大桥商业步行街物业管理项目操作思路个旧市坤保大桥步行街管理有限公司与红河绿海房产开发有限责任公司通力合作共同打造个旧市乃至红河州最高档的商业步行街——个旧市大桥商业步行街。个旧市大桥建于1930年，在二十世纪初。曾经是传统的生活居住、商贸购物、休闲娱乐等中心区。人口38万，常住人口37万，是商贾聚集地。个旧商会税所以及富滇银行，矿业银行等金融机构以及其他民间社团的设置，交际休闲，娱乐都在大桥片区。个旧锡矿及锡产品的交易都在大桥片区。大桥片区是锡都文化文明的发祥地，锡文化的见证地。据大桥片区旧成改造工程总体规划在A区（大桥人民路中心路段）建成一条南北贯通，长200多米的唯一的品牌商业步行街。历史上被法国人殖民过，而个旧市的土地资源有限，人群凝聚力比较高，地理位置独特，适合人类居住的条件，大小商铺（商用楼）耸然林立，步行街由北往南延界C区月牙井景区（影视文化娱乐中心、图书馆），紧邻云庙景区与宝华公园景区。为展示个旧市锡都文化的渊源。开发商在A区（人民路）商业步行街与C区月牙井景区影视文化娱乐中心广场之空间，以实物、雕朔、绘画、书法、摄影等艺术辅以亮化工程在商铺，店墙，街坊，壁坊，柱廊，中心四合院，街广场，人行道路，街景等处再现锡都文化，商业与文化为一体的个旧市历史与时代的锡文化街。
并其引入了最新的产权式物业的理念，开发出产权式商铺和公寓的步行街。是云南省南部目前最繁华的商业中心。该项目的建造适应了个旧市乃至红河州的经济发展的需要，将有力的促进当地的经济繁荣和发展，改造建设后的个旧大桥商业步行街，环境优雅，设施设备完善，个旧市占地约12平方公里，绿化率达到28%以上。大桥商业步行街建筑面积四万七千多平方米，大桥商业步行街以新的城市建设理念，打造女性消费市场、饮食天地、演绎男士风采、开拓儿童市场、追求欢乐业态设计、泰式SPA水疗6大经典，建立综合商业贸易区、传统的街坊、老字号商铺，再现锡都文化历史的特色建筑。为提升个旧市的城市品位和贴近个旧市民的生活文化习惯与需求起到巨大的作用。是个旧市唯一的商业步行街——产权式商铺。为把大桥商业步行街打造成出于该项目的物业管理方面内容进行些考虑，整理如下：个旧市经济状况及项目情况（一）个旧市经济状况：个旧市位于云南省南疆，红河州的中部，原红河州的州府所地，是个因锡矿开采为主导而发展起来的小城市，具有悠久的历史，千年锡都。个旧市处于一个狭长的峡谷中，人口相对密集，土地资源有限，市区人口约18万人，非公有制经济持续发展成为支撑个旧经济发展的支柱，综合经济实力明显增强，地方全社会固定资产投资12.62亿元，重点发展农业六大产业。
工业经济快速增长，运行质量显著提高，立足有色，超越有色，轻纺、建材、机电等行业实力增强。全市社会消费品零售突破10亿元，城镇居民收入稳步增长，人均年支配收入达6529元，城乡居民储蓄存款余额突破40亿元，达到41亿元。个旧市经济发展，政治稳定，社会繁荣。人民生活总体水平得到较大提高。个旧市是以有色冶金工业为主，多产业综合发展，城市化水平较高，经济基础较雄厚的中等工业城市。经过深化国有企业改革，促进非公经济发展。理顺体制，整合资源，多种经济成分协调发展，已形成全面，提速发展的无限活力。（二）项目情况1. 定位：云南坤保房产开发有限公司对个旧市的大桥商业步行街的运做引进物业管理的元素，吸取了国内其他城市的步行街等商业物业管理成功运做的模式，结合个旧市的情况采用国内新型的产权式商业物业管理的全新模式。大桥商业步行街由个旧市坤保大桥步行街管理公司提供专业物业管理星级服务，统一规划管理，统一商业策划，综合管理步行街的氛围环境，突出打造步行街商业品牌服务的效应。2、目标 大桥商业步行街具有良好的可操作性，通过融入物业管理的元素，专业的管理、统一的策划，打造一流的商业步行街品牌、一流星级服务的经营环境，提供一流的专业物管服务，从而促进大桥商业步行街的前期销售，加速资金回笼；通过专业的物业管理，让物业本身快速实现增值、保值、保护业主的利益。
3、具备条件 该项目的运做有开发商红河绿海房产开发有限责任公司和云南坤保房产开发有限公司的全力支持，从而提供了有力的保障；大桥商业步行街有无可比拟的经营、管理优势，为物业管理的提前介入提供了良好的契机和发展的空间；个旧市坤保大桥商业步行街管理公司是一家专业的物业管理、商业策划的企业，拥有各种经验丰富的经营、管理、营销的人才；大桥商业步行街得到了个旧市人民的热切关注和支持。4、存在弱项：个旧市的物业管理处于一个刚刚起步的状态，人民群众认可物业管理服务的程度较低，市民对物业管理意识淡薄，物业的形态单一，管理处于粗放状态，没有集中的经营管理，更不要说出现专业化的物业管理组织，发生市场性的行为。大桥商业步行街A区共有四万七千余平方米，在引入专业物业管理的同时，由于项目较小的客观原因，可能导致专业管理的效果不明显。并且在管理的同时受销售、招商等活动的影响甚多。云南坤保房产开发有限公司以前未涉及物业管理领域，公司缺乏专业的物业管理人才，有可能导致项目在运做过程中出现一些问题。项目经营（一）、利用已有资源，充分调配，保证前期管理顺利。综合项目有已有条件和优势。大桥商业步行街项目得到红河绿海房产开发有限责任公司与云南坤保房产开发有限公司的有力支持，同时项目自身具备良好的操作性。
因此，可以投入优质的人力资源，采取先进的管理理念和模式，对现有的各项资源进行调配，力争项目的运作顺利，不亏损。1、云南坤保房产开发有限公司对步行街物业管理项目提供启动资金和进行财务管理工作直接支持、部分人力资源的支持，并且进行相关的业务指导。2、按照现代企业的管理准则，建立完善的企业管理制度，财务管理制度。3、以高效、高质为目标，科学合理为原则搭建管理公司的架构。4、管理公司的前期启动资金，用于前期的人员工资、固定资产添置、相关行政费用的开支等，可以由绿海公司支付。5、大桥商业步行街的物业管理前期介入，由公司物管相关人员进行介入，包括对项目建筑设计、整体规划等方面进行介入，提出便于后期管理的建议，对有关问题做记录。6、项目竣工后，参与项目的竣工验收，并在竣工验收后进行接管验收，个旧市大桥商业步行街管理有限公司正式进行接管。7、进行物业管理前期的宣传，争取业主（商家）对物业管理工作的支持；公司对客户提供人性化的各种专业服务。（二）、产权式商业物业管理概念物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同对物业的房屋建设及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等公里项目进行维护、修缮和养护，并向物业所有人和使用提供综合性的有偿服务。
按服务的性质和提供的方式可分为：1、常规性的公共服务。房屋建筑的主体管理，房屋设备设施的管理，环境卫生的管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性的服务等。2、针对性的专业服务日常生活中的各项家务服务，各种商业经营服务项目，在文化、教育、卫生、体育等方面开展各项服务，金融服务，经济代理中介服务等。3、委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。实际上可以看作是专项服务的补充。产权式商业物业管理：（1）采用国际流行的产权式的商铺运做模式，集投资、商务、休闲、娱乐等多种功能为一体的理财方式；（2）业主可将房产出租给个旧市大桥商业步行街管理公司经营，省心省力坐享其成；（3）多种方案供业主选择，机制灵活，也可参与该理财计划；（4）6年产权使用，一次性租金返还，安全可靠；（5）确保业主保值、增值，同时享受星级的经营管理服务。目前由于现代化管理手段和科学技术的使用逐步转化为理化服务行业，无论传统服务行业还是现代行业内核心是完全一致的，就是为消费者提供满意的服务——将服务进行到底。更能全面概括诠释舜成的服务理念，提倡人文关怀，人文精神，人文关怀的尺度满足人文生活的需求。
针对内部管理建立服务体的量化考核目标，尝试建立人为服务工作提供支撑的管理模式。进而促进全员服务观的形成，为客户提供深层次的以售前、售中、售后的全方位服务。使业主在享受硬件设施的同时可以享受星级的软件服务，既是物业管理服务。物业管理作为一个发展中的行业，初具规模。而商业物业的管理比其他物业的管理，尚缺乏一个清晰的理念，大桥商业步行街的项目，融入物业管理元素，目的是让步行街的物业在专业公司的统一的管理下保值、增值。个旧市坤保大桥步行街管理有限公司专业策划商业氛围，打造精品品牌，结合个旧的实际，突出锡都锡文化的特色。专业的管理，保证步行街的正常运转和各种突发事件、优质的服务是坤保对大桥步行行街各位业主（客户）的真诚、专业、实力的体现。（三）、运用先进管理技术，体现现代专业水平。中国物业管理的初期是属于劳动密集性的产业，人员的素质要求相对较低，对于大量的日常工作，主要以“量”取胜，而个旧市坤保大桥步行街管理公司时时把握时代脉搏，不断发展现代企业机制，完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化。（1）远程的网络管理：众所周知20世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪是现代化企业管理的精髓，至于效率如何提高单位时间的效率，而且高质量的完成工作，是个旧市坤保大桥步行街管理公司不断追求的目标。
个旧市坤保大桥步行街管理公司紧跟时代的步伐，采用电脑管理的模式，将各个管理层通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。（2）统一的软件管理：基于长期的高素质物业管理经验，个旧市坤保大桥步行街管理公司投入使用物业管理软件，使个旧市坤保大桥步行街管理公司更具实际可操作性。（3）先进的智能管理智能化程度直接决定楼盘素质的高低，目前在美国最大的物管公司便有着很高的智能化水平。个旧市坤保大桥步行街管理公司依据现实需求和未来走势，以及对智能化的了解，根据经济和使用的原则来进行智能化的建设，保证技术根本的先进性，并大幅度降低成本。（四）、培育商业市场，提供专业服务由于个旧大桥商业步行街的唯一性及商贸口岸等其他的优势，使该项目的招商较为有利，但是，培养一个商业物业性品牌是系统性的工作，要想在红河州个旧市和邻近的其他地区取得人民的认可，必须进行市场的培育，在前期的策划和销售中，个旧大桥商业步行街已经有相当的知名度，但是要把商家和消费者按照计划吸引过来，还需要出台一系列措施，以达到商业机制的正常运转，如采取优惠的招商措施，提供一流的物业管理服务、聘请一流的商业策划顾问。1、商家入场经营后，成立大桥商业步行街经营者协会。
以此为平台，帮助商家进行各种的交流活动。2、拟定步行街大客户开业的庆祝典礼，帮助客户进行各种活动。3、协助商家的经营，制定步行街的各种优惠活动、促销计划。步行街可以在节假日和周末等时间进行商业的活动，以吸引人气，会聚商气。（五）、勇于创新并借鉴成功的经验，独创商业物管新理念个旧市坤保大桥步行街管理有限公司所提出的在个旧大桥商业步行街经营管理中溶进物业管理的策划，有技术的超前性，通过大桥步行街项目的运做可以让该策划变成一个成熟的技术，在其他省份城市如：深圳、广州、上海、北京、武汉、南宁、沈阳等城市的步行街、商业城的管理已取得了巨大的成功，我们可以借鉴经济发达地区的成功经验，让我们少走弯路，个旧大桥商业步行街项目是个旧市坤保大桥步行街管理有限公司商业策划、物业管理技术的一个尝试，为下一步的拓展打下基础。（六）、业主委员会的成立由于步行街是商业物业，具有一定的特殊性，业主在合同期间不参与物业的使用，而物业的使用人（招商经营客户）在步行街内使用物业，根据实际情况，大桥商业步行街的业主委员会首届任期与租赁合同同期。业主委员会成员由物业的使用人受业主的委托行使其权利。为使得步行街商家有序的进行经营，拟在个旧市相关行政主管部门的指导下成立大桥步行街经营者协会，为商家的经营交流提供一个平台。
（七）、公寓的管理大桥商业步行街项目有一定数量的产权公寓，产权公寓的管理采用星级酒店的标准来进行管理，采用酒店的管理模式，为客户提供优质的服务。同时个旧市不存在同类行业的服务竞争。因此，产权公寓的操作是不存在太多的外部风险。（八）、获得合理投资回报大桥商业步行街物业管理项目的盈利来自管理费的盈余和策划、咨询服务等有偿服务的收入。由于项目的唯一性和良好的操作性，可以预期将来能够获得的回报。并且物业管理是管理技术和人力资源投入比例较重的行业，资金投入很小，因此获得的利润回报是合理的，风险较小。物业管理项目的收入不包含租金之间的差价盈利，其中，项目的市场引导金作为成本计算由红河绿海房产开发有限责任公司或云南坤保房产开发有限公司支付。经营目标（一）培养一支专业团队企业最大的财富是人才，因而，个旧市坤保大桥步行街管理有限公司运作大桥步行街的首要目标是培养一批专业的物业管理新型的复合人才，为公司的发展提供人力资源保障。（二）汇集百家之长，结合产权式物业理念创建新型物业管理模式个旧市坤保大桥步行街管理公司将是一个专业性、技术性优秀的物业管理企业，在云南省的商业物业管理领域努力成为领头雁。通过个旧大桥商业步行街项目的运做，在吸取先进经验的补充下，自身不断实践检验，形成一套系统的模式，这是企业的价值核心。
（三）成功运做项目，打造出精品品牌，获得预期回报个旧市坤保大桥步行街管理公司采用先进的管理技术、高科技的管理手段，将项目运做成功，应达到以下的预期目标：1、商家服务满意率达到100%；2、物业管理费收取率80%；3、内部管理达到云南省创优项目要求，符合ISO9000的服务规范。风险与对策（一）开发商遗留问题与法律纠纷存在风险：因为物业本身的质量，产权证件，以及因双方未能达成共识的问题导致法律纠纷。对策：①对物业本身的质量及其他缺陷，明确责任者，依照国家相关建筑质量保修等规定，个旧市坤保大桥步行街管理公司及时督促维修；②对土地使用权、房屋产权、租赁等相关事宜产生的法律纠纷由开发商和云南坤保房地产开发有限公司进行解释。③关于房屋售后服务，个旧市坤保大桥步行街管理公司在得到开发商的授权和签署相关文件后，可以由其进行售后服务。（二）受销售、招商活动的影响，如销售、招商进行不顺利影响后期管理存在风险：如果前期的销售、招商活动进行不顺利，会对后期的管理有巨大的影响，特别是关于相关费用的收取存在困难。对策：①由于招商活动由云南坤保房产开发有限公司进行，个旧市坤保大桥步行街管理公司对其进行配合，力求招商活动如期顺利完毕，保证租金、管理费等有关收益；②对所有客户一视同仁，能够保证客户的顺利经营。
③专业的策划、管理，营造良好的商业经营氛围，保证客户的利益。（三）人力资源短缺，专业人才不足存在风险：由于云南坤保房产未涉足过物业管理行业，其经营经验不足，相关经营管理人才缺乏，运做的模式处于理论阶段，在后期的操作中容易出现偏差。对策：①个旧市大桥步行街管理有限公司依法单独进行经营管理，云南坤保房产开发有限公司对其进行业务指导和财务工作支援；②从发达地区引进专业物业管理人才，引进先进管理理念；③云南坤保房产开发有限公司中有意从事物业管理工作的员工，在考核合格后，经专业技术培训再补充到相关岗位。④定期或者不定期的参加物业管理的有关培训课程，积极参与同行之间的技术交流。（四）商业物管技术相对不成熟，管理项目有难度存在风险：物业管理中商业物业管理的技术相对其他的物业的管理还处于探索的阶段，因此在大桥商业步行街的管理上有一定的难度。对策：①引进对商业物业有独到见解的高级管理人员；②注重行业交流，吸收同种类物业的先进经验；③管理实践中不断修正；④引入ISO9000体系，保证服务架构。（五）项目存在一定的周期，项目的收益难以明确存在风险：步行街项目由于其特殊性，项目本身存在一定的生命周期，项目的盈利点目前可以确定为租赁商铺之间的差价和物业管理有偿服务的收入。
其收益回报随着商业运作而波动，难以明确。对策：①由于目前签订的租赁合同为6年，因此，6年后的管理不明确，合同期间，对步行街的操作依照项目的初始、发展、高峰、持续后期阶段，该项目的实际操作年限约为4年，在前4年的管理中，管理费的收取，是可以保证的；②前期招商中，为业主（客户）提供商业咨询、策划等服务，可以给予优惠，着重于2006年以后的服务；③及时的介入与撤出，可以保证公司的收益。五、物业管理前期介入事宜物业管理项目中前期介入是重要的工作，涉及后期的管理设计，物业建设设计的建议，相关设施设备的掌握调试等，了解项目的全部问题，以便后期的遗留问题和相关纠纷的解决。大桥商业步行街的前期介入包括以下工作在接管验收前完成：（一）项目的建筑事项遗留问题意见和建议。（二）项目机电设施、智能设备试运行意见和建议。（三）跟进装修施工和设备安装程序。（四）编制年度物业管理费收支预算。（五）申报物业管理费用和其他收费标准。（六）建立人员架构并招聘培训人员。（七）制定及完善各种物业管理制度。（八）制定对员工进行前期培训计划和材料。（九）安排开荒清洁和保险招企划。（十）挑选和定制员工制服。第 10 页 共 10 页
