我多年实践经验下来,是——不要听企业家说什么,主要要看企业家做什么。有时候,有些话,他们说出来,是有些背后的原因我们也不知道的,只要量不大,就对主业影响不大。

恒大最麻烦的是造车。估值差就在这里。

现在花了很多钱了,如果将来造车搞不成,这些钱,就会有很多亏损的。当然,在拿地上面补回来一些了,但是,还是会有相当大的亏损。

如果将来造好了,这个就不得了,戴维斯双击妥妥的。

能不能行,我也不知道。

再一个就是债务的问题,这个就不用说了,恒大哪一年的债务不吓人?年年吓人。

这里我多说一句,有一种生意模式,借债本身就是盈利的重要一环,对赌的是通胀导致债务实质上是缩水的。

另,如果恒大真的现金流断了,破产了,那么,就得认赔。各位投资者自己好好算一下概率吧。

我觉得,目前我持有的仓位,也对我整体投资影响不太大。所以,我也就没有去细算了。

等于说,我是投了房地产整个赛道。赚些房地产指数一样的收益算了!

总之吧,我认为,我自己将来是不准备将精力放到房子的投资上面去了。但是,我对房地产股票的投资,是有着较大的信心,以及较为乐观。

我认为,人民对美好生活的向往,是注定了有——居者有其屋这个选项的。

我曾经租过房子,我对那种羡慕国外可以一辈子租房子住的人,是表示敬佩的,但是,我个人丝毫没有兴趣租房子常住,我一点也不喜欢租房子,我就喜欢买一个房子,在院子里种我喜欢的花草,养喜欢的锦鲤。我完全不会考虑带着家人租个房子常住。

据说,德国人最喜欢租房住,租金也不涨,一辈子租,多好。

5%的人拥有德国50%以上的房屋。

我一点也不想成为那50%的人,实在要选的话,我宁愿成为那5%的人。

我想,你也一样,对不?

真正实现房住不炒,未来一定可以的。

房企们扩大其产能,地方政府提供平价的土地,用快周转的模式,一批又一批的把房子造出来,那么,中国十多亿人口,总有一天,能够居者有其屋,总有一天,能够过上美好的生活。

我用我的仓位,实打实的支持房住不炒的政策!


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