最近太惊涛骇浪了。真是令人大开眼界。美国也开始股灾1.0，股灾2.0啥的了。这真是很吓人！

早段时间，有个人拼命怼巴菲特，好像他还是伯克希尔哈撒韦的老股东，说巴菲特老了，这么多年，都跑输指数。啧啧啧，不行了不行了。

这位仁兄是David Rolfe，说当了巴菲特几十年的股东，2019年10月份，卖掉了其上千万美金的伯克希尔哈撒韦股票。David Rolfe认为，巴菲特持有大量现金，无所作为！（如果他一直空仓，就是高手，做对了！）

我其实很想和David Rolfe先生聊聊。他现在到底怎么想的。

你咋思考的？前面都持有几十年了。你咋想的？

熟悉我的，知道我之前有个说法，我认为，人不是赢在起跑点，而是赢在转折点。

有三个转折点，极为重要。

1，投胎。2，婚姻。3，行业。

而投资，基本上，关键转折点，决定了绝大部分的成与败。其他时间，外人看来，那就是无所作为的。

我今天分享一些我对房产投资与房产股的浅见，供各位好朋友们参考斧正。

经常捧场的朋友，会发现我过完年之后，几乎把大部分仓位，换到了房地产股的仓位了。尤其是，我之前占比两成的生物股份，全部换成了房地产股了。第一大持仓东方雨虹也换了一部分出来了，搞得很多朋友来私信我，是不是不看好生物股份，东方雨虹了。

这里也稍微说一下。生物股份业绩回转，几乎没有悬念。

但是，我卖一只股票，是基于三个经典的卖出条件。

1，基本面变坏。很显然，生物股份，东方雨虹基本面越来越好。

2，十分高估。很显然，生物股份，东方雨虹甚至正常估值都算不上。

3，有更好的标的。是的，我现在有了更好的标的了，所以，就切换过去了。

这个更好的标的，就是房地产股。

之前，我有一整个系列，讲房产投资的。

这里面，有几个我最为看重的判断，事后看，是侥幸对了。

1，我去江浙沪走了几个月之后，我认为，要重点看一下苏州和杭州。现在看来，涨幅是惊人的。尤其是苏州，很吓人啊。但是，我自己是把社保放到杭州了。这纯属个人原因。杭州是我的福地哈！

2，我整个系列的下篇。认为，房产将来会传家宝化。即有价格无市场。现在，正在印证中。

我过去的几年，除了自用的一些房产，几乎没有再增加物业的投资了。就是基于这个判断为主。其次是管理起来比较麻烦。我也不擅长这个具体的管理。

我认为，将来房产的市场会有较为有趣的变化。

就是二手房除了一些重点城市，大城市，还会有些市场，还比较活跃之外。其他的城市，二手房市场，将会非常不好做。

我之前从事过二手房中介大概一年半左右。属于正儿八经靠这个行业吃饭的。现在有部电视剧《安家》，就是说这个的。唯一不同的，就是我当年比电视剧里更加辛苦，条件更差。

我觉得，将来房产投资，全面的机会非常难。结构性机会还是有。

就是，非专业人士，想买套房，赚很多钱，这件事，非常难了。非得职业选手，用尽各种方式，想尽各种办法，绞尽各种脑汁，才能赚钱。

最后形成寡头垄断，嘿嘿嘿，就是，全国还是有一群非常专业的房产投资者，能够赚钱，剩下的，很难赚钱，或者赚得不多了。跟各行各业一样。比如我这种的，就靠房产投资较难赚到钱了。所以，我不就转行了么！

但是，房产企业，可能将继续延续其赚钱的日子。直到某个关键拐点出现。

通过这样的方式，最终实现房住不炒。

之前做房产投资，我大概经历过几个赚钱的阶段。基本上如下：

1，没有限购与限贷，限售的时候。大概十多年前吧，那时候，投资房产赚钱，最好的方式，是快周转。比如，你从开放商处买一套房子，首付2-3成，过阵子，涨了，然后，你就放到中介，帮你卖掉。

这种方式，有个变形版，我们十多年前用得多，后来几乎没人做了。就是，你整天揣几万块现金在包里，然后，满世界看二手房，因为，一手房是几乎没有折扣的，有也很少，但是，二手房，因为房东卖房的时候，有相当一部分是急需卖房子的，这个时候，你有大笔现金的话，可以谈到较大的折扣。

一般来说，谈到较大折扣之后，当机立断，马上定金付好。然后，立刻透过中介开卖。利润可能较少，比如，加个10%就卖。但是，周转特别快。很多时候，几周就卖掉了。一年下来，资金回报率很高的。

这种方式后来几乎很难做了。这在当时，是有其历史原因的。因为，那时候，房企们都很小，产能不够，没有办法为全国老百姓提供价廉物美的房子，所以，二手房相对而言，市场就比较蓬勃。

2，传统的低首付买新房。这种模式，就是我们老百姓最常用的，也是我们普通人一不注意，就赚到钱的模式。

首付一般2-3成，利息也便宜。一签就是20-30年的，每月还款也不多。当年我身边很多人都是这样，赚了点钱，存起来，然后，存到一定期限，就付个首付，然后，老老实实还贷款，过几年，又付个首付，再老老实实还贷款。就这么滴，慢慢有了一些物业了。

3，不断找大折扣的二手房，全款买下来，淘房子。

目前，这种方式，还是比较主流的。也是政策打击的。就是说，你满世界找那种笋盘，就是大折扣的房子。比如，一套房子，市场价500万，最好300万就卖给你。很多人觉得，太扯了，怎么可能。我只能说，在实践中，时不时就可以碰到这样的房子。你比如，这次疫情，我估计，将来就会批量出现这种情况。当年2008金融危机的时候，江浙沪很多这种房子，都是企业主遇到困难了，把房子赶紧打折卖，赶紧去补漏洞的。这时候，你要是有现金的话，就能买很多。即买即赚。

4，买大折扣的二手房，全款买下来，然后去抵押，并不断重复这个过程。啥意思呢？就是，一套房子，市价500万，你买下来350万，然后，你去银行贷款，搞不好，贷款比350万还多，就等于说，你这套房子没有花钱（月供还是要啊），甚至，这套房子还能赚几十万。用这样的方式，每年买几套，每年买几套，不断重复下去。

这种方式，在早几年，还是行得通的。但是，这几年，越来越难了，也是政策严厉打击的对象。最好不要学哟！~

5，首付买新房，然后，老老实实还贷款。并装修好，出租出去，以租金养贷款。长期持有。我自己就是这种的。老老实实做中国好房东，至今为止，我自己是一套物业都没有卖出去过。

所以，经常有人说，你买好些房子，你炒房，你不是人！你看过不卖房子的炒房人么？看过持有十来年的炒房人么？这种方式呢，就是比较辛苦，要做很多细节的管理。赚辛苦钱。

大概我接触的主流房产投资就这么几种吧。

可是，我觉得，将来这几种都会难以为继，或者收益不好。原因如下：

首先呢，政策是房住不炒。政策的具体体现是限购，限贷与限售。

这个其实就是把所有方面给你堵起来了。当然，偶尔还是有专业选手能够见招拆招，比如，用债务叠加去破这些东西。但是，本质上，还是增加了很多成本与风险。所以，我这种非职业选手，就被排除在外了。将来，能把这些空子都钻营好的，必定是更赚钱的。因为，竞争者更少了不是！~

但我认为，这还不是杀手锏。

真正的杀手锏是房企产能的巨大提升。

早几天一个文件下来了，说——非永久基本农田的农用地转为建设用地审批权授权到了各省了。在几个试点省份，城市，连基本农田的农用地，也委托给了地方政府。具体细则不展开。各位可以自行查找。

这就是我认为，将来房地产投资出现重大变化的关键节点之一。我详细说一下。

和各位的认知可能不同，我一直认为，炒房的人，是不能把房子炒成这么高的价格的。所以，一上来就骂炒房者把房价炒上去了。基本上，我持非常非常保留的意见。一看就是没有实践过的。

我认为，一个三代人的家庭，拥有4-5套房，是不能算炒房的。道理太简单了。爷爷奶奶辈住一套，外公外婆辈住一套，儿子媳妇辈住一套，孙子辈留一套。有些是二胎，再多备一套。

这能算炒房的么？如果这个算。那倒是可以认为——房子是炒房者炒上去的。很显然，这是不可能的，对不？

那么，各位，你们看看自己，以及，自己的同事朋友，有多少三代人的家族，拥有4-5套房以上。比例多不多？

别看着有些人，哇塞，有三四套房子啊，结果，都是自己父母，岳父母住着的，剩下的，租出去，等小孩长大了，留着结婚用。嘿嘿嘿，好多都是这样的哩。

真正炒房的，我知道的，都是两位数以上的房产（住宅）。这叫炒房，你说你整个家族，集全家族之力，一辈一套的，加起来4-5套房，怎么能算炒房呢？

那么，这种拥有两位数的职业选手，以全国的基数来说，并不多。

所以，说房价是炒上去的，显然，我个人是持有保留意见的。尤其是，有些三四五线城市，房价也暴涨了，你把那个城市翻遍了，都找不到几个背时的炒房者，你说，房价咋涨上去的呢？

我认为，房子涨价，就是土地价格的上涨。（实际价值的上涨+通胀。）

那么，这次这个新的土地政策，是在这个七寸上面打了一棒子。我们要好好看落实情况，如果落实到位的话，基本上，土地供应量，就得以非常大程度的解决了。

房企，在我的评价里面，其实，和格力，美的这样的制造业是非常类似的。

甚至，在某些层面，更加辛苦一些。

你看啊，格力们买材料，是可以全世界采购的，而且，格力们是强势方，但是，房企的原材料是土地，只能当地买，而且，房企在这个环节，是弱势方。

然后，售价方面，格力们是可以自己定价的，只要考虑竞争对手和客户就好了。而房企除了考虑这二者，还要考虑政府因素。很多城市，嘿，你猜怎么着，他还给你把售价限死了。厉害不？

好了，我们接着来看。

之前是，中央决定所有原材料，所以，他涨，房企们的成本就涨，售价当然要涨咯！~这才是房子价格上涨的核心啊！~朋友们！~怎么会是炒房的人炒上去的呢？他们有这种实力么？别逗了！~

所以，这次新的土地政策出来，就等于地方能够决定卖地了。如果落实到位的话，他就有了更多的可卖的地皮了，对不？

我的推断就来了。

二手房将来越来越不好做了。

因为，会有更多的新房。这些新房，建筑质量越来越好，设计水平越来越高，你说，你愿意买新房还是二手房？

有人要说了。地段地段还是地段！新房能有二手房这样好的地段么？

来来来，我说给你听理由。世界是变化的，朋友。

比如，我所在的长沙。原来的最好地段那就是几个商圈，五一商圈啊，东塘侯家塘商圈啊等等老商圈。这些商圈现在也是不错的，人员很多，也方便。

但是，地铁一通，车辆一多，现在，长沙最贵的地方，是滨江，梅溪湖这种新的商圈。道理很简单。

老商圈住宅，你可以得到更短的通勤距离，或者，更方便的就业，吃喝玩乐，就学等等。

但是，新的商圈，以上全部可以得到，并且，全部升级换代。学区有新的，就业有产业园，吃喝玩乐更不用多说了。交通方便的不得了。环境不仅仅是好一点，是好了一代。

你说，怎么竞争呢？

过去，地段或许很重要，因为，交通不方便啊。差十公里，能每天差好几小时，或者配套设施差很多。

现在，完全不是这样了，差十公里，地铁一走，车子一开，影响就很小了。配套设施，新商圈比老商圈还要好。

所以，我的推断是，随着土地端的解放，地方政府能加大土地的供应，比之以前，意味着，价格实际上就会微涨，平稳，甚至下滑。薄利多销么！~对不？

而且，地方政府会越来越重视把城市管好，让地皮的实际价值上升。从而附加值更好，卖更多钱。

之前，这种不那么大。我搞好了，不见得能卖地，对不？

别小看这个啊，假设，现在中国敞开来接受外国人的话，你看看全世界有多少人愿意往中国来，我多说一句，朋友们，千万别信那种——绝对自由的说法。这次疫情，就是最好的照妖镜。一切显形！我就问你一句话，此时此刻，你愿意待在中国，还是世界上任何一个其他国家？你摸着良心和理性说说看。

我不同意你说的话，但是，我誓死保卫你说话的权利。

你不能真的死掉了不是？命还是最重要的不是？

好了，假设，假设我上述所说，将来实现的话，那么，第一个推论就是呈现出来了——将来，二手房是越来越不好做了。只有少数的专业玩家可以继续赚钱，甚至，由于竞争者减少，他们可能赚得更多。但是，整体看来，普通人投资房产，再想重回过去那种躺着赚很多很多钱的日子，是不会再回来了。

我本人也是根据这个进行投资决策的。

有人要说了，你看，买房投资越来越不好做了，那房产股不也一样完犊子了么？

我接着说，我第二判断，就是，房产股将来会继续好下去，直到未来某一个拐点的到来。

我们捋一捋啊，其实，有没有土地新政，敏感的朋友，都会发现，这几年，房企的产能在巨大的提升。

贵不贵不说，但是，产能在巨大的提升。

排名前几十的房产企业，由于其极高的杠杆，极高的周转，以及，中国建筑这类企业玩了命的建，产能增加特别快速。

各位好朋友们，回想一下。

你们觉得，这几年，你们所在的城市，变化大不大？是不是隔阵子，就变得有些不认识了呢？

我在长沙有套物业，原来住了好几年，感觉还不明显。后来搬到新的小区，才一两年，结果回去一看，我天，日新月异啊！~满大街都是人，车，各种吃喝玩乐全像雨后春笋一样冒了出来。

这种情况，早几年，完全没有这么快速和明显的。

我每年都几乎会去宁波，每次去，我都吓一跳，哇塞，怎么变化这么大？长沙和宁波，都还是二线城市哟。

为什么？

房企的产能和城市新增人口都在迅速提升。快得不得了。

房企就像一头巨兽，在以惊人的速度，迅猛的成长。然后，不断的建新房，新商圈，然后，不断的有人口入驻进来。

有没有土地新政，这个变化，都在一天天的发生着。

光是这些增量，就可以让房企们继续好很久。

土地新政改变了什么？

很多人的解读是，土地新政能够打压房价。我觉得有可能，但是，对这点我不坚定，不清晰。道理很简单，我很难想象，现在一个城市卖2万一平方，然后，地方政府因为能自主卖地了，就把土地降价，把房价搞到1万一平米。我对这个持保留意见。我觉得，不涨，微涨，就不错了。这样，相较通胀，实际上是降价的，且，抵押品也没有减值危机。

但是，我觉得，改变了一个很重要的点，就是，房企的产能还能再往上走。

因为，比如，一个城市，一年原来是能从中央批10块地，但是，市场需求是20块地，买不到的，就等着。

现在，是一个城市自己能批了，那么，可能性会是，按节奏来，没钱了，就多批几块，有钱了就少批几块，按节奏来卖。

但是，维持住房价，是底线。是不是很像股票中的市值管理啊？

这样的话，房企们，作为“来料加工”企业，等于订单多了么，从原来的10块，增加到了15块了么，是不是这个道理啊？

所以，我的推断是，房企们的产能还得提升。体现在财报上，可能是均价微涨，售出量增加，利润率差不多，但是，绝对值增加。

这样，也就实现了房住不炒。

你看啊，炒房还能那么赚钱么？永远都有还不错的新房子在等着你。你买了房子，变成二手房，此时此刻，你不是和其他二手房们竞争啊，你是和很多很多房企们的新房在竞争啊！自然而然，炒房者就会逐渐减少咯。是不是？

好了，我们回到推论。

我认为，房地产股票能够投资的道理就阐述清楚了。

即，房企们，这次将吃到“数量增多”的利润。即，原来卖10万套房子，将来可能卖20万套房子。这里面，一部分是小房企被整合的数量。一部分是土地新政之后，地方政府有可能增加的土地数量。（注意，是有可能，方向是这么个方向，但是，还是要看具体落实执行啊。）

而不是，像多年前，有些房企那样，吃的利润是“土地涨价”的利润。其实，税务盾之后，土地涨价的利润，房企吃不了多少的。

但是，这里要注意，只有布局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅。以前的文章详细说过，就那么几个城市群。长三角，珠三角，环北京，中部武汉长沙双子星，成渝，大概这五个，潜力最大了。

还有就是，快周转的模式，依旧是最猛的模式。道理很简单，之前我的文章有详细说。这里不展开。

逻辑就是，卖一个面包，你不可能往奢侈品那价格上面去卖，对不？国家也不允许，要打击！你只能多卖面包，以前卖1000个，现在卖1万个。走量赚钱。

好了，这就是我买入的支撑逻辑。

再就是关键之处了。

估值。

房地产的估值有多么惨，各位，看到了！~你们看看！~多惨！~

几乎都是个位数。

我测算过。假设未来估值不提升，就吃利润正常的上涨，5年一倍，概率也是相当大的。

以万科来说，现在的估值，和2012年的估值差不多，都是个位数，粗略算，是2012年2月份的估值差不多，那时候复权股价是6块钱左右，现在跌成这个鬼样子，是28块钱左右。8年4.7倍左右，年化收益21%的样子。和ROE相近。

保利也差不多，2012年2月初，5块不到一点，现在是15块左右。年化16%左右。也和ROE差不多。

恒大地产是和2015年5月初差不多，从5块左右，到这段时间暴跌的13块左右。年化收益22%的样子。

我自己主要就是这三家地产公司，还有一个融创。融创涨幅太惊人了，保守点，不算了。

这里有人一定有疑问，将来还是有至少两种可能性会亏。

第一，估值继续跌，像银行那样，永远没有尽头……

第二，业绩转折，不增长或者亏损。

一个一个说。

估值继续跌，是有可能的。因为，大部分人都喜欢买政策鼓励的行业，你看新科技们，涨幅惊人，其中大部分企业，根本不需要基本面支撑，甚至没有基本面支撑的。

这个我看不懂，就不参与了。

估值这件事，我是不知道将来究竟会怎么发展的。市场先生，神鬼莫测。

现在8倍市盈率，将来可能腰斩，到4倍，接着再腰斩，到2倍。恒大就有长期3-4倍估值的时候。没办法，挨打跑不掉的。

比如说，我买过兴业银行和浦发银行，一般来说，市净率为1，都可以认为是正常的吧。好家伙，现在都是0.6左右。服气不服气？不服气？还有民生，还有港股的银行股。估值能继续往下到你投降的那一天。

不过，由于一直有盈利有增长，股价体现出来不是下跌，而是横盘，就是不涨。

将来，房地产也可能这样的。

但我还是偏乐观，原因有两点。

第一，房地产的杠杆和银行的杠杆有着巨大巨大的区别。银行一核销，亏起来是要命的。房地产的杠杆是有土地做支撑的。而且，比例差距也是巨大的。

你大概可以这么想，就是，你有100万，然后借了1亿，利息很低，接着，全部以较高的利息民间贷款放出去了。每年好开心。但是，几个背时鬼还不上钱，你就完犊子了。这是银行的模式。（大概这么个意思啊，不展开了。）

房地产模式是，你有100万，然后，借了1000万，利息较高，去买了房子，买了地，将来卖房卖地赚利润。风险在于，房子，土地很差，比如，买到了大西北的山沟沟里的地，买了危房。那就亏死了，如果不是这样的情况，就健康很多，保险很多。

第二，银行亏起来，有兜底的，乱不起来。就业其实影响不大的。因为，工作不会大量消失，不新增也就是了。房企倒起来，无数青壮年劳动力没有工作，你品，你细品。

这两点，对投资者的心态影响，是不同的。有着很深刻的不同。

第二种情况，就是房企们真实发生业绩亏损。

这就比较麻烦了。如果真的是这样，那就是基本面恶化了，我就会卖掉。

但是，我经过自己的瞎琢磨，我认为，这种概率是很小的。

第一点，我只买最大的几家，万科，保利，恒大，融创。就这四家，少赚就少赚，安心一点。这里面除了恒大，我想，都是财务相对不那么激进的。恒大有些激进，一来，恒大我持有四五年了，分红早就分回来了，其次，恒大的企业文化以及执行，并不是那种我们看上去的激进或者玩火型的。

这个要仔细研究。许家印先生很多做法，是大开大合的，当下觉得好吓人，事后看，又是合理的。当年做矿泉水，我很不看好，因为正好我朋友给他们做的矿泉水整体策划。我聊过几次后，就觉得不行。但是，这个有点类似格力做手机，雷声大雨点小，看着吓人，哇塞，血亏啊，完全不行啊，结果一算账，也没什么。你说，当年格力做手机的时候，多少人认为完了完了，格力多元化，完蛋了，赶紧卖出，股票跌跌跌，整个舆论把估值杀下来了，后来我一看格力究竟投了多少钱，才那么一点点，我就觉得没事，量级差太多啊！~

现在回头看，股价涨了这么多。

我多年实践经验下来，是——不要听企业家说什么，主要要看企业家做什么。有时候，有些话，他们说出来，是有些背后的原因我们也不知道的，只要量不大，就对主业影响不大。

恒大最麻烦的是造车。估值差就在这里。

现在花了很多钱了，如果将来造车搞不成，这些钱，就会有很多亏损的。当然，在拿地上面补回来一些了，但是，还是会有相当大的亏损。

如果将来造好了，这个就不得了，戴维斯双击妥妥的。

能不能行，我也不知道。

再一个就是债务的问题，这个就不用说了，恒大哪一年的债务不吓人？年年吓人。

这里我多说一句，有一种生意模式，借债本身就是盈利的重要一环，对赌的是通胀导致债务实质上是缩水的。

另，如果恒大真的现金流断了，破产了，那么，就得认赔。各位投资者自己好好算一下概率吧。

我觉得，目前我持有的仓位，也对我整体投资影响不太大。所以，我也就没有去细算了。

等于说，我是投了房地产整个赛道。赚些房地产指数一样的收益算了！

总之吧，我认为，我自己将来是不准备将精力放到房子的投资上面去了。但是，我对房地产股票的投资，是有着较大的信心，以及较为乐观。

我认为，人民对美好生活的向往，是注定了有——居者有其屋这个选项的。

我曾经租过房子，我对那种羡慕国外可以一辈子租房子住的人，是表示敬佩的，但是，我个人丝毫没有兴趣租房子常住，我一点也不喜欢租房子，我就喜欢买一个房子，在院子里种我喜欢的花草，养喜欢的锦鲤。我完全不会考虑带着家人租个房子常住。

据说，德国人最喜欢租房住，租金也不涨，一辈子租，多好。

5%的人拥有德国50%以上的房屋。

我一点也不想成为那50%的人，实在要选的话，我宁愿成为那5%的人。

我想，你也一样，对不？

真正实现房住不炒，未来一定可以的。

房企们扩大其产能，地方政府提供平价的土地，用快周转的模式，一批又一批的把房子造出来，那么，中国十多亿人口，总有一天，能够居者有其屋，总有一天，能够过上美好的生活。

我用我的仓位，实打实的支持房住不炒的政策！