1、 不要签独家协议。

一般行规是签独家三个月押1万给你，没能成交1万归你，但是你缺这1万吗？当然，不是他们认为好卖的房子，他们也会不跟你提独家，那你又何必签独家？除非他们承诺你期限到不能按照约定价格成交他们自己买进，否则有什么意义？要想迅速出手，必须有足够的客源，尽量几家大的都挂，保证客源，同时一些还残存的有口碑的、有自己老客户的也可以挂挂，可以当作印证信息的渠道之一。

2、 不要相信你没有见过面的中介

原则上，这种人说的话，你一个标点符号都不要相信，买卖双方都是。某居、某某鸭那种电话中介，2.8、3.8、6万双方全包之类的，他既没有客户、又没有房源，就靠上下嘴皮子两头忽悠而已，而且有些人嘴巴很贱，我遇到过你挂他电话他来三字经的、发消息给你分析韩国房市崩溃论的、诅咒你房子卖不掉的。这类中介，跟你自己买卖双方直接成交的区别，只在于你给了他本可以不给的钱，完全是浪费生命。

3、 不要轻信任何中介

你需要知道，对于中介而言，成交高于服务费，你眼中重要的价差，对他来说，或者叫做对他的中介费而言，双方各1的情况下，差不了几个钱。所以，他们的一切动作都是围绕着提升成交量来做的。继而，“搞心态”就是必然的，对买方说低价和稀缺、对卖方说降价和房源太多这都是常规操作。

你需要做的是，认清自己房子的状态（反过来对于买方就是认清自己的需求），花时间对自己周边区域二手市场做好研究，把自己的预期放在合适的位置上，挂牌和预期成交价不要有太多的偏差（这一点上，个人赞同某壳的计划，挂牌即成交也挺好，我这种最烦讨价还价的人喜欢），并且切忌频繁动价格，养成每天查看周边成交情况的习惯。

4、 有选择的相信两三个中介经纪人

一旦进入挂牌环节，买方和卖方其实都不是“甲方”，真正强势的是中介，因为信息差掌握在他们手上。这时候，你除了从网上、邻居、好友等了解信息之外，必须有更接近的消息源。

不要轻信中介，但也要有两三个相对靠谱的中介经纪人资源。这两三个中介，最好是有恩怨的那种，尽可能避免他们窜通。挂牌后，请花一两周时间，多和他们聊天套话，多和买卖过的邻居沟通，有选择的找到两三家中介经纪人，去混熟，不需要小恩小惠，透露些他们几方之间的消息，再拿反馈的消息去刺激他们，他们搞人设，你也搞人设。当然，碰上老奸巨猾的人的时候，尽量少言。不过，最近这几年，中介行业被迫往大学生化发展，相对有点阅历和经验的话，不难沟通，只是永远记着，别轻易相信，只说无关痛痒的话即可。其实，中介行业也是有淳朴的人的，但很少，行业所造成的。

5、 当心一些中介小手段

搞心态：字面意思，让你着急、恐惧、睡不着，多了解信息可破

辛苦度：一大早、大中午、晚八九点的时候带客户来看，让你觉得他们很辛苦（同时，也让你很辛苦，让你没有时间思考或者与其他人沟通，也是在搞你的辛苦度），但你想想你要付出的费用，以及你自己的时间，这些都是等值的，他们靠你的房子交易生存，没有什么辛苦一说

假带看：常见手段，反正让你觉得在干活，也有为了逼意向客户而刻意撞一起的。那种看起来大学生的、前后看房不超过一分钟的、一句问题都没有的，基本都是演员或者中介内部员工，一是完成任务指标，二是为了某些“逼定”。（题外话，演员出场费50~100不等）

假谈：顾名思义，单独留住、试探、逼迫买卖双方的手段之一。坚持你自己研究后设定的目标，不轻举妄动。如果房东是在房子内的，记得双方打个照面，混个脸熟，真的有约谈情况，多少避免演员的可能性；如果房东不在，那约谈当场，双方最好见面后再分开会议室。小区朋友的父母老家过来，小区遛弯被拉着去假谈，下午到晚上作为为子女买房的老父母谈了三场，好吃好喝还赚了300多。真谈是为了成交，假谈是为了打压，中介的目的是把牌攥自己手里面，然后两头渔利。淡定可破。

冒充其他中介频繁打电话：对房东，一上来一般说你的房子有点贵了，通常从砍你20%以上开始，然后换不同的人，代表不同的中介开不同的价格，一般不会少于10%，就只是在给你做心理建设；对买方，反过来就是了。对付这类冒充的，有一些小方法

1） 复制来电号码，加下微信，搜索不到的，大概率不是他自称的中介公司的，因为他们管理基本都是企业微信，要常用号码或者公司号码注册的，而干这种事的中介也会要求员工用不常用号码联系，一旦被纠到，又是打架也麻烦

2） 复制来电号码，支付宝转账，到界面会显示收款方真实姓名，如果搜不到，那要么这个号码没有注册支付宝，也意味着这不是他的常用号码，这种人搭理他做甚

3） 把这个号码发给他自称的中介公司的经纪人，让他查一下，一般被冒充的大中介会去查的，小中介、夫妻老婆店虽然无能为力，但也能提醒下

对房东，打电话给你推荐房子：一般推荐你附近小区，价格都很低，无他，搞你心态，别争辩，一句不感兴趣，直接挂，然后投诉到他自称的中介经纪人那边去

6、 一些小心得（作为卖方）

1） 学会人前一套背后一套，让中介也去争

2） 不得罪人，凡是见过面的，都好言好语，让他们干活

3） 正常时间段看房、约谈，尽可能满足，但谈价如果没到区域平均区间或者你心里区间，一概没时间，一方面告诉中介你的区间，一方面让他们觉得你的房子比较方便看就会有更多的带看

4） 尽量找外区域客户，本区域客户自住太多年，太了解且期望太高，外区域有自己的目标，相对好谈些

7、 一些小故事（本小区）

1） 核心景观位置有套电梯大三房，非常好的房子，房东TW人，过世后妹妹来处理所有遗产，时间要求急，付款要求短一些，但是价格比同等房源低了10%，她很有策略，毕竟TW市场经历的也不少，她直接找到某家签独家一个月，在其平台上（最大，没有之一）叠加各种推荐方案，一下子浏览量过万，一天十几组看房，两三天就有人约谈，同时她找了另外几家大中介接触，当有客户基本满足她要求的时候，她直接修改付款条件成全款现金、不做低，且放开独家。这时候更有意思的来了，有个客户在区域看了三四个月的房子，这套超级喜欢，他找的一家很佛系的中介，且经纪人认识房东妹妹，帮客户谈下来5万后联系约谈，这时候客户女方有想法了，又去联系了另外三家中介，而其中一家说这房子我太熟悉了，其实还能谈的，你不要急，等我明天答复，然后下午，这个中介拿着这通电话，逼当时已经在他们会议室跟房东妹妹约谈的另外一组客户，结果当场挂牌价成交了，把另外那个客户气坏了，但对于中介而言生意就是生意，你明显是别家中介谈好了的且自己没有带看过，我手头就有客户在谈，你会怎么选择，简直神助攻。

2） 小区最新开发区域有套电梯大三房，房东上班回来起码一个小时，所以一般只有周末可以看房约谈，有个中介大概是要成单了，但房东还有一些想法，为此他玩了两手，一是某天说有个完全满足要求的客户外地回来要晚上十点，很诚意约谈，然后到了十点电话忙音，说我一直在联系客户，情况是客户可能被另外一套房子给抢走了，我还在争取，你等我消息（这是非常常规的搞心态做法），二是选择在周四客户基本没办法请假的日子，冒充买家去找他们最有可能的竞争对手，派的人很专业，把对方经纪人说的心花怒放，然后经纪人央求客户请假半天回来先再看一次，然后直接约谈，结果房东请假回来了，来看的人直接一分钟走一圈闪人，经纪人追到楼下，人早就逃了，这招用来坑同行的，百试百灵，房东简直怒了。但是，这有个神转折，上面说的很佛系的中介，他刚好有个客户先说试试看周四晚六七点能不能看的，结果房东正气头上，又对他印象最好，客户也不错，确实诚意想买，一来二去，居然当晚成交了，比挂牌便宜了20万，房东跟佛系的哥们说，你这真的是别人给你两次助攻了。

现在这市场，卖房是个体力活更是脑力活，对自己的定位要清晰，对外界的纷扰要明辨，实际操作只能自己慢慢体会。推荐一个不错的文件学习下，名字叫《假谈标准化》，某中介流出的内部培训教材，你随便找个看起来诚恳点的中介，他会很乐意分享给你。

就这样吧，暂时也想不出什么其他的了。